Оглавление
МОСКВА, 24 авг — РИА Новости. Доверенностью на продажу квартиры собственник делегирует право на совершение и сопровождение сделки другому лицу. Какие сведения должен содержать документ, обязательно ли его нотариальное заверение, в чем отличия генеральной доверенности, образец - в материале РИА Новости.
Доверенность на продажу квартиры
Доверенность - это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации.
- В доверенности есть две стороны: доверитель (тот, кто доверяет и выдает) и доверенное лицо, которого уполномочивают совершать действия от имени доверителя. Доверенность представляет собой одностороннюю сделку, поэтому чтобы ее оформить достаточно желания только доверителя, - объясняет Елена Москаль, президент нотариальной палаты Ленинградской области.
Часто при продаже квартиры возникают ситуации, когда у человека нет возможности или желания совершать все необходимые действия лично. Например, общаться с покупателями, заключать договор, регистрировать переход права собственности, но при этом нужно минимизировать возможные риски.
"Для того чтобы защитить себя в сделках, в которых человек лично не принимает участие, необходимо корректно оформить доверенность на своего представителя", - отмечает Елена Финогенова, председатель коллегии адвокатов, партнер группы "Победа".
По словам Бориса Богоутдинова, управляющего партнера "Консалтинговой компании “2Б Диалог”, все положения о доверенности регламентируются гл. 10 Гражданского кодекса РФ. Договор купли-продажи квартиры, который заключен по доверенности, имеет такую же юридическую силу, как заключенный собственником лично. По доверенности можно провести как сделку с ипотекой, так и без нее. Интересы владельца недвижимости может представлять родственник, друг, риелтор или другой человек, которому он доверяет. Главное, чтобы доверенное лицо было дееспособным. Единственное исключение состоит в том, что доверенность на продажу нельзя оформить на покупателя.
- Когда речь идет о продаже квартиры, доверенностью можно делегировать целый ряд действий другому лицу. Среди них – сбор документов, необходимых для сделки, ее совершение, распоряжение полученными финансовыми средствами. Полномочия гражданина, на имя которого оформляется подобный документ, можно ограничить по сфере использования и периоду действия, - объясняет эксперт.
Виды
© iStock.com / Ildar Abulkhanov
Девушка читает договор
Доверенность может предоставляться в разных видах и форматах. У каждого из них есть свои особенности.
Генеральная (общая)
Понятия “генеральная доверенность” официально не существует. В этом случае подразумевается доверенность, которая предоставляет доверенному максимально широкие права.
- А именно: возможность оформить сделку без присутствия собственника квартиры, получать деньги от покупателя, определять сроки совершения сделки, цену продажи недвижимости. Важно, что выдача такой доверенности все равно обязывает представителя действовать в интересах собственника квартиры, она не прекращает его права собственности на недвижимость, хотя и сводит участие в сделке к нулю. Генеральные доверенности обычно выдают самым близким людям, когда есть уверенность, что действовать они будут добросовестно, - рассказывает Елена Финогенова.
Специальная
© iStock.com / Natee Meepian
Девушка получает ключи
Специальная доверенность выдается на совершение каких-то конкретных действий.
"К таким действиям относятся подача документов, получение выписок, оплата пошлины. Но подписывать договор купли-продажи недвижимости уже придется собственнику квартиры. Чаще всего такие доверенности выдаются риелторам, иным техническим специалистам, которые упрощают доверителю проведение сделки, при этом контроль за основными условиями (цена, форма оплаты, сроки) остается за владельцем недвижимости", - говорит адвокат.
Разовая
Елена Финогенова объясняет, что разовая доверенность выдается на совершение конкретного действия. Например, подписание договора открытия банковской ячейки, через которую будет проводиться оплата недвижимости. В такой доверенности обычно четко прописано, какие действия должен совершить представитель. В случае с открытием банковской ячейки будет указан банк, сроки, пакет необходимых услуг от кредитной организации, где планируется сделка.
"Можно выдать разовую доверенность также на заключение договора купли-продажи недвижимости, но тогда в таком документе указывается, по какой цене представитель может продать квартиру, с использованием какой формы оплаты он это сделает. Такой вид доверенности позволяет собственнику сохранять свой контроль и быть уверенным, что его квартира будет продана на тех условиях, которые ему подходят, а деньги будут им получены", - уточняет эксперт.
