13:13 04.12.2024
(обновлено: 14:25 04.12.2024)
Все, что нужно знать о перепланировке квартиры: советы экспертов
© iStock.com / scyther5
Читать ria.ru в
Оглавление
- Перепланировка квартиры
- Что можно делать при перепланировке
- С согласованием
- Без согласования
- Что нельзя делать при перепланировке
- Как узаконить и согласовать перепланировку квартиры
- Куда обращаться за разрешением
- Необходимые документы
- Сроки
- Ответственность за незаконную перепланировку
- Особенности перепланировки в разных регионах
- В Москве
- В Санкт-Петербурге
- Примеры перепланировок
- Изменения в законодательстве в 2024 году
- Рекомендации экспертов
МОСКВА, 4 дек — РИА Новости. Перепланировка квартиры в многоквартирном доме - это изменение конфигурации помещения, которое должно быть выполнено по определенным правилам. Как убрать межкомнатную перегородку и самостоятельно узаконить перепланировку, куда можно обращаться за разрешением и согласованием в Москве и Санкт-Петербурге и какие документы для этого потребуются, - в материале РИА Новости.
Перепланировка квартиры
Далеко не всех владельцев квартир (в том числе тех граждан, которые приобрели жилье в новых домах) полностью устраивает конфигурация доставшегося им помещения (размер и расположение комнат, наличие балкона и прочее). Однако менять планировку (даже если она находится в собственности) без соответствующего разрешения и согласования нельзя.
Основные моменты, связанные с перепланировкой помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, закреплены в тексте действующего Жилищного кодекса РФ в главе 4. Помимо этого отдельные моменты могут быть прописаны в Градостроительном кодексе РФ, в действующих строительных нормах и правилах, а также в других документах.
Также в регионе могут действовать и местные нормативные документы, регулирующие этот вопрос. С ними тоже рекомендуется предварительно ознакомиться.
© iStock.com / insta_photos
Мужчина внимательно изучает документ
В статье 25 Жилищного кодекса России сказано, что перепланировкой является процесс изменения конфигурации, который требует отображения в техническом паспорте дома. Переустройство (переоборудование) предполагает переделку сантехнического, электрического и инженерного оборудования, которая также должна быть зафиксирована документально.
По словам экспертов, ремонт, если он существенно меняет характеристики жилища, тоже предполагает согласование.
"Под перепланировкой понимается любое изменение, результат которого подлежит отражению в кадастре. Важно понимать, что обычный ремонт не является перепланировкой, но если в процессе работ владелец передвинет стены, прорубит новые дверные проемы или объединит ванну и туалет, то такие изменения потребуют согласования", - рассказывает Наталия Кузнецова, руководитель агентства недвижимости БОН ТОН.
“Как указано в пункте 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", перепланировка жилых помещений может включать: “перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры, устройство или переоборудование существующих тамбуров”, - уточняет юрист Европейской юридической службы Евгений Корнеев. - Резонансная позиция была опубликована Минстроем относительно объединения балкона с комнатами. Министерство считает данные действия не перепланировкой, а реконструкцией и исходя из этого требуется получение согласия всех собственников в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 03.03.2020 N 6370-ОГ/04 “О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений”). Что в свою очередь делает практически невозможным дальнейшее согласование”.
В российском законодательстве отличаются понятия перепланировки и переустройства. Основное отличие заключается в том, что если в процессе перепланировки гражданин создает, демонтирует или переносит стены или перегородки, окна и двери, то при переустройстве работы не столь масштабные: установка новой или перенос на новое место прежней сантехники, замена газовой плиты электрическим аналогом, установка душевой кабины вместо ванной и так далее.
Что можно делать при перепланировке
Сергей Ершов, член Международного союза адвокатов и Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных рассказал РИА Новости, в каких случаях необходимо разрешение на перепланировку.
© iStock.com / AzmanJaka
Изучение планировки квартиры
С согласованием
К требующим предварительного получения разрешения на их проведение работам по перепланировке относятся:
- перенос и разборка, возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
- смещение и устройство дверных проемов;
- организация и закладка проемов в несущих конструкциях и в перекрытиях;
- замена полов, но только если меняется высота, а также вскрытие и переделка полов в домах с деревянными перекрытиями;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь, ванных комнат и туалетов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- увеличение санузлов и кухонь за счет жилых комнат;
- замена сантехнического оборудования со сменой его месторасположения;
- перенос входов в кухню, то есть объединение жилой комнаты и кухни с газовой плитой;
- объединение лоджии или балкона с жилой частью;
- ликвидация темных кухонь;
- любые работы, затрагивающие несущие стены, мусоропроводы и вентиляционные каналы;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров;
- возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
- обустройство антресоли площадью более 40 процентов от размера комнаты.
Без согласования
Можно не согласовывать те виды ремонтных работ, которые не повлекут существенных изменений в конструкции помещения. В эту категорию попадают, например, замена напольных покрытий и отделка стен, замена окон или дверей и так далее.
