Ипотека без первого взноса: как купить квартиру, не имея накоплений
Оглавление
- Первоначальный взнос по ипотеке
- Зачем взнос нужен банкам
- Как взять ипотеку без первоначального взноса
- Особенности
- Условия
- Плюсы и минусы
- Аналоги ипотеки без первоначального взноса
- Потребительский кредит
- Материнский капитал
- Социальная ипотека
- Льготная ипотека
- Программа "Молодая семья"
- Военная ипотека
- Залог имущества
- Акции банков
- Программа "Переезд"
- Изменения в 2024 году
МОСКВА, 29 окт — РИА Новости. Ипотека без первоначального взноса — банковская услуга по предоставлению средств под залог недвижимости. Как взять квартиру или дом в ипотеку и оформить кредит без собственных накоплений — в материале РИА Новости.
Первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. Оставшуюся сумму клиент получает от банка под залог приобретаемой недвижимости.
"Для первого взноса пригодятся любые накопления: собственные сбережения, материнский капитал, жилищные сертификаты, субсидии и прочее", — отмечает Давид Тарановский, доктор юридических наук, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Тарановский и партнеры".
Зачем взнос нужен банкам
Для финансовой организации участие заемщика в финансировании покупки — это показатель его благонадежности и определенная страховка на случай невыполнения им обязательств.
Центр ипотечного кредитования
"Для банка первоначальный взнос выполняет две важные функции. Во-первых, это подтверждение платежеспособности заемщика, — комментирует Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru. — Оплата части приобретаемой за счет целевого кредита недвижимости говорит о материальной состоятельности клиента. Чем больше эта доля, тем надежнее человек. Соответственно, при внесении более значимого первоначального взноса, например, в размере 50% и более от цены жилья, предлагаются существенно лучшие условия: минимальная ставка, лояльные требования к страховке и так далее. Во-вторых, это покрытие возможных издержек. При оформлении ипотеки обычно заемщик оплачивает за счет собственных накоплений 20-30% от цены приобретаемого жилья. Долг составляет 70-80% от стоимости недвижимости. Если клиент не внесет ни единого платежа, то банку придется в судебном порядке изъять и реализовать эту квартиру. Как показывает практика, именно эти 70-80% кредитная организация и может вернуть в чистом виде после уплаты судебных издержек, снижения стоимости жилья для продажи на торгах и т. д. Отсутствие первоначального взноса провоцирует высокую вероятность невозврата просроченного займа после принудительного его истребования".
«
"Для любого банка первоначальный взнос по ипотеке является неким показателем способности заемщика накапливать капитал. Андеррайтеры (оценщики рисков), оценивая финансовое положение клиента, присваивают ему более высокий кредитный рейтинг", — добавляет Григорий Пахомов, консультант по стратегическому развитию КПК "Капитал регионов".
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Ипотека возникает в силу закона или в силу договора. Их отличия, по словам Юрия Аванесова, юриста Европейской юридической службы в том, что в первом случае ипотека возникает на основании заключенного сторонами договора, а во втором — в случаях, предусмотренных законом, и не зависит от воли сторон (например,Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке").
“С точки зрения законодательства никаких обязательных общих требований для ипотеки в части наличия первоначального взноса и его размера нет, кроме случаев, когда условия участия в конкретной программе могут предусматривать требование обязательного первоначального взноса в определенном размере”, — уточняет Юрий Аванесов.
"Ипотека без первоначального взноса рассматривалась как реальная возможность еще лет 10-15 назад, более того, в то время существовали государственные программы, в которых постулировались цели по снижению первоначального взноса и формированию в отдельных случаях программ без него. Но ипотечный кризис 2008 года в США четко обозначил проблему: заемщики, взявшие кредит без первоначального взноса и не успевшие выплатить ощутимых сумм по нему, легко бросают недвижимость. Согласно статистике, чем меньше первый взнос, тем вероятнее дефолт заемщика в первые годы обслуживания кредита. Поэтому коммерческим банкам и их регулятору, Банку России, требуется уверенность в том, что кредитные риски минимизированы. А это означает андеррайтинг заемщика, оценку квартиры и первый взнос, который гарантирует интерес клиента и показывает его способность накопить сумму, достаточную для заключения ипотечного договора", — рассказывает Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России.
Оформление кредитов в центре ипотечного кредитования
"Общедоступных программ ипотеки без первоначального взноса на текущий момент не существует. Банки отказались от подобных предложений. Есть только узкопрофильные варианты", — отмечает Дмитрий Сысоев.
