Как не выкинуть деньги на ветер: какие документы нужны для покупки гаража
Читать ria.ru в
Оглавление
- Как купить гараж
- Особенности выбора
- Способы
- Виды гаражей
- Движимые
- Недвижимые
- Платежи и налоги
- Процедура оформления купли-продажи
- Регулирующие законы
- Обязанности сторон
- Обязанности сторон
- Особенности
- Документы
- Договор
- Регистрация собственности
- Покупка гаража без документов
- Как оформить
- Риски
- Что такое ГСК
- Какие сложности могут возникнуть
- Земельный участок
- Изменения в 2024 году
МОСКВА, 12 ноя — РИА Новости. Чтобы купить гараж, нужно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать помещение через МФЦ. Как правильно оформить документы, на что обратить внимание перед покупкой, какие сложности могут возникнуть - в материале РИА Новости.
Как купить гараж
Рано или поздно любой автолюбитель понимает, что собственный гараж значительно лучше арендованного. Но к покупке важно подойти обстоятельно, чтобы исключить неудобства в использовании и неприятности с оформлением.
Особенности выбора
Опытные автомобилисты советуют при выборе гаража обратить внимание на такие моменты: расположение постройки; размеры и материал изготовления; наличие смотровой ямы и подвала; присутствует ли электроснабжение и вентиляция; какие ворота и запорные механизмы; все ли документы в порядке.
На стоимость гаража существенно влияет его расположение. Мало у кого возникнет желание добираться до своего автомобиля на общественном транспорте или велосипеде. Поэтому чем ближе находится постройка к месту жительства, тем комфортнее ею пользоваться.
На стоимость и долговечность также влияет материал, из которого построен гараж. Кирпичные надежны и долговечны, наличие отопления и вентиляции позволяет сохранить прохладу летом и прогреть воздух зимой. Но такое помещение всегда дороже, чем аналогичное, например, из шлакобетона, который обладает схожими характеристиками. Бетонный гараж хуже сохраняет тепло, поэтому требует дополнительного утепления.
Деревянные гаражи тоже достаточно долговечны, обладают хорошими теплоизоляционными свойствами, но встречаются все реже, так как этот материал пожароопасен.
Автомобиль выезжает из гаража
В том случае, если автолюбитель не планирует заниматься ремонтом и собирается использовать гараж только в качестве укрытия и стоянки для авто, то можно обратить внимание на практичное металлическое строение. Но бокс, например, из листов железа имеет весомые недостатки: сильно нагревается летом, зимой в нем холодно, защита от взлома низкая. Даже позаботившись о теплоизоляции и вентиляции, владелец вряд ли сможет избавиться от повышенной влажности, которая губительна для машины.
Размер гаража тоже немаловажен. Определяясь с этим параметром, следует подумать о том, как будет использоваться строение. Если только для хранения машины, то во многих случаях достаточно стандартного 6м х 3м х 2м. Планируемая автомастерская должна быть просторнее и иметь место для инструмента. В этом случае оптимальные параметры: 7м х 3м х 5м.
Однако наиболее правильный вариант - отталкиваться от габаритов автомобиля. Для определения оптимальных размеров гаража нужно к ширине и высоте машины прибавить по 1,5 метра. Расстояние от капота до ворот должно быть 1,8 метра.
Смотровая яма должна быть просторная, сухая и достаточно глубокая для комфортной работы. Выбирать гараж с такой важной опцией лучше весной, пока не ушли грунтовые воды, только тогда можно быть уверенным, что ее не заливает. Кроме того, глубины должно хватать, чтобы работать в выпрямленном состоянии, поэтому людям с высоким ростом стоит обратить особое внимание на этот параметр.
Лучше, если дно смотровой ямы забетонировано или выложено плиткой, так как деревянный настил хорошо впитывает влагу и быстро гниет. Цельные ступени для спуска удобнее и безопаснее приставной лестницы. Наличие проведенного электропитания упрощает подключение дополнительного освещения.
