В Москве в настоящее время сформирован хороший задел градостроительных решений, который позволит столице развиваться в ближайшие 10-15 лет, считает заместитель мэра города по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов. Чиновник подчеркивает: несмотря на высокую ключевую ставку, из-за которой в ряде секторов экономики формируется негативный новостной фон, реальные тренды московского рынка недвижимости показывают положительную динамику. В интервью РИА Новости он рассказал о программе "Московские кварталы", в рамках которой мэрия будет продавать излишки жилья по реновации и балансировать таким образом столичный бюджет, о законтрактованных объемах строительства метро в городе и об эксперименте с Федеральной налоговой службой, запущенном властями для снижения финансовой нагрузки на добросовестных подрядчиков, работающих в Москве по госзаказу. Беседовала Ольга Набатникова.
– Владимир Владимирович, как вы оцениваете экономический фон в строительной сфере в Москве на фоне высокой ключевой ставки? Есть ли проблемы с завершением объектов коммерческих девелоперов?
– Если в целом говорить про рынок недвижимости – как жилой, так и коммерческой, – мы видим небольшое замедление. Другое дело, как и с чем сравнивать. Например, если говорить про 2023 год, тогда в строительной сфере действовали все те же меры поддержки, что и во времена ковида, а ключевая ставка только начала расти, поэтому рынок недвижимости в Москве, особенно жилой, испытывал определенный бум. Текущий экономический фон совсем другой, так что прямые сопоставления были бы неверными.
Если посмотреть на реальные тренды рынка недвижимости за последние пять-семь лет, то мы увидим совсем иную картину – положительную в среднесрочной динамике. Нас текущие показатели удовлетворяют как с точки зрения объемов ввода объектов, так и с точки зрения сроков ввода этой недвижимости. А самое главное, сформирован задел на будущее – это видно и по количеству принятых градостроительных решений, и по числу полученных разрешений на строительство, и по числу согласованных архитектурно-градостроительных решений (АГР).
«
Так что каких-то негативных тенденций, которые ставили бы под угрозу рынок недвижимости в Москве, мы не видим.
Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин уделяет особое внимание градостроительному развитию столицы, он в еженедельном режиме рассматривает вопросы нашего комплекса, что позволяет сделать процесс принятия решений непрерывным. На сегодня задел градостроительных проектов позволяет Москве развиваться и качественно улучшать среду в ближайшие 10-15 лет.
За семь месяцев 2025 года в Москве введено 6 миллионов квадратных метров недвижимости, что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В том числе введено 2,8 миллиона квадратных метров жилья и 1,5 миллиона квадратных метров коммерческой и социальной недвижимости. Сданы 24 детских сада и школы, восемь объектов здравоохранения, шесть спортивных объектов.
С начала 2025 года выданы разрешения на строительство 9,6 миллиона квадратных метров недвижимости (+32% к аналогичному периоду 2024 года). Одновременно согласован объем градостроительных решений по коммерческой и социальной недвижимости – 7,5 миллиона квадратных метров. С начала 2025 года выдано свыше 540 архитектурно-градостроительных решений.
– На федеральном уровне мы видим немного другую риторику: чиновников кабмина откровенно беспокоят перспективы ввода 2026-2027-2028 годов…
– В последние годы в Москве мы вводили в среднем порядка 5 миллионов квадратных метров жилья. А раньше – еще меньше.
«
Сегодня того задела, который формируется в виде разрешений на строительство, полученной градостроительной документации и АГР достаточно для того, чтобы поддерживать достигнутые темпы и в 2027-м, и в 2028 году.
Да, мы допускаем, что ввод коммерческого жилья может несколько колебаться из-за рыночной ситуации, но общие объемы строительства жилой недвижимости, как мы ожидаем, даже будут расти, так как наращиваются темпы программы реновации в столице.
– А почему тогда многие игроки рынка недвижимости в кулуарах рассказывают об удлинении сроков согласования проектов в городе? Это реакция на экономический контекст или административная настройка?
– Общие сроки согласования градостроительных решений в Москве не изменились. Другое дело, что мы поменяли этапность принятия ряда решений. Раньше на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) правительство столицы принимало решение и вносило изменения в правила землепользования и застройки, а после инвестор уходил в проектирование, подготовку архитектурно-градостроительного решения, экспертизу и получение разрешения на строительство.
