Покупать или подождать: что будет с ценами на жилье в 2025 году — прогноз

Оглавление

• Прогноз цен на недвижимость
• Новостройки
• Вторичная недвижимость
• Загородная
• Коммерческая
• Зарубежная
• Причины возможного подорожания
• Рост ипотечных ставок
• Льготная ипотека
• Рост спроса
• Рост цен на стройматериалы и удорожание строительства
• Когда лучше покупать жилье
• Подорожает ли аренда недвижимости
• Советы экспертов

МОСКВА, 30 янв — РИА Новости. На фоне существенного роста цен на жилье в 2024 году у тех, кто планирует купить недвижимость, возникает много вопросов о дальнейшем развитии рынка. Упадут ли цены на дома и квартиры в 2025 году, когда будет выгодно инвестировать в квадратные метры и какие прогнозы дают эксперты – в материале РИА Новости.

Прогноз цен на недвижимость

Рынок недвижимости в 2024 году подвергся изменениям. Цены на недвижимость в 2025 по оценкам специалистов продолжат увеличиваться, однако взрывного роста пока не предвидится. Эксперты поделились своими прогнозами, касающимися стоимости квартир и домов в 2025 году, и рассказали, что может на нее повлиять.

"Рынок недвижимости – это зеркало состояния экономики, показательное поле, где пересекаются интересы бизнеса, граждан, банков и государства. Прогнозы на 2025 год требуют глубокого анализа текущих тенденций и их долгосрочного влияния", – отмечает Илья Марголин, генеральный директор ООО "КАСПЕДА". Инфляция и изменения покупательской способности влияют на платежеспособность граждан и стоимость активов.

Марина Зайцева, эксперт по недвижимости отмечает, что ценообразование так или иначе зависит от уровня инфляции и ставки ЦБ в стране. По прогнозам финансовых аналитиков инфляция и ставка ЦБ если и будут меняться в 2025 году, то незначительно. Ожидаемое снижение будет, скорее всего, к концу 2025 года. Застройщики, которые продают строящееся жилье (жилое или коммерческое), конечно будут следовать за ставкой ЦБ, так как пользуются банковскими кредитами. Ставка поднимается – цены растут. Ставка будет снижаться – рост цен остановится.

Что касается вторичной недвижимости, то в начале года, скорее всего, будет некоторое снижение цен примерно 10-15% в связи с падением спроса, но в конце года цены восстановятся. Обычно для вторичной недвижимости горячим сезоном является сентябрь-декабрь.

"Важным фактором, сдерживающим рост цен на недвижимость, может стать регулирование на уровне государства. Правительство планирует объявить меры для поддержания строительной отрасли в феврале 2025 года. Но как они повлияют на рынок жилья, сегодня спрогнозировать невозможно", –говорит Кирилл Чебаков, управляющий партнер WE-ON GROUP.

"Российский вторичный рынок по ряду прогнозов будет находиться в стагнации с редкими всплесками спроса на жилье особых категорий, в сделках по прежнему будет преобладать аренда над куплей-продажей и рост первой будет превалировать", – считает Наталья Казанцева, доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления. Небольшое снижение цен, таким образом, можно ожидать только при значительном снижении спроса.

Новостройки

© РИА Новости / Кирилл Каллиников

Перейти в медиабанк

Строительство жилья

В 2025 году можно ожидать роста цен на новостройки в диапазоне от 5 до 10%. Основными факторами являются: повышение стоимости строительных материалов, увеличение тарифов на подключение инженерных сетей и ужесточение строительных норм. Вместе с тем, как отмечает Илья Марголин, рынок новостроек остается зависимым от государственных программ поддержки, таких как льготная ипотека. "Если они сохранятся, рост будет умеренным. Без них застройщики могут попытаться компенсировать спад спроса за счет повышения цен на ограниченное число популярных объектов", – говорит эксперт.

"Рынок недвижимости показывает достаточную активность, люди продолжают вкладываться в нее, понимая, что это один из самых надежных активов", – комментирует Евгений Лубков, сооснователь проекта по недвижимости и безопасности Yukhov/Lubkov & partners, кандидат юридических наук.