Подвал пригодится для хранения вещей, которые занимают место в квартире, но могут понадобиться в дальнейшем. "По нашему опыту, одна из самых распространенных проблем, которая серьезно осложняет жизнь новому владельцу (она касается как отдельно стоящего гаража, так и бокса в подземном паркинге) - это высокая влажность и протечки, либо постоянные, либо сезонные в период таяния снега или обильных дождей. В первом случае, как правило, они связаны с высоким уровнем грунтовых вод. Высокая влажность может стать причиной коррозии автомобиля. По нашим наблюдениям, избежать подобных проблем можно еще на этапе выбора. Покупать гараж лучше весной или осенью. В период активного таяния снега или в дождливую погоду необходимо осмотреть объект и обратить особое внимание на стыки плит, швы и прочее", - отмечает Игорь Черноголов, президент ГК "Пенетрон-Россия", производящей материалы для гидроизоляции строительных конструкций.
© Depositphotos.com / motortion
Женщина подписывает документы
Еще один важный параметр - электричество. От надёжности проводки зависит пожаробезопасность помещения. На что необходимо обратить пристальное внимание:
- наличие щитка и счетчика электроэнергии;
- работоспособность розеток и выключателей;
- правильное заземление.
Гараж должен иметь систему вентиляции, так как автомобиль не переносит повышенной влажности. При покупке нужно внимательно осмотреть стены и углы строения на предмет признаков сырости. Наличие принудительной вентиляции будет плюсом.
Ворота и запорные механизмы защищают имущество от кражи и вандализма. Это то, на чем нельзя экономить. Идеальная высота ворот - 2 метра, ширина не менее ширины машины плюс минимум 30 сантиметров. Лучше всего, если они сделаны из металла с дополнительной теплоизоляцией.
При покупке нужно проверить их на простоту открывания и закрывания, чтобы эта манипуляция не вызывала неудобств. Замки, установленные бывшим владельцем, имеет смысл сразу заменить. Причем при выборе новых стоит отказаться от навесного типа и отдать предпочтение сувальдному механизму. Лучше всего установить два типа замков, это увеличит надежность запора и поможет сохранить имущество.
Способы
Гараж можно купить у собственника или на торгах.
"В Москве и крупных городах гараж или парковочное место можно купить на торгах, на которые в силу требований российского законодательства выставляют для продажи муниципальное имущество, а судебные приставы реализуют собственность должников в случае обращения на нее взыскания. С подобными объектами муниципальной собственности, в том числе с гаражами и паркингами, в Москве можно ознакомиться, например, на сайте "Инвестиционный портал Москвы". Как правило, гараж или парковочное место выставляются на торги по цене на 10-15 процентов меньше, чем аналоги в данном микрорайоне, - говорит Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. - Для участия в конкурсе нужно иметь ЭЦП и пройти аккредитацию на электронной торговой площадке (применительно к торгам муниципальным имуществом в Москве – это ЕЭТП), а также внести депозит для обеспечения своего участия в торгах. Цена будет определяться ходом торгов. Если участник один, то он покупает по номиналу и с выгодой, а если несколько, то победитель определяется по результатам ставок".
Виды гаражей
Гаражи могут быть отдельно стоящие и входящие в гаражные кооперативы (ГСК), движимые и недвижимые. Есть также встроенные в первый этаж частного или многоквартирного дома, которые являются наилучшим вариантом, но требуют дополнительной вентиляции и шумоизоляции.
Движимые
К подобным гаражам относятся металлические конструкции без фундамента, которые можно перевозить с места на место. Регистрация прав собственности и налогообложение в данном случае отличаются от недвижимого имущества.
“В отдельных случаях регистрация права собственности в Росреестре отсутствует, так как гараж не имеет привязки к земельному участку”, - говорит Оксана Васильева, к.ю.н., доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Недвижимые
Любые гаражи, имеющие фундамент, относятся к недвижимым. А сделки с ними, соответственно, подлежат обязательной государственной регистрации.
Гаражный кооператив
Платежи и налоги
Если конструкция является движимой и стоит на участке земли, принадлежащем владельцу, налоговое законодательство предусматривает налог только на землю. В том случае, если постройка имеет фундамент и классифицируется, как недвижимая, хозяин строения обязан также выплачивать налог на недвижимость.
