МОСКВА, 19 дек — РИА Новости, Захар Андреев. Верховный суд объяснил, почему встал на сторону Полины Лурье в споре с Ларисой Долиной. Теперь, по мнению юристов, у нижестоящих судебных инстанций есть прецедент, корректирующий прежнюю ошибочную практику. Тем не менее другим обманутым покупателям будет крайне непросто восстановить справедливость.
"Базовая норма"
"Заблуждение Долиной Л. А. <...> основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может", — говорится в определении Верховного суда, опубликованном в четверг.
Как следует из текста документа, певица, которая думала, что участвует в "спецоперации" силовиков, заблуждалась лишь относительно мотивов сделки, а не ее природы. Это ключевой момент: согласно пункту 3 статьи 178 Гражданского кодекса России, "заблуждение относительно мотивов не является достаточно существенным для признания сделки недействительной".
При этом Долина не могла не осознавать гражданско-правовых последствий такой операции, как продажа недвижимости. Во-первых, подчеркнули в Верховном суде, этот вид сделки — общеизвестный. Во-вторых, юридическая подкованность артистки не вызывает сомнений: она зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, а значит, регулярно имеет дело с заключением договоров.
"Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения", — указано в документе. Напомним: Долину недееспособной не признавали.
Рассмотрение жалобы по делу о квартире певицы Долиной в Верховном суде РФ
В то же время Полина Лурье была добросовестным покупателем. Этот факт не оспаривали даже предыдущие инстанции. Тем не менее суды вопреки закону предоставили ей меньший объем правовой защиты, нежели продавцу, констатировали в ВС.
Покупатель, следует из решения ВС, не должен страдать из-за того, что его ввели в заблуждение.
"Продавец умышленно скрывал от него истинные мотивы продажи квартиры. Покупатель не знал и не мог знать об этом обмане. Этот подход напрямую соотносится с 17-й статьей Конституции. В ней закреплен основополагающий принцип: гражданин не может нести ответственность за действия другого лица. Это базовая норма", — говорит РИА Новости юрист Владислав Цветков.
Победу не гарантирует
Эксперты обращают внимание на то, что текст определения крайне подробный — авторы объяснили все ошибки, допущенные судебными инстанциями, хотя конкретно для этого дела хватило бы исправления даже одной из них.
"Здесь видится намек на то, что в действительности Верховный суд комментировал не одно конкретное дело, а сложившуюся порочную практику в целом. На это явным образом указывают и используемые в тексте решения обороты, например: "Кроме того, при разрешении споров, подобных рассматриваемому", — отмечает Константин Ибрагимов, кандидат юридических наук, партнер TC Legal.
По его словам, хотя формально никакой обязательной силы для других судов решение Верховного суда не имеет, есть все основания полагать, что практику оно скорректирует.
Адвокат Светлана Свириденко и покупательница квартиры певицы Ларисы Долиной Полина Лурье во время рассмотрения жалобы на решения судов по иску о признании недействительной сделки по продаже квартиры в Верховном суде России
"Решение Верховного суда по делу Долиной само по себе не обнуляет проблему, но заметно смещает баланс в сторону защиты добросовестного приобретателя и задает ориентир для нижестоящих инстанций. Даже при отсутствии прецедентного права суды в массе своей ориентируются на позиции ВС: их цитируют в актах, а судьи стараются не входить в прямое противоречие с тем, как высшая инстанция квалифицирует схожую конструкцию спора", — объясняет Илья Марусов, ведущий юрист юридической службы консалтинго-брокерского агентства Genesis Group.
Однако, по его словам, для других добросовестных покупателей решение ВС — скорее "шанс на выравнивание практики", чем автоматическая гарантия победы. Юрист Венера Шайдуллина согласна: "вопрос обманутых старушек" по-прежнему не закрыт.
"Если спор пойдет по статье 177 ГК России и будет доказано, что человек в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, то даже добросовестный покупатель рискует квартирой. Верховный суд лишь подчеркнул, что такие выводы нельзя делать "по ощущениям" или по общим материалам уголовного дела: нужна нормальная гражданско-процессуальная экспертиза, отвечающая на главный вопрос именно на момент подписания", — указывает эксперт.
"Остаются ни с чем"
По мнению Марусова, лазейки для продавцов остаются там, где покупатель не может доказать свою добросовестность или проявлял очевидную неосмотрительность.
"Это слишком низкая цена без разумного объяснения, расчеты наличными или через сомнительные схемы, участие "помощников", отсутствие личного контакта с собственником, игнорирование красных флажков (пожилой продавец, неуверенное поведение, противоречивые объяснения причин продажи, внезапная спешка). В таких делах продавцы и их представители, как правило, продолжают строить позицию вокруг недействительности сделки (включая аргументы про неспособность понимать значение действий или про совершение сделки под влиянием обмана/насилия/угроз), а также вокруг тезиса, что покупатель "не мог не знать" о ненормальности ситуации", — объясняет эксперт.