Спрос рождает предложение, поэтому застройщики будут предлагать все более выгодные программы рассрочек для стимуляции продаж, на фоне необходимости реализации построенных объектов, возможно условия будут еще более выгодными для покупателя, чем до повышения ключевой ставки. Но как показал 2024 год, даже на фоне такой ситуации цены, особенно в области бизнес и премиум новостроек, растут, поэтому ожидается прогнозируемый, плавный рост цены.

По мнению Кирилла Чебакова, застройщики планируют держать объемы сдаваемых объектов, а не выводить на рынок все предложения одновременно. Это и позволит им регулировать стоимость новостроек. Она будет постепенно расти по разным проектам. "В первую очередь рост коснется объектов, которые будут пользоваться большим спросом. Тенденция поможет четко выявить, какие предложения на рынке новостроек самые востребованные, что на самом деле в приоритете у покупателей. Это позволит застройщикам сориентироваться и развернуть рынок застройки в востребованном людьми направлении", – поясняет эксперт.

© РИА Новости / Владимир Песня

Перейти в медиабанк

Новостройки

Вторичная недвижимость

Цены на вторичное жилье вряд ли покажут существенный рост. Илья Марголин поясняет, что в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, уже сформировался перенасыщенный рынок. Владельцы жилья сталкиваются с высокой конкуренцией, а покупатели предпочитают новостройки, где условия ипотеки более выгодны. В регионах ситуация может быть иной – там, где вторичная недвижимость остается единственным доступным вариантом, цены могут немного подняться, но только при наличии спроса.

"Если сохранятся сегодняшние условия, то в первой половине 2025-го на рынке вторичного жилья Москвы мы будем наблюдать период стагнации. В это время номинальные цены, за которые объекты будут выставлять на продажу в объявлениях, меняться практически не будут. Однако за счет готовности продавцов предоставлять дисконт средняя стоимость "вторички" снизится за 2-3%", – поясняет Анатолий Пысин, генеральный директор агентства "Центральный Департамент Недвижимости". – Далее, во второй половине 2025-го, рынок вторичного жилья перейдет к росту. Однако он будет плавным, в пределах уровня инфляции, и коснется не всех объектов. Квартиры старого фонда, расположенные в панельках и пятиэтажках, которые не попадают под программу реновации, если и подорожают, то минимально. В лучшем случае на 1-2%. Спрос на такие объекты стабильно сокращается".

В то же время квартиры в современных домах, построенных после 2010-х годов, особенно так называемая новая "вторичка", будут расти в цене во второй половине 2025-го. Относительно показателей мая-июня их стоимость до конца года увеличится на 5-10% в зависимости от параметров конкретного объекта.

© РИА Новости / Алексей Куденко

Перейти в медиабанк

Жилые дома в Новой Москве

По словам эксперта, сегодня наблюдается повышенный спрос на квартиры в фактически новых домах, сданных совсем недавно. Их продают уже не застройщики, а физические лица. Люди начали рассматривать их как альтернативу новостройкам, которым ранее отдавали предпочтение ввиду возможности покупки по программе льготной ипотеки с низкой ставкой.

Таким образом, в новом году на столичном рынке вторичного жилья продолжится тренд на увеличение разрыва по ценам между квартирами в новых домах и старом фонде.

Загородная

Рынок загородного жилья продолжит расти в цене, особенно в ближнем Подмосковье и других регионах с развитой инфраструктурой. Илья Марголин отмечает, что постковидный тренд на переезд за город сохранился. Однако повышение стоимости стройматериалов и удорожание подключения коммуникаций сделает загородные дома менее доступными для среднего класса.

"Сегмент загородной недвижимости испытывает наибольшее давление. Всплеск интереса к ней угасает в связи с завершением льготных программ для покупки этой категории, – говорит Евгений Лубков. – Цены в сегменте будут расти в связи с традиционным ростом стоимости строительных материалов".

