16:39 23.11.2021
(обновлено: 21:06 14.02.2022)
Как не прогадать при срочной продаже квартиры: лайфхаки от риелторов
Читать ria.ru в
МОСКВА, 23 ноя – РИА Новости. Когда нужно быстро продать квартиру, обычно приходится снижать цену. Как не упустить выгоду при срочной сделке без помощи риелторов, как лучше составить объявление, какие варианты оценки и простые способы ускорить процесс советуют эксперты — в материале РИА Новости.
Как продать квартиру самостоятельно
Чтобы самостоятельно продать квартиру, нужно серьезно подготовиться. Условно этот процесс можно разделить на два этапа.
На первом этапе следует:
- оценить квартиру;
- прибрать ее и освободить от вещей;
- сделать косметический ремонт, если он необходим;
- подготовить документы;
- разместить объявление с фото на специализированных площадках;
- показать квартиру потенциальным покупателям.
Новая квартира
Второй этап:
- получить задаток и оформить договор;
- зарегистрировать договор;
- передать ключи;
- получить оставшуюся часть суммы и уплатить налог.
Оценка квартиры
Самый простой способ самостоятельно оценить квартиру перед продажей — изучить похожие варианты на популярных сайтах с объявлениями.
«
"ЦИАН обычно подсказывает, во сколько оценивается ваша недвижимость. Но помните, что этот сервис зарабатывает на объявлениях и в своих интересах выдает завышенную стоимость. Например, на миллиона полтора больше, чем на самом деле, — рассказывает Вадим Богач, владелец агентства недвижимости "Авеню-Москва" и управляющей компании "Ма-Трёшка". — При оценке своей недвижимости помните, что ваши “соседи” установили определенный ценник с личным расчетом: заплатить риелтору, сделать скидку покупателю и прочее".
По словам эксперта, риелторы дополнительно анализируют не только текущий, но и архивный рынок: берут все аналогичные объекты, к примеру, за полгода и смотрят, за какую цену их удалось продать. Это помогает не затягивать с продажей и отдавать объект по самой пиковой стоимости.
«
"Стоимость квартиры — понятие субъективное, есть масса факторов, которые не указаны в объявлениях о продаже. Те, кто самостоятельно продает квартиру, и большинство агентов по недвижимости — новичков это не учитывает", - говорит Алексей Малюгин, риелтор из Екатеринбурга.
Эксперт объясняет, на какие варианты, выставленные на продажу, не нужно ориентироваться при оценке собственной квартиры:
CC0 / /
Деловые переговоры
- на фейки, которые агенты выставляют, чтобы собрать клиентскую базу, "поднять" или "опустить" рынок в конкретном районе или микрорайоне, жилом комплексе;
- с явно завышенной стоимостью;
- документы на которые не в порядке;
- на такие, где собственник вызывает подозрения и есть риск, что на квартиру могут наложить запрет регистрационных действий.
«
"Определить фейки можно, позвонив на указанные телефоны, но и здесь надо иметь некоторый навык. Лучше обойти конкурентов под видом покупателя и побеседовать с собственниками, риелторами, вживую посмотреть, что продается. На фотографиях квартиры выглядят лучше, чем в реальности, и в описании нет грязных подъездов, шумных соседей и всего, что отпугивает покупателей", — заключает Алексей Малюгин.
Пoдгoтoвка квapтиpы к пpoдaжe
Перед продажей важно честно определить сильные и слабые стороны квартиры, постараться учесть их в объявлении и на просмотрах.
«
"Многие забывают о предпродажной подготовке объекта, стремясь как можно скорее выложить объявление. Между тем есть еще много нюансов, которые помогут продать квартиру быстрее и по более высокой цене: начиная с грамотной фотосессии и заканчивая правильным описанием объекта", — говорит Вадим Богач.
Андрей Лихачев, руководитель юридической компании "Хелп Консалтинг", добавляет: "Чтобы продать свою квартиру за желаемую сумму, необходимо сразу подумать о внешнем виде квартиры и подготовить все документы заранее. Не нужно оставлять на авось эти и другие нюансы, полагая, что новый собственник сам сделает уборку, “все равно будет ремонт, запах в подъезде не мое дело, а документы сделаю, когда появится первый реальный покупатель”".
«
"Подготовка к продаже – важнейшая часть сделки. Входя в квартиру, покупатель “примеряет” себя в потенциальном жилье, представляет в нем свои будни, мысленно расставляет мебель. Есть вещи, на которые трудно повлиять, например, отсутствие свободных парковочных мест во дворе или детской площадки. Именно поэтому акцент нужно делать на впечатления от самой квартиры", — говорит Андрей Мозоль, юрист, руководитель собственного агентства недвижимости.
