Ипотека празднует свое 15-летие в России — 16 июля 1998 года был принят федеральный закон "Об ипотеке". Известный в Новосибирске финансист, инвестор и девелопер, а ныне управляющий новосибирского офиса банка "Монолит" Александр Лубенец, стоявший у истоков развития ипотеки в городе, считает, что закон дал возможность многим приобрести свое жилье, но сейчас процесс тормозится высокими процентами.
В бурные 1990-е годы, когда страна перешла с планово-социалистической модели экономики на рыночную, нужно было искать ответ: как же решать жилищную проблему. Старая система, когда человек стоял в очереди на квартиру и, зачастую, к концу жизни получал ее, уже не работала. Нужно было смотреть на мировой опыт, ипотечную систему, и понять, как она работает.
"Длинных" денег в то время не было. Долговременные кредиты в новосибирской банковской системе составляли долю процента. Все остальные — это были "короткие" деньги: инфляция тогда была галопирующей (стремительной). Деньги на годы могло дать только государство. И в конце 1990-х российское правительство создало агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), соучредителем регионального отделения я был в Новосибирске.
Это американская модель. Воплотить ее в жизнь было тяжело. Несколько лет я был страшно одинок. Приходилось доказывать всем необходимость ипотеки в России. Никто не понимал толком, что такое закладная. Убеждал руководителей и акционеров банков, своих сотрудников, юристов, страховщиков, риэлторов, оценщиков. Даже журналисты через два-три года начали спрашивать: "А почему ты один этим занимаешься?".
Сложно было и заемщикам, которым приходилось собирать до 50 видов документов. Выдача одного кредита занимала несколько месяцев. В первый год я выдал три кредита. И с федерацией (АИЖК и Госдума) пришлось много работать, чтобы были выработаны единые стандарты.
Система заработала относительно стабильно через три года, когда начали подключаться другие операторы, и появились свои программы у крупных банков. На пятом году я перекрестился: система заработала так, что не остановить. Наоборот, началась гонка и соревнование кредитов: их выдавали без обеспечения, без первоначального взноса, уменьшали ставки.
Кризис 2008 года отрезвил и оздоровил ситуацию, заставил совершенствовать многие инструменты. К примеру, сейчас появилось много вариантов страхования на период жизненных неурядиц.
Считаю, что именно доступность ипотеки сильно повлияла на российскую экономику последнего десятилетия. Она стимулировала спрос на строительном рынке, что вызвало мультипликационный эффект: когда есть квартира нужно сделать ремонт, купить технику и так далее. Объемы ипотечного рынка в субъектах федерации достигают десятков миллиардов рублей.
Что такое ипотека в России и каких видов она бывает, читайте в материале >>
Сейчас это достаточно хорошо отлаженный стандартизированный продукт. К примеру, появились ипотечные центры, где человек комплексно получает услугу. В одном месте оценщики, риэлторы, страховщики и банк.
Я верю в этот продукт, но считаю, что необходимо расширение инструментария. В свое время в Лондоне, где базируется комиссия ООН, занимающаяся мониторингом ипотеки во всем мире, я поставил ее членов в тупик вопросом: "А сколько у вас ипотечных программ?". Их там сотни. Также как и в Штатах.
В Израиле очень интересные варианты поддержки молодых семей через инструменты ипотечного кредитования. Государство субсидируют кредитную ставку пять лет, если вы молодой специалист и мало зарабатываете. При рождении ребенка, если молодой человек идет служить в армию, государство снижает ставку или гасит кредит.
На этапе становления в Новосибирске выдавалось более 30% всей российской ипотеки в рамках АИЖК. Тогда мы опережали и Москву с Санкт-Петербургом. Город и сейчас считаю продвинутым в этом отношении, можно найти программу на любой вкус и цвет.
Единственное "но" — высокие процентные ставки. Это связано не с жадностью банков, а с инфляцией, которая у нас в стране носит не монетарный характер (темпы роста количества денег превышают темпы роста экономики — прим. ред). Нас душат монополисты. Коммунальные услуги подорожали на 10-15% и пошла волна, которая обязательно скажется на стоимости денег. Узнайте, в каких регионах России самая доступная ипотека >>
Ипотека необходима, если хотите жить в комфорте сейчас. На Западе можно взять ипотеку и на 70 лет, передав обязательства следующему поколению. В любом случае на растущем рынке, на инфляции вы выигрываете. Вы сейчас фиксируете ставку, стоимость квартиры растет. Это выгодный инструмент, только нужно рассчитывать свои силы и возможности семьи.
