Кризис на рынке недвижимости в США спровоцировал кризис американской и мировой финансовой системы. Чтобы разобраться, почему это произошло и возможно ли этого избежать в будущем, обозреватель «РИА Новости» Наргиз Асадова отправилась в Майами - один из наиболее пострадавших от ипотечного кризиса городов США.
Жизнь в кредит
Марина с мужем живут в очень красивом фешенебельном городке Бока Ратон недалеко от Майами. Ухоженные клумбы, всегда подстриженные газоны, пальмы, теннисные корты и бассейны.
Покупка большого двухэтажного дома в таком районе 15 лет назад обошлась новым иммигрантам в $265 тыс. Как и все американцы, они взяли кредит в банке.
- Ты очень быстро привыкаешь к американскому образу жизни. Дом в кредит, машина в кредит, мебель в кредит, даже продукты питания и те можно купить в кредит. Но хорошо жить в кредит, когда экономика работает нормально… Мы только потом поняли, что американцы дома покупают не так, как мы: понравился - берем. Они все просчитывают на несколько лет вперед, чтоб понимать, сколько они на этом доме заработают, - говорит Марина.
Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.
Марина с мужем дом продавать не собирались. Но в 2006 году, когда подрос сын, Марина решила продать дом и расселиться.
- В ноябре 2006 года рынок уже стоял. Я выставила дом на продажу, люди приходили, смотрели, но не покупали. Я стала постепенно снижать цену, но дом все равно не продавался. Так прошел год. К тому времени из-за кризиса муж потерял свой бизнес. На содержание дома уходили огромные деньги: стрижка газонов, налог на собственность, ипотека, счета за воду и электричество. Первое время мы боролись, продавали золото, ковры, картины, посуду, занимали у родственников. Доходило до смешного: продаешь за копейки кольцо от Tiffany, чтобы заплатить за свет.
Из трех машин (два Мерседеса и Лексус), которые семья приобрела тоже в кредит, они смогли сохранить только одну.
- А у нас тут машина - это твои ноги. Ты никуда не можешь добраться без машины: ни в магазин, ни в банк, ни к друзьям. Ведь общественного транспорта у нас нет.
Два года Марина безуспешно пыталась продать свой дом. В этот момент, по данным газеты The New York Times, цена на недвижимость во Флориде упала в среднем на 30%, 58% выставленных на продажу домов не находили покупателя. В какой-то момент Марина с мужем уже не смогли заплатить по счетам. Их кредитная история была разрушена.
Банк прислал уведомление, что за неуплату процентов по кредиту может забрать дом и выставить его на аукцион. Тогда Марина решила прибегнуть к процедуре short sale.
- Обычно, когда продаешь дом, то надо его продать так, чтобы вернуть банку долг за ипотеку, плюс заплатить за передачу прав собственности тысяч десять долларов, плюс еще какие-то налоги, проценты и так далее. Но таким образом дома на рынке уже не продаются.
В 2007-2008 годах у банков уже накопилось огромное количество домов, которые были отняты у неплательщиков, но продать их было совершенно невозможно, поскольку предложение во много раз превышало спрос. Поэтому, чтоб вернуть хоть какие-то средства, некоторые банки шли на процедуру «коротких продаж», позволяя владельцу продавать дом за меньшее количество денег, чем то, что он должен банку.
Марина нашла покупателя, готового заплатить за ее дом $350 тысяч, хотя ее долг банку составлял уже $532 тысячи. Банк долго рассматривал предложение: количество сотрудников в банке было сокращено из-за кризиса и все оставшиеся оказались завалены бумагами. В итоге был вынесен вердикт - $450 тысяч и не меньше.
Через 45 дней Марине опять пришло уведомление о том, что ее дом выставлен на аукцион и уйдет с молотка. Ей удалось найти покупателя на этот раз на $375 тысяч. Аукцион остановили. Но банк продолжал настаивать на цене $450 тысяч.
- Когда банк выставил наш дом на аукцион в третий раз, они даже не стали присылать нам уведомление. Мы узнали об этом совершенно случайно. Право собственности на дом тебе уже не принадлежит, это собственность банка. Они могут прийти поменять замки и выгнать тебя из дома за 20 минут.
Такие аукционы проходят сегодня по всей стране. Но банкам редко удается продать на них недвижимость. Поскольку покупатели не имеют возможности посмотреть на дом до его покупки на аукционе, а цену приходится платить не ниже рыночной. Очень часто озлобленные и загнанные в угол бывшие владельцы домов специально устраивают разгром в домах: заливают бетон в унитазы, вырывают розетки и плинтуса, делают дыры в стенах. Некоторые банки даже предлагают своим должникам 500 долларов за то, чтобы они не портили покидаемые ими дома.
Чтобы избежать аукциона, Марина объявила банкротство.