Косметический ремонт
Делать косметический ремонт специально для продажи в квартире не обязательно, это оправдано, только если ее состояние оставляет желать лучшего. Мелкие же недочеты все-таки лучше устранить.
«
"Если у вас в прихожей лампочка не горит, вкрутите ее, чтобы у покупателя в голове не возникал целый ассоциативный ряд на тему возможных проблем с электрикой и необходимостью делать ремонт. Чините все, что чинится, выбросьте то, что вышло из строя, и обезличьте пространство, убрав все лишние вещи. Еще один лайфхак: помойте окна! Доказано, что этот трюк делает пространство светлее и просторнее на 30%", — советует Вадим Богач.
"Делать капитальный ремонт все же не стоит. Сейчас спрос на квартиры сохраняется и потраченные средства не вернутся, скорее, только повысят ликвидность, которая пока есть и так. Исключения – “убитые” квартиры, которые продаются с дисконтом 10 — 15%. Но и здесь нужно соизмерять стоимость ремонта и величину скидки при продаже, Возможно, имеет смысл просто снять испорченную отделку. Обрывки и лохмотья обоев создают самое тягостное впечатление", — добавляет Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России.
CC0 / /
Ремонт в квартире
Уборка квартиры
Эксперты настоятельно рекомендуют перед продажей сделать генеральную уборку во всей квартире. Мебель лучше убрать, так как она "съедает" квадратные метры и визуально уменьшает пространство.
"Не следует думать, что покупатель будет рад гарнитуру, который осталась с 1990-х годов. Вынесите все, что выглядит удручающе и несовременно. Чем меньше вещей, тем больше возможности для полета фантазии у покупателя в будущем ремонте", — подтверждает Андрей Лихачев.
«
"Любые запахи в квартире негативно влияют на решение покупателя, потому что говорят об отсутствии вытяжки или нечистоплотности проживающих. Если “ароматы” пропитали даже стены, желательно воспользоваться услугами клининговой компании", — добавляет Андрей Мозоль.
Уборка подъезда
На решение покупателя во многом влияет состояние лестничной площадки. Можно отмыть стены от граффити, если таковые имеются, подмести мусор и вкрутить перегоревшие лампочки.
Подготовка документов
Очень важно, чтобы уже на стадии показа квартиры потенциальным покупателям основные документы были готовы к продаже.
Андрей Лихачев рассказывает, какие бумаги должны быть у продавца на показе в первую очередь.
- Правоустанавливающий документ. Он подтверждает право собственности продавца, а также показывает, на каком основании квартира им получена (по наследству, дарственной, договору купли-продажи и т.п.). Сегодня таким документом служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она также содержит другую важную информацию: не находится ли она под арестом или в залоге, не включена ли в реестр объектов культурного наследия. Выписку можно получить как лично через МФЦ, так и заказать онлайн на сайте Росреестра.
"Квартиры с уже предоставленными данными из ЕГРН обычно вызывают больше доверия и интереса у покупателей", — говорит Сергей Хахулин, руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды "Авито Недвижимости".
"Свежую выписку из ЕГРП полезно получить в любом случае, чтобы убедиться, что на квартиру не наложены разного рода обременения. К примеру, при длительной неоплате коммунальных платежей управляющая компания может подать в суд и на помещение будет наложен запрет на совершение сделок даже при долге в 30 тысяч рублей", - отмечает Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА".
Женщина возле банкомата
- Паспорт. Покупатель может попросить продавца подтвердить личность.
- Согласие супруга или супруги на продажу, заверенное нотариусом, если квартиру купили в браке. Либо документы, подтверждающие, что это не "совместно нажитое имущество". Подойдут брачный договор или свидетельство о браке, в котором указана дата его заключения.
- Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если среди собственников или сособственников жилья есть несовершеннолетние.
- Согласие банка на сделку — если нынешние хозяева купили эту квартиру в ипотеку и еще не выплатили кредит.
«
"Если в квартире делали перепланировку, перед продажей собственнику важно подтвердить, что ее провели по всем правилам и узаконили. Полный перечень допустимых и недопустимых работ есть на сайте Жилинспекции", — отмечает Сергей Хахулин.
Снятие с регистрационного учета
Продав квартиру, прежние собственники должны из нее выписаться.
