Ипотека, арест, опека: как продать квартиру с обременением
© Depositphotos.com / malkov konstantin
Оглавление
- Обременение
- Виды
- Ипотека
- Аренда
- Доверительное управление
- Рента
- Безвозмездное пользование (ссуда)
- Завещательный отказ
- Опека
- Сервитут
- Аварийное жилье
- Памятники исторического, культурного и архитектурного наследия
- Арест
- Когда можно снять обременение
- Как снять обременение
- Необходимые документы
- Стоимость
- Сроки
- Пошаговая инструкция
- Онлайн
- Как проверить, что обременение снято
МОСКВА, 19 янв — РИА Новости. Обременение, накладываемое на квартиру в силу ипотеки или ареста за долги, не позволяет владельцу свободно распоряжаться недвижимостью. О том, как можно снять ограничения, сколько времени на это потребуется и когда обращаться в Росреестр за выпиской, — в материале РИА Новости.
Обременение
Ограниченное право распоряжения собственностью — квартирой, домом, земельным участком — называют обременением, его накладывают на объекты недвижимости по закону или по условиям договора. Ограничения могут быть добровольными или принудительными, возникшими при покупке недвижимости или в процессе ее использования.
Виды
В зависимости от того, на каком основании наложено обременение, выделяются следующие виды ограничения права собственности.
Ипотека
Самый распространенный способ покупки жилплощади, при котором недвижимость является банковским залогом на случай, если клиент не выполнит обязательства по денежным выплатам. При этом заемщик является собственником, часть прав которого "заморожена".
© Depositphotos.com / pro-fotos@yandex.ru
Передача ключей от имущества
"Ипотеку в самом упрощенном смысле можно назвать кредитом, выданным под залог жилой недвижимости. Данная форма обременения накладывает определенные ограничения на право собственности заемщика: такую недвижимость нельзя продать, обменять, подарить, сдать в аренду, в ней нельзя делать перепланировку без официального разрешения залогодержателя", — сообщил эксперт, риелтор Александр Токарев.
При этом обременение не отменяет сделок по купле-продаже при условии согласия со стороны банка. Если на квартиру в ипотечном кредите нашелся покупатель, которого заемщик не хочет терять, возможны следующие варианты решения проблемы:
- Заемщик берет в банке разрешение на досрочное погашение ипотеки. Затем составляет с покупателем договор задатка или предварительный договор купли-продажи, согласно которому сумма взноса равна остатку по кредиту. Следующий шаг — закрытие остатка долга и получение документа, подтверждающего отсутствие задолженности (закладной или официального письма). После этого продавец и покупатель должны обратиться в МФЦ или Росреестр для снятия обременения. Финальный этап — завершение сделки, после чего покупатель становится собственником недвижимости без обременения.
- Переоформление ипотеки на покупателя. Новый владелец должен вернуть прежнему заемщику выплаты по кредиту, внесенные до переоформления собственности. При таком варианте важно проверить "чистоту" платежной истории прежнего владельца: если он просрочил выплаты и накопил долги и пени, ответственность по уплате ляжет на нового хозяина.
Денежные купюры
Аренда
Собственник вправе продавать недвижимость, которую сдает. Однако наличие арендаторов служит ограничивающим фактором сделки. Это значит, что после купли-продажи съемщик сохраняет право проживания или пользования помещением до конца срока договора найма/аренды.
Если новый собственник не намерен в будущем сдавать купленную квартиру, он может:
- дождаться истечения срока договора найма и не перезаключать новый договор;
- расторгнуть договор найма квартиры досрочно, выплатив арендатору компенсацию;
- предложить иной вариант урегулирования ситуации, который устроит обе стороны.
Подстраховкой для покупателей, которые хотят проверить наличие или отсутствие квартирантов, может стать обращение в Росреестр, где содержатся данные о долгосрочной аренде (на срок от одного года до пяти лет)
Доверительное управление
Доверительное управление состоит в передаче части полномочий от собственника другому лицу (физическому или юридическому) по распоряжению квартирой или домом на основании условий договора. Чаще всего так поступают, когда покупка недвижимости — инвестиция, нацеленная на получение дополнительной прибыли от сдачи в наем или аренду. Распорядитель занимается поиском съемщиков, содержанием квартиры/дома, оплатой коммунальных услуг в период "простоя", текущим ремонтом и другими насущными вопросами.
Доверительное управление считается утратившим силу, если:
- собственник перестал нуждаться в услугах поверенного (истек срок договора или договор расторгнут досрочно);
- у объекта недвижимости сменился владелец.