«
"Спрос на ипотеку без первоначального взноса всегда существовал и, наверное, будет существовать. Однако его необходимость по ипотечным кредитам вполне оправдана мировой практикой и призвана обеспечить стабильную работоспособность финансовой системы любой страны", — добавляет Игорь Талалов, аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital.
Особенности
В качестве примера можно привести три направления ипотеки без первоначального взноса:
1. Индивидуальные программы, разработанные застройщиками в партнерстве с банками.
"Выбор здесь невелик. Предлагается очень редко. В основном издержки, связанные с отсутствием первоначального взноса, возлагаются на застройщика", — уточняет Дмитрий Сысоев.
«
"В последнее время все чаще встречается "ипотека без первоначального взноса от застройщика", это, как правило, результат партнерства банков и строительных компаний. С недавних пор ипотека стала доступна и для загородного сегмента недвижимости — по моим сведениям, загородные девелоперы тоже готовят своим покупателям возможность приобрести загородный дом без первоначального взноса", — говорит Яков Литвинов, руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development.
2. Военная ипотека, когда фактически государство оплачивает займ, полностью или частично.
3. Замещение первоначального взноса другими средствами (материнским капиталом, деньгами, полученными от продажи старой квартиры или автомобиля, и т. д.).
Семья во дворе жилого дома
Например, акцию "квартира в зачет" один из застройщиков реализует совместно с партнерским агентством недвижимости. Риелторы помогают покупателю с продажей имеющейся жилплощади, средства от которой тот хочет вложить в покупку нового жилья. На время, пока старая недвижимость клиента продается, выбранная им квартира в новостройке бронируется, а ее стоимость фиксируется. Таким образом, покупатель защищен от риска повышения цены.
«
"Также на рынке есть кейсы, когда покупателю предоставляют съемное жилье за счет застройщика на период, пока его недвижимость продается, — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". — Существуют и более экзотические варианты: например, когда застройщик предлагает потенциальному покупателю выкупить его автомобиль, а полученные средства клиент может использовать в качестве первого взноса по ипотеке".
Условия
Ипотека без первоначального взноса, как правило, обусловлена предоставлением значительного объема дополнительных документов. Прежде всего такой вид кредитования потребует наличия поручителей, причем их финансовое положение тоже подробно проверяется, ведь именно на их имущество и финансы будут обращены требования банка в случае нарушения заемщиком условий договора, отмечает Михаил Хачатурян, доцент департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при правительстве России, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова.
«
"Существует также покупка по специальным условиям, когда застройщик имитирует наличие первоначального взноса в виде дарственной. То есть по договору дарения "мнимый" первоначальный взнос производится от застройщика к покупателю, что перед банком освобождает его от реального наличия этих денег. Схема законная, но минусом такого взноса является то, что в следующем году возникает обязанность уплатить налог в 13% от размера "подарка". Вместо договора дарения иногда застройщики используют ваучеры и тому подобное, но сути это не меняет", — отмечает Андрей Мозоль, руководитель агентства недвижимости, квалифицированный инвестор, юрист.
Плюсы и минусы
Консультирование клиента по условиям ипотечного кредитования в Тамбовского отделения ПАО "Сбербанк"
"При разговоре о преимуществах и недостатках такого способа покупки жилья стоит иметь в виду, что выгода банка всегда будет и останется почти неизменной. Финансовые модели рассчитаны рисковыми отделами на десятки лет вперед", — предупреждает Григорий Пахомов.
Возможные плюсы для покупателя состоят в следующем:
- нет необходимости откладывать покупку квартиры на срок накопления первоначального взноса;
- деньги, которые бы на него пошли, можно потратить, например, на ремонт или меблировку.
Минусы:
- завышенная стоимость квартиры по документам;
- необходимость согласования схемы с продавцом при сделках с вторичным жильем или переуступкой прав;
- усложненная процедура прохождения андеррайтинга;
- более высокий процент по ипотеке;
- увеличенный платеж в денежном выражении;
- необходимость дополнительного страхования по требованию банка.
Аналоги ипотеки без первоначального взноса
«
"Банки находятся в погоне за интересными заемщиками, поэтому граждане, желающие купить квартиру, могут найти варианты ипотеки без первого взноса, часть из которых вполне законна, а часть может привести к неприятным последствиям", — говорит Юлия Грызенкова.
Все государственные ипотечные программы обязательно требуют первоначального взноса. Хоть речь идет о популярном целевом займе с господдержкой, внедренном в 2020 году, хоть о дальневосточном, хоть о любом другом. Поэтому выход — замещение первоначального взноса. Например, материнским капиталом. Правда, не все кредитные организации позволяют полностью оплатить первоначальный взнос этими средствами, отмечает Дмитрий Сысоев.
