Как купить жилье и не оказаться на улице из-за бывших владельцев

МОСКВА, 19 янв — РИА Новости, Мария Марикян. Оформили ипотеку, приобрели квартиру во вторичке, сделали ремонт, отметили новоселье. Но вскоре как ни в чем не бывало объявляется наследник и просит нынешних собственников или съехать, или принять к себе в качестве сожителя. В подобных случаях суд, как правило, на стороне подобного незваного гостя. А добропорядочным владельцам фактически ничего не остается, кроме как исполнять решение.

Ипотека

Ольга Шипигузова, учитель коррекционной школы в Пермском крае, вместе с мужем и двумя детьми сейчас в безвыходном положении — их по решению суда выселяют из собственной квартиры.

"Мы купили ее еще в 2015 году. Оформили ипотеку на двадцать лет. Общая сумма — миллион. Еще осталось выплатить почти половину", — говорит Ольга РИА Новости. На первоначальный взнос потратили сбережения и субсидию, которую выдали по программе поддержки молодых учителей. "Когда купили квартиру, я была на седьмом месяце беременности", — продолжает собеседница. Материнский капитал пошел в счет погашения ипотеки.

Перед тем как заехать, Ольга с мужем сделали ремонт — в квартире не было ровным счетом ничего. Не успели они обустроиться и порадоваться новоселью, как в 2018 году объявился бывший владелец. Он сообщил: квартира перешла к нему от матери, имущество находится у него собственности, а выселили его оттуда обманным путем. И начались судебные разбирательства.

Дело в том, что бывший хозяин стал жертвой мошенничества. В постановлении суда сказано: его приятель с августа по ноябрь 2012 года жил в одной из комнат, вошел в доверие и, воспользовавшись тем, что хозяин квартиры злоупотребляет спиртным, обманным путем приобрел право собственности на чужое имущество. Если точнее, получил доверенность, а в 2015-м от имени горе-хозяина продал квартиру без его ведома почти за миллион и скрылся с деньгами. При этом стоимость квартиры оценивается в миллион четыреста тысяч рублей.

В тот же год хозяину стало известно, что он больше не собственник — объявились вдруг новые владельцы квартиры. Он обратился в полицию. В возбуждении уголовного дела неоднократно отказывали и только в 2018-м взяли в производство. К слову, за этот период квартиру продавали четыре раза. Вину того самого приятеля в итоге признали — осенью 2018-го его посадили на шесть лет за мошенничество.

Шипигузовы знать не знали обо всех этих махинациях. "В августе 2018-го нам пришла повестка от следователей, что они вынуждены наложить арест на квартиру, потому как она проходит по уголовному делу. И понеслось", — вздыхает Ольга.

В 2019-м состоялось первое заседание в Кунгурском городском суде — всем членам семьи предписали покинуть помещение. Шипигузовы остались у разбитого корыта. Они попытались обжаловать решение и подали на апелляцию в Пермский краевой суд, но не вышло: в декабре прошлого года им повторно постановили съехать с квартиры.

Адвокат семьи Вячеслав Попов отмечает в беседе с РИА Новости: очень странно складывается ситуация с "наследником". "Мы не знаем, где он проживал с 2015 года. Известно, что он подрабатывает на шиномонтажке. По словам местных, там и живет. Решение принимали в его пользу, но он до сих пор не появился, его не могут найти", — указывает он.

Также собеседник добавил, что "наследник" мог подать иск на своего приятеля. Но чтобы тот вернул деньги, ему нужно выйти из тюрьмы и заработать на долг — около миллиона.

К слову, банк, выдавший ипотеку, в этой истории проходит в качестве третьего лица. На заседаниях представители финансовой организации лично не присутствовали и высылали отписки. Так, банк проявил "определенную степень заботливости и осмотрительности": право собственности было зарегистрировано в Росеестре. А поскольку квартира находится у них в залоге, смена залогообладателя нарушает права банка. Поэтому они просили отказать в иске.

«

"Банкам важно под объект недвижимости выдать кредит добросовестным людям, которые будут платить. В договоре есть условие: если вдруг выбывает предмет ипотеки, плательщики имеют право потребовать заменить его другим предметом", — комментирует адвокат.

По словам Попова, закон слабо защищает тех, кто попадает в подобную ситуацию. "Скорее всего, получится так: семья будет выплачивать банку кредит за квартиру, которую у них изымут, а им придется платить за воздух", — разводит руками Вячеслав.

Ольга обращалась за помощью в администрацию города — ей предложили жилье. "Это здание общежития бывшего училища. Условия там невыносимые. Как и обстановка. Почему мои дети должны все это терпеть?" — она едва сдерживает слезы.

Теперь семья намерена обратиться в кассационный суд в Челябинске. Если и там откажут, пойдут в Верховный суд.

"Вся разбитая"

Школьный учитель истории из Каменска-Уральского Оксана Игашева с мужем решили купить квартиру в 2015 году. "Мы раньше жили в Североуральске, а потом переехали сюда. Здесь мама рядом, а сын старший учится в институте в Екатеринбурге. Считай, и к нему поближе. Младший в девятом классе еще, — говорит Оксана. — Чуть больше трехсот тысяч вложили, взяли в ипотеку миллион на десять лет. Платим до сих пор".

