Налетай, подешевело: стоит ли сейчас покупать квартиру

На российском рынке недвижимости настало время покупателя: он может ждать, выбирать и диктовать цены, замечает Наталья Дембинская.

МОСКВА, 23 апр. Наталья Дембинская, обозреватель МИА "Россия сегодня". Кризис довел цены на рынке жилья в сегменте экономкласса до минимумов.

Цены на жилье в стране России 2015 году снизились на 0,4%, тогда как мировые — выросли в среднем на 3%. Таковы данные Global House Price Index, отслеживающего динамику цен на рынках жилья более 50 стран. Наиболее ощутимое снижение — в крупных городах. В Москве по итогам прошлого года квартиры подешевели в среднем на 10-15%. Сейчас средняя цена за квадратный метр в новостройке столицы экономкласса составляет 130-160 тыс. рублей за квадратный метр. В Новой Москве это 80 тыс. рублей, но можно найти и за 60-70.

Власти заявляют: нынешние условия на российском рынке недвижимости наиболее благоприятные: цены стоят и не растут. На это указывают и застройщики — надо брать сейчас, ведь дешевле уже не будет.

Но эксперты уверены, что торопиться с покупкой жилья не следует, сейчас рынок недвижимости — это рынок покупателя.

"Долгосрочный тренд — увеличение объема предложения жилья в сегменте новостроек экономкласса", — указывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Это эксперты называют основной причиной, по которой цены могут пойти еще вниз, хотя и незначительно.

"Снижение цен возможно только за счет конкуренции между новыми объектами, которые вводят застройщики", — подтвердил глава Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев. Возможное снижение цен в структуре всего предложения новостроек эконом-класса за счет вывода новых объектов аналитик оценил в 3-5%.

Уже сейчас на рынке новостроек рекордный объем предложения. По итогам 1 квартала 2016 г. объем предложения на рынке жилых новостроек (без учета апартаментов) составил порядка 2,3 млн. кв. м.

И наблюдатели уверены — скоро он станет еще больше. "Полгода-год — будут выходить новые проекты, и по конкурентным ценам. Возможно, что начнут, наконец, и лучше строить. Выше цены точно не будут, но появятся новые, более интересные проекты", — прогнозирует руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

"Спрос сейчас нестабильный, он просел по объективным причинам: заработная плата снижается, вырос уровень безработицы, люди стали более обдуманно относиться к покупке жилья: либо занимают выжидательную позицию, либо не имеют на это средств", — отмечают в Blackwood.

Что почем

Застройщики подстраиваются под ситуацию. Помимо большого количества новых проектов по привлекательным ценам (средняя цена предложения на рынке новостроек в экономклассе по итогам 1 квартала 2016 г. — 132 960 руб. за кв. м), еще одна тенденция — снижение площадей квартир и появление в проектах большого количества студий. Как следствие, существенно снижается бюджет предложения. По данным Blackwood, минимальный бюджет предложения в Москве сегодня находится в районе 3 млн. рублей (за студию около 20 кв. м.) в проектах на начальной стадии строительства.

Есть и еще дешевле. Например, мини-студию площадью 16 квадратных метров на северо-востоке Москвы можно купить за 2,4 млн рублей.

"Есть и проекты, где цена начинается от 90 тыс. рублей за метр — это Москва внутри МКАД. Ниже цены уже не упадут, так как этот уровень уже граничит с себестоимостью. Новая Москва, и за МКАДом — можно найти от 60 — 70 т.р за "квадрат". Внутри МКАДа ниже этой планки цены уже не упадут — если только не появятся новые дешевые и хорошо расположенные объекты", — указывает Колюжнова.

ЗАО или ЮВАО

Сильна дифференциация цен по районам. Купить эконом-жилье по бросовым ценам можно далеко не везде. Сказывается дефицит предложения — в первую очередь, в ЗАО и ЮЗАО — там цены держатся на уровне 200-250 тыс рублей за квадратный метр.

В "ИРН-Консалтинг" подсчитали: из общего объема предложения на первичном рынке недвижимости Москвы (1,27 млн кв.м) более половины (735 тыс.) приходится на 3 лидирующих округа — Южный, Северо-западный, и Юго-восточный.

Сейчас туда вышли очень крупные проекты, например "Зиларт" от ЛСР, ЖК "Домашний" в Марьино от ПСН.

В ЮВАО жилье дешевле всего: традиционно это самый непопулярный округ, к тому же здесь высока конкуренция. Крупные новые проекты эконом- и комфорт-класса конкурируют там не только в масштабах округа, но даже в микро-локациях в пределах районов.

"Например, рядом с ЖК "Символ" строится ЖК "Петр I" и "Лефорт"; недалеко от ЖК "Среда" — "Кварталы 21/19"; поблизости от ЖК "Домашний" — ЖК "Влюблино"", — говорится в отчете "ИРН-Консалтинг".

 "В разрезе округов максимальное снижение объемов предложения — почти на 19% — зафиксировано в САО, где временно приостановили продажи части квартир в жилых комплексах "На Базовской", "Тимирязев парк" и "Город". Наибольший прирост предложения — примерно на 11% — отмечался в ВАО: здесь вышел новый объем жилья в двух корпусах ЖК PerovSky", — говорится в отчете ИРН.

На московском вторичном рынке жилья средняя стоимость предложения в сегменте экономкласса — 162,5 тыс. рублей за кв. м. "При этом надо учитывать тот факт, что абсолютное большинство сделок в сегменте вторичного жилья проходят с дисконтом. Средний размер скидки в апреле текущего года составил 9,1 %. Таким образом, по факту реальная продажная цена объектов вторичного рынка за истекший год снизилась в среднем на 15%, в отдельных случаях до 20 %", — рассказал глава Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

Аналитики, впрочем, отмечают: на вторичном рынке продается только очень хорошее жилье. Хрущевки дешевые, но они упали в цене и потому, что никому не нужны, никто не хочет их брать", — уверена эксперт ИРН.

При сохранении текущей макроэкономической ситуации "ИНКОМ" не прогнозируют в сегменте вторичного жилья существенной коррекции цен как минимум до конца года. Но и повышения тоже не ожидают.

"Если есть нужда купить — надо покупать, так как сейчас действительно достигнуто рублевое дно, и цены не растут. Если есть желание наиграть 5-10% — лучше воспользоваться депозитом", резюмируют эксперты. В целом, что очень важно, сейчас рынок покупателя: есть возможность ждать, есть возможность выбирать