Артем Федорко: сейчас колоссальный спрос на ипотеку со стороны граждан

Летом 2019 года застройщики начнут работать по-новому: им предстоит перейти к проектному финансированию с использованием эксроу-счетов. Реформа в строительной области должна защитить права граждан и сделать невозможным появление обманутых дольщиков. Председатель правления специализированного ипотечно-строительного банка "Дом.РФ" Артем Федорко на площадке ПМЭФ-2019 рассказал в интервью РИА Новости о тонкостях перехода банков и застройщиков к новой модели финансирования в работе, о планах по развитию ипотеки, о том, когда завершится процедура санации банка, снизятся ли ставки по ипотеке и будет ли банк работать в Крыму. Беседовала Гульнара Вахитова.

– Банк "Дом.РФ" является специализированным ипотечно-строительным банком. Полагаю, что именно с этой повесткой вы участвуете в ПМЭФ?

– Вы правы, банк "Дом.РФ развивается именно как ипотечно-строительный банк – это предусмотрено его стратегией. По поручению президента России Владимира Путина на его базе создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Поэтому есть два основных направления бизнеса, на которых мы фокусируемся: проектное финансирование и ипотека. С 1 июля жилищное строительство переходит к новому формату финансирования без прямого привлечения средств покупателей. В первую очередь, это защитит права граждан, решит проблему обманутых дольщиков. И мы также видим в этом большие возможности для развития банка и отрасли в целом.

Это большой сегмент рынка, который долгое время фактически находился вне банковской системы. Застройщики напрямую привлекали деньги граждан для строительства домов. Сейчас, в силу изменения законодательства, происходит переход к модели проектного финансирования, и эти средства будут замещены банковским кредитованием. По состоянию на конец прошлого года в реализацию жилищных проектов вовлечено около 4,7 триллиона рублей, при этом только 600 миллиардов рублей было профинансировано за счет банков. Вложения граждан составили порядка 3,7 триллиона рублей, а остальная часть – собственные инвестиции застройщиков. Перед рынком стоит глобальная задача: все средства людей, которые направляются в жилищное строительство, необходимо заместить на проектное финансирование. На горизонте ближайших пяти лет должен произойти рост объемов банковского кредитования с текущих 600 миллиардов рублей до 6,4 триллиона рублей. Это десятикратный рост, огромный сегмент бизнеса.

– Какую долю этого "пирога" проектного финансирования "Дом.РФ" может взять на себя?

– Очевидно, что традиционные флагманы – Сбербанк и ВТБ – получат значимые доли и в этом сегменте. Тем не менее, рассчитываем, что на рынке будет большое количество участников, и работаем над тем, чтобы наш банк стал одним из лидеров этого рынка.

Кроме непосредственно проектного финансирования банк готов предлагать смежные, сопутствующие продукты. Это и расчетные счета, и дистанционное банковское обслуживание, и банковское сопровождение. Но основной фокус будет именно на проектном финансировании.

– Финансовые власти РФ неоднократно высказывали обеспокоенность тем, что банки пока неохотно работают с сегментом проектного финансирования…

– Банки довольно активно включаются в работу с этим сегментом, и уже сейчас есть заметная конкуренция за клиентов. Мы находимся на стадии, когда банки и застройщики создают у себя необходимые условия для работы по новой схеме. Банкам нужно выстроить максимально эффективную модель взаимодействия между девелоперами и кредитной организацией. Процесс займет какое-то время, но мы видим, что многие банки постепенно формируют эту компетенцию и активно работают с застройщиками.

– Начали ли поступать в банк заявки от застройщиков?

– Да, в банке в активной работе находится уже более 350 заявок на сумму более 425 миллиардов рублей – при том, что 1 июля еще не наступило, и до перехода на новую схему еще почти месяц.

– Расскажите, пожалуйста, про планы банка по развитию ипотеки?

– Развитие рынка ипотечного кредитования полностью соответствует целям "Дом.РФ" как института развития в жилищной сфере. С другой стороны, это тоже перспективное направление бизнеса. В настоящее время совокупный ипотечный портфель составляет порядка 7,5 триллиона рублей, и, по прогнозам, к 2024 году он превысит 20 триллионов рублей. То есть речь идет о троекратном росте.

