Оглавление
МОСКВА, 7 дек — РИА Новости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости закрепляются намерения сторон в будущем совершить сделку. Он необходим как при покупке квартиры в новостройке, так и при оформлении ипотеки на покупку дома. Как быть, если соглашение заключено, а одна из сторон не соблюдает условия, как правильно составить расписку о получении задатка в 2024 году, а также образец оформления договора – в материале РИА Новости.
Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ о заключении окончательного соглашения в будущем.
Он дает возможность продавцу и покупателю заранее определить условия, которые стороны должны соблюдать при подписании основного договора. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств можно предусмотреть санкции в виде начисления неустойки или возмещения убытков, которые будут взысканы в судебном порядке.
«
"Из буквального толкования статьи 429 Гражданского кодекса РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных условиях. В предварительном договоре должен быть установлен срок, в который стороны заключат основной", – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.
Заключение такого договора имеет смысл, когда все детали, включая цену, были оговорены, но есть определенные препятствия, которые нужно исправить до основной сделки. Например:
- у покупателя в настоящий момент недостаточно средств для оплаты покупки в полном объеме;
- выгодоприобретатель планирует проверить чистоту сделки;
- продавец сможет передать землю только через некоторое время и подобное.
Соглашение может быть как в письменной, так и в устной форме. Но юридическую силу договор имеет лишь в том случае, когда он положен на бумагу.
© Depositphotos.com / Artur Verkhovetskiy
Ключи от квартиры
Виды
Единой утвержденной классификации предварительных договоров купли-продажи не существует. Их различают по характеру сделки:
- 1.Предварительный договор при покупке жилого дома или квартиры у собственника.
- 2.ПДКП при покупке жилья в ипотеку. Зачастую банки настаивают на заключении предварительного договора. В нем обязательно должно быть указано, что полностью или частично жилье будет оплачено кредитными средствами.
- 3.Предварительный договор при покупке в новостройке. Необходимо оформить договор долевого участия в строительстве.
- 4.ПДКП для органа опеки. Нередки случаи, когда процесс продажи недвижимости невозможен из-за того, что собственник дома или квартиры - несовершеннолетний. Является ли он единственным владельцем или состоит в доле – не имеет значения. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в органы опеки, где специалисты принимают решение о возможности сделки.
Также предварительные договоры делят на:
- 1.ПДКП между физическими лицами.
- 2.ПДКП между юридическими лицами.
Содержание договора
Предварительный договор купли-продажи – это двусторонний документ, от правильности составления которого зависит, состоится ли в дальнейшем сделка или нет.
Чтобы процесс купли-продажи прошел без эксцессов, стоит обратиться за консультацией к юристу. Тем, кто решает самостоятельно составить документ, следует знать, что предварительный договор должен содержать определенную информацию.
Ключи от новых квартир в доме
Основные требования к содержанию договора:
- паспортные данные обеих стороны и дата подписания документа;
- очный адрес объекта недвижимости;
- цена сделки купли-продажи;
- сведения о форме, сроке и способах оплаты;
- информация о переданном задатке;
- подтверждение прав на осуществление сделки;
- информация о государственной регистрации недвижимости;
- обязательство одного лица продать объект и обязательство второго лица выплатить за него установленную сумму.
Как правильно заполнить договор
Единого образца предварительного договора купли-продажи не существует. Он составляется в свободной форме. Главное – указать все необходимые пункты. Условно его можно поделить на несколько частей:
- преамбула;
- существенные условия;
- дополнительные условия;
- адреса и реквизиты сторон.
Для удобства в соглашение можно включить несколько озаглавленных разделов.
Для упрощения процесса оформления договора используются готовые типовые бланки, которые распечатывают и заполняют обе стороны.
Изменить или включить иные условия в договор можно, оформив дополнительное соглашение к уже существующему.
© Depositphotos.com / oneinchpunch
Агент по недвижимости показывает квартиру
Ошибки при составлении договора
Наиболее частые ошибки при составлении предварительного договора:
- 1.Отсутствие стоимости недвижимости. Чтобы в дальнейшем избежать отказа стороны от предстоящей покупки из-за заранее не согласованного размера оплаты, рекомендуется прописать цену объекта. Если в момент заключения основного договора по этому поводу возникнут разногласия, стоимость может установить суд.
- 2.Недвижимость, подлежащая передаче покупателю, не идентифицирована. В предварительный договор должен быть включен пункт, в котором будет подробно описан объект.
- 3.Не указана информация по задатку: размер оплаты, способ передачи, последствия при расторжении договора одной из сторон. Чаще всего разногласия по таким вопросам заканчиваются судебным разбирательством.
- 4.Заключение договора в устной форме. Так как основной договор купли-продажи будет заключен в письменной форме, то согласно пункту 24 постановления пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49 предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного. Соответственно, и предварительный договор необходимо согласовать и подписать с контрагентом.
Срок действия
Предварительный договор купли-продажи имеет срок действия. Но его указывать не обязательно. Под сроком действия подразумевают промежуток времени, в течение которого стороны намерены подписать основной договор.
Согласно законодательству, в случаях, когда срок в ПДКП не обозначен, период рассмотрения и подписания основного договора составляет не более одного года. После окончания срока документ перестает действовать, независимо от того, был подписан основной договор или нет.
Девушка в коридоре многоэтажного жилого дома
Возможные риски покупателя
Несмотря на четко прописанные условия в договоре, при оформлении ПДКП есть определенные риски. К ним относят:
- 1.Признание документа недействительным.
- 2.Потеря задатка или аванса.
- 3.Приобретение недвижимости с обременением.
- 4.Оформление предварительного договора с мошенником.
