Эксперт: ипотека уже не в новинку, но риски никто не отменял

За пятнадцать лет, которые прошли с принятия федерального закона об ипотеке, этот финансовый инструмент перестал быть экзотикой. Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" Владислав Назаров рассказал о том, как ипотека вошла в российскую действительность и какие риски до сих пор сохраняются.

С.-ПЕТЕРБУРГ, 16 июл – РИА Новости, Анжелика Болмат. За пятнадцать лет, которые прошли с принятия федерального закона об ипотеке, этот финансовый инструмент перестал быть экзотикой и стал доступным для рядовых горожан. Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургский центр доступного жилья" Владислав Назаров рассказал РИА Новости о том, как ипотека вошла в российскую действительность и какие риски до сих пор сохраняются.

- Владислав Борисович, расскажите о том, как развивался рынок ипотеки в России за этот период? Как менялись ставки и условия кредитования?

— Пятнадцать лет назад в нашей стране никакой ипотеки не было. Полагаю, что можно говорить об ипотеке, как о каком-то продукте, начиная с 2003 года. На начальном этапе развития ипотеки, в 2004-2005 годах, основные ипотечные сделки финансировались за счет средств АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – прим. ред.) и Сбербанка, как неких институтов развития, которые выполняли, в том числе, и политическую задачу. Это было связано с отсутствием долгосрочных денег на банковском рынке.

Сейчас доля институтов развития, а именно АИЖК, постепенно снижается и замещается банковскими продуктами. Банки совершенно спокойно чувствуют себя с такими долгосрочными активами. И в этом смысле можно говорить, что никакая господдержка этому продукту не требуется. Сам продукт ипотечного кредитования достаточно стабильный, он стал обыденным банковским продуктом, и ипотека финансируется исключительно за счет свободных рыночных финансовых инструментов.

Если на начальном этапе становления ипотеки ставки составляли 18%, то сейчас они колеблются примерно на уровне 12%. Что касается требований, они тоже колеблются — в зависимости от ожиданий рынка. Тенденция понятна: когда все спокойно на рынке, требования к потенциальному заемщику снижаются. Как только происходят какие-то волнения, как это было в кризисном 2008 году, требования тут же сужаются. Возникает, собственно говоря, ожидание опасений. Сейчас у нас все стабильно, и можно говорить о некой потребности кредиторов в наращивании портфеля, что отражается на сужении требований к потенциальному заемщику.

Можете охарактеризовать "портрет" заемщика в начале становления ипотеки и на сегодняшний день? Как он изменился?

— Я считаю, что попытка нарисовать "портрет" идеального заемщика вообще обречена на провал. Потребность приобрести жилье может возникнуть и в молодом возрасте, когда люди вступают в брак, и в пожилом возрасте, когда родители хотят обеспечить детей жильем. "Портрет" заемщика абсолютно различный. Наверно, на заре ипотечного кредитования люди, ступающие на эту тропу, обладали авантюристической ноткой сознания, но сейчас это достаточно обыденный продукт, и он всем доступен с психологической точки зрения. Каких-то принципиальных отличий я бы не стал называть. Их нет!

- Сейчас заемщики берут ипотеку на максимально длительный срок или же наоборот?

- Здесь, на самом деле, превалирует объективное понимание того, что выгоднее брать ипотеку на более длительный срок, потому что у заемщика есть неотъемлемое право досрочного погашения в любой промежуток времени без штрафных санкций. То есть ты можешь самостоятельно варьировать длительность твоего кредита по своей воле без каких-то финансовых потерь. Если заемщик оформляет кредит изначально на более короткий срок, то он этим сроком ограничен. Сейчас заемщики, как правило, берут длительные кредиты – в среднем на 15 лет, а реальное погашение сокращается до 5-7 лет. Статистика говорит, что средний срок "жизни" кредита – это 6-7 лет.

- Какие риски заемщику нужно учитывать, если он решился взять ипотечный кредит?

— Основной и самый главный риск для заемщика связан с утратой платежеспособности. Безусловно, сохраняются риски, связанные с долевым строительством, но это скорее риски не ипотечного кредитования, а строительного рынка.