Срок действия
Срок действия любой доверенности в настоящее время законом не ограничен.
- Но в соответствии со ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна, - говорит Елена Москаль.
Сколько стоит
© iStock.com / Vadim_Orlov
Деньги
За удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы заверения, уплачивается пошлина 200 рублей.
Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской юридической службы, рассказывает, что нотариус также взимает деньги за техническую и правовую работу (УПТХ, услуги правового и технического характера). Например, в Москве при удостоверении доверенности от имени физических лиц, за исключением доверенности на получение пенсии и социальных выплат (пособий), связанных с инвалидностью, размер платы за УПТХ при очном обращении в нотариальную контору составляет: 1 700 + 200 рублей за каждого поверенного, начиная со 2-го, но не более 2 300 рублей.
Размер платы за УПТХ при очном обращении в нотариальную контору за совершением нотариального действия при удостоверении сделки одним нотариусом:
- физлица - от 2600 до 3400 руб. (в зависимости от количества представителей);
- юрлица - от 3000 до 3600 руб.
Как написать доверенность на продажу квартиры
Для оформления документа необходимо предпринять несколько шагов: выбрать нотариальную контору, собрать пакет документов, составить доверенность и подписать.
Где оформляется документ
© iStock.com / djedzura
Мужчина заверяет документы печатью
Доверенность составляется и оформляется в нотариальной конторе.
- Личное присутствие доверителя обязательно. Нотариус должен убедиться, что человек находится в здравом уме и передает права по собственной воле. Случается, что собственник недвижимости не может прийти к нотариусу лично. В таком случае он может вызвать специалиста к себе домой. Нотариуса можно выбрать из реестра города, в котором проживает доверитель. При этом не важно, в каком районе или округе он живет, - рассказывает Борис Богоутдинов.
Необходимые документы
По словам эксперта, для оформления доверенности нотариусу необходимы паспорта доверителя и того, на кого будет оформлена доверенность. Если доверенное лицо не может присутствовать, понадобится копия его паспорта. В ряде случаев для составления доверенности могут потребоваться дополнительные документы:
- Когда доверенность оформляется от лица несовершеннолетнего, следует предоставить свидетельство о рождении и документы, которые подтверждают личность его законного представителя.
- Если доверенность оформляется от лица, признанного недееспособным, необходимы документы его опекуна.
- При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие супруга.
"Некоторые нотариусы могут запросить дополнительные документы, поэтому лучше позвонить в контору заранее и уточнить весь список, который потребуется", - говорит Елена Финогенова.
Правила оформления и особенности
Текст доверенности составляет нотариус, который ориентируется на пожелания доверителя и доверенного лица.
В документе должны быть прописаны:
- название - доверенность;
- дата составления;
- срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
- личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
- личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
- информация об объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).
"В документе должны быть подписи нотариуса и доверителя, печать нотариуса. В тексте необходимо прописать конкретные права, которые доверитель делегирует доверенному лицу", - объясняет Борис Богоутдинов.
По словам эксперта в их число входят:
- право представлять интересы при продаже недвижимости;
- право подписывать документы;
- право собирать и запрашивать бумаги, которые необходимы для заключения сделки;
- право осуществлять государственную регистрацию объекта;
- право получить задаток или сумму, равную полной стоимости квартиры.
Отдельно стоит указать, предусмотрена ли документом возможность права передоверия. Это означает, что доверенное лицо может передавать свои права другому человеку.
В том случае, если стоимость сделки по продаже жилья известна на момент оформления доверенности, ее можно указать, а также какую сумму в качестве вознаграждения может получить за свои услуги доверенное лицо.
Образец
Образец доверенности на продажу квартиры
Образец доверенности на продажу квартиры
Как отменить доверенность у нотариуса
Елена Москаль объясняет, в каких случаях законом установлены случаи прекращения действия доверенности:
- истечение срока документа;
- отмены доверенности выдавшим ее лицом или одним из лиц, выдавших ее совместно.
- отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
"Доверяемый всегда может отказаться от полномочий, а доверитель - отменить доверенность или передоверие. Для отмены необходимо обратиться к любому нотариусу. Чтобы эта процедура прошла как можно быстрее и четче, необходимо знать когда и каким нотариусом была удостоверена доверенность на продажу квартиры (возможно, у доверителя будет в наличии ксерокопия выданного им документа). Сведения об удостоверении доверенности или о ее отмене вносятся нотариусом в единую базу Федеральной нотариальной палаты", - говорит эксперт.
Риски
Артем Дулгер, адвокат Самарской областной коллегии адвокатов (СОКА), указывает на следующие риски:
- 1.Оплата по договору. Если деньги передали доверенному лицу, а собственник потом заявляет, что денег так и не увидел, и в судебном порядке требует вернуть имущество. Юрист рекомендует платить по реквизитам самого собственника, а не его доверенного лица.
- 2.Доверенность есть, а полномочий нет. Возможна и ситуация, что покупатель подписывает договор с представителем по доверенности, а собственник в этот же момент сидит у другого нотариуса и отзывает документ.
- 3.Интересы третьих лиц. Даже в идеальных условиях, если приходится иметь дело с представителем по доверенности, но при этом в сделке участвует и сам собственник, есть риск, связанный с интересами третьих лиц.
- Например, супруги. Особенно, если штампа в паспорте нет, а в ЕГРН вид собственности указан просто как "собственность", без пометок "долевая" или "совместная". Или несовершеннолетние дети, которым должны выделить доли в квартире, поскольку использовали материнский капитал, - говорит Артем Дулгер.
© iStock.com / baona
Девушка открывает квартиру
Екатерина Косарева, старший юрист ООО "Лекс Публика", предупреждает, что к доверенности на продажу квартиры необходимо проявлять особую бдительность, так как все сделки связаны с передачей денежных средств. Помимо требований, которые содержит действующее законодательство, у юристов в сфере недвижимости есть ряд своих правил, которые они соблюдают.
- 1.Обращать внимание на паспортные данные доверителя. Интернет-ресурс МВД позволяет проверить их актуальность. Безусловно, с течением времени паспорт может быть изменен или утерян, но если он действителен – это будет одним из хороших показателей. “В отношении доверителя также следует обращать внимание на возраст. К сожалению, если человек уже преклонного возраста он часто не отдает себе отчет о совершаемых им действиях. Поэтому в случае, если вы заключаете договор с представителем пожилого человека, то рекомендуется запрашивать справку из психоневрологического диспансера во избежание последующих притязаний (дополнительно к тому, что проверял нотариус сам при удостоверении доверенности)”, - советует юрист.
- 2.Проверять наличие оснований для выдачи доверенности поверенному. Здесь стоит обращать внимание на фактуру отношений: родственные связи или отношения по поручению с юристом или риелтором, личные знакомства и так далее.
- 3.Необходимо проанализировать дату, когда была выдана доверенность и дату регистрации права собственности продавца. Встречаются случаи, когда короткий промежуток между этими датами связан с незаконным приобретением права собственности и быстрым его отчуждением.
- 4.Проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты на актуальность и обратить внимание на нотариуса, который заверил подобную доверенность, проверить, осуществляет ли он фактически деятельность.
- 5.Обратить внимание на текст доверенности. Как известно, современные технологии позволяют подделывать и важные документы. Поэтому могут складываться ситуации, когда фактически действительно по представленному бланку выдана доверенность, однако текст не соответствует тому, который доверитель подписывал у нотариуса. Необходимо четко проверять полномочия, которые закреплены в тексте.
- Важно понимать, что по действующему законодательству выдача доверенности является односторонней сделкой, т.е. ее можно также признать недействительной в судебном порядке, с последующим признанием недействительными сделок, которые были совершены по такой доверенности. Помимо указанных выше правил, никогда не бывает лишним созвониться с доверителем, обсудить с ним продажу недвижимости, задать необходимые вопросы. Важно помнить, что именно покупатель несет финансовые траты и он имеет право запрашивать все, что пожелает нужным, в целях защиты своих законных интересов при приобретении недвижимости, - отмечает Екатерина Косарева.