Размер налоговой ставки определяется муниципалитетом и может быть уменьшен или увеличен, а сумма к выплате напрямую зависит от кадастровой стоимости сооружения.
Для гаражей, расположенных в ГСК, размер налога исчисляется бухгалтерией кооператива, исходя из общей квитанции.
Процедура оформления купли-продажи
При оформлении купли-продажи (на этапе до регистрации права) сторонам необходимо обратить особое внимание на содержание договора.
“Договор купли-продажи гаража должен содержать описание гаража и его цену, а также сведения о продавце и покупателе. Рекомендуется указать в договоре также срок, в течение которого продавец обязуется освободить гараж, и условие об ответственности сторон”, - говорит Оксана Васильева.
В договоре обязательно указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации).
“Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации. Если договор заключает не лично собственник гаража или не лично покупатель, то в нем указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени. При этом нельзя приобрести гараж у продавца, состоящего в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), у которого не оформлено право собственности на гараж”, - поясняет Евгений Бобровский, юрист ООО “Мариокс центр”.
"Особенно внимательными рекомендуется быть покупателям, поскольку в договорах купли-продажи обязательно присутствует пункт о том, что "покупатель претензий к состоянию объекта недвижимости не имеет". Соответственно, совершать сделку "заочно" крайне не рекомендуется. Необходимо лично осмотреть покупаемый гараж и убедиться, что он именно в таком состоянии, какое указано в договоре. Если гараж находится на территории гаражно-строительного кооператива, то желательно сверить технический паспорт объекта с действительным состоянием, - предупреждает Кирилл Резник, юрист "Единого центра защиты", - Несогласованное с членами ГСК занятие дополнительной площади земельного участка (например, если площадь гаража была увеличена) может привести к проблемам при регистрации перехода права собственности в Росреестре".
«
"Дополнительная рекомендация для тех, кто покупает гараж в ГСК: попытаться из доступных и открытых источников информации выяснить, не планируется ли в ближайшее время снос всего кооператива (с выкупом построек государством у граждан) по причине строительства федеральной автодороги, стадиона и т.д. Здесь проблема в том, что такая выкупная цена может быть меньше, чем цена покупки", - добавляет Кирилл Резник.
Регулирующие законы
Так как закона о гаражах на данный момент не существует, сделки по купле и продаже этих строений регулируются той же законодательной базой, что и сделки с недвижимостью. А именно:
- Гражданским кодексом РФ;
- Градостроительным кодексом РФ;
- Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";
- Федеральным законом от 24.07.2023 № 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- Письмом Росреестра от 26.10.2021 N 11-01852/21 "О "гаражной амнистии";
- Информацией от ФНС России "ФНС России напоминает, когда с дохода при продаже имущества не нужно платить НДФЛ"
Обязанности сторон
Объявление на въезде в гаражный кооператив
Обязанности сторон
В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон.
"Обращаем внимание, что по своему содержанию договор купли-продажи является возмездным, взаимным, двусторонним. При этом на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц: ограничениях, обременениях, залоге и пр., но неисполнение этих условий не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке", - говорит Анастасия Анникова, юрист Европейской юридической службы.
Ключевая обязанность, которую должны выполнить продавец и покупатель - это составление акта приема-передачи. Для удобства стороны могут указать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи.
"Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче гаражного бокса на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается односторонним отказом от исполнения обязательств. Как разъяснено в п.61 постановления пленума Верховного суда РФ, пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ), - объясняет Анастасия Анникова, - Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Решение суда, вступившее в законную силу, будет заменять заявление продавца о регистрации перехода права собственности".
Особенности
Бывают случаи, когда гараж не оформлен в собственность и так называемый "продавец" переписывает членскую книжку ГСК на нового владельца, беря за переоформление денежные средства.
«
"Помните, что после переоформления членской книжки права не возникают, за исключением права пользования. В таком случае ваш гараж может попасть под снос, если земельный участок не предоставлялся для строительства гаражей", - уточняет Анастасия Анникова.
