МОСКВА, 20 фев — РИА Новости. Минпромторг предлагает собственникам коммерческой недвижимости перейти на арендные расчеты в рублях. Для многих владельцев коммерческой недвижимости этот шаг вряд ли станет ударом, с проблемами могут столкнуться иностранные владельцы недвижимости, выплачивающие кредиты в валюте, рассказали эксперты, опрошенные РИА Новости.
РУБЛЕВЫЙ ПЕРЕХОД
Накануне замглавы Минпромторга Виктор Евтухов порекомендовал собственникам коммерческих объектов добровольно перейти на арендную плату в рублях. По его словам, ведомство уже сделало несколько шагов, в частности, собрало представителей розницы и девелоперов и попыталось договориться о том, чтобы валютные ставки были переведены в рублевые. "Попросили сделать это добровольно, если нас не услышат – у нас есть готовый проект закона, который запрещает установление ставок аренды в РФ в иностранной валюте", — рассказал Евтухов.
Поправки в Гражданский кодекс РФ, запрещающие привязывать ставки аренды объектов коммерческих недвижимости к валюте, Минпромторг разработал еще в прошлом году. Это было связано с тем, что многие владельцы заключали арендные договоры в валюте, перекладывая валютные риски на арендаторов. Поправки распространяются на всю коммерческую недвижимость, включая склады и офисные центры.
По мнению участников рынка, многие собственники за прошедший год уже перешли на рублевые расчеты по договорам аренды в торговых комплексах. Так, по словам заместителя директора департамента коммерческой недвижимости Praedium Нелли Имаметдиновой, к концу 2015 года в рублях номинировалось около 60-70% ставок. А к концу текущего года уже 90% ставок может быть номинировано в рублях.
"Те, кто предлагает арендаторам доллары, сегодня остаются в минусе: увеличивающаяся вакансия позволяет арендаторам выбирать из множества объектов, и номинация ставок в рублях в данном случае – хорошее конкурентное преимущество и способ давления на собственника. Поэтому можно говорить о том, что постепенный добровольный переход уже происходит, даже среди иностранных собственников. Владельцы объектов, понимая новые условия рынка, хотя бы стараются предложить арендаторам валютный коридор с фиксацией курса до 45 рублей за доллар", — говорит Имаметдинова.
Тенденция перехода на рублевые ставки уже давно существует и на рынке офисной недвижимости. По данным Knight Frank, в 2015 на рынке офисной недвижимости сделок по пересмотру условий было 65% от общего объема. И практически все они (90%) были по переходу в рубли, с фиксацией валютного коридора. К концу 2015 года практически 95% сделок на рынке офисной недвижимости совершалось в рублях, говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Как добавляет директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольга Штода, за последний год многие собственники уже отказались от фиксации ставок в долларах. "Подобная инициатива кардинальным образом ситуацию на рынке офисной недвижимости не изменят. Экономическое условия в стане и так ведут к применению подобных мер собственниками, и введение рублевых ставок на законодательном уровне просто отразит текущую ситуацию", — указывает Штода.
СХЕМА СМЕНЫ
Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова добавляет, что расчеты арендных договоров могут осуществляться несколькими способами: либо подписание чистого рублевого контракта, либо фиксирование иностранной валюты в определенном коридоре. Кроме того, многие игроки рынка торговой недвижимости договаривались с банками и переходили на рублевые расчеты. Однако осталась и существенная доля тех участников, кто продолжает заключать валютные договоры, в том числе компании, оперирующие иностранным капиталом.
В случае валютных договоров стороны, как правило, обговаривают скидки для достижения суммы рублевого эквивалента, продолжает собеседница агентства. Это дает собственникам "валютных" объектов возможность договариваться с арендаторами на приемлемые для них рублевые условия, а в долгосрочной перспективе – в случае восстановления рынка и стабилизации курса валюты – позволяет сохранять опцию перехода обратно на валютные контракты без переподписания основного договора аренды.
УДАР ПО ИНОСТРАНЦАМ
До сих пор далеко не все собственники готовы к резкому переходу на рублевые договоры. В первую очередь это касается собственников, у которых есть кредиты в валюте. Со сложностями также сталкиваются и арендаторы, заключившие договоры, из которых невозможно выйти, отмечает Имаметдинова. Это касается сложных долгосрочных договоров, по условиям которых арендатору проще платить непомерно возросшую ставку, чем понести большие штрафные санкции за досрочный выход. Но даже здесь собственники стараются идти арендаторам навстречу: к примеру, предоставляют отсрочку по платежам, дают краткосрочный пересмотр условий договора (на один-два квартала) и так далее.
Те владельцы коммерческой недвижимости, которые не зафиксировали арендные ставки, вряд ли будут пересматривать свои арендные договоры, считает директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба. Если закон будет принят, то арендодатели, у которых нет возможности перейти на рублевую ставку, скорее всего, будут искать альтернативные способы сохранения привязки арендной ставки к иностранной валюте, указывает Дзюба.
В Colliers считают, что инициатива Минпромторга будет затрагивать в первую очередь иностранных девелоперов и иностранных собственников торговых центров, в том числе различные международные фонды. И если она будет принята, то иностранным компаниям станет сложнее работать и тем более развиваться на российском рынке. "К тому же, не исключено, что она найдет свое распространение и в других сегментах рынка. По сути, мы говорим об ограничении работы и вытеснении международных девелоперов во всех сегментах", — считает Никандрова.
По мнению Имаметдиновой, прежде чем выводить на рынок такой законопроект, необходимо заручиться поддержкой банков, договориться об изменении многолетних долларовых кредитных договоров, чтобы собственники не попали в кабалу. Впрочем, в Praedium считают, что вряд ли стоит ожидать массовых банкротств: скорее такая доля может постичь единичных собственников помещений стрит-ритейла, которые брали помещения в кредит, номинированный в валюте. Их в Москве немало, однако, и здесь есть различные пути решения проблем, например, продажа помещения.
