МОСКВА, 27 июл - РИА Новости. Рынок новостроек московского региона постепенно приходит в себя после долгого кризисного падения - спрос на первичное жилье, подогреваемый активизацией частных инвесторов, сравнялся с предложением, а застройщики практически единодушно решили отказаться от дисконтных акций, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных РИА Новости.
Вечен ли отложенный спрос
Первыми о принципиальном изменении ситуации на рынке жилья в РФ заговорили крупнейшие отечественные строительные компании - "СУ-155" и ПИК. Например, специалисты аналитического центра "СУ-155" еще в июне выпустили доклад, из которого следовало, что в экономически восстанавливающихся регионах России - Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Владивостоке - цены будут "медленно, но верно расти" (1-2%). По их мнению, "разгоняться" стоимость квадратных метров в РФ начнет из столичного региона, где уже сейчас ощущается дефицит нового жилья.
"В целом, рост обращений за первый квартал составил порядка 10-15%. При этом количество совершенных в марте сделок по сравнению с началом года имело гораздо более существенный прирост - почти в 1,5 раза. Москва и Санкт-Петербург предсказуемым образом показали максимальную динамику увеличения спроса - рост обращений за первый квартал составил 25-30%, число сделок за это же время выросло почти в 2,5-3 раза", - напоминали эксперты "СУ-155".
В своих материалах им вторили и представители группы ПИК.
"Предварительные данные о розничных продажах квартир (законтрактованные продажи) свидетельствуют о признаках восстановления рынка жилой недвижимости во втором квартале 2010 года. В первом полугодии 2010 года зафиксирован его пятикратный рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, что свидетельствует о восстановлении спроса на рынке недвижимости в сегменте жилой недвижимости эконом-класса", - отмечали аналитики девелопера, указывая, что восстановление спроса было сконцентрировано в основном в Москве и Московской области.
В итоге, указывает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, в столице спрос на новостройки опять стал превышать предложение.
"Во многом этому способствует, с одной стороны, снижение процентных ставок по кредитам для строительных организаций, а с другой стороны - развитие ипотечных программ и конкуренция банков по этим программам", - указывает Таганов.
При этом, обращает внимание генеральный директор агентства "МИАН" Василий Митько, уровень использования ипотеки приблизился в мае 2010 года к докризисному - более 20% клиентов "МИАНа" по итогам последнего весеннего месяца воспользовались ею.
Но долго ли такой спрос продержится? По мнению Митько же, отложенный спрос, сформированный в период кризиса, носит краткосрочный характер, и рано или поздно будет исчерпан.
С ним согласен и генеральный директор агентства недвижимости DOKI Леонид Меньшиков, который напоминает, что платежеспособность населения в настоящий момент остается под вопросом, ведь до сих пор на рынке ничего не слышно про повышение зарплат.
Возвращение блудных инвесторов
Пока же, утверждают собеседники РИА Новости, спрос на первичное жилье в московском регионе во многом поддерживается за счет вновь активизировавшихся на рынке "инвесторов". По сути, речь идет о тех покупателях новостроек, которые не собираются жить в своих квартирах прямо сейчас, а рассчитывают получить доход от сдачи их в аренду или от увеличения стоимость жилья в строящихся домах по мере приближения объекта к завершению.
Как только грянул кризис, подобные "инвесторы" исчезли с рынка: одни - так как испугались риска "недостроя", другие - так как решили совершить покупку на "дне" рынка".
Сегодня, по подсчетам Митько из "МИАНа", доля инвестиционных покупок в Москве колеблется на уровне 7%-8%. Ведущий аналитик компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова считает, что таких покупателей даже больше - 10-15%.
Вместе с тем, эти показатели заметно ниже докризисных, когда эксперты оценивали долю инвесторов на рынке на уровне 33-35%. Таганов объясняет, что пока еще не все "блудные" инвесторы решили вернуться на рынок жилья Москвы и Подмосковья по двум причинам.
Во-первых, отмечает он, в настоящее время по-прежнему высока вероятность, что отдельные новостройки так и не будут закончены из-за финансовых трудностей строительных компаний.
А во-вторых, по словам эксперта, в последнее время доходность подобных инвестиционных операций заметно упала, даже если жилье приобретается на самых начальных стадиях проекта.
