15:03 26.08.2023
(обновлено: 14:20 30.10.2023)
Налог на продажу квартиры-2023: как рассчитать, когда можно уменьшить
© iStock.com / svetikd
Налог с продажи квартиры. Архивное фото
Налог с продажи квартиры — обязанность граждан уплачивать в бюджет НДФЛ с полученного дохода. В каких случаях после продажи жилья начисляется налог, как его рассчитать самостоятельно, сколько времени недвижимость должна находиться в собственности, чтобы гражданин был освобожден от налогового бремени, каким категориям лиц в 2023 году платить не нужно — в материале РИА Новости.
Налог с продажи квартиры — 2023
В соответствии с российским законодательством продажа недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц в зависимости от срока владения квартирой.
"Физическому лицу при получении дохода от продажи недвижимости необходимо заплатить налог в размере 13%, если доход не превысил 5 000 000 руб., и 15% с превышающей суммы. Существуют условия, при которых налог платить не нужно: первое - если квартира продана за сумму до 1 000 000 руб. и эта цена не меньше чем 70% от кадастровой стоимости жилища, установленной на 1 января года, в котором осуществлен переход права, второе - если квартира находилась в собственности более минимального срока владения", - рассказывает Алексей Тарасов, ведущий юрист Европейской юридической службы.
Нужно ли платить налог и что такое минимальный срок владения
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с момента ее регистрации в Росреестре. Недвижимость, купленная по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), переходит в собственность с момента полной оплаты по договору ДДУ или паевого взноса в ЖСК. Срок владения приватизированным жильем рассчитывается с даты приватизации, а полученным по наследству - со дня смерти наследодателя (4 ст. 1152 ГК РФ) (исключение составляют случаи, когда квартира получена в наследство от супруга (владение приобретенным в браке имуществом начинается с момента первоначального оформления в собственность) или дольщика (при переходе по наследству от дольщика к дольщику — с даты оформления первой доли) ).
"От минимального предельного срока владения недвижимостью зависит, нужно ли платить НДФЛ по факту продажи или иного возмездного выбытия имущества из собственности (мена, отступное). В налоговом законодательстве это в зависимости от ситуации три или пять лет (ст. 217.1 НК)", - объясняет Наталья Авдеева, эксперт по налогам физлиц в сделках с недвижимостью.
© iStock.com / Perawit Boonchu
Юрист считает сумму на калькуляторе
По словам эксперта, сроки три и пять лет действуют для недвижимости, которая приобретена после 1 января 2016 года (ст. 217.1 НК). Если недвижимость перешла в собственность ранее этой даты, владение для продажи без НДФЛ для налогового резидента - три года.
"Распространено заблуждение относительно того, как исчисляется срок владения квартирой в случае ее разделения. Так, если собственник квартиры решил выделить ее часть и продать одну или несколько долей, то срок владения начинает отсчитываться заново. В данном случае, по мнению ФНС России и судов, образуются новые объекты имущества", - предупреждает налоговый юрист Наталья Карасулова.
Квартира в собственности 5 лет
В соответствии с п.4 ст. 217 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 ст. 217.1 Кодекса.
Квартира в собственности 3 года
Минимальный срок владения в три года, по словам Людмилы Мельниковой, эксперта по налоговым вычетам, установлен для следующих случаев:
- объект (квартира) перешел по наследству;
- достался в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получен в результате приватизации;
- передан по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильем.
Любые другие случаи продажи жилья предполагают минимальный срок владения пять лет.
Какое жилье считается единственным
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, оно признается единственным.
"Даже если продавец или супруг в совместной супружеской собственности владеет вторым жильем не более 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на проданное единственное жилье, сумма налогом не облагается. Например, в январе 2020 года зарегистрировано право собственности на первую квартиру, в середине марта 2023 года - на вторую, а в середине мая 2023 первая квартира продана как “единственное” жилье, несмотря на наличие в собственности второго объекта недвижимости. Сделка налогом не облагается, так как соблюдены условия: три года владения прошли, продавец уложился в 90 дней между перерегистрациями", - объясняет Наталья Авдеева.
