Ипотека на льготных условиях дает возможность социально незащищенным категориям граждан приобрести новую квартиру под сниженную процентную ставку. Для кого актуальна такая программа в 2026 году, а также - какие есть альтернативные способы господдержки – в материале РИА Новости.
Изменения льготной ипотеки в 2026 году
2026 год принес ряд изменений в программу льготной ипотеки, одним из которых стала ориентация на адресность – государство постепенно уходит от массовых программ и делает акцент на целевые категории граждан. Также усиливается проверка доходов, долговой нагрузки и происхождения средств для первоначального взноса. Кроме того, в ряде регионов корректируются лимиты по сумме кредита с учетом реальной стоимости квадратного метра.
"Фактически льготная ипотека становится инструментом не для всех, а для тех, кто действительно соответствует критериям и способен обслуживать кредит без риска просрочек", – отмечает эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, практикующий риелтор, основатель и директор АН "Любимое" София Любимова.
Оформление кредитов в центре ипотечного кредитования
Ключевая ставка ЦБ и рыночные ставки
На февраль 2026 года ключевая ставка Центробанка составляет 15,5% годовых. При этом средняя рыночная ставка по ипотеке находится на уровне 21,25%, что делает стандартное кредитование невыгодным большинству покупателей. По этой причине льготная ипотека, в частности семейная, остается главным стимулятором сделок на первичном рынке. В декабре 2025 года Центробанк объявил о росте выдачи семейной ипотеки почти на 70% – до 605 млрд руб.
Важно! При заявленной базовой ставке 6% по IT-ипотеке полная стоимость кредита (ПСК) может достигать 7,5–8,5% годовых с учетом страхования жизни и оформления залога. На это следует обратить внимание при выборе банка для оформления кредита.
Семейная ипотека: одна на семью с 1 февраля
С 1 февраля 2026 года вступило в силу решение Минфина РФ по программе семейной ипотеки. Теперь действует правило "одна ипотека на семью". Если один из супругов уже участвовал в программе, оформить повторное кредитование, как это было можно сделать раньше, не получится – оба супруга выступают созаемщиками по одному договору.
"До февраля 2026 года с одним общим ребенком в семье можно было купить две квартиры: муж оформлял одну, не привлекая жену, она – другую, не привлекая мужа. Этой схемой активно пользовались те, кто хотел инвестировать в недвижимость. К примеру, в одной квартире люди жили, а другую сдавали в аренду. Новые правила закрыли эту возможность: теперь супруги обязаны быть солидарными заемщиками. А при разводе льготную ипотеку может оформить только тот, с кем прописан ребенок", — комментирует руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.
Запрет "донорских" схем и кредитов на первый взнос
С 1 февраля 2026 года также был введен полный запрет "донорских" схем для оформления ипотеки, который связан с введением правила "одна ипотека на одну семью". Подобная схема не противоречила закону и применялась гражданами для получения целевого кредита по ставке 6%, путем привлечения посторонних лиц или родственников, подходящих под условия программы.
Также использование потребительских кредитов и микрозаймов для внесения первоначального взноса несет в себе все больше рисков отказа в ипотеке. С середины 2025 года банки обязаны проверять происхождение средств через выписки за последние 90 дней. Если банк обнаружит, что первый взнос сформирован за счет заемных средств, в ипотеке откажут автоматически по причине высокой долговой нагрузки и для предупреждения мошеннических схем.
Программы льготной ипотеки
В 2026 году в России действуют шесть основных программ льготного ипотечного кредитования. Каждая рассчитана на определенную категорию заемщиков и предлагает свои условия по ставке, сумме кредита и первоначальному взносу.
Семейная ипотека под 6%
Семейная ипотека – самая массовая льготная программа, на долю которой приходится около 89% всех выдаваемых кредитов с государственной поддержкой (по данным Дом.РФ). Она рассчитана на семьи с детьми и предусматривает ставку 6% годовых при первоначальном взносе от 20%.
