Сельская ипотека-2024: условия, как получить, плюсы и минусы программы

Оглавление

• Сельская ипотека
• Суть сельской ипотеки
• Какие населенные пункты подпадают под программу
• Какое жилье можно купить
• Требования к заемщикам по сельской ипотеке
• Условия программы
• Первоначальный взнос
• Ставка
• Сроки
• Как получить сельскую ипотеку
• Выбор банка
• Подготовка документов
• Оформление ипотечного кредита
• Покупка жилья
• Банки, предоставляющие сельскую ипотеку
• Рефинансирование сельской ипотеки
• Преимущества и недостатки программы
• Сколько будет действовать программа
• Советы по досрочному погашению кредита
• Можно ли получить сельскую ипотеку повторно
• Отказ в выдаче сельской ипотеке
• Советы экспертов

МОСКВА, 9 авг — РИА Новости. Сельская ипотека – льготная ипотечная программа на приобретение недвижимости в сельской местности, субсидируемая государством. Она действует с 2020 года на всей территории страны, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области и позволяет приобрести земельный участок, квартиру в сельской местности, готовый дом или жилье на этапе строительства. Какие условия получения действуют в 2024 году: проценты, размер первого взноса, список банков, участвующих в программе, суть и нюансы льготного кредитования, а также советы экспертов, – в материале РИА Новости.

Сельская ипотека

Сельская ипотека – льготная ипотечная программа на строительство или приобретение жилья на сельских территориях, кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Программа стартовала в январе 2020 года, её условия неоднократно дорабатывались, а с 2022 года она стала бессрочной.

Суть сельской ипотеки

Государство субсидирует банкам низкую ставку кредита (3%), чтобы граждане с его помощью приобретали недвижимость для проживания на сельских территориях страны.

“По задумке властей, привлекательные условия льготного жилищного кредита должны удерживать людей от соблазна перебраться в город, – говорит Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса “Выберу.ру”. – За первую пятилетку госпрограммой воспользовались больше 90 тыс. россиян, что сопоставимо с результатами другой льготной программы – дальневосточной и арктической ипотеки (93 593 сделок). На 1 июля 2024 года, по данным Росреестра, в стране зарегистрировано 90 773 сельской ипотеки. Наибольшее количество сделок (78 667) – договоры купли-продажи. 9 847 ипотечных договоров (или 11%) – участие заёмщиков в долевом строительстве и соглашениях об уступке права требования по ДДУ, 1 440 жилищных кредитов люди взяли на новые объекты ИЖС. Судя по статистике ведомства, наибольшей популярностью сельская ипотека пользуется в Приволжском федеральном округе (31 тыс. ипотек). Здесь среди регионов-лидеров: Башкирия (5,6 тыс.), Удмуртия (4,5 тыс.), Татарстан (3,8 тыс.). Жители Центрального федерального округа – вторые по активности в рамках госпрограммы, они оформили 15,8 тыс. сделок”.

Финансовый маркетплейс “Выберу.ру” отмечает, что благодаря низкой ставке, сельская ипотека все годы пользуется высокой популярностью у заемщиков. Количество онлайн-запросов на этот вид жилищного кредита на сервисе стабильно входит в топ-3. По итогам II квартала, когда онлайн-спрос вырос до максимума за последние три года, сельская ипотека уступила только льготной по количеству заявок пользователей. На их долю пришлось 22% и 25% соответственно. Другое дело, что объемы госфинансирования сельской ипотеки гораздо меньше. В результате у банков-участников госпрограммы регулярно заканчиваются лимиты, и они останавливают выдачи. К примеру, в августе 2024 года ипотечный лидер страны – Сбербанк – пока не принимает новые заявки льготников.

© iStock.com / Dzurag

Дом за городом

Какие населенные пункты подпадают под программу

По действующим правилам сельская ипотека выдаётся на строительство или приобретение жилья в рабочих посёлках, ПГТ, сельских поселениях и небольших городах численностью до 30 тыс. человек, а также в так называемых опорных населённых пунктах и на приграничных территориях РФ.

Ярослав Баджурак, уточняет, что опорные населённые пункты – это сельские территории, на которых по решению региональных властей обеспечивается опережающее развитие инфраструктуры. Проверить, входит ли выбранный населенный пункт в категорию опорных, приграничных и подходит ли для сельской ипотеки можно на сайтах банков. К началу 2024 года в 78 регионах определены 1732 таких опорных пунктов и сельских агломераций.