© Фото из личного архива

Оксана Игашева

Когда они с супругом только приехали осматривать квартиру, та была "вся разбитая". "Мы все равно хотели сделать ремонт, поэтому нас это не остановило, — продолжает Игашева. — Помню, встретила нас Ирина (имя изменено). По ее внешнему виду было видно, что она злоупотребляет алкоголем. Тем не менее с нами хорошо обращалась".

При оформлении документов выяснилось, что собственницей является ее младшая сестра Александра (имя изменено). К слову, жила она отдельно, а квартира, где была Ирина, перешла младшей по наследству от матери. Оксана признается, что она не задумывалась, где в итоге будет проживать Ирина. "Уже позже мы узнали, что Александра пообещала купить ей комнату. Так и сделала", — добавляет учитель.

Игашевы не сразу заехали в квартиру — два года делали ремонт. Нужно было все обновить: и проводку, и сантехнику, и батареи. Новоселье отметили в 2017-м.

"Размеренную и спокойную" жизнь семьи прервала неожиданность — в августе 2019-го Оксану вызвали в прокуратуру. Как оказалось, Ирина претендовала на часть квартиры.

"Оказывается, у нее инвалидность второй группы. Нигде не работает. Комната, где она жила, была оформлена на сестру. А та ведь умерла в 2018 году от рака. Поэтому помещение перешло по наследству сыну умершей", — объясняет юридические детали Оксана.

Затем всплыли подробности того, как после смерти матери квартира досталась только Александре: Ирина заявила в прокуратуре, что та принудила ее отказаться от доли в наследстве. Фактически старшая сестра осталась ни с чем. Оксана рассказывает, почему вдруг Ирина кинулась в прокуратуру: у нее на пороге объявился друг племянника и сообщил, что комната теперь принадлежит ему.

"Дружеская сделка"

"Этот друг сказал, что сын Александры захотел переехать на постоянное место жительства в Сочи, но ему не хватало денег. Поэтому тот взял у товарища деньги, а взамен подарил комнату", — уточняет Оксана. При этом по этой "дружеской сделке" нет никаких подтверждающих документов.

Юрист Игашевых Юлия Майорова объяснила агентству: после заявления Ирины назначили психиатрическую экспертизу, чтобы выяснить, насколько законно оформлен отказ от наследства. В итоге выявили психическое расстройство, однако женщина по-прежнему остается дееспособной. Юрист сомневается в том, что Ирина не осознавала последствий своих действий. И все же теперь Игашевы должны отдать ей комнату (то есть жить вместе с ней) или же купить новую.

Также Майорова полагает, что в той "дружеской сделке" не все чисто. "В заявлении Ирины нет претензий к Игашевым. Все — к сестре. В нашей ситуации было бы правильным предъявлять требование к наследнику умершей. А именно взыскать с него стоимость доли. При этом сделку по дарению комнаты признать недействительной. Пока перспективы неоднозначные. Но мы надеемся на разрешение ситуации в пользу семьи Оксаны".

В завершение юрист добавила: не было никаких оснований не доверять продавцу, а предвидеть такое "служба безопасности банка не могла". В конце января состоится очередное судебное заседание.

Что делать

Несет ли ответственность банк в таких случаях и что нужно сделать, чтобы не оказаться в подобной ситуации? Юрист Юрий Костко в комментарии РИА Новости разъясняет: банк всегда проверяет недвижимость, под которую выдает залог, однако делает это в первую очередь для защиты собственных интересов, чтобы потом не остаться без залогового имущества, если заемщик вдруг не сможет выплачивать кредит.

«

"Причем законом не предусмотрена обязанность такой проверки и, как следствие, нет за это у банка и ответственности. Все требования, в том числе убытки по кредиту, должны быть предъявлены виновному лицу, совершившему какие-либо мошеннические действия, — говорит Костко. — По сути, ипотека — это кредит под залог имущества (квартиры). Если оно было истребовано в пользу третьего лица, это не означает, что кредитный договор аннулируется. Напротив, банк при наступлении таких неблагоприятных последствий может потребовать досрочной выплаты".

Костко добавляет: "Кредит подлежит выплате независимо от подобных обстоятельств. Банку, скажем так, неинтересно, что имущество оказалось проблемным".

Поэтому вся ответственность ложится на плечи покупателя. Прежде чем решиться на дорогостоящую покупку, юрист Вячеслав Попов рекомендует заказать справку в управляющей компании или паспортном столе о прописанных лицах с начала приватизации квартиры или ее покупки.

«

"Не надо лениться: свяжитесь с соседями, пообщайтесь с ними, узнайте, кто здесь раньше жил, какой образ жизни вел и где он сейчас, — перечисляет собеседник. — Еще можно по фамилиям предыдущих собственников на сайте районного суда посмотреть, были ли споры по жилью. Например, если квартира часто перепродавалась, необходимо выяснить причины такой срочности".

Кроме того, юрист советует заказать справку из МФЦ, с помощью которой также можно узнать, есть ли какие-либо ограничения по квартире, были ли судебные споры. А еще стоит проверить продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов и понять, "нет ли большой задолженности, которая может привести к банкротству и впоследствии к оспариванию сделки в арбитражном суде".

"Покупка в прошлом приватизированной квартиры чревата тем, что ранее прописанные в ней граждане, которых, как кажется, при переходе права собственности на квартиру выписали, всегда могут создать проблему — суд в случае чего откажет вам в иске", — предупреждает Вячеслав Попов.