Михаил Рычагов, РИА Новости.
Гражданин России, располагающий бюджетом порядка 30-100 тысяч евро, но не желающий покупать жилую недвижимость в ипотеку на родине и, в частности, в Москве и Московской области, может позволить себе приобрести жилье за рубежом - процентные ставки по ипотеке за границей гораздо ниже российских. Однако эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что купить ликвидное инвестиционное жилье за эту сумму довольное сложно, хотя на квартиру для собственного проживания в Берлине 100 тысяч евро вполне хватит, а в таиландском городе Паттайе апартаменты можно приобрести примерно от 20 тысяч евро и без помощи ипотеки.
Впрочем, аналитики отмечают, что далеко не во всех странах ипотечного покупателя из России встречают с распростертыми объятиями, особенно если речь идет о приобретении относительно доступного жилья.
Альтернативная рассрочка
В странах, где российским гражданам практически не выдавали ипотечные кредиты, ситуация не изменилась, более того, в настоящее время выдача небольших ипотечных кредитов существенно осложнилось в первую очередь именно из-за низких бюджетов, с которыми зарубежные банки просто не хотят "возиться", считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Он объясняет это более высокой надежностью заемщика, приобретающего объект за 300-500 тысяч евро, и нежеланием банков заниматься пятью заемщиками, покупающими объекты по 60 тысяч евро.
В частности, в Латвии банки очень неохотно выдают ипотечные кредиты гражданам других государств, а для граждан России ипотека практически не доступна в Болгарии, Египте, Таиланде и Черногории, говорит Зингель.
Тем не менее, в Испании, Чехии, Великобритании, Италии, Германии и некоторых других европейских странах купить жилье в ипотеку гражданам России вполне возможно, указывает гендиректор "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.
Однако везде потребуется подтвержденный доход, справка НДФЛ-2, желательно контракт с работодателем, информация об имеющихся активах в России или других странах, отмечает она.
Завалишина также обращает внимание, что наши граждане не сильно любят ипотеку и больше предпочитают рассрочку, если она есть.
"Ипотеку обычно берут люди, которые близки к риелторским или финансовым кругам, которые знают преимущества ипотеки, а обычный, "средний", покупатель скорее ориентируется на собственные средства", - поясняет она.
Беспроцентная рассрочка, по ее мнению, обычно дается сроком на 1 год, но ее можно оформить и на более длительный период - в таких случаях застройщик предлагает рассрочку под определенный процент, как правило, не более 5% годовых.
В целом же, отмечают эксперты, у покупателей зарубежной недвижимости существуют две основные мотивации при приобретении жилья - это покупка "для жизни" и покупка "для инвестиций".
С этой точки зрения российскому инвестору, по мнению эксперта в области международных инвестиций в недвижимость Игоря Индриксонса, имеет смысл выходить на зарубежный рынок только чтобы снизить свои собственные риски, которые в России выше заграничных.
Особенности минимальных бюджетов
Эксперты считают - если у российского покупателя сумма собственных средств составляет от 30 до 50 тысяч евро, то в подавляющем большинстве случаев ему следует полагаться только на свои силы, особо не рассчитывая на возможность получения ипотеки. Это, по словам аналитиков, чересчур скромный бюджет для покупки приличного жилья на западе.
Как отмечает Завалишина, если все же рассматривать 30-50 тысяч евро как первоначальный взнос, то можно говорить о приобретении недвижимости в Германии, в частности, в Берлине, или на Кипре.
"В Германии, обладая 50 тысячами евро и рассматривая эти средства как первоначальный взнос, который должен быть на уровне 50% от стоимости недвижимости, можно приобрести квартиру в деловой части города за 100 тысяч евро", - рассказывает Завалишина.
По ее данным, ипотека в Германии предоставляется на срок 15-20 лет, в среднем под 5-5,5% годовых.
"От сдачи подобной квартиры можно рассчитывать на 5-7% годовых. Таким образом, доходы от аренды могут покрыть выплаты процентов по кредиту", - отмечает собеседница агентства.