Чтобы не допустить признания ПДКП недействительным, необходимо соблюдать форму договора, а также выполнять все его условия. Если документ не был заверен у нотариуса, но согласно условиям сделки это нужно было сделать, договор утрачивает силу.
Кроме того, в договоре должны быть указаны существенные условия сделки. К таковым относят предмет договора, то есть конкретные данные об объекте недвижимости - адрес, кадастровый номер, размер площади и пр.
Потеря задатка и аванса – нередкий случай при заключении ПДКП. Задаток в рамках договора купли-продажи выполняет две функции: платежную (функцию предоплаты) и гарантийную. Аванс является только предварительным способом расчетов.
После получения задатка или аванса недобросовестные продавцы могут пропасть или сказать, что у них по определенным причинам нет возможности его отдать. В таком случае покупателю нужно обратиться в суд.
Нередки случаи, когда продавцы умалчивают о наличии обременения недвижимости. При этом они заключают договор и даже получают задаток. Обременение объекта недвижимости не запрещает сторонам заключить основной договор. Но такая сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Чтобы обезопасить себя, необходимо попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН и отдельным пунктом прописать в договоре, что на объект не наложено обременение. Также в ПДКП стоит отметить, что иные лица, например, родственники продавца, лишены права притязания на объект недвижимости.
Бывают случаи, когда сделка заключается с продавцом, который уже подписал несколько предварительных договоров по одному объекту. В таком случае покупатель оформил ПДКП с мошенником. Так как предварительные договоры нигде не регистрируются, невозможно проверить, подписывал ли продавец такой договор с иными лицами.
Чтобы задаток не попал в руки мошенника, покупатель может попросить указать в договоре информацию о том, что продавец больше ни с кем не подписывал ни основной, ни предварительный договор. При несоблюдении условий покупатель вправе будет вернуть задаток в двойном размере и получить дополнительную компенсацию.
Гарантии
Главная гарантия ПДКП – уверенность в том, что собственник в любом случае подпишет основной договор. В добровольной или принудительной форме.
Если продавец отказывается продавать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор на условиях, указанных в предварительном.
Соглашения иного типа (например, об авансе) не обязывают продавца подписывать основной договор. Поэтому если не заключен ПДКП, но на руках есть другое соглашение, никто не сможет заставить собственника продать квартиру. В такой ситуации покупатель потеряет аванс или задаток.
Расторжение договора
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи можно в добровольном и принудительном порядке. При расторжении покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – объект продажи.
Расторжение договора может быть проведено по обоюдному согласию сторон или через суд.
По соглашению
С инициативой о расторжении предварительного договора может выступить любой представитель стороны сделки, если с его предложением согласен контрагент.
Первым делом стоит проверить условия договора и уточнить, нет ли пункта в документе, который запрещает заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если такой пункт есть, необходимо исключить запрет.
Соглашение о расторжении договора подтверждает отсутствие взаимных претензий. Оно должно включать в себя:
- дату и место оформления;
- личные данные и реквизиты сторон;
- условия расторжения договора (например, выплата компенсации);
- дату или момент, когда основной договор не будет иметь силу;
- подписи участников.
Чтобы избежать возможных рисков, стоит обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист поможет правильно составить документ, обезопасив стороны от непредвиденных обстоятельств.
Через суд
Если стороны не смогли прийти к обоюдному решению по расторжению предварительного договора, они обращаются в суд. Если суд обнаружил значительные нарушения условий договора одной из сторон, он имеет право расторгнуть ПДКП.
Процесс расторжения предварительного договора через суд включает в себя следующий алгоритм действий:
- 1.Обсуждение расторжения договора с представителем другой стороны в досудебном порядке. В ином случае есть вероятность, что суд не будет рассматривать иск. Необходимо предоставить отметку о вручении контрагенту требования о расторжении ПДКП. Такой отметкой служит уведомление от почты или подпись получателя. Отправить требование можно заказным письмом, курьером или вручить лично. В случае согласия контрагента процесс расторжения договора будет такой же, как при обоюдном соглашении сторон прекратить отношения. В случае отрицательного ответа необходимо обратиться в суд для защиты своих прав.
- 2.Подготовка и подача иска в суд. В исковом заявлении необходимо указать свои требования: расторжение предварительного договора купли-продажи и возврат залога. Также необходимо приложить копию требования о расторжении договора и уведомление о вручении.
- 3.Участие во всех судебных заседаниях. В течение пяти дней после получения искового заявления судья должен решить, принимать иск или нет. Если иск принят, суд вынесет определение, на основании которого возбуждается дело. На следующий день после этого копии определения направляются всем участникам дела. Далее происходит само судебное разбирательство по существу заявленных требований. В процессе слушания дела истец и ответчик предоставляют необходимые доказательства и опровержения.
Неисполнение договора
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, указанных в договоре, – это нарушение условий договора купли-продажи.
В 25 главе ГК РФ указаны виды ответственности, применяемые в случаях неисполнения обязательств во время сделки по купле-продаже.
- 1.Возмещение убытков. Убытки – это утраченное имущество или доход, не полученный из-за нарушенного права.
- 2.Выплата неустойки. Неустойка – это определенная сумма денег, которую контрагент должен выплатить другой стороне по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязательств.
- 3.Если при продаже недвижимого имущества недостатки (например, ветхость здания, нарушение целостности постройки) не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Кроме того, форма и тип ответственности за нарушение договора купли-продажи может быть установлена соглашением сторон.
Предварительный договор купли-продажи. Образец, страница 1
Предварительный договор купли-продажи. Образец, страница 2
Предварительный договор купли-продажи. Образец, страница 3
Расписка в получении денежных средств