© iStock.com / damircudic
Девушка проверяет документы
Нюансы для совместной собственности супругов
Екатерина Осина, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью, уточняет, что понятие "единственное жилье" (доля в нем) рассматривается по каждому супругу отдельно и приводит примеры:
- 1.Супруги купили квартиру и оформили ее на одного из них. Больше никакого другого жилья или долей у них нет. Супруг может продать квартиру через 3 года как единственное жилье, не подавать декларацию и не платить налог.
- 2.Супруги приобрели жилье и оформили его в совместную собственность. У мужа нет другой жилой недвижимости, а у жены - кроме этого еще 1/10 доля дома. Муж может продать свою долю через три года как единственное жилье и не платить налоги, а для супруги ее доля не будет являться единственным жильем и ей придется подать декларацию.
- 3.Супруги купили, будучи в браке, две квартиры. Одну оформили на мужа, другую на жену. Больше жилой недвижимости у них нет. “Но для того, чтоб продать одну из квартир без уплаты налога, необходимо выждать пятилетний срок, так как у каждого жилье не единственное, потому что недвижимость, приобретенная в браке (не важно на кого она была оформлено, если нет брачного договора), является общей совместной собственностью”, - говорит эксперт.
Особенности налогообложения для семей с детьми
С целью поддержки семей с детьми законодательством (ФЗ №382) предусмотрен особый случай, когда независимо от срока нахождения квартиры в собственности, доходы от ее продажи не подлежат налогообложению.
Для этого, объясняет Наталья Карасулова, необходимо соблюдение совокупности следующих условий:
- налогоплательщик или его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если очно учатся), или налогоплательщик является одним из указанных детей;
- не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение, общая площадь или стоимость которого превышает, соответственно, общую площадь в проданной квартире или ее кадастровую стоимость;
- кадастровая стоимость проданной квартиры независимо от размера продаваемой доли не превышает 50 миллионов руб.;
- налогоплательщику и указанным выше лицам на дату продажи квартиры не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение.
"Закон №382-ФЗ от 29.11.21 вступил в силу 1 января 2022 года и касается доходов, полученных с 2021 года. С 1 января 2023 года к этому закону появились поправки (189-ФЗ от 29.05.2023), которые освобождают от налога земельные участки с жилым домом, соответствующим условиям 382-ФЗ. В настоящий момент выпущено более 20 писем Министерства финансов с комментариями. Но до сих пор есть нюансы, при которых семья с детьми не будет освобождена от уплаты НДФЛ после продажи квартиры. Например, законом не предусмотрен вариант строительства, нужна именно покупка нового жилья", - рассказывает Людмила Мельникова.
Сумма налога с продажи квартиры сроком владения менее 3 и 5 лет
По словам Артура Маркарова, главного редактора РУПOP PRO, если срок владения квартирой менее трех лет, налог на прибыль составит 13% или 15% (для резидентов РФ) и 30% (для нерезидентов) от разницы между ценой продажи старой недвижимости и стоимостью приобретения новой, при сроке владения три года и более налог не взимается.
"При этом доход для целей налогообложения не может быть менее 70 % кадастровой стоимости этого объекта (если она определена в ЕГРН)", - отмечает Наталья Карасулова.
Как рассчитать
Расчет налога происходит по формуле (если квартира была ранее куплена):
Размер налога = (сумма дохода - сумма расходов на приобретение данного объекта)*13%
Если квартира перешла в собственность в результате безвозмездных сделок (наследование, договор дарения), то налог рассчитывается иным образом:
Размер налога = стоимость недвижимости при продаже * ставка налога.
Однако может применяться и иной вариант расчета. Так, если квартира продана ниже ее кадастровой стоимости, то налог может рассчитываться по формуле:
Размер налога = кадастровая стоимость жилья * 0,7 * ставка налога.
Стоит иметь в виду, что налоговая служба производит расчет налога двумя способами. А налогоплательщик будет обязан уплатить наибольшую из получившихся сумм, поясняет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Как уменьшить
Анастасия Громакова, руководитель юридического отдела компании “Эгро-Трейд", объясняет, что снизить налог можно, воспользовавшись одним из двух вычетов:
- 1.Налоговый вычет при продаже квартиры в 1 млн. рублей. Для уменьшения налога при продаже дома, квартиры, комнаты, земельного участка или дачи, нужно от суммы полученного дохода отнять один миллион рублей. Полученный результат и есть та сумма, от которой будет рассчитываться налог. Чтобы получить его итоговый размер, нужно умножить её на 0,13.