"На практике такой вид обременения встречается редко. Чаще сдачей недвижимости в аренду занимаются агентства, самозанятые риелторы или собственники, — пояснил эксперт. — Сложно найти профессионального управляющего, которому можно без опасений доверить долгосрочное распоряжение имуществом на постоянной основе. Играет роль и финансовый вопрос: как правило, доверенный берет за свои услуги 10% от ежемесячной комиссии, риелтор же получает гонорар в размере 30-50% от первой оплаты, но сумма выплачивается разово, а не регулярно".
Рента
Рентой называют передачу в собственность имущества при условии выполнения определенных обязательств перед владельцем. Как правило, суть обременения в силу ренты заключается в обязанности пожизненного содержания прежнего хозяина, регулярных коммунальных платежах и поддержании объекта недвижимости в надлежащем состоянии.
Плательщик ренты после подписания договора считается собственником с ограниченными правами: распоряжаться вверенным имуществом он может не раньше смерти рентополучателя, если иное не оговорено документально.
Договор ренты требует обязательной регистрации у нотариуса и в Росреестре.
Безвозмездное пользование (ссуда)
Этот вариант обременения схож с процессом аренды или найма жилья, разница в том, что ссудополучатель, обладая правом проживания, не платит деньги за квартиру. Его обязанность — следить за состоянием объекта недвижимости, нести расходы по его содержанию. Предмет и условия безвозмездного пользования прописываются в договоре.
Когда речь идет о сделке и покупатель хочет проверить, имеется ли у третьих лиц право безвозмездного проживания, можно воспользоваться выпиской из домовой книги или единого жилищного документа, либо попросить у продавца справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
Завещательный отказ
Редкий вид обременения, при котором наследник, получая по завещанию объект недвижимости, обязан предоставить третьему лицу временное или пожизненное право занимать полученную квартиру или дом (либо часть жилья).
Когда речь идет о сделках с недвижимостью, полученной по наследству, покупатель в рамках подстраховки может изучить копию завещания, чтобы убедиться в отсутствии такого обременения.
Опека
Продажа квартиры, долю в которой имеют несовершеннолетние, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Контроль со стороны государственного ведомства призван обезопасить малолетних собственников. Если родители намерены ухудшить жилищные условия, чтобы получить финансовую выгоду, опека может не дать согласие на сделку. И, наоборот, одобрить смену квартиры, если жилищные права детей будут улучшены.
Сделки с недвижимостью, полученной при участии материнского капитала, также требуют согласия со стороны опеки.
Сервитут
В вопросе обременения сервитут выступает как право ограниченного пользования частью собственности: земельного участка (например, когда один сосед разрешает другому пользоваться землей для прокладки коммуникаций), жилого или нежилого помещения (проходной комнаты в квартире или общего холла в офисе).
Аварийное жилье
На квартиры в ветхих домах, признанных аварийными, подлежащими расселению и сносу, обременение накладывает администрация города или поселка.
«
"Обычно такое жилье является абсолютно непригодным для комфортного проживания и нормальной жизнедеятельности. Но, несмотря на это, покупать или продавать жилую недвижимость в таком фонде не запрещено, если соблюдены определенные ограничения. Как правило, они касаются запрета на отчуждение собственности. Это может произойти, если на момент подписания договора купли-продажи было принято решение о выселении собственника, либо собственник подписал с органами местного самоуправления договор о получении выкупной стоимости или переселении в другое жилье. В таком случае сделка невозможна", — уточнил риелтор Александр Токарев.
Аварийный жилой дом
Памятники исторического, культурного и архитектурного наследия
На распоряжение жилыми и нежилыми помещениями, относящимися к объектам исторического, культурного и архитектурного наследия обременение накладывает государство в рамках федерального законодательства и региональных нормативных актов.
«
"Покупая такую недвижимость, надо понимать, что практически любые изменения, которые владелец захочет внести в конструкцию помещения, дизайнерское оформление внутри квартиры или на фасадной части дома, необходимо согласовывать с соответствующими инстанциями", — подчеркнул эксперт.
Задача наложения ограничений — сохранение наследия для современников и потомков в максимально оригинальном виде. Срок действия ограничений на пользование объектами культурного наследия, как правило, напрямую связан с существованием самого объекта: пока дом цел, обременение действует. Исключение составляют случаи, когда здание или помещение изменило статус, став вместо "жилого дома под охраной департамента градостроительства" просто жилым домом.