За 100 тысяч евро в мировых западных столицах можно купить "квартиру, которую в спальных районах сдают пакистанцам", а вот уже за 200-250 тысяч евро можно купить приличную квартиру с двумя спальнями в Лондоне, Барселоне или Париже, подчеркивает Индриксонс.
Для Великобритании сумма в 30-50 тысяч евро - минимальный размер первоначального взноса за квартиру, причем рассчитывать на квартиру в центре Лондона не стоит, указывает директор агентства недвижимости Tudorwood Property Екатерина Коновалова.
"Примерно за 118 тысяч евро можно купить однокомнатную квартиру далеко не в лучшем и далеко не центральном районе Лондона", - считает она.
Коновалова добавляет, что за 212-260 тысяч евро уже можно рассчитывать на небольшую однокомнатную и двухкомнатную квартиру не в центральном районе Лондона, а нормальная цена для квартиры в популярных районах британской столицы начинается от 371-471 тысячи евро.
Зингель в свою очередь говорит, что за сумму, близкую к 50 тысячам евро, можно приобрести апартаменты площадью 30-40 квадратных метров в Болгарии, Венгрии, Германии, прибалтийских государствах, Черногории, Греции и в небольших чешских городах.
Завалишина добавляет, что покупая квартиру на Кипре за 100 тысяч евро, достаточно иметь первоначальный взнос на уровне 30% от ее стоимости.
По данным отдела исследований компании Knight Frank, при первоначальном взносе в 50 тысяч евро можно рассчитывать на покупку апартаментов эконом-класса (стоимостью менее 3 тысяч долларов за квадратный метр) в таких странах как Болгария, Финляндия, Латвия, Македония, Словакия, Албания, Босния и Герцеговина, Чехия, Румыния, Словения, Турция, Молдавия, Литва, Хорватия, Эстония, Греция, Польша, Сербия.
На сегодняшний день большое количество доступных предложений представлено на рынках стран с нестабильной экономикой, таких как Испания и Греция, подчеркивают специалисты Knight Frank.
Ипотечный порог
Впрочем, при увеличении первоначального взноса до 80 тысяч евро список стран, где возможно приобретение небольших, но качественных объектов в ипотеку, существенно расширяется, считает Зингель.
Он поясняет, что при таком бюджете перечень стран, где наш соотечественник может взять ипотечный кредит на покупку качественной недвижимости, сводится к наиболее популярным у граждан России "приморским" странам - Кипру, Испании, Хорватии, Турции, Болгарии, Италии и Греции.
Также в этом бюджете можно приобрести в ипотеку небольшие жилые объекты на вторичном рынке в провинциях Франции, на недорогих горнолыжных курортах Австрии и в США, полагает Зингель.
В целом же основные тенденции, отмеченные на зарубежном ипотечном рынке в конце 2011 года и продолжающие действовать в 2012 году, по мнению экспертов, являются негативными для ипотечного рынка в целом и для российских заемщиков в частности. Первой из них является рост процентных ставок в большинстве европейских стран на 0,2-1% - до среднего уровня в 5,5%.
Второй тенденцией, считает Зингель, стало ужесточение европейских банков требований к заемщикам, что приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов или, как минимум, к существенному удлинению сроков рассмотрения заявок на получение кредита и предоставлению кредитов на менее выгодных условиях.
"Банки, работающие с иностранцами, как правило, предоставляют до 70% от стоимости недвижимости, а наши сограждане могут рассчитывать только на 50-60%", - уточняет Коновалова.
По данным экспертов, наиболее охотно гражданам России предоставляют ипотечные кредиты в Великобритании, Испании, Франции и Германии.
"Самая низкая ставка в Великобритании, по которой мне приходилось оформлять кредит гражданам России, была фиксированная ставка 2,19%", - вспоминает Коновалова.
Курортный соблазн
В то же время, если у потенциального покупателя есть большое желание приобрести недвижимость за границей и уложиться в довольно скромный бюджет, это можно сделать, купив жилье в Таиланде за 20-30 тысяч евро.