«
"Можно сняться с регистрационного учета по прежнему месту жительства до прописки по новому адресу либо одновременно с ней. Для этого можно обратиться в МФЦ, к работникам ТСЖ, ЖСК или управляющей организации, если они выполняют соответствующие обязанности, или в электронной форме через портал госуслуг", — рассказывает Валентин Лупу, юрист Европейской юридической службы.
Оплата долгов по ЖКХ
Закрывать долги за "коммуналку" не обязательно, но тогда они перейдут новому собственнику. Вряд ли такой "бонус" порадует потенциального покупателя.
Согласие супруга на продажу
Такой документ необходим, если супруги не заключали брачный договор. В этом случае сделка без согласия мужа или жены не имеет силы.
"Если брак зарегистрирован раньше, чем куплена квартира, то она считается личным имуществом продавца и согласие супруга не нужно. Не требуется оно и в том случае, если жилье получили по дарственной, в наследство или в порядке приватизации", - уточняет Андрей Лихачев.
«
“Отсутствие согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с помещением, так как такая сделка является оспоримой”, - предупреждает Светлана Зайцева, руководитель Росреестра по Московской области.
Согласие от органов опеки и попечительства
"По общему правилу, для продажи квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, разрешение органа опеки не требуется. Исключение — ситуация, когда ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы", — уточняет Дмитрий Бухарин, руководитель юридического отдела федеральной компании "Мой юрист".
«
"Нужно соблюдать имущественные права ребенка. Чтобы его жилищные условия не ухудшились из-за продажи квартиры, в собственность несовершеннолетнего должна быть приобретена равнозначная жилая площадь или на его счет должны поступить средства от продажи", —- добавляет Андрей Лихачев.
"Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством", —- говорит Дмитрий Симонов, старший юрист "Экотол-Сервис".
Размещение объявления
"Разместите объявление самостоятельно на трех основных агрегаторах: ЦИАНе, “Авито” и “Яндекс.Недвижимости”, а также через несколько агентств по неэксклюзивным договорам. (Эксклюзивный договор предполагает сотрудничество только с одним агентством)", - советует Андрей Мозоль.
Женщина проверяет данные договора
Составление текста объявления
В объявлении надо подробно описать жилье, указать адрес, количество комнат, точный метраж (общий, жилой и кухни в отдельности), тип санузла, добавить план. Рассказать, есть ли балкон или лоджия, дополнительное техническое помещение и кладовая.
«
"Важную роль играет описание инфраструктуры района и транспортной доступности: как далеко дом расположен от метро, есть ли поблизости остановки общественного транспорта, предусмотрены ли парковочные места. Не будет лишним упомянуть, как долго вы владеете жильем, сколько собственников, нет ли обременений или ипотеки. Такой подход вызывает доверие и помогает расположить к себе потенциальных покупателей", - объясняет Сергей Хахулин.
Важно избегать лишних слов и недостоверной информации.
"В объявлении нужно обозначить сильные и слабые стороны квартиры. Например, дома рядом с парком Лосиный остров в Москве хороши для прогулок, но очень неудобны в плане транспорта. Локацию у станций метро “Павелецкая” или “Курская” трудно назвать привлекательной с точки зрения экологии, но она подойдет людям, ориентированным на недорогое жилье в центре и пользующимся общественным транспортом, — рассуждает Юлия Грызенкова. - Уточните, есть ли рядом престижные школы и вузы – это может привлечь покупателе".
История дома — второстепенный фактор, но он может сыграть свою роль. До сих пор популярны цековские и совминовские дома из желтого кирпича. Дуплексы в Звенигороде, построенные для членов коллегии Минфина СССР в конце 1980-х гг, значительно дороже и популярнее аналогов в этой локации. Продавцы подчеркивают такие детали, иногда даже рассказывают, кому принадлежала квартира.
Фото
Фотографии должны показывать пространство, поэтому эксперты советуют делать их из угла помещения и на хорошую камеру.
Кошка у батареи в московской квартире
"Фото должны быть реальные, с хорошим освещением, без людей и животных в кадре. Чем больше фотографий, тем лучше", — говорит Андрей Мозоль.
«
"Лучше всего заказать профессиональную фотосессию, чтобы объявление выделялось, а фотографии “продавали”: человек будет смотреть на них и его подсознание дорисует, как он будет жить в этой квартире", — добавляет Вадим Богач.
"Для съемки квартир бизнес- и премиум-класса часто привлекают профессиональных фотографов, но вполне можно обойтись собственными силами, главное— позаботиться о качестве снимков. Снимать стоит при естественном дневном свете. Перед этим освободите поверхности, уберите из кадра личные вещи. Даже если речь о типовой планировке квартиры, постарайтесь уделить внимание деталям, которые делают ваш дом привлекательным и непохожим на остальные", — рекомендует Сергей Хахулин.
