МОСКВА, 25 дек — РИА Новости, Марина Заблудовская. Рынок жилья Подмосковья в уходящем 2013 году демонстрировал стабильный рост по всем направлениям, хотя и без резких всплесков: среднерыночный рост цены квадратного метра в области в основном держался на уровне инфляции с небольшим "опережением", появлялись новые проекты и обозначались новые лидеры среди подмосковных городов. А вот на что эксперты, опрошенные РИА Новости, обратили особое внимание, так это на ряд законодательных нововведений в Подмосковье, а также на положительные тенденции в области строительства дорог.
Область в "законе"
При подведении итогов 2013 года на рынке подмосковного жилья эксперты, прежде всего, обращают внимание на ряд законодательных инициатив. Так, по словам генерального директора "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, одним из наиболее значимых для рынка недвижимости Подмосковья законодательных нововведений в уходящем году стало принятие новых градостроительных норм проектирования в Московской области.
В частности, эксперты обращают внимание на решение властей ввести ограничения на высотное строительство в регионе. "В настоящее время малоэтажная застройка на территории Московской области в основном осуществляется за вторым бетонным кольцом, что можно объяснить относительно дешевой здесь стоимостью земельных участков", — напоминает генеральный директор "МИЦ — Девелопмент" Сергей Хорошков.
Эксперты рассматривают эту инициативу как медаль о двух сторонах. Например, Лебедева утверждает, что новые градостроительные нормы нацелены на создание максимально комфортного пространства для жизни. Комфорт, по ее мнению, обеспечит то, что плотность застройки и этажность домов будут жестко привязаны к численности населения городской агломерации, а число машиномест для каждого домовладения достигнет непривычного для массовой жилой застройки Московского региона соотношения один к одному.
Однако, с другой стороны, ограничение по высотности и снижение плотности застройки приведет к уменьшению объема продаваемой площади, замечает в свою очередь директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.
При этом стоимость участка не уменьшится, а расходы на подведение коммуникаций возрастут, подчеркивает она. Соответственно, себестоимость одного квадратного метра увеличится минимум в 2 раза, то есть процентов на 40-50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось 17 — 25-этажными домами, объясняет собеседница агентства. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо за счет продажи своей земли, рассуждает эксперт.
"На мой взгляд, данная инициатива не конца продумана. Проблема дефицита доступного жилья в области до сих пор стоит достаточно остро, и ограничение по высотности может только усугубить ситуацию", — уверена Соколова.
Не менее важным для рынка недвижимости Подмосковья стал также закон об упрощении процедуры изъятия земель для нужд строительства транспортной инфраструктуры, отмечает гендиректор "Миэль-Новостройки". Это означает, что судебные процедуры, связанные с оспариванием стоимости изымаемого имущества, не приостановят процедуру прекращения самих прав на имущество, поясняет эксперт. Введение такой меры на рынке весьма актуально, поскольку до недавнего времени собственники участков могли затягивать процедуру изъятия на многие годы, добавляет Лебедева.
Упрощенный порядок изъятия земель, по ее мнению, ориентирован на ускорение и оптимизацию процедуры вовлечения участков для строительства инфраструктуры. "Тем не менее, пока непонятно, каким образом будет устанавливаться стоимость изъятого участка и будет ли она соответствовать рыночным расценкам", — задается вопросом эксперт.
Транспортный выдох
Помимо законодательных новшеств, эксперты обращают внимание на положительные изменения в Московской области в плане строительства дорог.
"Объем дорожного строительства существенно увеличился, пошла в город Ярославка. Также началась серьезная реконструкция Дмитровского шоссе в области, строительство Северо-Западной хорды, серьезными темпами идет строительство дублера Ленинградского шоссе от МКАДа до Солнечногорска, а также реконструкция Новорижского шоссе", — отмечает учредитель компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко.
А вот развитие сети московского метро в области, хотя и существенно улучшит транспортную инфраструктуру столицы и Подмосковья, может спровоцировать рост цен в прилегающих к станциям метро районах, замечает начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" Наум Либкинд.
Поэтому эксперт советует гражданам, выбирающим жилье сейчас, ознакомиться с проектом строительства подземки и сделать приобретение до ввода новых веток в эксплуатацию.
Передовики Подмосковья
Эксперты также отмечают лидеров уходящего года по объемам строительства среди подмосковных городов. По данным на конец 2013 года, в Московской области на рынке новостроек было представлено почти 1,27 тысячи строящихся жилых комплексов, что на 17% больше, чем в 2012 году, констатирует директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.
При этом максимальный рост числа новостроек — примерно на 35% относительно конца 2012 года — отмечен в Красногорском и Люберецком районах, утверждает собеседница агентства.
"Красногорск последние годы интенсивно развивается, что обусловлено размещением здесь администрации Московской области и присвоению городу неофициального статуса столицы Подмосковья. Рост объемов строительства в Люберцах обусловлен открытием в непосредственной близости двух станций метрополитена", — объясняет она.
Значительный прирост объема предложения новостроек, по словам Тимашовой, отмечен также в Мытищах и Королеве. Количество представленных на рынке возводимых жилых корпусов в течение 2013 года увеличилось здесь на 30%, уточняет эксперт, добавляя, что рост объемов строительства в этих городах, расположенных на Ярославском направлении, стимулировало завершение работ по реконструкции участка Проспекта Мира и Ярославского шоссе. "Это существенно увеличило пропускную способность автомагистралей, оказав положительное влияние на уровень транспортной доступности", — считает Тимашова.