Условия:
- наличие хотя бы одного ребенка до шести лет включительно;
- семья с двумя несовершеннолетними детьми проживает в городе с численностью населения до 50 тыс. человек (можно взять ипотеку на квартиру в новостройке или строительство дома);
- в семье есть ребенок-инвалид;
- есть два и более несовершеннолетних ребенка и семья проживает в регионе с низким объемом строительства или имеющем индивидуальную программу развития. К таким относятся:
– Алтайский край
– Белгородская область
– Город Севастополь
– Еврейская автономная область
– Забайкальский край
– Карачаево-Черкесская Республика
– Кемеровская область – Кузбасс
– Кировская область
– Костромская область
– Курганская область
– Курская область
– Магаданская область
– Мурманская область
– Ненецкий автономный округ
– Нижегородская область
– Новгородская область
– Омская область
– Оренбургская область
– Псковская область
– Республика Адыгея
– Республика Алтай
– Республика Дагестан
– Республика Ингушетия
– Республика Калмыкия
– Республика Коми
– Республика Марий Эл
– Республика Мордовия
– Республика Тыва
– Республика Хакасия
– Саратовская область
– Тамбовская область
– Томская область
– Чеченская Республика
– Чувашская Республика
– Чукотский автономный округ - первоначальный взнос не менее 20%;
- можно использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса (как ежемесячные выплаты по кредиту — нельзя);
- срок кредитования до 30 лет;
- максимальная сумма кредита для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн. рублей, для остальных субъектов РФ – 6 млн. рублей;
- кредит можно направить на заключение нового ипотечного договора и на рефинансирование имеющегося кредита в рамках перезаключения договора.
По программе можно приобрести квартиру в новостройке, новый дом или потратить деньги на строительство дома. Вторичное жилье разрешено покупать только в регионах с недостаточным строительством или семьям, в которых есть ребенок-инвалид.
Срок действия программы – до 2030 года.
Сельская ипотека под 0,1–3%
Сельская ипотека направлена на развитие малых городов и сельских территорий. Ставка по кредиту не превышает 3% годовых, а в ряде регионов может быть еще ниже – вплоть до 0,1%. Программа охватывает населенные пункты с численностью жителей до 30 тысяч человек, включенные в официальный перечень сельских территорий.
Условия:
- ставка по кредиту – не более 3%;
- ипотеку дают на новостройки, вторичное жилье, земельные участки под строительство;
- размер кредита (займа) не должен превышает 6 млн руб. (12 млн. руб – если оба супруга оформляют отдельные кредиты на один объект);
- первоначальный взнос от 20% (в некоторых банках от 30,01%);
- максимальный срок кредитования - 25 лет.
Получить сельскую ипотеку могут отдельные категории граждан, которые официально трудоустроены или ведут предпринимательскую деятельность на территории сельской местности. Это работники агропромышленного комплекса (АПК), медицинские специалисты, педагоги и другие работники социальной сферы, чья деятельность связана с развитием сельских территорий.
Отделение банка в Москве
Дальневосточная и арктическая под 2%
Программы дальневосточной и арктической ипотеки распространяются на территории Дальневосточного Федерального округа и сухопутной части Арктической зоны России.
Согласно программе, ипотечный кредит можно взять по ставке не более 2% годовых при соблюдении ряда требований. Условия:
- максимальный период займа 20 лет;
- максимальная сумма кредита до 9 млн рублей для покупки жилья на первичном рынке или строительства дома, если площадь жилого помещения больше 60 кв. метров, в остальных случаях до 6 млн рублей;
- 20% первоначальный взнос, разрешено потратить средства материнского капитала;
- рефинансирование не разрешено;
- как залог можно использовать недвижимость из любого региона страны (а не только с территории Дальневосточного федерального округа).
“До 31.12.2030 (включительно) определенные категории граждан вправе получить льготный кредит на приобретение жилья на территории ДВО, а также на сухопутных территориях Арктической зоны РФ”, – уточняет Людмила Новицкая, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
IT-ипотека под 6% (без Москвы и СПб)
IT-ипотека – программа господдержки для сотрудников аккредитованных IT-компаний, позволяющая купить жилье по ставке до 6% годовых. Условия:
- ставка до 6% годовых;
- максимальная сумма, которую можно получить: 9 млн рублей;
- действует на всей территории России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга;
- первоначальный взнос 20% (в некоторых банках 30-40%);
- минимальный доход – до 150 тыс. руб. для городов-миллионников, до 90 тыс. руб. для других регионов;
- тип жилья – новостройки, строительство дома;
- срок кредитования до 30 лет.
Программа не распространяется на вторичный рынок. При этом заемщик должен сохранять трудоустройство в аккредитованной IT-компании в течение всего срока кредита, в противном случае банк вправе пересмотреть условия.
Центр ипотечного кредитования
Военная ипотека от 6%
Военнослужащим, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС), уже через три года доступна ипотека по сниженной ставке. Участники специальной военной операции (СВО) могут оформить ипотеку досрочно, не ожидая установленного срока.