Арест
Арест на квартиру или другой вид собственности накладывает суд, если:
- недвижимость стала предметом споров и разбирательств (при разделе имущества, в ходе уголовного следствия и пр.);
- собственник накопил долги.
Арест исключает любые сделки, касающиеся обмена, продажи, завещания, дарения и пр. Восстановление юридической свободы действий возможно после устранения нарушений (выплаты долга, выхода из-под следствия и т.д.) на основании соответствующего решения судебных властей.
Когда можно снять обременение
Срок снятия обременения зависит от условий его возникновения. В самом частом случае — при ипотечном кредите — ограничения перестают действовать после погашения кредита и подачи заемщиком документов в регистрационный орган. Когда речь идет об аварийном жилье или объектах культурного наследия, обременение снимается при демонтаже зданий или смене их особого статуса. В остальных случаях период действия ограничений определяют положения договора или условия судебного постановления.
Как снять обременение
Для снятия обременения, наложенного в рамках, аренды, ренты или доверительного управления, достаточно руководствоваться положениями договора. При принудительных судебных ограничениях от собственника может потребоваться устранение нарушений, которые повлекли за собой обременение.
Когда речь идет об ипотечном обременении, заемщику после закрытия кредита, необходимо обратиться МФЦ/подразделение Росреестра с пакетом документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств.
Необходимые документы
Изменить статус недвижимости, находившейся у банка в залоге, можно на основании:
- паспорта собственника;
- доверенности от собственника, если заявление подает представитель банка;
- выписки из ЕГРН (либо свидетельство на квартиру);
- квитанции об оплате госпошлины, если требуется выписка из ЕГРН;
- ипотечного договора;
- закладной бумаги с отметкой о погашении кредита/официального письма от банка об отсутствии задолженности.
Стоимость
Услуга по снятию обременения считается бесплатной. Однако собственнику все же приходится платить:
- госпошлину (ее размер следует уточнять на момент обращения в регистрационный орган);
- за ксерокопии документов (если требуется);
- за бумажную или электронную выписку об отсутствии обременения.
Сроки
Период снятия ограничений с квартиры, дома или земельного участка, находившихся в ипотеке, состоит из нескольких этапов:
- закрытие кредита и поступление денег на банковский счет. Определяется условиями кредитного договора;
- получение закладной в банке, занимает в среднем от 5 до 10 дней, иногда больше;
- сбор документов для обращения. Сроки зависят от оперативности владельца недвижимости;
- на обработку документов и внесение данных в Росреестре уходит, в среднем, три дня. Если посредником выступает МФЦ, ко времени ожидания добавляются еще минимум два дня.
Срок может увеличиться, если: подачей бумаг занимается посредник, требуются услуги курьерской службы, почтовой пересылки и пр.
«
"Основной фактор, влияющий на срок снятия ограничений, — вид обременения. Например, залог в силу закона (ипотеку) можно снять за период от трех дней до двух недель, а наложенный в судебном порядке арест приставы, в зависимости от закрытия делопроизводства, могут снимать до 30 дней и более. Кроме того, есть обременения, не подлежащие снятию, либо срок действия ограничений на объект исчисляется годами. Каждый случай требует индивидуального подхода и решения", - прокомментировал эксперт Александр Токарев.
Пошаговая инструкция
Обременение с недвижимости, находившейся в залоге у банка, снимается не автоматически. Процедуру инициирует заемщик. Для этого требуется:
- обратиться в банк с заявлением на предоставление закладной/письма о погашении кредита;
- собрать пакет документов;
- записаться на прием в МФЦ/Росреестр. Это можно сделать заранее либо обратиться за услугой в рамках "живой очереди";
- получить расписку от представителя регистрационного органа о получении бумаг, а также ориентировочную дату готовности документов;
- в установленный срок забрать документы.
Онлайн
Для снятия обременения можно воспользоваться сайтом Росреестра, подав документы не в бумажном, а в электронном виде. Главное условие проведения онлайн-процедуры — наличие электронной подписи (уникального ключа), позволяющего войти на сайт и пользоваться ресурсом.
Как проверить, что обременение снято
Для проверки статуса снятия ограничений с квартиры или другой собственности достаточно воспользоваться сайтом Росреестра. В личном кабинете или справочном сервисе необходимо указать кадастровый номер объекта и/или его адрес.
Еще один вариант - заказ бумажной или электронной выписки из ЕГРН. Но эта услуга платная вне зависимости от того, на каком носителе будет предоставлена информация.