По данным руководителя отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Дарьи Третьяковой, в топ-5 лидеров Подмосковья по объему предложения по итогам ноября 2013 года вошли Химки — 7,7% от общего предложения, Балашиха — 6,9%, Красногорск — 6%, Видное — 5,3% и Звенигород — 2,7%.
Впрочем, как замечает Третьякова, сейчас основная доля предложения сосредоточена не в крупных городах Московской области, а в небольших населенных пунктах региона, возле которых возводятся крупные жилые микрорайоны на 1 и даже более миллион квадратных метров.
С коллегой соглашается коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, подчеркивая, что в этом году заметен интерес и застройщиков, и покупателей к северо-западному сектору спутников Москвы в районе деревни Путилково. Также, по его словам, после длительного перерыва возобновилась масштабная застройка Домодедово: сегодня в жилищное строительство вовлечены окрестности как севера, так и юга города (проекты Южное Домодедово, Новое Домодедово, Домодедово-Парк).
Ценовая динамика
В течение первых трех кварталов 2013 года в условиях неопределенной экономической ситуации и колебаний курсов валют средние цены на новостройки в Московском регионе колебались в пределах плюс-минус 2% в месяц, рассказывает Тимашова из "Сити-XXI век".
Однако, по словам экспертов, в четвертом квартале вектор изменения цен в большинстве сегментов рынка первичного жилья стал все-таки положительным — за исключением некоторых населенных пунктов вроде Реутова, Мытищ и Подольска. При этом даже в этих городах, констатирует Соколова из "Метриум Групп", снижение цены было связано не с экономической ситуацией, а с выходом на рынок новых проектов, отличающихся минимальным уровнем стоимости квадратного метра. Правда, и здесь стоимость жилья снизилась всего на 1-2%.
В целом же в уходящем году, по данным генерального директора "Главмосстрой-недвижимость" Натальи Козловой, среднерыночный рост цен в Московской области держался на уровне инфляции или чуть превышал ее — в пределах 8-9%.
Отдельно можно выделить Красногорск, в котором средневзвешенная цена предложения по итогам ноября на 20,6% превысила уровень декабря 2012 года, добавляет Третьякова из "Азбуки Жилья".
В свою очередь Лебедева из "Миэль-Новостройки" называет пять городов Московской области, где аналитики отметили максимальную средневзвешенную цену за квадратный метр: Красногорск — 108 тысяч рублей, Химки — 91,9 тысячи рублей, Видное — 75 тысяч рублей, Железнодорожный — 72,9 тысячи рублей и Балашиха — 64,8 тысячи рублей.
По словам собеседницы агентства, в среднем подмосковные новостройки подорожали за год на 6% — до 76,5 тысячи рублей за "квадрат". А вот на рынке вторичного жилья региона, указывает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов, с начала этого года средняя удельная цена квадратного метра выросла на 3,5%, достигнув в ближнем Подмосковье 99,6 тысячи рублей, в зоне среднего Подмосковья — 72,2 тысячи рублей, а в зоне дальнего Подмосковья — 49,7 тысячи рублей.
От реальности к прогнозам
В настоящее время рынок недвижимости Подмосковья характеризуется ростом по всем направлениям, заявляет Соколова. По ее словам, отмечается увеличение как темпов строительства, так и количества сделок купли-продажи. Московский регион в целом по-прежнему остается крупнейшим рынком жилой недвижимости страны, настаивает собеседница агентства.
"Несмотря на возрастающие темпы строительства, в Подмосковье сохраняется относительно низкий уровень обеспеченности населения жильем — 22 квадратных метра на человека. Для сравнения: аналогичный показатель в странах Европы — 30-50 квадратных метров на человека", — аргументирует она.
В том, что о затоваривании рынка говорить пока не приходится, соглашается с коллегой и Хорошков из "МИЦ — Девелопмент".
По мнению Лебедевой, в 2014 году первичный рынок Подмосковья продемонстрирует серьезный прирост объемов предложения, причем драйвером этого процесса станет комплексное освоение крупных территорий новыми качественными проектами и развитие транспортной инфраструктуры в Подмосковье, в частности, строительство новых станций метро, транспортно-пересадочных узлов и расширение трасс.
"Цены на первичном рынке, скорее всего, продолжат уверенный, но сдержанный рост в пределах инфляции, также в зависимости от качества каждого конкретного проекта возможен дополнительный рост на 1,5-2%. Новые крупные проекты стоит ждать на севере, северо-востоке и юге области на расстоянии до 10 километров от МКАД", — прогнозирует эксперт.
По-прежнему высок в Московской области будет и спрос на вторичное жилье, уверен Шленов из "Миэль — Сеть офисов недвижимости". При этом, как ожидает риелтор, расти в цене готовая недвижимость будет прежде всего в тех городах, чья транспортная доступность улучшится из-за ввода новых станций столичного метро.
В целом ситуацию можно охарактеризовать как долгосрочный умеренный рост рынка, подводит итоги Козлова из "Главмосстрой-недвижимость". Однако предпосылок для взрывного роста в 2014 году эксперт не видит. "Негативные же сценарии развития связаны с макроэкономическими факторами, причем не столько с объективной ситуацией в российской и мировой экономиках, сколько с субъективными ожиданиями властей, населения, инвесторов, застройщиков и риелторов", — заключает собеседница агентства.