- 2.Вычет по фактическим расходам при покупке квартиры. Для этого необходимо документально подтвердить расходы.
"Использовать одновременно оба способа налоговая не позволит. Продавец должен выбрать наиболее выгодный для себя. Однако если в течение года гражданин продал несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них он может применить вычет в миллион рублей, а для другой — вычет на расходы. Особый случай — если продавец до сих пор не воспользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (с 2 миллионов рублей) и после продажи собирается купить вместо нее другую, он может уменьшить налогооблагаемую базу еще на 2 миллиона рублей. Обязательное условие — продать старую и купить новую нужно в одном календарном году", - уточняет эксперт.
© iStock.com / fizkes
Семья получает ключи
Для того, чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику потребуется:
- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (договоров купли-продажи, мены и т. д.);
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств) и договор купли-продажи.
Процедура оплаты налога
Для уплаты налога в бюджет необходимо представить в налоговый орган по месту регистрации заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
Необходимые документы
К необходимым документам относятся:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
- выписка из ЕГРН;
- другие, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.
Также, в зависимости от ситуации, по словам Екатерины Осиной, могут потребоваться:
- договор мены;
- ДДУ, договор ЖСК или договор переуступки права требования;
- договор дарения.
© iStock.com / AleksandarNakic
Девушка с ребенком смотрит на балкон
Подача декларации
При заполнении декларации налогоплательщик должен указать все свои доходы за истекший год, а также сумму выбранного им имущественного вычета. Подать документ можно как в налоговый орган или МФЦ, так и через личный кабинет налогоплательщика.
Уплата налога и сроки
Сумма налога должна быть уплачена в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.
"Налог можно уплатить через личный кабинет ФНС, в отделении банка или через его онлайн-приложение. С 2023 года денежные средства перечисляются на ЕНС (единый налоговый счет), а налоговые органы самостоятельно распределяют их в соответствующие бюджеты", - объясняет Оксана Васильева.
Штраф и ответственность за неуплату налога с продажи квартиры
Наталья Карасулова предупреждает, что непредставление декларации в налоговый орган и неуплата налога влекут за собой привлечение к ответственности:
- за непредставление декларации — в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 руб.;
- за неуплату налога — в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
"Кроме того, за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки ЦБ России", - отмечает эксперт.
Вопросы
Эксперты ответили на популярные вопросы, касающиеся налога с продажи квартиры.
Какой минимальный срок учитывается при приобретении доли, если уже есть другая доля?
В случае, если у налогоплательщика была в собственности доля квартиры, а позднее он получил оставшиеся доли, то срок начинает исчисляться с момента приобретения права собственности на первую долю. С точки зрения гражданского законодательства происходит просто изменение размера доли участника общей долевой собственности. В ЕГРН подлежит отражению государственная регистрация такого изменения без замены объекта собственности.
"Причем Минфином России высказано мнение, что минимальный предельный срок владения квартирой для целей налогообложения в случае приобретения ее в собственность долями по разным основаниям определяется исходя из условий первичного возникновения права, то есть основания приобретения первой доли. Таким образом, если первичное право общей долевой собственности возникло в случаях, предусмотренных для сокращенного срока, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества — три года. В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, даже если оставшиеся доли налогоплательщик получил, например, в наследство", - объясняет Наталья Карасулова.
© iStock.com / cihatatceken
Мужчина считает деньги
Какой минимальный срок при продаже квартиры в строящемся доме, купленной по ДДУ
Отдельно законодателем урегулирован порядок исчисления минимального срока владения в отношении квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ).
Налоговым кодексом предусмотрено, что указанный срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры в соответствии с ДДУ. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по ДДУ — с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки. Важным является то, что в случае изменения стоимости квартиры в сторону увеличения в соответствии с договором (дополнительным соглашением) минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости с учетом ее повышения, отмечает юрист.