Сейчас же после принятия принципиального решения на ГЗК мы уже хотим понимать, как проект будет вписываться в архитектурную и градостроительную среду города, поскольку, к сожалению, есть негативный опыт неудачных проектов, которые выглядят не самым лучшим образом и не украшают Москву. Так что сразу после прохождения ГЗК мы просим застройщика показать нам внешний облик нового объекта в высокополигональной модели, подтвердив, например, что здание не будет мешать соседним жилым домам и нарушать требования инсоляции. Получается, мы просто перенесли утверждение АГР на период раньше изменений ПЗЗ. Но как только архитектурный облик согласован, правила землепользования и застройки мы меняем быстро.
– Откуда тогда психологическое ощущение сдвигов сроков у девелоперов?
– Ряд требований к фасадным, объемным, планировочным решениям, например, по минимальным размерам квартир, мы ужесточили. И отдельные компании, работающие в том числе и с проектами массового жилья, действительно, не смогли с первого раза согласовать те АГР, которые вчера им еще согласовывали. На перестройку потребовалось какое-то время, но сейчас, как мне кажется, проблема уже решена.
– Городские подрядчики себя хорошо чувствуют? Ведь стоимость банковского кредитования на операционные нужды наверняка кусается.
– Мы приняли целый ряд решений по госзаказу, которые позволяют избежать необходимости привлечения банковского кредитования для реализации городских проектов. Во-первых, мы ввели правило, что ежеквартально, а при необходимости чаще, доводим до подрядчиков дополнительные средства в виде авансов, если видим соответствующую динамику на площадке. В целом мы стараемся поддерживать аванс в размере 30% от годового объема выполняемых работ. В случае, когда для строительства объекта требуется закупка дорогостоящего оборудования, например, для учреждений здравоохранения, мы выделяем дополнительные лимиты денежных средств на его приобретение.
Кроме того, с начала этого года в Москве стартовал наш совместный эксперимент с Федеральной налоговой службой. Его цель – решить для добросовестных, надежных и прозрачных компаний проблему дорогостоящих банковских гарантий, требующихся для получения авансирования. Если организация проходит скоринг ФНС и получает более 15 баллов, а также подписывает с нами соглашение о предоставлении доступа к своему кабинету налогоплательщика для ежемесячных проверок, то она может получить у нас аванс без банковской гарантии. Кстати, подобное решение позволяет и городу сэкономить миллиарды рублей, ведь банковские гарантии мы вынуждены подрядчикам в рамках смет возмещать.
В результате на сегодня скоринг от ФНС прошли, приведя в порядок администрирование финансов, все наши крупные подрядчики, даже те, которые вначале его не проходили. А это, кстати, в свою очередь значит, что мы можем быть твердо уверены, что любой наш рубль, который мы потратили на госзаказ, имеет небольшой кешбэк в виде налогов и белых зарплат у строителей. И если раньше разрыв между доходом рабочих в стройотрасли, который мы учитывали в сметах, и доходом, который мы видели по Росстату по агрегированным данным налоговой службы, доходил до 40%, то теперь сведения совпадают практически копейка в копейку.
– Вы уже упомянули, что в будущем планируете увеличение объемов ввода жилья по реновации. Сколько жилой недвижимости в рамках программы планируется построить в этому году?
– В этом году плановый объем ввода Московского фонда реновации – примерно 2 миллиона квадратных метров. С начала года мы сдали более 600 тысяч "квадратов", и это, кстати, абсолютный рекорд для первых семи месяцев года в рамках программы реновации. По тем темпам, которые мы видим на стройплощадках, уверен, целевой показатель для всего 2025 года будет выполнен.
Дом, построенный по программе реновации на Городской улице в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
1 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Демьяна Бедного в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
2 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Гарибальди в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
3 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Николая Озерова в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
4 из 4
Дом, построенный по программе реновации на Городской улице в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
1 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Демьяна Бедного в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
2 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Гарибальди в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
3 из 4
Дом, построенный по программе реновации на улице Николая Озерова в Москве
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
4 из 4
– Дальше будет больше?
– В какие-то годы у нас по программе запланирован ввод и 2,5-3 миллионов квадратных метров. Мы будем смотреть по ситуации, держать баланс доходов и расходов. Направлять на бюджет развития больше, чем 35% доходов, город себе позволить не может. А в этой цифре учитывается не только реновация, но и транспортное строительство, обновление ключевых медицинских объектов и так далее.
– Московский фонд реновации в этом году объявил уже несколько конкурсов на заключение договоров подряда в рамках комплексного развития территорий. Значит ли это, что программа переходит на новый этап, от точечного сноса и строительства к комплексному?