Главная сложность для добросовестных покупателей при "возвращении" квартиры — не только выиграть суд по праву собственности, но и пережить весь сопутствующий юридический и финансовый "шлейф". Даже в случае успеха далеко не факт, что получится въехать в собственное жилье — или хотя бы вернуть деньги.
Дом в Хамовническом районе Москвы, где находится квартира певицы Ларисы Долиной
"Допустим, суд применит двустороннюю реституцию, постановит вернуть деньги и квартиру. Но если у продавца уже нет средств, это решение ничего не изменит для обманутого покупателя. У меня есть клиенты, оказавшиеся в такой ситуации: они сделали ремонт, а стоимость недвижимости за год выросла. Простое "возвращение к исходному состоянию" при растущих ценах и без обеспечения — это фикция. Справедливым можно считать только предоставление покупателю равноценного имущества или полной денежной компенсации на текущий момент. Только это имеет смысл", — подчеркивает Владислав Цветков.
Сегодня, считает он, механизм реституции ничем не обеспечен. Фактически это перекладывание ответственности с недобросовестного продавца на добросовестного покупателя.
"Более того, эта проблема приобретает уголовный оттенок. Некоторые, чтобы скрыть финансовые махинации, сами обращаются в суды и правоохранительные органы с заявлениями о мошенничестве, по сути совершая новое преступление. Это ужасная тенденция", — отмечает эксперт.
По его мнению, решением могло бы стать социальное жилье для покупателей, у которых, в отличие от Долиной, нет другого дома и денег для компенсации.
"Они доверились мошенникам, их жалко, да, но ответственности никто не снимал: каждому приходится платить за свои поступки", — говорит юрист.
Ответственность для судей
Сами добросовестные покупатели встретили решение Верховного суда со сдержанным оптимизмом. По словам Владислава Гайнуллина, чье дело рассматривается во второй инстанции в январе, настрой "стал позитивнее и боевитее". Однако кое-какие опасения остаются.
"Верховный суд, на мой взгляд, поставил окончательную точку в вопросе использования статьи 178 в подобных спорах, и я этому очень рад. Однако остается статья 177 ГК, согласно которой сделка может быть отменена, если продавец не осознавал значения своих действий из-за психического расстройства. В рамках дела Долиной — Лурье судебно-психиатрическая экспертиза не проводилась и эта тема раскрыта не так подробно. И теперь есть большая тревога, что защита продавцов начнет активно пытаться оспаривать сделки и отбирать квартиры именно по 177-й статье, заявляя: "Она ничего не понимала!" — объясняет Гайнуллин.
Верховный суд России в Москве
По его словам, психологические заключения пишутся по непонятным методикам и пытаются "защитить" продавца, утверждая, что на него "давили" и он "ничего не понимал".
"Психолог, у которого нет юридических компетенций, заявляет, что у продавца было нарушено понимание своих действий. В моем случае написано так: "Продавец формально понимала значение своих действий, но не отвечала за них". И это сочли основанием для оспаривания сделки", — приводит пример Лариса Анашкина из Мурманска.
Тогда как на деле продавцы демонстрировали полную дееспособность.
"Они вели себя уверенно, располагали к себе покупателей, целенаправленно их обманывали. Ничто не указывало на психическое состояние, которое могло бы помешать им понять суть подписываемого договора. Я надеюсь, что вскоре выйдет специальный обзор Верховного суда с дальнейшими разъяснениями по этой статье для нижестоящих инстанций", — добавляет Гайнуллин.
Кроме того, считают покупатели, необходимо ввести ответственность для судей, которые, как теперь выяснилось, принимали неправомерные решения.
"Мы ожидаем, что лица, допустившие грубые ошибки в предыдущих решениях, понесут за это ответственность. Судьи, выносившие такие постановления, должны отвечать за свои действия. Любой человек на любой должности несет ответственность", — считает москвичка Нино Цитлидзе, которая судится за квартиру уже четвертый год.
Буквально за несколько часов до знакового заседания Верховного суда другая инстанция, Мосгорсуд, в очередной раз вынесла решение в пользу ее соперницы. Квартира осталась за продавцом, а двусторонняя реституция оказалась неисполнимой: пенсионерка признала себя банкротом. Цитлидзе по-прежнему без квартиры, без денег и с долгом по ипотеке на 30 лет. Сейчас она собирается подавать кассационную жалобу. Сколько продлится тяжба, неизвестно.
Тем временем уже после того, как объявили результаты процесса по делу Долиной, другие суды успели вынести два решения. Одно — в пользу добросовестных покупателей, другое — в пользу продавца. Очевидно, что точка в этом важном для общества вопросе по-прежнему не поставлена.