Условия:
- от 5,85% до 12% годовых;
- максимальная сумма: не более 2,2 млн рублей;
- первоначальный взнос 20%;
- действует по всей России, срок кредитования – до 25 лет, до 30 лет (участники СВО).
Программа действует до 2030 года. Средства НИС перечисляются государством на именной накопительный счет военнослужащего и могут направляться как на первоначальный взнос, так и на погашение ежемесячных платежей.
Ипотека под 2% в новых регионах
В Донецкой Народной Республике (ДНР), Луганской Народной Республике (ЛНР), Херсонской и Запорожской областях действует специальная программа льготного кредитования по ставке 2% годовых. Она направлена на восстановление жилищного фонда и стимулирование притока населения на эти территории.
Воспользоваться программой могут как постоянные жители указанных регионов, так и граждане, переезжающие туда на постоянное место жительства, в том числе участники СВО, работники бюджетной сферы и предприниматели. Первоначальный взнос – от 10%.
"Специфика программы состоит в том, что перечень аккредитованных объектов формируется с учетом реальной строительной готовности, а банки-партнеры проходят дополнительную верификацию со стороны профильных ведомств", – объясняет профессор кафедры логистики Финансового университета при Правительстве РФ, д.э.н., Надежда Капустина.
Комплекс апартаментов "Тетрис" в Москве
Сравнительная таблица программ
Для удобства все актуальные программы льготного ипотечного кредитования указаны в единой таблице.
Ставки, суммы, первый взнос, сроки по всем программам
Программа / ставка | Первый взнос | Лимит (макс.) | Срок | Особенности |
Семейная ипотека / 6% | От 20% | 12 млн. руб. – СПб, Москва
6 млн. руб. – регионы | До 30 лет | Одна ипотека на одну семью
Для семей с детьми |
Сельская ипотека / oт 0,1% до 3% | От 20% (в некоторых банках от 30,01%) | 6 млн. руб.
12 млн. руб – если оба супруга оформляют отдельные кредиты на один объект | До 25 лет | Только сельские территории и малые города
Доступна отдельным категориям работников, проживающих и официально работающих на территории сельской местности |
IT-ипотека / 6% | 20% (в некоторых банках 30-40%) | 9 млн. руб. | До 30 лет | Доступна трудоустроенным в аккредитованной IT-компании
Недоступна жителям Москвы и Санкт-Петербурга
Учитывается уровень дохода |
Дальне-восточная/Аркти-ческая / До 2% | Не менее 20% (в некоторых банках 30-50%) | 6 млн. руб. (для жилья меньше 60 м²)
9 млн. руб. (для жилья больше 60 м²) | 20 лет (в некоторых банках 15 лет) | Действует на территории ДФО и Арктической зоны
На вторичное жилье в 90 городах
Обязательная регистрация на приобретенной жилплощади |
Военная / oт 5,85% до 12% | 20% | 2,2 млн. руб. | До 25 лет
До 30 лет (участники СВО) | Участники НИС
Участники СВО – без ожидания 3 лет |
Ипотека в новых регионах / 2% | От 10% | 6 млн. руб. | До 30 лет | Для жителей и тех, кто планирует переехать в ДНР, ЛНР, Херсонскую или Запорожскую область
В основном распространяется на новостройки |
Комната в квартире
Как оформить льготную ипотеку: пошаговая инструкция
Процедура оформления льготной ипотеки почти не отличается. Однако важно проверить соответствие условиям до обращения в банк.
"Мой совет как практикующего риелтора и ипотечного консультанта: сначала получить одобрение банка, а уже потом выбирать квартиру. Это экономит время и снижает риск потери задатка", – рекомендует София Любимова.
Проверка условий → Подготовка документов → Выбор банка → Заключение договора
Как оформить льготную ипотеку – разбираем поэтапно:
- Проверка соответствия условиям. Убедитесь, что вы относитесь к целевой аудитории выбранной программы: проверьте возраст детей, статус компании-работодателя (для IT-ипотеки), регион проживания. Информацию можно уточнить на официальном сайте (https://дом.рф/mortgage/privilege-mortgage/) оператора программ – Дом.РФ.
- Подготовка документов. Стандартный список включает паспорт, СНИЛС, ИНН, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), трудовую книжку или выписку из реестра работодателей. Для IT-ипотеки дополнительно потребуется подтверждение трудоустройства в аккредитованной компании, для военной – свидетельство об участии в НИС, семейной – свидетельство о заключении брака.