– Безусловно. За счет переселения домов первой волны реновации по ряду районов раскрылись большие площадки, и теперь мы можем вести застройку кварталами.
Вообще, долгосрочные контракты мы стараемся заключать не только в рамках программы реновации, но и во всех случаях, где технологически можно объединить в крупный договор строительно-монтажные работы на нескольких объектах. Тем самым подрядчики могут сформировать производственную программу на несколько лет вперед, спланировать трудовые ресурсы, закупку техники и оборудования, инвестировать в создание материально-технической базы, а также в наем постоянных сотрудников вместо нестабильных временных бригад. В итоге город получает профессиональные команды, которые не срывают сроки и не вынуждают нас разрывать госконтракты и переделывать все заново.
– Но при этом количество подрядчиков, с которыми работает столица, сокращается за счет их укрупнения?
«
Да, но нам это выгодно. Иметь, условно говоря, сто подрядчиков, из которых у шестидесяти в штате нет никого, кроме директора и бухгалтера, – для нас непозволительные риски, ведь с подобными компаниями приходится уходить в суды, а объекты стоят недостроенными. Выбор крупного надежного подрядчика для Москвы – залог того, что стройка будет завершена качественно и вовремя.
– А сколько сейчас подрядчиков с городом работают?
– Десятки по разным направлениям. У Фонда реновации более 50, примерно столько же в гражданском строительстве, по дорожным объектам – 10-12. При этом на долю больших компаний приходится 80% работ.
– Расскажите о проекте "Московские кварталы", запущенном в мае этого года. Как он связан с программой реновации?
«
Это часть нашей программы реновации. Мы никогда не скрывали, что программа реновации в текущей конструкции решает две задачи. Первая – переселение из существующего ветшающего жилого фонда в новые дома москвичей с одновременным улучшением их жилищных условий. Вторая задача – сбалансировать из бюджета финансирование программы за счет в том числе продажи жилья. Ведь если программу реновации финансировать полным рублем при ее увеличивающихся объемах, то нужно будет отказаться и от строительства метро, и от развития социальной сферы, да и много от чего еще.
Проект "Московские кварталы" будет реализовываться одноименной компанией, являющейся "дочкой" Московского фонда реновации. Она будет заниматься реализацией на рынке жилья, объем которого сегодня оценивается в 15% от общего ввода. После завершения второй волны программы, вероятно, эта цифра еще чуть вырастет.
–То есть в этом году в продажу на рынке будет выведено примерно 300 тысяч "квадратов" жилья, построенного по программе реновации?
– Да, около того.
– А насколько честной будет конкуренция городской структуры с коммерческим девелопером? Ведь город не несет затрат на приобретение площадки, не берет проектное финансирование. Соответственно, и на рынок вы можете прийти с предложением более низкой цены…
– Нет, ни в коем случае мы с другой ценой выходить не будем, потому что это нам напрямую запрещает действующее законодательство. Государственное имущество мы можем продавать только по рыночной цене, более того, сначала мы должны получить независимую оценку наших лотов, затем выставить квартиры на открытый аукцион, и только потом, если там не найден покупатель, мы можем выставлять их с ценой не ниже, чем было первоначально заявлено на торгах.
Что касается того, что город находится в более привлекательных экономических условиях по сравнению с коммерческими девелоперами, то все далеко не так однозначно, как вы говорите. Да, мы не платим за земельный участок по договору купли-продажи, но мы несем значительные расходы на расселение домов, строительство нового жилья и социальной инфраструктуры, на снос и подготовку участка к реализации нового проекта.
«
Так что экономика Фонда реновации даже тяжелее, чем у обычных застройщиков. В свое время, на старте программы, мы несколько раз предлагали девелоперам поработать с нами по схеме "30%-40% нового жилья под реновацию, остальное себе для продажи". Почему-то никто так и не согласился, все отказались под разными предлогами.
– Недавно сменилось руководство главного технического заказчика строительства метро в Москве – компании "Мосинжпроект". Чем это было обусловлено и нет ли у компании внутренних проблем?
– Финансовое состояние "Мосинжпроекта" более чем стабильное, это абсолютно устойчивая организация как с точки зрения наличия портфеля заказов, так и с точки зрения ведения финансово-хозяйственной деятельности. Но, как и везде, в городских структурах происходит плановая ротация кадров, которая необходима для того, чтобы ввести новые управленческие подходы с сохранением, разумеется, и всего положительного опыта, что был накоплен за предыдущие годы работы компаний. Сергей Жуков, ранее возглавлявший "Мосинжпроект", остался в нашей команде, работает первым заместителем холдинга, гендиректором "Мосметростроя".