Если сопоставлять цены на новостройки в низкой стадии готовности до кризиса и в настоящее время, то, уточняет специалист, окажется, что сейчас приобретение еще не существующей квартиры в новостройке будет обходиться дороже, и к моменту достройки дома цены вырастут всего на 10-15%.
Скидкам приказали долго жить
Увеличение спроса на жилье в столичном регионе, по мнению риелторов, спровоцировало практически полное исчезновение скидок "от застройщика". Дисконты стали заметным явлением на рынке в кризис - первичное жилье можно было с легкостью купить на 20-30% дешевле по сравнению с докризисными предложениями.
Теперь, уверяют эксперты, о скидках можно договориться лишь в очень индивидуальном порядке. По словам Новиковой, в успешно реализующихся жилых проектах девелоперы уже скорректировали ценовую политику, тем самым получив достаточное количество потенциальных покупателей.
Однако у тех, кто решится на покупку квартиры летом, говорит директор по маркетингу "Пересвет-Инвеста" Ирина Кирсанова, все же есть шанс закрыть сделку дешевле среднерыночной цены - до конца августа в сегменте новостроек из-за сезонно низкой активности покупателей возможны акции строительных компаний, в рамках которых будут предлагаться дисконты в 5-10 %.
"К сожалению, для тех, кто пытался "пересидеть в кэше", распродажа закончилась. Практика предоставления дисконта со стороны застройщиков практически сошла на нет, сейчас размер скидки редко превышает 5%", - подтверждает Митько, в то же время указывая, что такие варианты оплаты, как беспроцентная рассрочка, на рынке новостроек присутствуют до сих пор.
Бизнес-класс ждет дефицит
По мнению риелторов, осенью на первичном рынке жилья, вероятней всего, будет наблюдаться рост и спроса, и предложения.
При этом представители агентств недвижимости допускают незначительное увеличение цены предложения: ведь с наступлением сентября, вслед за возвращением из отпусков активной части населения, столичный рынок недвижимости должен почувствовать на себе очередное оживление.
"На данный момент рынок в целом находится в стагнации. Наиболее значительное повышение стоимости наблюдается в новостройках с адекватной ценовой политикой в связи с повышением стадии готовности. Наиболее вероятно, что такая ситуация будет сохраняться до конца года, поскольку появляющиеся на рынке проекты пока еще вынуждены подстраиваться под имеющийся спрос и выходить с доступными ценами", - прогнозирует Новикова.
Одновременно Таганов обращает внимание на то, что в настоящее время рынок в целом постепенно нащупывает равновесие спроса и предложения в изменившихся ("посткризисных") рыночных реалиях.
Если экономическая ситуация останется неизменной, ожидает Кирсанова, то постепенный рост рынка будет наблюдаться весь текущий год.
"Вряд ли темп роста цен на новостройки будет высокий, 15-20 % за год. Спрос на рынке хотя и повысился, но платежеспособность большинства потенциальных покупателей осталась невысокой. Конечно, сейчас ипотека становится более доступной и уже предлагаются кредиты всего на 2-3% выше, чем до кризиса, но, тем не менее, ажиотажного спроса действительно ждать неоткуда", - подчеркивает она.
При этом, по мнению Кирсановой, наибольшее удорожание жилья возможно в сегменте бизнес-класса, где уже начал ощущаться недостаток предложения.
Эти данные подтверждаются и результатами исследования компании IntermarkSavills, из которых следует, что в первом полугодии 2010 года на рынок столицы вышло всего два объекта бизнес-класса, а объем сделок увеличился на 12%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
При этом, обращают внимание эксперты, самые дешевые квартиры бизнес-класса - от 5 до 7 тысяч долларов за "квадрат" - практически сразу вымываются с рынка.
"Из-за попытки подстроиться под отложенный спрос и из-за перевода многих объектов в кризис из более дорогого класса в "эконом", в дальнейшем может образоваться дефицит предложения на рынке бизнес-класса", - резюмирует Кирсанова, подчеркивая, что этот сегмент не сможет быстро восполнить предложение, ведь срок строительства "бизнесовых" объектов всегда был длиннее, чем у панельной застройки.