“Государство активно привлекает граждан к проживанию в сельской местности, поэтому из госпрограммы исключены Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. Здесь купить недвижимость нельзя”, – говорит эксперт.

“Минсельхоз предложил исключить из программы населенные пункты, которые находятся на расстоянии менее 30 км до городов с населением более 100 тыс. человек и менее 50 км до административных центров субъектов РФ. Пока это лишь предложение, но вероятно программу ждут изменения в ближайшее время”, – дополняет Александр Чернокульский, генеральный директор компании “Жилфонд”.

Какое жилье можно купить

Целевой кредит выдается в рамках госпрограммы “Комплексное развитие сельских территорий”. По сельской ипотеке можно купить:

В перечень территорий, где можно купить жилье под 3%, входят населенные пункты с численностью жителей до 30 тыс. человек, не относящиеся к городским округам.

Ярослав Баджурак отмечает, что сельскую ипотеку можно оформить на готовый жилой дом, как от юридического лица (застройщика, подрядчика), так и от частного. Под условия госпрограммы также подпадают квартиры от застройщиков в многоквартирных домах не выше пяти этажей на территории опорного населённого пункта.

Камила Фазлыева, основатель и руководитель проекта “Электроннаясделка.РФ” уточняет, что ограничение по этажности многоквартирного жилого дома связано с особой популярностью покупки по сельской ипотеке квартир в новых многоэтажных загородных жилых комплексах. Горожане выбирают квартиру за городом по причине более низкой стоимости квадратного метра, чем в городской квартире, и низкой ставке, при условии, что жилье расположено недалеко от города, но административно уже не в его черте.

© iStock.com / JamesBrey

Земельные участки

“Показателен пример Уфы. Башкортостан несколько лет лидировал по объемам выдачи сельской ипотеки в стране: вокруг столицы региона идет активное строительство многоквартирных жилых комплексов с квартирами с небольшой площадью и ценой до 6 млн, но административно это уже Уфимский район. Кроме того ставка по сельской ипотеке в регионе привлекательна, составляет 2,7% годовых. Это обеспечило высокие продажи по программе и первое место по выдачам. Изменение условия в программе изменило и лидеров: по данным Минсельхоза сейчас это Новосибирская область и Краснодарский край. Последний известен активным строительством ИЖС и высоким спросом среди покупателей из других регионов”, – говорит эксперт.

Льготную ипотеку можно взять на земельный участок под строительство дома, на строительство дома на своем участке по договору подряда. Допускается приобретение нового дома с участком у юрлица или ИП. С 2022 года правила позволяют строить дома своими силами с использованием домокомплекта.

“Программа разрешает строить дом на арендованном участке, который находится в муниципальной или государственной собственности. Договор аренды должен на один год превышать срок ипотечного кредитования”, – поясняет Ярослав Баджурак.

По сельской ипотеке можно купить и готовый дом, в котором уже жили ранее. Правда, он не может быть старше пяти лет, если приобретается у физлица, и трех лет, если продавец юридическое лицо. Банки-кредиторы дополнительно оговаривают и обязательные требования к недвижимости. Она должна быть пригодна для проживания, иметь необходимые коммуникации – электричество, водоснабжение, отопление. Требований по газификации дома больше нет, его упразднили, поэтому льготник сможет устанавливать любую отопительную систему, какая нравится.

© iStock.com / Ivanna Bond

Строительство дома

“Заемщикам важно знать: сельская ипотека – единственная из льготных программ, по которой можно купить дом на вторичном рынке или строить дом своими силами. Другие госпрограммы разрешают ипотечникам строиться только с участием подрядчика, юридического лица или покупать готовый дом от застройщика”, – говорит Ярослав Баджурак.

Эксперт акцентирует внимание на том, что при покупке готового дома следует изучить выписку ЕГРН. В графе “Назначение” должно быть написано: “жилой дом”. Садовые дома чаще всего имеют статус “нежилой”, поэтому под сельскую ипотеку не подходят, даже если находятся на земле сельской местности, где разрешена программа.

Отдельные требования действуют к нормативам площади жилой недвижимости. Нельзя построить или купить дом, который не соответствует нормативу площади на одного члена семьи в регионе. Его устанавливают местные власти. В среднем по России требования такие: 18 кв. м на одного члена семьи, если в семье более трех человек; 21 кв. м. на человека, если в семье два человека; 33 кв. м. на одного.