Бывший руководитель департамента городского имущества Максим Гаман, который по решению мэра Москвы Сергея Семеновича Собянина возглавил "Мосинжпроект", – сильнейший профессионал с огромным опытом в реализации масштабных проектов, в том числе в рамках программы комплексного развития территорий. Это особенно актуально сейчас, когда "Мосинжпроект" отвечает за реализацию ключевых градостроительных проектов столицы, в том числе по развитию транспортной инфраструктуры.
– Как планируется трансформировать задачи компании? Может быть, она со своими услугами выйдет за пределы Москвы?
– Скажу честно: таких задач у нас нет. Мы сосредоточены на реализации текущих проектов, их в городе более чем достаточно для того, чтобы компания продолжала сохранять за собой статус крупнейшей инжиниринговой организации страны.
Сейчас, например, "Мосинжпроект" завершает строительство Национального космического центра площадью около 260 тысяч квадратных метров, а это сложнейшее здание с точки зрения инженерных систем, аналоги которого нужно еще постараться найти. Обычно такие здания сдаются в два этапа: сначала в состоянии shell & core, затем идет внутренняя отделка и наполнение. Однако городской техзаказчик одновременно занимается и окончанием работ, и наполнением изнутри.
Национальный космический центр предусматривает применение передовых технологий и самых высоких стандартов в области проектирования и строительства, а также промышленной безопасности.
Архитектурной доминантой комплекса является трехгранная 47-этажная башня высотой 288 метров со шпилем, напоминающая ракету, установленную на стартовом столе. Кроме того, комплекс включает в себя низкоэтажную часть с корпусами от восьми до десяти этажей. Для удобства перемещения сотрудников госкорпорации корпуса зданий соединены между собой пешеходной галереей и мостовыми переходами.
– То есть Роскосмос туда в этом году переедет?
– Сейчас коллеги составляют план переезда. Уверен, в этом году переезд начнется.
– После завершения строительства Большой кольцевой линии могло показаться, что в Москве стали менее интенсивно заниматься строительством метро. Так ли это на самом деле? Сколько станций находится сейчас в работе?
– Конечно, такого масштабного и интенсивного строительства, как в период строительства БКЛ, в настоящее время нет. Но, собственно говоря, и нужды такой не было. "Большое кольцо" подземки в силу своей концепции могло начать функционировать только целиком либо большими сегментами, в отличие от обычной ветки, которую можно запускать по три-четыре станции, органично дополняя существующую сеть метрополитена. Поэтому в период строительства БКЛ этот объект был для строителей абсолютным приоритетом в условиях ограниченного объема ресурсов.
Сейчас мы постепенно снова наращиваем число строящихся станций метро. Так, мы полностью развернули строительство Рублево-Архангельской линии подземки, запустили тоннелепроходческие щиты на всех этапах, кроме сегмента от станции "Строгино" до "Серебряного бора", но и здесь щит начнет работать осенью. В июне мы начали проходку на Бирюлевской ветке. В ноябре собираемся запустить щит на Арбатско-Покровской линии для ее продления до станции "Гольяново", сейчас там завершается работа по освобождению площадки.
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
Запуск тоннелепроходческого щита "Мария" на участке от станции "Ильинская" до станции "Строино" Рублево-Архангельской линии метро в Москве
Активно, кстати, идет строительство депо для поездов обеих новых веток подземки – и Рублево-Архангельской, и Бирюлевской. Также мы занимаемся проектированием и до конца года выйдем на все станции, кроме конечной, по Троицкой линии метро. В самом Троицке начнем работы в конце первого квартала – начале второго квартала 2026 года, в настоящее время готовим участок под размещение станционного комплекса. Наконец, принято решение по продлению Сокольнической ветки до МГСУ и далее почти до МКАДа вдоль Ярославского шоссе. Рабочее название станций сейчас обсуждаем.
Всего активно строим 17 станций подземки в Москве, а еще около 14 станций проектируем и готовим к строительству. В городе сегодня запущено семь тоннелепроходческих комплексов. В сентябре планируется открытие еще четырех станций Троицкой линии. Это "Академическая", "Вавиловская", "Крымская", "ЗИЛ".
Станция метро "ЗиЛ" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
1 из 4
Станция метро "Крымская" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
2 из 4
Станция метро "Академическая" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
3 из 4
Станция метро "Вавиловская" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
4 из 4
Станция метро "ЗиЛ" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
1 из 4
Станция метро "Крымская" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
2 из 4
Станция метро "Академическая" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
3 из 4
Станция метро "Вавиловская" Троицкой линии московского метро
© Фото : Градостроительный комплекс Москвы
4 из 4
– До какого года в целом спланировано развитие московского метро?