"Первоначальный взнос для покупки жилья на первичном рынке Паттайи может быть и 300 тысяч рублей - тогда оплата будет по факту завершения строительных работ", - рассказывает гендиректор "Century 21 Гармония" Марина Михалева.
Она отмечает, что сегодня в курортном городе Паттайя на юго-востоке Таиланда идет активное строительство, поэтому стоимость квартир там небольшая, а приобрести жилье в этом городе можно, вложив в строительство 20% от стоимости квартиры, а оставшиеся 80% покупатель может внести по факту сдачи дома или ежемесячными платежами.
По данным Михалевой, в Паттайе за 1,1-1,6 миллиона рублей в зависимости от района можно приобрести квартиру-студию площадью 28-45 квадратных метров, а двухкомнатная квартира обойдется в 2,5-3,5 миллиона рублей.
Ипотеку же в Таиланде получить достаточно сложно, но если средства ограничены, а купить жилье хочется, то, по ее словам, можно использовать потребительский кредит вместо ипотеки.
"Берете в России потребительский кредит в пределах миллиона рублей, покупаете в том же Таиланде недвижимость путем перечисления средств со счета в Сбербанке на счет банка на территории Таиланда. Дальше вы имеете возможность заложить эту квартиру банку Таиланда под 5-6% годовых, а полученные средства направить на погашение потребительского кредита в России", - рассказывает Михалева.
Впрочем, Индриксонс относится к идее покупки инвестиционной недвижимости в Таиланде весьма скептически. По его словам, большинство объектов там неликвидные, и их в основном покупают люди, которые сами хотят жить в жаркой стране. С точки зрения инвестиций это однозначно проигрышный вариант - рынок в Таиланде перенасыщен и перегрет, считает эксперт.
Скромное обаяние буржуазии
Вероятнее всего, у наших сограждан не получится почувствовать себя зажиточными западными рантье - эксперты отмечают, что в Европе наш соотечественник может рассчитывать после выплаты всех налогов лишь на 3,5% доходности в год от сдачи жилья в аренду. Следует отметить, что "теневой" рынок московской или подмосковной аренды жилья может принести хозяевам арендных квартир примерно 5-7% годовых.
"Неликвидный жилой объект стоимостью до 100 тысяч евро при сдаче в аренду будет приносить не более 3% годовых", - считает Индриксонс.
"Жилье в Паттайе можно сдать в аренду, но максимальный доход от сдачи однокомнатной квартиры может составить не более 8-12 тысяч рублей в месяц", - предупреждает Михалева.
Зингель считает, что только 10% сделок совершаются исключительно в инвестиционных целях, примерно столько же сделок совершаются в "комбинированных" целях - для личного проживания и сдачи в аренду в оставшееся время, а абсолютное большинство сделок - 75% - совершается с целью личного проживания.
По мнению Индриксонса, в качестве инвестиций зарубежная жилая недвижимость не интересна вообще, так как при продаже такого объекта возникнут сложности. Для этих целей он предлагает вкладывать в коммерческую недвижимость европейских стран.
"Например, за 50 тысяч евро можно приобрести номер в гостинице, складские помещения или парковочные места. Такие объекты могут приносить стабильную прибыль в районе 8-10% годовых", - подсчитывает эксперт.
В итоге доля россиян, покупающих недвижимость за границей с помощью ипотеки, по-прежнему невелика. Несмотря на то, что условия европейских банков трудно назвать кабальными, наши граждане относятся к институту ипотеки очень осторожно. Они не доверяют европейским банкам, предлагающим более низкие проценты, чем российские, и предпочитают покупать жилье за границей на собственные средства. При этом большинство покупок граждане России совершают для собственного проживания и проживания своих родственников. Эксперты отмечают, что процент покупок с целью инвестиций постепенно растет, но относительно доступные объекты не отличаются ни серьезными перспективами по получению стабильного рентного дохода, ни высокой ликвидностью.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