Ипотечный портфель растет темпами больше 20% в год – это значительно превышает рост ВВП, рост цен, и это гораздо быстрее, чем растут практически любые другие сегменты банковского кредитования. Для такой динамики существует много предпосылок: это и все еще относительно низкая доля ипотеки в ВВП, и небольшая доля ипотеки в структуре задолженности физических лиц, а также существует колоссальный спрос на ипотеку со стороны граждан. По итогам 2018 года было порядка 1,5 миллиона кредитов на 3 триллиона рублей, что практически на 50% выше, чем было в 2017 году. Банк "Дом.РФ" стал в прошлом году одним из лидеров рынка, выдав ипотечных кредитов на сумму 25 миллиардов рублей, что на 55% больше, чем в предыдущем году. В итоге доля группы "Дом.РФ", в которую входит банк, на рынке составила 2,7%, что позволило нам выйти на пятое место в рейтинге крупнейших игроков по выдаче ипотеки.

По нашим оценкам, в ближайшие годы такие темпы роста сохранятся. Банк собирается и дальше активно работать в этом направлении, развивать продуктовую линейку и цифровые каналы взаимодействия с клиентами.

Одним из ключевых факторов успеха и конкурентоспособности наших продуктов станет возможность оформить ипотеку в комфортном для людей формате. Сейчас все уже привыкли, что большую часть различных услуг можно получить онлайн: через компьютер, планшет, телефон, мобильные приложения. Одна из наших целей – сделать возможным получение ипотеки таким же простым и понятным способом, полностью перевести этот процесс в цифровой формат.

– А насколько банк намерен увеличить свой ипотечный портфель в текущем году? Сколько он сейчас составляет?

– Исторически сложилось, что банк почти не занимался ипотекой. Но оказавшись в периметре "Дом.РФ", это естественным образом стало одним из ключевых направлений бизнеса банка. У единого института развития в жилищной сфере колоссальный опыт – он занимается развитием ипотечного рынка фактически с момента его появления в России. У "Дом.РФ" за все время сформировался существенный ипотечный портфель, который на данный момент составляет более 500 миллиардов рублей, включая портфель банка. При этом все компетенции и опыт уже переданы в банк, куда перешла профильная команда сотрудников.

– Президент Владимир Путин по итогам послания Федеральному собранию поручил правительству и ЦБ разработать кредитные инструменты поддержки индивидуального жилищного строительства. Планирует ли банк кредитовать ИЖС?

– Действительно, существенный объем строительства жилья в России – это частные дома, построенные на собственных земельных участках. В 2018 году было построено более 232 тысяч жилых домов площадью 32,5 миллиона квадратных метров. Высокие показатели по строительству такого жилья имеют все предпосылки сохраниться и в будущем. По нашим данным, порядка трех миллионов семей рассматривают индивидуальное жилищное строительство в качестве предпочтительного способа улучшения жилищных условий.

Как ипотечно-строительный банк, находящийся в контуре института развития жилищной сферы, мы, конечно, будем выполнять задачи, которые перед нами ставят президент и правительство России. При этом развитие ипотеки для индивидуального жилищного строительства – это объективно перспективный бизнес. В конце марта банк запустил новый для рынка продукт – ипотечный кредит на покупку готового или строящегося дома в рамках договора участия в долевом строительстве.

При этом существуют определенные моменты, которые нужно учитывать при разработке продуктов для кредитования ИЖС. Большая часть индивидуального строительства ведется по нетиповым проектам, а зачастую вообще без проекта. Для развития этого рынка необходимо внедрить соответствующие стандарты для повышения ликвидности объектов. Мы уже разработали и в ближайшее время запустим продукт по ипотечному кредитованию индивидуального жилищного строительства, который позволит людям приобретать земельные участки и строить на них частные дома с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций.

– Есть ли уже оценки, как будет расти прибыль банка?