– До 2032-го у нас вообще все детально расписано – по станциям, по этапам. И из этой программы мы законтрактовались на 75%, подготовили графики строительства.
– В прошлом году появилась информация, что готовится проект новой платной дороги в Москве – от Ленинградского шоссе до "Москва-Сити". С вашей точки зрения, в принципе проект платных дорог по территории столицы оказался удачным?
– Проспект Багратиона, если мы о нем говорим, показал свою суперэффективность – и экономическую, и транспортную. В среднем по нему ездит чуть больше 20 тысяч автомобилей ежедневно, а пиковые значения и до 40 тысяч доходят. Это большой поток, магистраль разгрузила не только Кутузовский проспект, но и смежные дороги. Что касается экономической эффективности для инвесторов, то именно она позволила нам запустить две новые концессии на транспортное строительство, сейчас идет активная проработка проектов, один из которых затрагивает смежные территории Москвы и Московской области.
– В этом году в России планируется ввести в законодательство понятие мастер-плана, однако версий законопроекта очень много. Что хотелось бы властям Москвы учесть при подготовке закона?
– Мы считаем, что мастер-план должен стать стратегическим документом, который по разным отраслям задает приоритеты городского развития на годы вперед. В таком виде мэр Сергей Собянин неоднократно предлагал защищать мастер-план перед Московской городской думой, а затем отчитываться о реализации перед ней же и в случае изменения ситуации – оперативно трансформировать и сам мастер-план. А генеральный план останется детализированным рабочим инструментом для профессионалов. Именно такое видение столицы мы и стараемся донести до авторов законопроекта, сейчас мы находимся с ними в процессе обсуждения и, надеюсь, найдем компромиссный вариант.
– Когда в Москве в основном завершится редевелопмент промзон?
– Редевелопмент промзон – это, наверное, немного старое восприятие акцентов городского развития в Москве. Мы сами сейчас говорим о перезапуске неэффективных городских территорий, и где-то идет речь о площадках, сохранившихся после остановки промышленных объектов, а где-то – о реновации старых административных зданий.
«
В ближайшие год-полтора мы завершим основной этап подготовки градостроительной документации, предусматривающей работу с такими неэффективно используемыми площадками. Сейчас у нас в проработке 336 проектов на 4,2 тысячи гектаров земель с потенциалом строительства около 70 миллионов квадратных метров недвижимости. Этот задел градостроительных решений позволит столице спокойно развиваться и качественно совершенствовать городскую среду в ближайшие 10-15 лет.
– С учетом того, что Москва как минимум последние четыре-пять лет большое внимание уделяет наращиванию своего производственного потенциала, не потребовалось ли пересмотреть отказ от промышленной функции по ряду площадок?
– Есть очень хороший пример, который мы несколько раз приводили. Это завод "Москвич". В советское время он производил в среднем 100 тысяч автомобилей в год и имел территорию в 400 гектаров. Текущая территория предприятия в три раза меньше, а производственные мощности – практически в два раза больше, и есть ресурс по их увеличению в будущем. Например, недавно мы приняли решение о строительстве нового производственного комплекса, при этом парковка готовой продукции разместится на крыше, то есть она не будет занимать землю, на которой можно что-то построить.
Сейчас для работы эффективного предприятия не нужны сотни гектаров. Почти все процессы автоматизируются, по-другому организуется пространство, применяются новые более экономичные технологии, а сам подход к размещению производств предполагает большую плотность строений. Если раньше заводы были одно-, двух, ну максимум трехэтажные, то теперь мы проектируем корпуса в четыре-шесть этажей, где на первом уровне размещается тяжелое оборудование, а выше – производство более легкой компонентной базы, лаборатории, общепит или складские помещения.
– Когда начнется строительство нового цирка в Мневниковской пойме и будет ли он реализован исключительно за счет столичного бюджета?
– Да, проект полностью будет реализовывать город, однако объем инвестиций в цирк мы еще не посчитали. Дело в том, что ранее была выбрана концепция, и теперь мы смотрим, как сделать здание максимально эффективным, не раздув в объемах. Думаю, к финальной версии технико-экономических параметров мы придем в октябре, а в следующем году выйдем на стройплощадку. Ориентировочно реализация проекта подобного масштаба может потребовать три-четыре года.