Список требований к дому довольно обширный и зависит, в том числе, от банка. Например, Россельхозбанк прописал, что к дому должен быть круглогодичный подъезд на легковой машине. Участок под строительство дома должен подходить под такие требования: зарегистрирован в ЕГРН; не имеет ограничений на использование; проведено межевание; должен принадлежать к категории земель, где разрешено ИЖС.

Эксперт советует после выбора участка, уточнять в местной администрации его особенности. Например, если земля – часть природоохранной зоны, то могут быть проблемы с оформлением ипотеки и строительством.

Требования к заемщикам по сельской ипотеке

Россияне могут взять сельскую ипотеку независимо от того, где они зарегистрированы временно или постоянно – в городе или в поселке. Однако в дальнейшем заемщики обязаны прописаться в ипотечном жилье в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Требуется постоянная регистрация в приобретенном объекте, которую надо подтверждать не чаще чем один раз в три месяца.

Чтобы получить целевой кредит на льготных условиях, заемщик должен соответствовать требованиям:

“Банки дополнительно повышают или снижают возрастную планку для заемщиков и созаемщиков, в соответствии с их кредитными политиками. Поэтому следует проверять требования выбранных кредиторов, а также учитывать, что расчет срока ипотеки производится исходя из возраста старшего созаемщика. Так, если сельскую ипотеку берут отец 55 лет и сын 30 лет, то длительность жилищного кредита рассчитывают, как разницу максимального возраста в правилах банка, допустим, 65 лет и возраст отца. То есть ипотеку одобрят только на 10 лет”, – поясняет Ярослав Баджурак.

Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве РФ дополняет, что существуют требования по стажу работы для зарплатных клиентов банков: на текущем месте работы – не менее трех месяцев, а также за последние пять лет – не менее шести месяцев непрерывного стажа. “Для граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), срок ведения ЛПХ – не менее 12 месяцев. Необходима запись в похозяйственной книге органа местного самоуправления. Для всех остальных: на текущем месте работы – не менее трех месяцев; за последние пять лет – не менее года общего стажа. Для работающих пенсионеров, получающих пенсию в выбранном банке: на текущем месте работы – не менее трех месяцев”, – поясняет эксперт.

© iStock.com / Eugene Nekrasov

Строительство дома

Другое ограничение – участвовать в госпрограмме можно только один раз. То есть люди, которые ранее были созаёмщиками по этой госпрограмме, не смогут взять ее вновь для себя. Кроме того, по словам эксперта, с июля 2024 года власти ужесточили правила выдачи всех госпрограмм. Если раньше человек мог взять сельскую ипотеку, несмотря на то, что уже оформил другой льготный жилищный кредит (взял семейную, льготную, ИТ-ипотеку), то теперь ему не одобрят сельскую ипотеку. “По новым правилам одна льготная ипотека выдается только один раз и только в одни руки. Кроме того, с помощью сельской ипотеки нельзя рефинансировать другой жилищный кредит”, – уточняет Ярослав Баджурак.

Еще одно изменение пока только прорабатывается Минсельхозом. Размер максимальной ставки, которую может установить банк, если заемщик нарушит условия программы. Например, не пропишется в купленном по ипотеке жилье или не успеет построить дом за два года, если кредит оформлялся на строительство. Сейчас, по словам эксперта, максимальная ставка, которую может установить банк, равна ключевой. Если постановление будет принято в текущей редакции, то “потолок” новой ипотечной ставки будет назначать кредитная организация. Следовательно, банки будут вправе повышать его до рыночного уровня. А это большая разница. Ключевая ставка в августе 2024 года – 18% годовых, а рыночные ставки по ипотеке перевалили за 20%-21% годовых.

Но в рамках изменений заемщики могут рассчитывать и на послабления. Так, если на покупку жилья оформляется два льготных кредита (например, на мужа и жену), что увеличивает максимально возможную сумму в два раза (с 6 млн до 12 млн рублей), семья сможет уменьшить первоначальный взнос. Сейчас супругам приходится вносить 40% от стоимости жилья (по 20% с каждого), а после внесения изменений – 20% в совокупности (по 10% с каждого).

Условия программы

Подробные условия и требования к заемщикам и недвижимости изложены на портале корпорации Дом. РФ и основного банк-оператора программы Россельхозбанка.