«
"Жилье можно приобрести за счет разных видов субсидирования и льготных программ. Например, государственная поддержка доступна в виде программ "Молодая семья", "Военная ипотека". Материнский капитал также может быть использован для первоначального взноса", — добавляет Яков Литвинов.
Строительство жилья
Потребительский кредит
Нередко будущие новоселы берут другой заем для оплаты первоначального взноса за ипотеку. Например, потребительский кредит или под залог уже имеющегося жилья. Но если заемщик не может себе позволить выплачивать оба займа без лишних усилий, то прибегать к такому варианту не имеет смысла, считает Дмитрий Сысоев.
«
"Если брать в целом, то, по моему мнению, оформлять отдельный кредит для внесения первоначального взноса по ипотеке нецелесообразно, — отмечает эксперт. — Проще выделить год на накопление первоначального взноса. Так человек самостоятельно сможет подготовить себя к финансовой ответственности в процессе накопления. Плюс оценит личные материальные возможности".
"Использование потребительского кредита для покупки жилья может быть интересно в случае приобретения дешевого объекта недвижимости, например комнаты в коммунальной квартире. В иных случаях использовать данный инструмент экономически невыгодно", — комментирует Григорий Пахомов.
"Вариант с потребительским кредитом, который оформляют в том же или ином банке, наиболее проблематичен. Это означает, что заемщику придется оплачивать оба кредита, а может быть, и третий — на ремонт. Нагрузка становится чрезмерно высокой, а доходов может уже и не хватить. Если есть возможность использовать помощь родных или имеются дополнительные доходы (например, от сдачи в аренду жилья в родном городе, а ипотека в другом), то такая ситуация управляема. Но если кредиты взяты в расчете на рост зарплаты, то риск чрезмерен и дефолт становится практически предопределенным", — говорит Юлия Грызенкова.
Строительство жилья
Материнский капитал
В качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал, что актуально для семей с одним, двумя и более детьми.
«
"Некоторые застройщики не работают с маткапиталом, потому как затрачиваются дополнительные ресурсы на реализацию этой схемы, ведь государство тщательно следит за этими средствами. Минусом для продавца-физлица будет увеличение длительности сделки вплоть до одного-трех месяцев, пока средства поступят на его счет. Для покупателя минус в том, что продажа такой квартиры — дело очень непростое, трудоемкое и наверняка затяжное", — отмечает Андрей Мозоль.
"Материнский капитал может быть учтен в качестве первоначального взноса по ипотеке или как часть досрочного погашения. Использование его в качестве первоначального взноса снижает кредитный рейтинг заемщика для андеррайтеров банка, так как это воспринимается как не накопленная часть капитала. При возможности материнский капитал лучше пустить на частичное погашение ипотеки", — предупреждает Григорий Пахомов.
Социальная ипотека
Помощь в приобретении жилья для социально незащищенного населения включает:
- ипотечное кредитование с субсидией в виде пониженной процентной ставки;
- ипотечные программы, при которых субсидия дается на часть стоимости квартиры;
- продажа государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.
За предоставление социальной ипотеки отвечает госкомпания ДОМ.РФ, при этом условия у разных банков могут несколько отличаться. Помощь в решении квартирного вопроса некоторым категориям населения в субъектах Федерации регулирует постановление правительства России от 11.01.2000 № 28, на основе которого разработаны региональные целевые программы.
Эксперт назвал, кто может получить социальную ипотеку, на примере жителей Московской области:
- учителя;
- врачи;
- молодые ученые и специалисты, молодые уникальные специалисты;
- тренеры, тренеры-преподаватели по адаптивной физической культуре профильных государственных и муниципальных организаций.
Центр ипотечного кредитования Тамбовского отделения ПАО "Сбербанк"
"Программа "Социальная ипотека" в Подмосковье реализуется в соответствии с постановлением регионального правительства от 25.10.2016 № 790/39 "Об утверждении государственной программы Московской области "Жилище" на 2017-2027 годы", — говорит Эрдни Манджиев, юрист Европейской юридической службы. "Суть социальной ипотеки заключается в том, что участник программы не платит тело кредита, а выплачивает только проценты по нему. Таким образом, всю стоимость квартиры оплачивает правительство Московской области: 50% выдаются в виде жилищной субсидии, еще столько же выплачивается в течение срока погашения ипотечного кредита", — уточняет эксперт.
Льготная ипотека
Этот вид ипотечного кредитования позволяет взять кредит для покупки квартиры в новостройке под более низкий процент и доступен всем совершеннолетним гражданам России вне зависимости от семейного положения, наличия детей и недвижимости. Основные условия льготной ипотеки:
- процентная ставка до 8% годовых;
- сумма кредита не должна превышать 6 миллионов рублей;
- первоначальный взнос должен составлять не менее 30%.