Коммерческая

Рынок коммерческой недвижимости, спрос на которую в последнее время начал расти, по словам Евгения Лубкова, изначально работал по своей бизнес-экономике. В этой сфере никогда не было льготных программ и серьезной поддержки государства, поэтому он развивался естественно. "Сложности в экономике, переход на удаленные форматы работы и снижение потребительского спроса создают серьезные вызовы для рынка коммерческой недвижимости", – говорит Илья Марголин. Цены на офисные помещения могут стабилизироваться или даже снизиться в зависимости от локации. Торговая недвижимость, по мнению эксперта, будет развиваться точечно: наиболее востребованными останутся небольшие магазины шаговой доступности.

Зарубежная

На фоне колебаний валютного курса интерес к зарубежной недвижимости среди россиян останется, однако, по словам Ильи Марголина, акцент сместится в сторону бюджетных объектов в Турции, ОАЭ и странах Юго-Восточной Азии. Популярные европейские направления теряют привлекательность из-за геополитических и визовых сложностей.

"В тех странах, где национальная валюта имеет стабильный рост, недвижимость будет расти в цене. Например, рынок недвижимости Таиланда сейчас очень перспективен по приросту цен, Дубай остается перспективным городом для инвестиций. Но нужно покупать недвижимость только с надежными и проверенными экспертами. Проводить тщательную аналитику объектов", – говорит Марина Зайцева.

По мнению Евгения Лубкова, рынок зарубежной недвижимости будет традиционно расти, но риски приобретения во многих регионах могут быть серьезной причиной, чтобы обратить внимание на более прогнозируемые инвестиции в Российской Федерации (Москва, Санкт-Петербург, Крым, курортные зоны и т.д.).

Причины возможного подорожания

На стоимость жилья в 2025 году может повлиять большое количество факторов, о них рассказали эксперты.

Рост ипотечных ставок

Если Центральный банк повысит ключевую ставку, ипотека станет менее доступной, что вызовет снижение спроса и ограничит возможности покупателей. По мнению Кирилла Чебакова, роста ипотечных ставок, скорее всего, не будет. Потому что увеличивать стоимость объектов "под ключ" нет экономической целесообразности. Цены на такие объекты сейчас и так уже большие.

"Вероятнее всего ключевая ставка будет на уровне 17–20%, что является запретительным уровнем для ее использования, – говорит Евгений Лубков. – В то же время высокие ставки по депозитам будут стимулировать часть граждан копить деньги на первоначальный взнос, чтобы зайти в покупку недвижимости к концу 2025, но более вероятно в 2026 году, когда с большей долей вероятности начнется существенное снижение ставки".

Льготная ипотека

© РИА Новости / Алексей Сухоруков

Перейти в медиабанк

Центр ипотечного кредитования Тамбовского отделения ПАО "Сбербанк"

Доля льготной ипотеки сократилась, многие программы трансформировались. Наталья Казанцева отмечает, что изменение условий кредитования так и не привели к существенному снижению цен на новостройки в крупных городах. Жилье, приобретенное по рыночной ипотеке, становится дорогим и доступно лишь с целью небольшого расширения жилплощади.

Рост спроса

Сферу жилой недвижимости будут затрагивать колебания курса валют. Анатолий Пысин поясняет, как только происходит очередной скачок, активность на рынке повышается, люди стараются вложить сбережения в квадратные метры, что ведет к росту спроса и цен. Подобные события наблюдаются сегодня. Эксперт отмечает, что на ценообразование в сфере недвижимости будут влиять новые инструменты, с помощью которых можно приобрести квартиру с комфортным ежемесячным платежом, в том числе на вторичном рынке. "Некоторые банки сегодня разрабатывают различные программы, позволяющие сделать это. Например, предлагают комбинированную ставку по ипотеке, при которой покупателю на определенный срок, 12-18 месяцев, снижают ставку по кредиту с 29% до 11-15% годовых. Чем больше будет подобных программ, чем лучше они будут проработаны, тем выше может быть спрос на покупку жилья, что обязательно отразится на ценах", – говорит специалист.

"У застройщиков всё еще много нераспроданных лотов. Но даже несмотря на предновогодние акции и скидки практически в каждом ЖК, девелоперы вынуждены вести двойную игру: с одной стороны они привлекают скидкой и выгодной ипотекой либо рассрочкой, а с другой стороны, проводят плановое удорожание (либо удорожание при льготных формах оплаты), потому что при нынешней инфляции и росте стоимости строительства у них просто нет другого выбора", – комментирует Мария Бархударян, эксперт по недвижимости M-realtor.Pro.