Первоначальный взнос

Первый взнос по всем госпрограммам сейчас 20% от цены объекта, семьи могут использовать материнский капитал как в качестве первоначального взноса, так и для погашения ипотечной задолженности.

Ставка

Базовые условия сельской ипотеки – ставка до 3% для всех сельских регионов РФ и от 0,1% для приграничных. Ярослав Баджурак отмечает, что размер ставок и дисконты банки определяют самостоятельно, в отдельных регионах власти дополнительно субсидируют проценты, что позволяет людям брать жилищные кредиты еще дешевле.

Сроки

Максимальный срок кредита – 25 лет, лимит суммы – 6 млн для всех регионов страны.

Как получить сельскую ипотеку

Процедура получение займа ничем не отличается от получения ипотеки на стандартных условиях. Александр Чернокульский отмечает, что главное правило – объект подходит по территориальному признаку и соблюдены условия программы. Конечно, банки могут выдвигать свои дополнительные условия, об этом нужно узнавать у ипотечного брокера и внимательно читать все условия предоставления кредита и документы банка.

Выбор банка

Условия выдачи ипотеки, по словам Оксаны Васильевой, достаточно схожи, поэтому выбор банка необходимо делать, исходя из нескольких критериев:

Подготовка документов

Документы, которые необходимо собрать для получения ипотечного кредита, каждый банк устанавливает самостоятельно, поэтому могут быть некоторые отличия. В перечень основных входят:

“В случае если заемщик будет строить дом самостоятельно с помощью домокомплекта, то необходимо предоставить в банк подтверждающие документы о приобретении домокомплекта и возможности подведения всех необходимых коммуникаций”, – говорит Оксана Васильева.

© РИА Новости / Максим Блинов

Перейти в медиабанк

Паспорт РФ

Оформление ипотечного кредита

Подать заявку на получение сельской ипотеки можно на сайте банка. Выбрать место сделки и дождаться предварительного решения, далее выбрать объект недвижимости и получить одобрение банком. Подписать кредитный договор и дождаться поступления средств.

Покупка жилья

Необходимо заключить ипотечный договор и договор на приобретение или строительство недвижимости, выбранной в соответствии с условиями сельской ипотеки. Заключительным этапом сделки является переоформление права собственности на заемщика:

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром.

Оксана Васильева уточняет, что регистрация занимает до трех дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца.

После заключения договора банк накладывает обременение на имущество. Оно становится залоговым на весь период погашения займа.

© iStock.com / fizkes

Подписание договора

Банки, предоставляющие сельскую ипотеку

Перечень банков, которые выдают кредиты на льготных условиях, формирует оператор программы – Минсельхоз России. “Следует учитывать, что банки осваивают выделенные на сельскую ипотеку лимиты очень быстро и останавливают прием новых заявок. Поэтому список банков, которые выдают сельскую ипотеку, необходимо уточнять в реальном времени”, – говорит Оксана Васильева.

С начала 2024 года на сайте ведомства 11 аккредитованных кредитных организаций, но с действующими лимитами кредитования на сегодняшний день лишь четыре банка.

“По данным Россельхозбанка, в его портфеле – три четверти всех выданных в стране в 2023 году сельских ипотек. Сельскую ипотеку в августе 2024 года также выдают Кубань Кредит Банк, РНКБ и Энергобанк. Перечень банков с лимитами постоянно меняется. Так, еще во II квартале сельскую ипотеку выдавали Центр-инвест банк, Примсоцбанк, Банк “Левобережный”. Регулярно возобновляет выдачи Сбербанк”, – говорит Ярослав Баджурак.

© РИА Новости / Наталья Селиверстова

Перейти в медиабанк

Здание Сбербанка в Москве

Рефинансирование сельской ипотеки

Рефинансировать сельскую ипотеку нельзя. Александр Чернокульский отмечает еще один нюанс, на который заемщики не обращают внимания – условия программы могут измениться, в случае закрытия программы. “В договоре есть пункт, где указаны условия, когда (или если) программу закроют, то банк изменит ставку до уровня ключевой на день изменений. Например, ипотека на пятнадцать лет, прошло пять лет с момента покупки дома, программу закрывают и тогда банк может повысить ставку на оставшиеся 10 лет”, – поясняет эксперт.

Преимущества и недостатки программы

Главный плюс сельской ипотеки – предельно низкая ставка. Она сокращает расходы заемщиков и позволяет использовать льготу людям со скромными доходами.

Однако недостатков и нюансов также немало.

