Мария Селиванова, экономический обозреватель РИА Новости.
Ипотека опять становится привлекательной для россиян. Объем выдаваемых кредитов на приобретение жилья растет, количество сделок на рынке недвижимости увеличивается, а процентные ставки по кредитам – снижаются. Правда, для потенциальных покупателей есть и плохая новость: предложение квартир сокращается. Это означает, что цены, скорее всего, снова устремятся вверх.
К 1 июня объем выданных ипотечных кредитов превысил 1 трлн рублей, сообщил недавно ЦБ. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, объем выданных ипотечных кредитов в России в первом полугодии 2010 года вырос на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
О том, что граждане все чаще оказываются готовы приобретать недвижимость, активно привлекая заемные средства, свидетельствуют и данные компаний. К примеру, в обзоре компании «НДВ-Недвижимость» отмечается, что в июне 2010 года число обращений за ипотечными кредитами выросло по сравнению с маем на 68,2%. На 50% выросло число заключаемых сделок. Месяцем ранее, в мае, был зафиксирован рост по обоим показателям относительно апреля на 20% и 17% соответственно.
Важнейшую роль в росте привлекательности ипотеки играют условия, на которых ею можно воспользоваться. С 1 июня 2010 года ЦБ снизил ставку рефинансирования до беспрецедентных 7,75% для межбанковского кредитования, хотя еще в апреле 2009 года она достигала 13%. Банки в свою очередь начали снижать ставки по ипотечным кредитам. Так, по данным ЦБ, средняя ставка по рублевой ипотеке, выданной для приобретения квартир в новостройках, в мае упала на 0,2% относительно апреля – с 13,7% до 13,5%. Средняя ставка по ипотечным кредитам сократилась в это же время с 13,8% до 13,7%.
Снижающиеся ставки по кредитам стали серьезным аргументом для потенциальных заемщиков. Они, по всей видимости, не верят во вторую волну кризиса, зато полагают, что ценовое «дно» уже пройдено, и стоимость «квадрата» дальше будет только расти.
Улучшение ситуации на рынке труда также оказало свое влияние на решение части россиян о покупке жилья. На прошлой неделе замминистра здравоохранения и социального развития РФ Максим Топилин заявил, что число зарегистрированных безработных сократилось до 1,8 млн человек, то есть вернулось к докризисному уровню. Хотя еще в декабре 2009 года число «официальных» безработных достигало 2,5 млн человек. На рынке труда наблюдается, как минимум, некоторая стабильность и никто не обещает массовых увольнений. Реальные доходы населения, по данным Росстата, в январе-мае выросли на 6,2%, и это также способствовало росту интереса к вложениям в «метры».
Правда, если до кризиса многие рассматривали покупку квартиры в кредит как способ инвестиций, то сейчас основными покупателями являются, скорее всего, те, кто больше не может откладывать приобретение жилья. «Эти люди планировали купить квартиру в кредит в 2008 году, но потом цены на недвижимость упали на 15%-40% в зависимости от региона, и люди скорректировали свои планы, - пояснил РИА Новости Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков России. - Сейчас покупатели увидели, что стоимость жилья стабилизировалась, и начали покупать».Косвенным подтверждением того, что кредитом пока интересуются лишь те, кто больше не может ждать, является тот факт, что в ипотеку приобретается в основном дешевая недвижимость. По экспертным оценкам, наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса: примерно три четверти «потенциальных» покупателей в Москве и в Подмосковье ориентируются на приобретение именно его. Инвесторы, конечно, тоже стремились купить квартиру подешевле, а продать подороже, но все же одним из важнейших критериев при покупке была ликвидность. Для дальнейшей перепродажи решающее значение имел район, тип дома, его удаленность от метро и от МКАД.
Вместе с растущей привлекательностью ипотеки увеличилось и количество сделок: на 50%, по данным портала www.gdeetotdom.ru («ГдеЭтотДом.ру») - в июне по сравнению с маем. А в мае к апрелю оно повысилось на 17%. То есть покупатели начали активно приобретать жилье.
Что ждет потенциальных покупателей в 2010 году? Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует уже в текущем году обострение ценовой конкуренции среди банков. Это может снизить ставки по рублевой ипотеке до 13,1%-13,3%, в по валютной – до 10,5%-10,9%. Объем выданных ипотечных кредитов к концу года может достигнуть 280-320 млрд рублей против 152,5 млрд за весь 2009 год. Из данных ЦБ следует, что рынок ипотечного кредитования в том, кризисном году просто рухнул: объем ипотечных кредитов сократился в 4,3 раза. В 2008 году было выдано заемщикам 655,8 млрд рублей.
Может ли растущая популярность ипотеки привести к росту цен на жилье? Ведь до кризиса улучшение условий ипотеки сопровождалось ростом цен на недвижимость, ажиотажем и даже дефицитом предложения. К примеру, в день приобретения своей квартиры у застройщика в 2003 году я стояла третья в «живой» очереди на оформление платежных документов.
Мнения экспертов о перспективе роста цен не совпадают. Специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что улучшение условий кредитования не повысит стоимость «квадрата»: сейчас рынок недвижимости более стабилен и статичен. А поскольку доля ипотечных сделок составляет всего 15%-20% от общего числа покупок жилья, то большого влияния на рынок ипотека оказывать не должна.
Аналитики агентства недвижимости «Миэль» прогнозируют, что сокращение предложения (ведь в кризис многие объекты были «заморожены») и активизация на рынке ипотеки все–таки будет способствовать росту цен. Недвижимость в Москве и Подмосковье может увеличиться в цене на 10%-12%. Кроме того, больше не стоит рассчитывать на скидки от застройщиков.
Правда, рост цен - это не единственное неприятность, поджидающая потенциального покупателя, решившего воспользоваться ипотекой. Растущая доступность кредитов может способствовать вымыванию с рынка качественных предложений, дефициту квартир с лучшим соотношением цены, качества и местоположения. К примеру, по данным АН «Миэль», в Москве с начала года объем предложения уже сократился на 7%. Результатом сокращения предложения станет, скорее всего, все тот же рост цен. И «растяжек» над крупнейшими автомагистралями российских городов, призывающих купить квартиру с существенным дисконтом, ждать не нужно.
Еще одной тенденцией посткризисного рынка станет увеличение предложений жилья эконом-класса в Подмосковье и сокращение площади квартир. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на первичном рынке в текущем году площадь квартир уже сократилась на 5%. Дело в том, что бОльшая часть покупателей настроены на покупку недорогого жилья и стремятся покупать стандартные квартиры.
Банкам же придется решать проблему «длинных» денег, которые необходимы для развития ипотечного кредитования. Поскольку их зарубежные источники в кризис иссякли, то надеяться пока можно лишь на господдержку. Значит, заемщикам стоит пристальнее присмотреться к госбанкам и госпрограммам стимулирования ипотечного кредитования.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