Что нельзя делать при перепланировке
Приступая к перепланировке, важно учесть некоторые важные нюансы. Например, Жилищный кодекс запрещает проводить перепланировку в домах, которые признаны аварийными, а также присоединять к квартире помещения общего пользования (оборудовать мансарду на чердаке или занимать подвал).
Список запрещенных переделок достаточно широк, если работы будут проводиться самостоятельно, важно с ним внимательно ознакомиться.
"Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций здания, а также мешающие работе инженерных систем, противопожарных устройств, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, не допускаются", - уточняет Сергей Бородин.
© iStock.com / AleksandarNakic
Ремонт в квартире
В жилых многоквартирных домах нельзя:
- сносить стены, которые являются несущими;
- делать окна в фасадах здания;
- проводить работы, которые затрагивают систему вентиляции и могут привести к тому, что вентиляция у соседей станет функционировать хуже, и другие изменения.
"Рекомендую дополнительно зайти на сайт администрации вашего региона или населенного пункта и найти раздел о жилищных правоотношениях. Проверить, есть ли ссылки на дополнительный ограничивающий региональный закон, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки. Следует знать, что даже в разных домах одного района согласование может проходить по другим правилам и со своими подводными камнями", - предупреждает Сергей Ершов.
Как узаконить и согласовать перепланировку квартиры
Перед тем как приступить к перепланировке, необходимо собрать пакет документов и получить все необходимые согласования либо обратиться в организацию, имеющую специальную лицензию, которая возьмет все заботы по составлению проекта и согласованию на себя.
“Все согласования по перепланировке потребуют также дополнительных расходов на проектирование и реализацию систем электроснабжения, сантехники, вентиляции и пр. Поэтому начинать такие работы можно только с ответственными подрядчиками, имеющими все необходимые допуски, лицензии и опыт, — говорит Алексей Шильников, директор по продукту проекта "Мой дом онлайн". - Кроме того, важно учитывать и то, что сантехнические перепланировки - наиболее трудоемкие и возможны, если не будет критичных изменений, например, расширения мокрых зон, переноса несущих стен и прочее”.
Куда обращаться за разрешением
Собранный комплект документов подается в органы местного самоуправления. Жители Москвы, к примеру, должны обратиться в Мосжилинспекцию.
Генеральный директор ГК "КВС-Сервис" Вадим Ушаков уточняет: "Мы всегда советуем собственникам брать с работников администрации расписку о получении документов, где будет указан их полный перечень и стоять подпись должностного лица и самого заявителя."
© Фото : Мосжилинспекция
Сотрудник Мосжилинспекции
Необходимые документы
Наталия Кузнецова отмечает: "Помимо проекта, необходимы согласие проживающих в квартире, документы на собственность, учетно-техническая документация на помещение. В случае если перепланировка затронет общее имущество многоквартирного дома, требуется решение общего собрания".
Пакет документов должен включать:
- заявление, подписанное всеми собственниками или членами семьи, либо нотариально заверенные доверенности от них на право подписи;
- документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, в котором будут проводиться работы (подлинники или заверенные нотариусом копии);
- технический паспорт и экспликация;
- проект перепланировки, обязательно включающий договор о надзоре за строительными работами, подписанный заказчиком и проектной организацией;
- техническое заключение автора проекта дома либо уполномоченной организации о возможности изменений, если работы затрагивают несущие конструкции;
- паспорт гражданина РФ.
Кристина Роднова добавляет: "Если квартира находится в здании, которое считается объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки потребуется намного больше согласований, чем при таких же преобразованиях в типовой квартире. Одним из них является акт государственной историко-культурной экспертизы. Главное условие, которое следует соблюсти, чтобы получить положительный результат после ее проведения, - сохранить те конструктивные особенности строения, благодаря которым здание было занесено в список культурно-исторических ценностей".
"Если право на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правоустанавливающие документы и технический паспорт можно не предоставлять", - уточняет Сергей Ершов.
Сроки
В целом, процесс подготовки занимает около трех месяцев и включает в себя:
- получение в бюро технической инвентаризации поэтажного плана дома, технического паспорта и экспликации (перечня технических характеристик строения);
- создание проекта;
- подачу заявления в жилищную инспекцию.
- Согласование предварительных работ проводится после получения проектной документации. Прежде чем обратиться в межведомственную комиссию, возможно, придется поставить в известность:
- организацию, которая отвечает в муниципалитете за архитектуру (если будет изменяться фасад здания);
- пожарную инспекцию;
- управляющую компанию;
- негосударственную экспертизу (если при перепланировке затрагиваются несущие стены);
- банк (если квартира в ипотеке).
Технический паспорт жилого помещения (квартиры)
Ответственность за незаконную перепланировку
Перепланировка квартиры, выполненная без согласования, в будущем может быть чревата для владельца не самыми приятными последствиями, вплоть до административной ответственности.