Во-первых, относительно небольшая сумма кредитования. Ее может не хватить на строительство дома и покупку земельного участка. В этом случае людям потребуется внести большой первый взнос. Поэтому, как отмечает Ярослав Баджурак, к примеру, Россельхозбанк предлагает оформить сельскую ипотеку на один объект недвижимости на каждого из супругов, что увеличит сумму в два раза.

Вторая проблема, с которой сталкиваются заемщики, – долгий срок рассмотрения заявки и документов. Предварительное решение банк может принять через несколько дней после отправки анкеты заёмщика, а на изучение основного пакета документов ему требуется много времени.

Третий минус сельской ипотеки – риск увеличения процентной ставки. Кредитор увеличит льготные проценты до уровня ключевой, если средства займа были израсходованы не по назначению или если заемщик нарушил график платежей.

“Программа сельской ипотеки, как большинство льготных программ, вызвала рост цен на загородную недвижимость во многих регионах. К сожалению, появился заметный перегиб в части качества и цен на недвижимость: мелкие подрядные организации и индивидуальные предприниматели штампуют дома под покупателя по сельской ипотеке зачастую сомнительного качества”, – говорит Камила Фазлыева.

Еще один важный нюанс – сжатые сроки строительства. Если сельская ипотека оформлена для приобретения земельного участка и последующего возведения дома, нужно успеть завершить работы в течение 24 месяцев со дня выдачи кредита. Иначе банк повысит процентную ставку.

© РИА Новости / Алексей Сухоруков

Перейти в медиабанк

Отделение Сбербанка

Сколько будет действовать программа

С 2022 года программа является бессрочной. “Дальнейшее действие программы сельской ипотеки необходимо. Территория России огромна и для здорового развития экономики важно усилить поддержку сельского населения и территорий. Сельская ипотека – одна из программ по ограничению оттока населения в крупные города и должна поддерживаться государством”, – комментирует Камила Фазлыева.

Советы по досрочному погашению кредита

Ипотечный кредит можно погасить досрочно полностью или частично.

“Внося дополнительные суммы сверх обязательного ежемесячного платежа, можно выбрать сокращение срока ипотечного кредита или уменьшить сумму ежемесячного платежа”, – говорит Оксана Васильева.

Следует также обратить внимание на период, в который вносится частичное досрочное погашение, чтобы оставшиеся проценты по ипотечному кредиту были наиболее выгодно пересчитаны.

Можно ли получить сельскую ипотеку повторно

Повторно взять сельскую ипотеку по правилам госпрограммы нельзя, даже если предыдущий кредит уже погашен заемщиком. Ярослав Баджурак отмечает, что с июля 2024 года люди могут брать только один льготный кредит. То есть, если ранее гражданин уже воспользовался мерой поддержки по семейной, ИТ или льготной ипотеке, то сельскую ипотеку взять не получится.

Отказ в выдаче сельской ипотеке

Оксана Васильева поясняет, что отказать в выдаче сельской ипотеки могут по следующим причинам:

Советы экспертов

По мнению Оксаны Васильевой, сельская ипотека является льготной программой, которая нацелена увеличить долю населения, проживающего в сельской местности, создав для них максимально комфортные жилищные условия. В целом, условия для сегодняшнего дня лояльные и выгодные для заемщика.

Александр Чернокульский отмечает, что программа имеет свои ограничения и нюансы, на которые заемщики не всегда обращают внимание. “Недостаток, на который обычно не обращают заемщики – обязательная постоянная регистрация по адресу приобретенного жилья. Первоначально программа была разработана с целью развития сельских территорий. Поэтому продажа недвижимости и земли на льготных условиях предназначалась для тех, кто будет жить на постоянной основе в сельской местности. О том, что нужно прописываться в доме, покупатели часто не знают и оформляют кредит только из-за выгодных условий. Если же не прописаться в течение 180 календарных дней со дня регистрации права собственности, то банк может повысить кредитную ставку до уровня ключевой, которая будет действовать в день внесения изменений в договор. Иногда это становится неприятным сюрпризом для заемщиков”, – говорит эксперт.

Второе, что стоит учитывать, – страхование имущества. В случае отказа от страхования купленной недвижимости в следующем периоде возможно изменение ипотечных условий. Банк также может увеличить ставку до уровня ключевой, обратно ее вернуть не получится. Поэтому важно внимательно относится к страхованию ипотечной недвижимости.