Илья Марголин уточняет, что в отдельных сегментах, таких как элитное жилье или загородные дома, сохраняется стабильный спрос, подогреваемый ограниченностью предложения.

Рост цен на стройматериалы и удорожание строительства

Импортозамещение и логистические сложности увеличивают себестоимость строительства. В 2020 году многие строительные и производственные проекты были приостановлены по всему миру, в результате резко упал и спрос на стройматериалы и объемы их производства, подчеркнул Андрей Орловский, генеральный директор платформы для оценки стоимости строительства GLOBECOST. Снижение оказалось критичным. Кроме того некоторые государства, например, Китай, избрали политику резервирования ресурсов, тем самым еще более снизив объем выпускаемой на рынок продукции различных отраслей.

Это привело к тому, что при появлении признаков стабилизации экономики и восстановлении спроса на стройматериалы сформировался их острый дефицит, а цены соответственно начали резко расти.

Когда лучше покупать жилье

© РИА Новости / Антон Денисов

Перейти в медиабанк

Квартира

Эксперты сходятся во мнении, что покупать недвижимость необходимо сейчас – в ближайшее время снижение цен не предвидится, скорее наоборот.

Подорожает ли аренда недвижимости

В сегодняшних условиях недвижимость становится менее доступна для широких слоев населения, поэтому аренда жилья будет дорожать. По мнению Кирилла Чебакова, аренда недвижимости, особенно в центральных регионах на фоне невозможности реализации вторичного жилья будет расти.

Илья Марголин поделился собственным прогнозом стоимости аренды жилой и коммерческой недвижимости в нынешнем году: аренда жилья в 2025 году, скорее всего, подорожает на 10-15%. Этот процесс будет связан с повышением спроса из-за роста ипотечных ставок. Особенно сильно это коснется крупных городов.

Советы экспертов

Специалисты по недвижимости выразили мнение относительно того, стоит ли покупать ее в 2025 году, когда выгоднее совершать сделки, а главное, на что обратить внимание.

"Покупка жилья – это долгосрочная инвестиция. В условиях текущей экономической неопределенности выбор времени для приобретения недвижимости зависит от двух факторов: личной потребности и финансовой возможности. Если жилье необходимо для проживания, ждать выгодного момента не имеет смысла – лучше воспользоваться текущими предложениями. Если же покупка носит инвестиционный характер, целесообразно дождаться стабилизации ипотечных ставок и снижения цен на вторичное жилье", – говорит Илья Марголин. Эксперт советует:

"Если есть возможность купить недвижимость, надо покупать, – говорит Кирилл Чебаков. – В среднесрочной перспективе это помогает экономике страны. Когда у человека есть жилье, он может им грамотно распорядиться: сдать в аренду, продать и купить другое на более выгодных условиях или перекредитовать ипотеку, которую оформил раньше. Другими словами, иметь активы всегда лучше, чем не иметь. Рыночные условия меняются, а активы остаются".

Евгений Лубков дополняет, что рынок вторичной недвижимости, как и загородной, падает, поэтому для покупателей, которые имеют возможность купить за наличные, это наиболее выгодное время, цены будут минимальными в связи с необходимостью реализации. Покупка небольшой квартиры на вторичном рынке может оказаться более выгодной. Во-первых, цены на вторичную недвижимость ниже, чем на первичную. Во-вторых, арендная доходность таких квартир зачастую выше, поскольку затраты на приобретение ниже (нет необходимости делать ремонт).

Чтобы получить максимальную прибыль, Марина Зайцева советует покупать недвижимость, особенно вторичную, в начале года. В первичной недвижимости тоже есть хорошие программы рассрочек, которые можно подобрать с минимальной переплатой и избежать ипотек с высокой ставкой. А продавать недвижимость лучше в конце года. И конечно, собственникам недвижимости, нужно получать доход от аренды.

"Главное, учесть все юридические нюансы. Законность и безопасность – это основное правило. Поэтому лучше все манипуляции с недвижимостью проводить в сопровождении специалистов", – рекомендует эксперт.