Документы
Если гараж находится в ГСК, продавец обязан предоставить документы:
- выписку из ЕГРЮЛ;
- справку от налогового органа о постановке ГСК на учет;
- документы о предоставлении земли под ГСК;
- разрешение на постройку гаража;
- акт о сдаче строения в пользование.
Также может быть предоставлен устав кооператива, однако новый собственник вправе не вступать в его члены.
Многоэтажный гараж-паркинг
Если продавец является собственником постройки:
- кадастровый паспорт с указанием технических параметров участка, на котором возведен гараж;
- документ, подтверждающий особый статус участка;
- согласие супруга на продажу (если приобретен в браке);
- акт приема-передачи, если гражданин приобрел гараж;
- документы, подтверждающие собственность на постройку и участок.
«
"Если гараж был получен в наследство, то потребуется тот же самый перечень документов на бывшего владельца и документ, подтверждающий его наследование", - отмечает бизнес-юрист Руслан Мирзеханов.
“На официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и вид такого права. Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен неограниченному кругу лиц без подачи запросов и взимания платы. Исключение составляют сведения об объектах недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством РФ, а также сведения о правообладателях объектов недвижимости, в том числе об их персональных данных”, - говорит Оксана Васильева.
Договор
Для оформления договора купли-продажи нужны также подлинники и ксерокопии паспортов обеих сторон сделки.
Документ должен быть написан грамотным юридическим языком, так как любая неточность может привести к признанию его недействительным. Все данные об участниках сделки необходимо указать по паспорту (адреса регистрации и т.д.), обязательно оговариваются штрафные санкции, которые могут быть наложены при несоблюдении обязанностей, дата передачи прав на объект прописывается цифрами и прописью.
“Помните, что договор купли-продажи гаража не требует обязательного нотариального удостоверения, а передача гаража продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче”, - напоминает юрист Оксана Васильева.
Евгений Бобровский отмечает, что цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Регистрация собственности
Подавать документы на регистрацию права собственности за новым владельцем следует в МФЦ. В стандартной ситуации (один продавец - один покупатель), необходимы следующие бумаги:
- три экземпляра договора купли-продажи;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- подписанные акты приема-передачи.
«
"Также необходимо присутствие всех собственников (или их представителей) при сдаче документов в МФЦ/регистрирующий орган, поскольку они должны собственноручно подписать заявление о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество", - говорит Кирилл Резник.
"Что должно быть в качестве документов-основания: договоры о возникновении/отчуждении гаражного бокса с отметкой о государственной регистрации; если он в кооперативе, то это будет справка ГСК о выплаченном пае, подписанная председателем, которая является правоустанавливающим документом-основания возникновения права. В справке должно быть указано, что гаражный бокс находится в границах землеотвода. Таким образом, для надлежащей правовой экспертизы этих документов необходима регистрационная надпись регистрирующего органа, подтвержденная выпиской из ЕГРН. Также необходима выписка из протокола общего собрания о назначении председателя. Справки должны быть подписаны председателем ГСК и главным бухгалтером. Также необходим технический план на гараж, который является основанием для постановки на государственный кадастровый учет", - объясняет Анастасия Анникова.
Можно подготовить договор купли-продажи у нотариуса, в этом случае не нужно обращаться в МФЦ, так как нотариус в порядке межведомственного взаимодействия имеет право передать документы в Росреестр в электронном виде.
«
"Однако услуги нотариуса стоят дороже, придется заплатить нотариальный тариф и за техническую/юридическую подготовку проекта договора, - уточняет Анастасия Анникова. - За регистрацию перехода права собственности взимается госпошлина. Если документ о ее уплате не был представлен заявителем, Росреестр возвращает заявление без рассмотрения. Срок государственной регистрации составляет семь рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи через МФЦ - девять рабочих дней. Размер госпошлины за регистрацию права собственности - 2 тысячи руб."
Автомобиль выезжает из гаража
Покупка гаража без документов
Часто покупатель желает сократить сроки сделки, сэкономить средства и решается на приобретение строения без документов.
«
"Некоторые граждане сталкиваются с ситуацией, когда им продают гараж "под расписку", так как у прежнего хозяина не остается документов на строение", - комментирует руководитель юридического отдела компании "Мой юрист" Дмитрий Бухарин.