– Банк по итогам прошлого года показал неплохой объем прибыли по сравнению с менее удачными финансовыми результатами в прошлом: чистая прибыль за 2018 год составила 4,2 миллиарда рублей. Это особенно заметно на фоне убытков, которые банк показывал с 2009 года. В прошлом году мы завершили трансформацию банка и все основные мероприятия по его финансовому оздоровлению. Сейчас мы имеем банк, который вышел к устойчивым показателям по прибыли и соблюдает все нормативы и требования регулятора. Банк полностью прошел все стадии санации, хотя формально все еще находится в плане финансового оздоровления. На уровне наших консультаций с правительством РФ, с Банком России мы достигли договоренностей о том, чтобы завершить процедуру финансового оздоровления раньше, в ближайшие месяцы.

– А изначально когда должны были завершить?

– Изначально план был рассчитан до 2025 года.

– А вот в Минстрое говорили, что банку может понадобиться докапитализация на 40 миллиардов рублей. Эта оценка сохраняется?

– Докапитализация банка на 40 миллиардов рублей проводится для обеспечения потребностей строительной отрасли при переходе на схему проектного финансирования. Это не связано с планом финансового оздоровления банка. Средства дольщиков в ближайшей перспективе нужно заменить на проектное финансирование в объеме 6,4 триллиона рублей – и эта нагрузка ляжет на банки.

– Сейчас много дискуссий идет насчет того, когда же ставка по ипотеке в стране опустится до 8%. Есть разные оценки, есть указ президента. Центробанк обещает, что уровень ставок опустится до 8% в ближайшие годы. А у вас какие оценки?

– Мы уверены, что такая ставка к 2024 году будет достигнута, и к этому есть все предпосылки. Нацпроектом "Жилье и городская среда" предусмотрены меры, которые позволят прийти к этому показателю. Значимую роль, здесь, конечно, сыграет политика Банка России, ряд институциональных мер, направленных на развитие рынка ипотечных ценных бумаг и перевод ипотеки в цифровой формат.

В прошлом году был достигнут минимум по ипотечным ставкам, средние ставки на рынке опустились до уровня около 9,5%, что обеспечило рекордные объемы выдачи. Этот год начался с небольшого роста, но сейчас мы уже видим, что ставки возобновили снижение.

Даже несмотря на определенный рост ставок в начале года, уровень доступности жилья сохраняется, есть спрос, люди продолжают брать ипотеку, и рынок растет. За четыре месяца объем "новой" ипотеки вырос на 14%, а количество кредитов – на 2%. Ипотечный портфель банков на конец апреля достиг 7,5 триллиона рублей. Это на 21% больше, если сравнивать с тем же периодом прошлого года. За четыре месяца портфель вырос на 376 миллиардов рублей. В целом, текущая динамика позволяет говорить о том, что и в этом году, и в последующие годы совокупный ипотечный портфель банков будет расти.

– "Дом.РФ" занимается развитием арендного жилья, готов ли банк кредитовать такие проекты?

– Рынок аренды – очень большой сегмент, и здесь мы тоже видим довольно хорошие перспективы по развитию. В частности, можно отметить институциональную аренду – когда жилье арендуют не физические лица друг у друга, а существует институциональный игрок, который владеет объектом. В разных странах мира очень развит такой формат аренды, а у нас этот рынок только начал формироваться. Но уже сейчас можно говорить о существенном спросе.

– То есть вы видите перспективу развития этого рынка в России?

– Да, перспектива довольно неплохая. "Дом.РФ" с 2016 года начал реализовывать такие проекты. По поручению президента России была принята программа развития данного направления, и "Дом.РФ" уже реализует довольно большое количество проектов по стране.

Мы видим высокий спрос со стороны населения и бизнеса, и готовы такие проекты поддерживать и кредитовать. Первая совместная сделка по арендному жилью с банком может состояться уже в ближайшие месяцы. Банк предоставит финансирование застройщику для проекта по арендному жилью, который будет реализовываться совместно с "Дом.РФ".

– Есть ли у банка "Дом.РФ" планы по выходу на рынок Крыма, не собираетесь там работать?

– Банк работает на всей территории России, во всех регионах без исключения. У нас не везде есть отделения, но мы активно работаем со всеми клиентами, благодаря цифровым каналам взаимодействия, и планируем их развивать. В частности, у банка есть собственный уникальный сервис – личный онлайн-кабинет застройщика, который позволяет работать со строительными компаниями даже из тех регионов, где у банка нет физического присутствия.