МОСКВА, 24 дек — РИА Новости. Марина Заблудовская. Ослабление российской валюты, как ни парадоксально, пошло рынку массового жилья Москвы на пользу, впервые за всю его историю обернувшись небывалым преждевременным спросом. Однако решение Центробанка РФ о повышении ключевой ставки в конце года, по мнению опрошенных "РИА Недвижимость" экспертов, отправило всех участников рынка "в нокаут", оставив надеяться, что хотя бы половина столичного рынка недвижимости выживет, и что потребительский спрос на жилье не рухнет под воздействием повышения ипотечных ставок в будущем.
Лихорадочный ажиотаж
Ослабление курса национальной валюты, а также общая экономическая обстановка в этом году сыграли на руку рынку недвижимости, так как данный сегмент остается наиболее стабильным инструментом сохранения денежных средств, уверены в ГК "МИЦ". Рост спроса отмечался как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания.
Более того, рынок столичного жилья массовых сегментов в 2014 году дважды столкнулся с ситуацией, которой до сих пор не было ни разу за всю его 23-летнюю историю существования в России, обращает внимание директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Второй пик спроса, по его словам, пришелся на конец года и начал набирать обороты со второй половины октября. На фоне непрекращающегося и усиливающегося ослабления рубля и, по сути, не меняющейся цены жилья массовых сегментов, на рынке вновь возник ажиотажный спрос. По итогам ноября 2014 года активность покупателей выросла на 47% по сравнению с августом текущего года и на 10% — по сравнению со стабильным прошлогодним ноябрем, добавляет собеседник агентства.
Показательно и то, что за октябрь и ноябрь в Москве было зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия, чем за тот же период 2013 года, утверждает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.
"В начале осени мы подсчитали, что в одном только сентябре граждане забрали из банков сумму, равную 40,7% общей стоимости текущего предложения на вторичном рынке столицы", — добавляет Шлома.
Строительный "оптимизм"
Однако ажиотаж на столичном рынке жилья наблюдался не только со стороны покупателей, но и со стороны девелоперов, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. Так, по данным эксперта, в 2014 году в границах старой Москвы продажи открылись в 33 жилых комплексах разных сегментов, что в 1,5 раза больше относительно всего 2013 года.
При этом основные проблемы для девелоперов во многом были связаны с изменениями в законодательстве. "Речь, в частности, идет об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, а также о ряде актов, которые немного усложнили процедуру выкупа земельных участков и изменения их вида разрешенного использования. Девелоперы вынуждены были подстраиваться под новые "правила игры", — объясняет Литинецкая.
Игроки рынка отмечают еще один актуальный тренд этого года — активный запуск программы реновации промышленных зон в связи с недостатком территорий для строительства на территории "старой" Москвы.
"Заморозки" близко
Что касается "замораживания строек", то эксперты единогласно заявляли, что подобных случаев пока не наблюдалось. Однако, по словам Лебедевой, были проблемы с выходом в продажу анонсированных проектов. Например, поясняет она, несколько раз проекты были анонсированы, но в итоге продажи не открывались, а начало стройки приостанавливалось. Скорее всего, это было связано с проблемами в получении разрешительной документации на строительство, рассуждает собеседница агентства. Удлинились также сроки вывода ряда крупных проектов, которые опять-таки уже несколько раз сдвигались.
Впрочем, строительная "заморозка" на рынке все-таки предполагается.
"Сейчас мы переживаем период турбулентности, который отсеет самых слабых игроков на рынке недвижимости. Мы видим, что есть "закредитованные" компании, которые могут уже в скором времени объявить о замене собственника или невозможности выполнить свои обязательства. Таких около 30%, а в течение года эта цифра еще больше увеличится. Надеюсь, что около 50% рынка выживет", — замечет в свою очередь генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
Цены с возрастанием
В 2014 году рынок столкнулся с самым резким со времен кризиса 1998 года ослаблением российской валюты. Как ни парадоксально, рынку жилья эконом- и комфорт-классов девальвация сослужила добрую службу, поддержав уровень спроса и не допустив возможной отрицательной динамики рублевых цен, подчеркивает Шлома из "Инком-Недвижимость".
В условиях стабильно активного спроса цены на недвижимость Москвы в большинстве сегментов в течение года имели положительную динамику, особенно на объекты в стадии строительства, отмечают в ГК "МИЦ".
Таким образом, весь этот неспокойный год цена объектов незначительно увеличивалась, и до осени даже опережала уровень инфляции, утверждает Шлома. Например, по его данным, средняя цена предложения на объекты эконом-класса на вторичном рынке Москвы в настоящее время составляет 172,2 тысячи рублей за квадратный метр (плюс 6,1% с начала года), комфорт-класса — 189,7 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 6,7 % с начала года), премиум-класса — 265 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 8% с начала года).
Что касается элитного сегмента, то здесь в большинстве новостроек цены зафиксированы в долларах, что при резком росте курса привело к значительному увеличению цен в рублевом эквиваленте, констатирует коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. Жилые новостройки премиум-класса в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы, по данным эксперта, выросли за год на 6% (570 тысяч рублей за квадратный метр), премиум-класс за пределами ЦАО подорожал на 13% (471 тысяча рублей за квадратный метр), а бизнес-класс — на 12% (250 тысяч рублей за "квадрат"). При этом собеседница агентства отмечает, что по итогам года в строящихся объектах цены выросли от 15 до 30%.
Однако в отличие от других сегментов рынка прямого повышения цен в прайс-листах объектов премиум-класса не отмечалось, подчеркивает Фонарева. Более того, некоторые долларовые цены были скорректированы в сторону снижения, чтобы на фоне роста курса доллара не уходить от реалий рынка. Так, по ее словам, в отдельных объектах долларовая цена была снижена на 42% пропорционально росту курса валюты.
Будущее в "ауте"
Прогнозы по рынку недвижимости Москвы на 2015 год сегодня напрямую связаны с ростом ключевой ставки до 17% и с тем, как будут развиваться события дальше, утверждает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Главное влияние этого решения ЦБ РФ — неизбежный рост ставок по ипотеке, который уже начался, и прямозависимое снижение платежеспособного спроса на жилье, говорит он.
А вот развитие ситуации на рынке элитной недвижимости Москвы, по словам Лебедевой из "Миэль-Новостройки", будет зависеть в том числе от того, как отразится на нем повышение цены на стройматериалы, себестоимость которых в любом случае привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-, бизнес- и элит-класса сейчас представляется затруднительным, констатирует собеседница агентства.
Таким образом, на сегодняшний день все участники рынка, то есть те, кто формирует обстановку, — продавцы, покупатели, банки — находятся в "ауте", заявляет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
В этой ситуации, по его словам, есть три сценария: первый — закрыть глаза, думать, что ничего не происходит, строить и продавать. Сценарий второй — остановить стройку и продажи. "В течение первого квартала 2015 года мы увидим замороженные стройки и растягивание сроков строительства", — уверен эксперт. Сценарий третий — компенсировать курсовые разницы и удорожание себестоимости строительства повышением цен на квартиры. "Рост стоимости составит 5-15%", — считает собеседник агентства.
Уже сейчас, в преддверии Нового года, цены растут, подтверждает Хрусталев. Корреляция есть, и застройщикам приходится пересматривать стоимость квартир в сторону повышения. Рынку падать некуда: иначе придется торговать себе в убыток, заключает эксперт.
