МОСКВА, 27 июля — РИА Новости, Мария Салтыкова. В России впервые забрали ипотечное жилье за долги по ЖКХ — такое решение в конце июля принял Омский областной суд. Долги владелицы изъятого жилья перед коммунальными службами и коллекторами, требующими долг по ипотечному кредиту, составили более 4,5 миллиона рублей. О том, станет ли этот случай прецедентом и стоит ли должникам опасаться лишения единственной квартиры, — в материале РИА Новости.
Почему коттедж в Омске изъяли за долги
Случай в Омске — не самый типичный: хозяйка коттеджа копила долги коммунальным службам свыше десяти лет. Двухэтажный жилой дом общей площадью около 800 квадратных метров с земельным участком более 1800 квадратных метров, достались женщине по ипотечному кредиту. К ноябрю 2016 года, когда приставы обратились в суд с требованием взыскать заложенное имущество, задолженность ответчицы перед коллекторами и коммунальщиками ("КИТ Финанс Капитал", АО "ТГК-11" и АО "Омск РТС") составляла 4,5 миллиона рублей.
Что это значит для других ипотечных заемщиков
Единственное пригодное для жизни жилье у гражданина России, по Конституции Российской Федерации, нельзя отобрать. Ипотечного жилья это не касается — оно является залогом по обеспечению кредита, а не собственностью заемщика, говорит руководитель банковской секции "ФинПотребСоюз" Михаил Беляев. Несмотря на это, банками такое жилье изымается редко. Каждый случай становится резонансным, а изъятие доли в доме коммунальными службами за долги по ЖКУ — беспрецедентно, владелица коттеджа может это оспорить, уверен эксперт.
Апелляционная жалоба должницы, однако, уже была рассмотрена в нескольких инстанциях. Вынося решение, коллегия судей учла, что в течение всех 13 лет ответчица не пыталась погасить задолженность. Таким образом, Омский суд учел все обстоятельства дела, и отменить его решение уже не удастся, считает московский юрист, генеральный директор компании "Миэль-Эксперт" Игорь Зиневич. По его словам, в таких случаях, если истец сумел доказать, что ответчик игнорировал свои обязательства, спор обычно разрешается в пользу кредитора.
По словам Зиневича, судебная практика по таким делам начала формироваться с начала 2016 года, такие случаи есть и в Москве, но в отличие от дела в Омске, суд пока не вынес по ним окончательного решения, поэтому о них еще не было слышно. "Сейчас, в середине 2017 года, мы с вами видим дела, которые уже прошли несколько инстанций", — указал он.
Сколько надо задолжать, чтобы лишиться единственного жилья
Коттедж омской заемщицы с земельным участком и незавершенным объектом строительства, очевидно, все-таки должны были стоить больше ее долгов за ЖКХ и платежей по кредиту: именно поэтому продаваться будет не все — взыскание было обращено лишь на долю имущества, отмечает Зиневич. Учитывая, что продаваемая доля обременена залогом, ее оценят по минимуму — скорее всего, это и будет составлять сумму задолженности.
Если человек сможет доказать, что оценочная стоимость этого имущества действительно выше, судья, скорее всего, встанет на позицию должника. В то же время суд принимает решение по совокупности обстоятельств, и здесь, по мнению Зиневича, случай в Омске является очень наглядным: судебная коллегия учла, что владелица коттеджа в течение очень долгого срока знала о задолженности, но не пыталась договориться с кредиторами и решить проблему.
Последствия этого решения пока все же неоднозначны: продать долю жилья, которая была взыскана с должницы, истцу будет сложно — покупатель на нее вряд ли найдется, считает юрист. "Можно ли найти коммерческую выгоду в покупке ½ доли, обремененной залогом в пользу третьего лица, я сомневаюсь", — отметил Зиневич. Для ответчиков по таким делам, по его словам, таким образом, еще не все потеряно — если покупателя не найдется, долю предложат выкупить взыскателю, и если он откажется — жилье опять вернется к должнику.
Что делать должникам по ипотечным кредитам и ЖКХ
Статистика должников за коммунальные услуги за последний год немного ухудшилась: по данным Минстроя на середину июля, доля обычных жителей среди них выросла всего на 2% с прошлого года, сейчас их 6%. Общая задолженность по ЖКХ (с долгами управляющих компаний) вместе с тем составила уже 1,34 триллона рублей, 6% от этой суммы, около 80 миллиардов рублей, "сумма тоже впечатляющая", говорит Беляев из "ФинПотребСоюза". Как отмечал глава Минстроя, значительную долю из них составляют владельцы инвестиционных квартир. По мнению Беляева, это следствие безответственности таких должников: пока у государства нет эффективных способов принудить их вернуть долг.
Что касается ипотечных заемщиков, здесь статистика различается. Так, в январе этого года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сообщило, что доля просроченной задолженности по ипотеке составляет не более 7%, доля длительной просрочки снижается. В то же время в конце прошлого года Объединенное кредитное бюро (ОКБ) опубликовало данные о том, что просрочка по ипотеке выросла почти на 40%. В АИЖК объяснили, что статистика ОКБ основывается на данных банков-партнеров и охватывает не более 60% рынка.
В банке "ДельтаКредит" просроченная задолженность по ипотеке в целом также "остается на предельно низком уровне (стабильно менее 1% по РСБУ)". По данным пресс-службы, у заемщиков есть несколько способов решить проблемы с долгами: это уменьшение суммы платежа, увеличение срока кредита и изменение процентной ставки. "Случаи изъятия ипотечного жилья, увы, были, но число мы не раскрываем", — уточнили в пресс-службе. В других банках информацию о количестве таких случаев также не предоставили.
Ипотечное жилье могут взыскать по долгам в крайнем случае — после того, как приставы выпишут штрафы и взыщут другое имущество, считает Беляев. Если квартира на торгах будет оценена выше, чем сумма задолженности по ипотеке, должник получит остаток на руки. Доводить до этого все же не следует: при возникновении проблем лучше найти способ договориться с банком. Кроме реструктуризации долга, можно попытаться использовать "кредитные каникулы", которые дают отсрочку платежа в течение нескольких месяцев — банк заинтересован не в том, чтобы ему как можно скорее вернули долг, а в том, чтобы должник регулярно платил проценты, пояснил эксперт.
