"Собирайте вещи и уходите": как продают квартиры вместе с жильцами

МОСКВА, 13 окт — РИА Новости, Дмитрий Ермаков. Лишиться квартиры можно даже из-за небольших долгов по ипотеке и коммунальным услугам. Недвижимость часто сбывают на торгах по заниженным ценам, из-за чего компенсация бывшим владельцам и близко не покрывает расходы на приобретение. Выселение грозит и тем, для кого ипотечная квартира — единственное жилье. РИА Новости разбиралось в ситуации.

Незваные гости

В начале октября в квартиру многодетной матери из Барнаула Любови Афониной попытались заселиться незнакомые люди. Как оказалось, это новые владельцы жилья: недвижимость реализовали судебные приставы из-за долга по ипотеке.

Два года назад Любовь получила инвалидность, а ее супруг потерял работу. В итоге они несколько раз допускали просрочки с выплатами. Семья знала, что квартира ушла с молотка, но считала, что жилье продали по цене гораздо ниже рыночной.

Подали в суд, чтобы оспорить действия приставов. Новые владельцы не стали дожидаться вердикта и, по словам Афониной, решили въехать насильно. Конфликт закончился в полиции, куда пострадавшая обратилась с ушибами.

Адвокат семьи Борис Зеленин утверждает: приставы не провели требуемую законом оценку стоимости квартиры. Но этом основании защитник пытался отменить сделку, однако 11 октября суд отклонил иск Афониных.

"Подарок от приставов"

Такая ситуация — не редкость. Накануне 8 Марта на счет супруге жителя Максима Доргоева из Екатеринбурга внезапно пришла крупная сумма от неизвестного лица — 1,4 миллиона рублей.

«

"Удивились, что за подарок, — вспоминает Максим в разговоре с РИА Новости. — Звоним в банк и выясняем: это деньги за нашу квартиру — от судебных приставов. А саму квартиру продали".

По его словам, ранее банк, где они брали ипотеку, потребовал вернуть задолженность. Доргоевы не согласились с расчетами, подали на кредитора жалобу и дожидались решения спора. Максим уверяет — о выставлении жилья на торги ему никто не сообщил, как и о постановлении суда.

© РИА Новости / Наталья Селиверстова

Перейти в медиабанк

Реклама ипотеки

"Конечно, квартиру продали незаконно, — убежден он. — Мы за нее отдали 2,4 миллиона и почти выплатили ипотеку. Оставалось вернуть меньше трехсот тысяч. Еще столько же банк пытался навязать в качестве процентов за просрочку. От нас требовали погасить всю задолженность сразу, но потом управляющий согласился включить долг в ежемесячный платеж. Однако этого не произошло".

Семья практически оказалась на улице — денег, которые они получили после аукциона, на новое жилье не хватало. Помогли благотворители из Фонда святой Екатерины.

«

"Когда местные СМИ нас фотографировали для публикации, я был в футболке бойцовского клуба, принадлежащего основателю фонда. Возможно, это и привлекло внимание. С клубом я не связан — футболку мне просто подарили. В итоге фонд помог финансово. Мы договорились с банком: отдали все долги, и квартира осталась за нами", — рассказал Доргоев.

Этот же фонд помогал Татьяне Вахрушевой из Челябинской области. Весной 2021-го пришло извещение о том, что взятая в рассрочку квартира ей больше не принадлежит. Оказалось, приставы списали с ипотечного счета коммунальные долги, даже не предупредив ее об этом. Так появилась задержка с выплатой. Банк обратился в суд и добился, чтобы недвижимость выставили на торги.

Апелляционная жалоба Вахрушевой осталась без внимания. Она могла оказаться на улице, но меценаты погасили задолженность — к тому моменту продать квартиру не успели.

Богатые банкроты

В апреле 2021-го Конституционный суд решил: у должников могут забирать даже единственное жилье. Закрепить такую возможность в Гражданском процессуальном и Семейном кодексе, а также в законе "Об исполнительном производстве" еще в 2017-м предлагали в Минюсте. Инициативу не приняли. Однако КС наделен полномочиями толковать закон, что дает основания для правоприменительной практики.

© РИА Новости / Константин Чалабов

Перейти в медиабанк

Сотрудники Федеральной службы судебных приставов во время рейда

Эксперты поясняют: таким образом планировали бороться с "богатыми банкротами", которые, имея долги перед банком или кредиторами, вкладывают все средства в покупку единственного жилья. Прецеденты уже есть. Например, летом 2021-го на Урале суд изъял у владельца пятикомнатную квартиру площадью почти 150 квадратных метров.

«

"У него был большой долг и огромная по площади квартира, которая раньше считалась неприкосновенным фондом. Кредиторы решили переломить ситуацию: предоставили ответчику в дар жилье более скромное, а его квартиру потребовали продать", — рассказывает Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners.

По ее мнению, недавнее постановление КС снизит количество злоупотреблений среди банкротов, которые раньше спасали подобным образом активы. Впрочем, другие эксперты считают, что такие должники легко обманут систему, регистрируя квартиры, например, на детей и других родственников.

Другая сторона медали

В то же время, по оценкам специалистов, под ударом могут оказаться менее защищенные слои населения. Тем более что на платежеспособности россиян заметно сказалась пандемия. По данным Центробанка на май 2021-го, граждане России задолжали кредитным организациям более десяти триллионов рублей по ипотеке, причем за три года эта сумма выросла почти вдвое.

КС допускает исключения для некоторых категорий должников и их семей. Например, если владелец отказался от приватизации жилья и не имеет другой квартиры, выгнать его на законных основаниях нельзя. А для того чтобы принудительно выписать несовершеннолетних, необходимо согласие обоих родителей.

Всех остальных, несмотря на пенсионный возраст, инвалидность, многодетность или статус военнослужащего, могут выселить. Закон даже не требует личного присутствия и подписей прежних жильцов при заключении акта продажи недвижимости.

Впрочем, чтобы заставить прежних владельцев покинуть квартиру, необходимо соблюсти ряд формальностей. Внезапно выставлять людей на улицу — противозаконно.

«

"Принудительное выселение без дополнительного извещения допускается только после того, как должник дважды не выполнит требование приставов освободить помещение в срок", — поясняет Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Живые души

Даже если человека нельзя выселить, его можно лишить права собственности. Объявления о продаже квартир с прописанными в них людьми можно найти в любых регионах России, включая Москву. На такое обременение обычно указывает цена — на 20 процентов ниже рыночной.

Запрета на продажу подобной недвижимости в законе нет, отмечают специалисты. Однако в договоре необходимо указать, что прежние владельцы имеют право проживания.

Например, недавно в Екатеринбурге пытались продать квартиру с прописанной и живущей в ней 94-летней женщиной. Новый владелец в объявлении уточнял, что выгнать пенсионерку нельзя: по решению суда у нее есть право оставаться там бессрочно.