При отсутствии правоустанавливающих документов согласно ч. 2 ст. 14 федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав является решение суда о признании права собственности на объект недвижимости.
К одному из сомнительных преимуществ такого приобретения относится возможность купить гараж, который легально приобрести невозможно. Например, находящийся во дворе многоквартирного дома и принадлежащий инвалиду.
Как оформить
Обычно такая продажа оформляется просто: продавец пишет расписку о получении денежных средств за гараж и передает ключи новому владельцу.
“Помните, что у продавца гаража может возникнуть обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При этом после совершения сделки купли-продажи бывший владелец гаража перестает быть плательщиком налога на имущество, им становится новый владелец”, - говорит Оксана Васильева.
Риски
При покупке гаража без документов автовладелец добровольно обрекает себя на большое количество возможных проблем:
- строением можно пользоваться, но нельзя продать, подарить, передать в наследство;
- если продавец умрет, могут объявиться наследники;
- если строение не узаконено, оно будет считаться самовольным и его могут снести на законных основаниях;
- не имея документов, нельзя быть уверенным, что сделку совершил реальный владелец, а не мошенник.
Гаражные боксы
Что такое ГСК
Гаражно-строительный кооператив (ГСК) - это добровольное объединение, созданное для того, чтобы обеспечить безопасные условия хранения личных транспортных средств. Его члены делают взносы для обеспечения деятельности своей организации. Для ГСК необходимо наличие уставных документов и регистрации в государственных органах.
«
"Требования к членам ГСК, а также порядок приема и выхода из состава ГСК должны быть определены в уставе кооператива. Допускается выход из кооператива по заявлению, поданному в сроки и в порядке, которые установлены уставом ГСК. При этом вышедшему члену выплачивается стоимость пая денежными средствами или же в натуральной форме предоставлением имущества", - говорит Дмитрий Бухарин.
В 2023 году введено понятие гаражный комплекс.
“Под гаражным комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения. В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается”, - говорит Оксана Васильева.
Какие сложности могут возникнуть
"Перед заключением договора стоит проверить сведения о возможных залогах, арестах и иных ограничениях, взять выписку из ЕГРН на покупаемый объект, - говорит Кирилл Резник. - Заодно имеет смысл заглянуть в базу данных исполнительных производств ФССП России: если в отношении продавца ведутся исполнительные производства, вполне возможно, что на принадлежащие ему объекты недвижимости уже наложены запреты на совершение регистрационных действий".
Земельный участок
Федеральным законом от 05.04.2021 №79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" государство приняло решение узаконить и исключить имеющееся самовольное строительство путем "гаражной амнистии" с 1 сентября 2021 г. до 01.09.2026 г. В результате амнистии, участок, на котором находится строение, можно получить от государства бесплатно.
Ольга Козлова, специалист Росреестра, рассказала о том, на какие гаражи распространяется закон и какие под него не попадают:
- построенные до 29.12.2004, причем они должны быть одноэтажными, без жилых комнат, также могут иметь подвал, а земля должна быть государственной или муниципальной;
- гараж невозможно переместить без ущерба (например, стоит на фундаменте), а земля, должна быть государственной или муниципальной, либо неразграниченной собственности;
- он построен из материалов для капитального строительства (кирпич, бетонные плиты и тому подобное);
- к нему проведены сети инженерно-технического обеспечения.
Но, прежде чем приобрести гараж, стоит знать, что под амнистию не попали:
- самовольные постройки и подземные в многоквартирных жилых домах и офисных зданиях;
- гаражи, являющиеся вспомогательными по отношению к объектам индивидуального жилого строительства, производственного и промышленного назначения;
- предназначенные для хранения техники и оборудования государственных органов;
- возведенные после 29.12.2004 года.
Изменения в 2024 году
1 октября 2023 вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ "О гаражных объединениях".
Закон регулирует отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, а также устанавливает особенности осуществления деятельности созданными в этих целях юридическими лицами. В соответствии с этим законом собственникам гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения и расположенное в границах территории гаражного назначения.
Законодатель требует от собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе нести бремя содержания общего имущества.