Организация просмотров
Когда квартира и документы подготовлены к продаже, а объявление опубликовано, важно грамотно организовать общение с покупателями и просмотры.
«
"Разговаривайте вежливо, без воды. Будут много звонить риелторы, которые ищут варианты для своих клиентов. Помните, что у них мало времени", — предупреждает Вадим Богач.
Правильно выбранное время показов тоже дополнит хорошее впечатление от квартиры. Например, если в доме бывает шумно из-за ресторана рядом или под окном в час-пик пробка, лучше показывать жилье в более спокойное время, советует Юлия Грызенкова.
© Depositphotos.com / pro-fotos@yandex.ru
Передача ключей от имущества
Переговоры с покупателями
С желающими купить квартиру нужно быть доброжелательным. Разумно узнать, для чего конкретно ищут жилье. Если квартиру будут сдавать, можно предложить оставить мебель или бытовую технику. Если же человек выбирает жилье для себя или родных — сделать акцент на инфраструктуре и транспортной доступности.
Лучше заранее подумать о вопросах, которые могут задать покупатели, и подготовить ответы на них.
Заключение договора задатка
Когда покупатель найден, можно заключить с ним договор задатка. Это дает определенные гарантии обеим сторонам. По закону если сделка сорвалась по вине продавца, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя, задаток остается у продавца.
"Соглашение о задатке оформляют письменно. Только так можно подтвердить, что деньги переданы. Ни свидетели, ни телефонные переговоры доказательствами не считаются", – отмечает Валентин Лупу.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи заключают письменно в трех экземплярах (продавцу, покупателю, в Росреестр) и заверяют у нотариуса, если это нужно.
"Каждый случай рассматривается индивидуально, нет единого правила о составлении договора", — говорит Андрей Мозоль.
Документы, которые должен предоставить продавец:
- подтверждающие собственность на квартиру;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт помещения;
- договор о задатке;
- справки об отсутствии долгов по ЖКХ;
- справку по форме 9 о зарегистрированных в квартире.
Входная дверь в одной из квартир многоэтажного жилого дома
Регистрация перехода права собственности
Для регистрации нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. На процедуре должны присутствовать обе стороны сделки. Как правило, за услугу платит покупатель.
Документы, которые потребуются:
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- документы на квартиру;
- акт приема-передачи.
Получение денег
Валентин Лупу рассказывает о трех основных вариантах взаиморасчета.
- 1.По аккредитиву. Покупатель заключает с банком договор, по которому на расчетный счет вносит сумму, равную стоимости квартиры. Продавец предъявляет в банк соответствующие документы — договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи. После этого банк выдает или перечисляет ему деньги.
- 2.Банковская ячейка. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, по которому банк предоставляет в аренду ячейку для хранения наличных. Покупатель в присутствии продавца кладет деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке участники сделки предварительно оговаривают. Как правило, в течение определенного времени ее имеет право открыть только продавец. Для этого ему нужно предъявить документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю.
- 3.Счет эскроу. Покупатель открывает такой счет в банке и вносит сумму, равную стоимости квартиры. Банк блокирует средства на счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи. Когда продавец предъявляет документы о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму.
Передача квартиры собственнику
Имея на руках свой экземпляр договора о купле-продаже, полученный в Росреестре после перехода прав собственности, и акт приема-передачи квартиры, продавец получает доступ к деньгам. Покупатель имеет право распоряжаться имуществом и получить ключи сразу после подписания акта приема-передачи.
© Depositphotos.com / Artur Verkhovetskiy
Ключи от квартиры
Как продать квартиру с помощью риэлтора
Можно заключить договор с риэлторским агентством, предварительно выбрав наиболее подходящее по отзывам и репутации. Размер комиссии у разных агентств может отличаться.
Некоторые продавцы предпочитают искать специалиста, занимающегося частной практикой, по рекомендации знакомых.
Риелтор берет на себя весь процесс продажи — от подготовки документов до взаиморасчетов.
Как избежать мошенничества
«
"Важно указывать в договоре купли-продажи квартиры ее реальную стоимость, по поводу которой стороны пришли к соглашению. Продавцу нужно иметь в виду, что завышение суммы в договоре может иметь неблагоприятные последствия. О такой услуге часто просит покупатель, который планирует приобрести жилье в ипотеку и у него недостаточно средств на первоначальный платеж", — предупреждает старший юрист юридической компании "ЮКО" Роман Чернышов.