- Подача заявки и одобрение банком. Подайте заявку в один или несколько банков-участников программы одновременно. Банк оценит вашу кредитную историю, долговую нагрузку (ПДН), уровень дохода и вынесет предварительное решение. При высокой закредитованности в одобрении могут отказать даже при формальном соответствии условиям программы.
- Выбор объекта и его проверка. После получения одобрения подбирайте жилье из числа аккредитованных объектов. Для IT-ипотеки и семейной ипотеки доступны в основном новостройки; покупка по ДДУ (договору долевого участия) оформляется через эскроу-счет.
- Заключение договора и регистрация сделки. После согласования объекта подписывается кредитный договор и договор купли-продажи или ДДУ. Сделка регистрируется в Росреестре. При покупке новостройки деньги поступят застройщику только после завершения строительства.
Важно! Перед подачей заявки будет полезно рассчитать полную стоимость кредита (ПСК), а не только ежемесячный платеж. ПСК включает страхование жизни и имущества, комиссии за открытие счета и прочие сборы, из-за чего итоговая финансовая нагрузка может быть на 1,5-2%. выше заявленной ставки.
Альтернативы: рассрочка от застройщика
На фоне высоких рыночных ставок рассрочка от застройщика становится реальной альтернативой ипотеке. В основном она распространена на рынке новостроек и предлагается покупателям сразу на стадии строительства дома.
Рассрочка – деление полной стоимости квартиры на ежемесячные или ежеквартальные платежи без процентов, но с первоначальным взносом не менее 20%. Оформляется она напрямую с компанией-застройщиком без участия банков по договору долевого управления, в котором указывается, что оплата за объект производится частями.
Преимущества:
- компания не проверяет уровень дохода и кредитную историю покупателя;
- нет обязательного страхования жизни и имущества;
- отсутствие процентов:
- индивидуальный график платежей;
- возможность уменьшить размер первого взноса по согласию застройщика.
Инструмент имеет свои минусы. Срок рассрочки обычно короткий – от 1 до 5 лет, тогда как ипотека выдается на 20–30 лет, из-за чего платить в месяц придется значительно больше, чем при оформлении целевого кредита. Переплата также может быть, но не по процентам: приобретенный объект во время строительства может подорожать, за что придется платить, компенсируя неудобства застройщика, предоставляющего рассрочку. При просрочке платежа начисляются штрафные санкции, которые указываются в договоре. Кроме того, при банкротстве застройщика права дольщика защищены слабее, чем при ипотеке с эскроу-счетом. А наличие льготных программ устанавливает сам застройщик.
Рассрочка оптимальна, если покупатель ожидает получения крупной суммы (например, от продажи другой недвижимости) или планирует в будущем перейти на ипотеку после снижения ключевой ставки ЦБ.
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли оформить льготную ипотеку несколько раз?
Максим Чурилов: "Если заемщик оформил льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года, то он не может претендовать на новый целевой кредит. Причем неважно по какой программе он оформлял ипотеку изначально – семейная, ИТ-ипотека, дальневосточная программа. Исключение предусмотрено для семейной ипотеки: повторно воспользоваться программой можно при рождении нового ребенка и при условии полного погашения первого льготного кредита".
- Можно ли использовать материнский капитал на первоначальный взнос по льготной ипотеке?
София Любимова: "Да, в большинстве случаев это допустимо. Материнский капитал может полностью или частично покрывать первоначальный взнос либо идти в досрочное погашение".
- Можно ли рефинансировать льготную ипотеку?
Максим Чурилов: "Фактически рефинансирование доступно только по семейной ипотеке, и то лишь в нескольких банках по всей стране. Для нового банка это будет считаться новым льготным кредитом, а значит, к нему применяются те же ограничения, что и при первичном оформлении. При покупке квартиры на этапе строительства рефинансирование возможно только после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности.
В целом рефинансировать льготный кредит крайне сложно: фактически для нового банка это новый льготный кредит, за который он должен отчитаться перед государством. Поэтому большинство банков просто не берётся за такие сделки".
- Как узнать ПСК по льготной ипотеке?
Надежда Капустина: "Полная стоимость кредита (ПСК), являющаяся ключевым индикатором реальной финансовой нагрузки, в обязательном порядке указывается в кредитном договоре и размещается на первой странице документа крупным шрифтом в соответствии с требованиями Банка России. Предварительно ознакомиться с расчетом можно на официальных сайтах банков-участников программы или посредством ипотечных калькуляторов, интегрированных в цифровые платформы кредитных организаций".