Что касается опасности того, что кредитные договоры могут содержать какую-то скрытую информацию — о том, что есть кредитный договор, где мелким шрифтом написаны какие-то ужасы, которые не дадут спокойно жить дальше — то это на самом деле чушь! В случае с ипотечными сделками такого сокрытия информации я уже давно не встречал. Ипотечные договоры сейчас достаточно стандартизованы. Здесь рисков практически не наблюдается. Риски с сокращением платежеспособности, потери дохода, безусловно, есть. Существует и риск утраты собственно жилья, которое ты купил. Здесь единственный совет – соизмерять свои возможности со своими желаниями. Наверное, этот совет приемлем для всех жизненных поступков.

На сегодняшний день ипотечные программы банков различаются не так сильно, как в 2005-2006 годах. Тогда это был новый продукт, и у каждого банка было свое видение в отношение того, какие риски за собой тянет ипотечный портфель. Сейчас стандартные кредиты, по которым будет наименьшая ставка, это первоначальный взнос не менее 30%, вторичный рынок и застрахованная жизнь. Любые отклонения от этого стандарта приведут к увеличению процентной ставки, хотя и незначительно. Понятно, что первичный рынок будет кредитоваться дороже, уменьшение первоначального взноса тоже будет давать увеличение ставки.

- А страхование обязательно?

— Страхование обязательно в отношении самого предмета ипотеки – жилья. Что касается страхования жизни и здоровья, то по желанию заемщика он может не страховаться, но тогда увеличится ставка. Понятно, что в этом случае есть риск, и он должен где-то учитываться. И он учитывается либо в страховке, либо в повышении ставки по кредиту. Честно говоря, в отказе от страхования особой выгоды нет — сколько ты заплатишь страховой компании, столько же ты заплатишь и банку.

- Какой объем ипотечного кредитования в Петербурге ожидается в этом году?

— Рост ипотечного кредитования по итогам 2013 года ожидается в пределах 25-30%. Что касается банков-лидеров по выдаче ипотеки, традиционно это Сбербанк и ВТБ 24.

По итогам первого полугодия 2013 года в Петербурге было выдано чуть более 15 тысяч кредитов на сумму порядка 34 миллиардов рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 25%.

- Как вы оцениваете перспективы развития ипотечного рынка в России на ближайшие годы?

— Нужно понимать, что ипотечный кредит кредит для заемщика – это не самоцель! В том смысле, что люди всегда имеют задачу не взять ипотечный кредит, а купить квартиру.

И в этом смысле мы его рассматриваем как некое подспорье, просто финансовый инструмент, позволяющий достичь желаемого. И если исходить из этой логики, то развитие ипотечного кредитования напрямую будет зависеть от состояния рынка недвижимости как в Петербурге, так и в России в целом. Если люди будут покупать квартиры более активно, то количество ипотечных сделок, соответственно, возрастет, при снижении активности на рынке недвижимости количество ипотечных сделок уменьшится. Здесь зависимость именно такая, а не обратная. Понятно, что это всего лишь инструмент достижения цели.

- А как будут вести себя ставки?

— Это зависит, в том числе, от монетарной политики Центрального банка, от инфляционных ожиданий в отношении рубля, поведения фондовых рынков. Прогнозировать, что будет со ставками по ипотеке в отрыве от собственно состояния на финансовом рынке России, абсолютно бесполезное занятие.

- Как, по Вашему мнению, в будущем будут меняться условия кредитования? Будет ли уменьшаться размер первоначального взноса?

— Он не будет маленьким, незачем ему становиться минимальным. По статистике, минимизация первоначального взноса влечет к катастрофическому уровню дефолтов по такому портфелю. И в конечном итоге это неинтересно ни той, ни другой стороне. У людей, которые не вкладывают свои собственные деньги в приобретение недвижимости, нет внутренней мотивации для финансовой дисциплины. В этом смысле такой продукт не станет массовым вообще. Такие сделки могут быть, но это скорее исключение из правил. Сейчас требования к заемщику стабилизированы, они нормальные. Просто речь идет о проверке платежеспособности и вероятности сохранения того уровня дохода, который он имеет на текущий момент. Это правильно. Это будет всегда.

Ипотека в России: от агрессивного роста до зрелого рынка за 15 лет

Эксперты, опрошенные РИА Новости, рассказали, как повзрослел российский ипотечный рынок за это время, какую роль играет ипотека сегодня в строительном секторе и в судьбе граждан, а также о том, какие задачи стоят перед крупнейшими российскими ипотечными институтами. Читайте подробнее в материале РИА Новости Недвижимость >>

Рейтинг российских регионов по уровню доступности жилья с помощью ипотеки. Подробнее >>