Правила одинаковы для всех регионов.
Программа "Молодая семья"
"Молодая семья может рассчитывать на господдержку в виде социальной выплаты на уплату первоначального взноса на приобретение жилья по договорам ипотеки, купли-продажи, участия в долевом строительстве или уступки прав требований в долевом строительстве (пп. "г", "з" п. 2 правил, утвержденных постановлением правительства РФ от 17.12.2010 № 1050)", — отмечает Эрдни Манджиев.
Требования для тех, кто желает участвовать в программе:
- возраст супругов не должен превышать 35 лет;
- семья официально признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;
- обязательно наличие дохода, позволяющего выплатить часть стоимости жилья, которая превышает размер субсидии.
Если у молодой семьи нет детей, размер субсидии будет составлять 30% от стоимости жилья, при наличии ребенка — 35%.
Участниками программы также могут стать неполные семьи, в которых ребенка (или детей) воспитывает всего один родитель
Осмотр квартиры в новостройке
Военная ипотека
Об особенностях специальной программы для поддержки и обеспечения жильем военнослужащих рассказал Григорий Пахомов:
«
"Во-первых, максимальная сумма ипотечного кредита на квартиру для военной ипотеки у банков различается и у большинства не превышает 2,9 миллиона рублей. Во-вторых, срок займа может быть разным, но при этом к моменту полного возврата долга заемщику не должно быть более 45 лет. Процедура заключается в открытии счета и участии в накопительно-ипотечной системе, за которую отвечает "Росвоенипотека". На этот счет ежемесячно поступает сумма, которую военнослужащий может использовать для первоначального взноса или для погашения ипотеки".
В 2024 году правительство РФ проиндексировало ежегодный взнос в накопительно-ипотечную систему (НИС), теперь его размер составляет 365 346 рублей.
Также увеличился максимальный ежемесячный платеж по военной ипотеке. Так как он не должен быть выше 1/12 части от ежегодного взноса государства, его предельная сумма в 2024 году равна 30 455 рублей.
Залог имущества
"В настоящее время кредиты под залог приобретаемой недвижимости есть в линейках ограниченного количества банков. В основном это партнерские предложения банков на определенные ЖК или неликвидные объекты. Если же у заемщика есть в собственности другая недвижимость, то ипотеку без первоначального взноса он может получить по целевому ипотечному кредиту под залог имеющегося жилья (сюда же относится и программа "Переезд")", — рассказывает Инна Солдатенкова, кандидат экономических наук, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.
Акции банков
"Часто бывают ситуации, когда застройщики или агрегаторы самостоятельно выходят на банки с необходимостью проведения стимулирующих мероприятий для реализации объектов недвижимости. В большинстве случаев данные программы идут как акции от банков или застройщиков. Действуют такие программы только на определенные объекты недвижимости и при соблюдении определенных условий", — говорит Григорий Пахомов.
"Существуют спецпрограммы от банков и застройщиков, когда кредиты выдаются фактически без первоначального взноса и (или) с небольшими кредитными ставками — вплоть до беспроцентной рассрочки на полгода-год. Чаще всего это маркетинговые акции, субсидируемые застройщиками: формально и первоначальный взнос, и процентная ставка есть, но их компенсирует застройщик", — уточняет Юлия Грызенкова.
Программа "Переезд"
В данном случае имеющееся жилье может быть заложено в счет приобретаемого.
"Заем предоставляется в размере не более 80% от стоимости жилья, на срок не более трех лет. Важным преимуществом является то, что ежемесячные платежи за использование этого займа не предусмотрены, а вся сумма гасится в установленный срок с процентами. Это дает возможность спокойно реализовать свою квартиру без спешки и по хорошей цене. При этом на основной заем по ипотеке на новую квартиру это никак не влияет. Хлопотность заключается в том, что заемщику необходимо собирать два полноценных комплекта документов — для ипотеки на новую квартиру и для займа для первоначального взноса, а также делать оценку своей текущей квартиры", — отмечает Григорий Пахомов.
Изменения в 2024 году
С 2024 года можно будет воспользоваться только одной ипотечной программой. Исключением являются случаи, когда после оформления льготного кредита в семье родился ребенок, а ипотека полностью погашена. Тогда гражданин может получить Семейную ипотеку на новое жилье, большей площади. Кредиты, оформленные до 23 декабря 2023 года, не учитываются.
Срок действия Льготной и Семейной ипотеки заканчивается 1 июля 2024 года. Программы "IT-ипотека", "Сельская ипотека", "Дальневосточная и арктическая ипотека" будут действовать в течение всего 2024 года.