"Незаконную перепланировку могут обнаружить юристы в процессе любой сделки, связанной с квартирой: продажей, дарением, вступлением в наследство или приватизацией. Такая недвижимость резко падает в цене. Знающие покупатели и профессиональные риелторы снизят стоимость, опасаясь негативных последствий. Финансовые потери окажутся значительно выше суммы, которую надо потратить на согласование перепланировки. По данным риелторов, такая квартира падает в цене примерно на 30 процентов", - предупреждает Кристина Роднова, учредитель и генеральный директор компании Rodnova design.
"Многие граждане предпочитают перепланировать квартиры без предварительного согласования. Однако самое неприятное, что орган местного самоуправления, помимо штрафа, вправе потребовать в судебном порядке убрать перепланировку", - говорит Наталия Кузнецова.
Узаконить изменения можно, обратившись в суд, который примет решение в пользу собственника, если перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей и не создает угрозу их жизни или здоровью.
За незаконную перепланировку положен штраф. Для физических лиц его величина составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, для должностных лиц - от 4 до 5 тысяч, для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч.
Бывают случаи, когда процесс перепланировки квартиры по той или иной причине не был согласован сразу. Например, если граждане приобретают недвижимость и только потом узнают, что перепланировка в их новой квартире была выполнена незаконно.
В этом случае все изменения можно согласовать постфактум. Это можно сделать, обратившись в местную администрацию с техпаспортом жилья и результатами экспертизы, которая подтверждает, что все изменения в планировке квартиры безопасны. Еще один вариант - узаконить уже сделанную перепланировку через суд.
Особенности перепланировки в разных регионах
Так как вопросы, связанные с перепланировкой, также могут регулироваться местными нормативными актами, процесс проведения работ в различных субъектах может иметь свои нюансы.
Мосжилинспекция
В Москве
Сергей Бородин, управляющий партнер адвокатской конторы "Бородин и партнеры" объясняет: "В Москве требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования содержатся в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП".
Кандидат юридических наук, член экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям Госдумы Венера Шайдуллина предупреждает: "При непосредственном выполнении работ стоит помнить, что законодательно регулируется не только сама перепланировка, но и соблюдение сопутствующих правил. Например, закон о тишине. В Москве запрещено проводить шумные строительные работы с 19:00 до 09:00, а также с 13:00 до 15:00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение - новостройки. Отступление от правил карается штрафом - 1-2 тысячи рублей. Также необходимо заказывать услугу по вывозу строительного мусора. Оставлять его во дворе или выкидывать в обычный контейнер запрещено. Штраф - 1,5-2,5 тысячи рублей".
В Санкт-Петербурге
Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге осуществляется сотрудниками Межведомственной комиссии при районной администрации. Также это можно сделать и через суд.
Жители многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, должны руководствоваться несколько иным алгоритмом действий. Например, готовый проект перепланировки должен пройти государственную историко-культурную экспертизу, а также необходимо получить разрешение в местном Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Примеры перепланировок
Существуют типовые варианты перепланировки квартир, которые точно будут согласованы. Например, Градостроительный комплекс Москвы предлагает ознакомиться с подробным каталогом, в котором они представлены. Это позволяет значительно сократить время на разработку проекта и финансовые затраты. В документе, помимо типовых вариантов, указаны и недопустимые виды работ.
© iStock.com / Prostock-Studio
Семья в новой квартире
Изменения в законодательстве в 2024 году
С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 19.12.2023 N 608-ФЗ, в котором теперь четко указано, что относится к перепланировке. Теперь это не просто “изменение конфигурации квартиры”, а:
- изменение ее границ и площади;
- образование новых помещений;
- переустройство внутренней планировки.
Ранее не было требования фиксировать изменения в ЕГРН, достаточно технического паспорта. Теперь это обязательно, причем, собственнику не нужно самому подавать документы. Муниципальные власти должны после утверждения акта приемочной комиссии в течение пяти рабочих дней отправить в Росреестр заявление о кадастровом учете через систему электронного взаимодействия. Новым законом обозначены и сроки, в течение которых должен быть утвержден сам акт - 30 дней.
Появилась упрощенная процедура перевода жилья из жилого не в жилое: положительное решение Жилинспекции сразу служит основанием внесения изменений в Росреестр. Но такой порядок подходит только в том случае, если помещение не требует переустройства или перепланировки.
Рекомендации экспертов
"Управляющая компания имеет полное право проверить вашу квартиру на наличие перепланировок. Чаще всего проверка инициируется по сигналу соседей, которые услышали звуки ремонта или случайно увидели через открытую дверь. В нашей практике был случай, когда люди заметили, что рабочие выносят из одной квартиры остатки стены с арматурой, и сообщили об этом в управляющую компанию. Так благодаря сигналу соседей нам удалось остановить несогласованную перепланировку. Поэтому мой совет: не нужно экономить на согласованиях", - отметил Вадим Ушаков.
"Столь популярная в новостройках "свободная планировка" на самом деле является условно-свободной. Либо придется начинать ремонт с разработки проекта и его последующего согласования, либо согласиться с уже утвержденным застройщиком зонированием. Но однозначно не удастся организовать жилую комнату там, где проектом были предусмотрены кухня или санузел", - добавляет Сергей Ершов.