- Процедура банкротства происходит в суде, и кредиторы не имеют право предъявлять претензии до тех пор, пока судья не примет решение. Суды завалены этими делами, так что можно еще прожить в доме 5-8 месяцев, пока тебя не выселят окончательно.
На грани банкротства в США сейчас находятся до 9 млн владельцев домов.
«Всех сгубила алчность»
Когда спрашиваешь Марину, почему все это произошло, она уверенно отвечает:
- Всех сгубила алчность. Банки соблазняли людей дешевыми и доступными кредитами, порою даже не проверяя толком кредитную историю человека и его уровень дохода. У нас говорили, чтобы получить кредит, достаточно, чтобы у тебя был пульс. А люди стали приобретать дома, несмотря на то, что их заработок не позволял этого сделать. Они надеялись, что благодаря росту цен на недвижимость, они поплатят процент за ипотеку пару лет, а потом продадут дом и заработают деньги. Все гонялись за легкими и быстрыми деньгами.
Как сказал один американский экономист, мыльный пузырь на рынке недвижимости, который начал раздуваться в середине 90-х годов, был «великим национальным экспериментом», «способом запрячь изобретательность капиталистической системы для того, чтобы дать шанс семьям с низким доходом, меньшинствам и иммигрантам приобрести собственное жилье».
И причина надувания этого мыльного пузыря - вовсе не ипотечное кредитование. Благодаря ипотеке количество владельцев собственных домов в США с 40-х по 60-е увеличилось с 45% до 65%. В 70-х, когда спрос на ипотеку стал превышать предложение, правительство придумало новую схему, как сделать кредиты на покупку жилья более доступными. Банки предлагали гражданам ипотечный кредит на 30 лет с фиксированным процентом ежемесячных выплат (под 5-7%), после чего тысячи таких ипотек объединялись в одну ценную бумагу и перепродавались инвестору. Таким образом, инвестору переходило право на получение дохода от ипотек (процент, который платили заемщики), а банк получал «живые» деньги и ежемесячный фиксированный доход за обслуживание ипотеки (они обязались следить за тем, чтоб проценты по кредитам платились вовремя, собирали их, рассылали письма и т.д., за что инвестор им платил, условно, 35 долларов за одну ипотеку). Эти «живые» деньги банк снова мог давать в долг для приобретения жилья.
Помимо банков ипотечные кредиты выдавали государственные компании (позже ставшие частными) Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac. Они же часто выступали инвесторами, покупавшими ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, у частных банков.
Однако эта схема приносила ограниченный доход всем участникам этих операций и лишь незначительно стимулировала приобретение гражданами нового жилья. Все изменилось в 80-х, когда на Wall Street был придуман новый механизм зарабатывать деньги на ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. Этот механизм назывался CMO (collateralized mortgage obligation) - облигации, обеспеченные другими ценными бумагами, в основе которых лежит закладная. Пул из 100 тысяч ипотек нарезался на несколько траншей, которые продавались по отдельности инвесторам. Каждый транш имел разный доход и разный срок действия. Этот продукт был более гибким и стал пользоваться большим спросом на финансовом рынке. Но в тоже время оценить рискованность этих бумаг в условиях развивающегося рынка было гораздо сложнее. Пока цены на недвижимость росли, этого никто не замечал. Система вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными, приносила многомиллиардные доходы банкам, брокерам, строителям, Wall Street, Fannie Mae и Freddie Mac, а кредиты на жилье становились все более доступными и дешевыми.
После обвала на рынке Nasdaq и терактов 11 сентября 2001 года, американская экономика вошла в период рецессии. Чтобы подстегнуть экономику администрация Джорджа Буша снизила ставку процента. Это действительно увеличило, и спрос, и предложение на рынке. С 2001 по 2002 год строительство ипотечного жилья выросло на 6%. В 2003 году Федеральная Резервная Система США снизила ставку процента до рекордного уровня 1%. Фиксированный процент на 30-летнюю ипотеку упал до 5,8%.
Стремясь заработать как можно больше денег банки и инвесторы с Wall street начали давать ипотечные кредиты людям, без постоянного дохода. Такие ипотеки назывались subprime. Риск был оправдан, поскольку цены на недвижимость все время росли, и если заемщик не мог больше платить проценты за ипотеку, дом можно было всегда продать, заработав на этом неплохие деньги. Поскольку subprime кредиты были более рискованными, их выдавали под больший процент. А значит, ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами, были более доходными. В результате доля subprime кредитов от общего количество ипотек на рынке резко возросла с 7,2% в 2001 до 20,6% в 2006 году. Со своей стороны администрация Джорджа Буша подстегивала Fannie Mae and Freddie Mac выкупать ценные бумаги, обеспеченные subprime ипотеками, чтобы еще больше стимулировать спрос на рынке недвижимости.
- Появилось огромное количество инвестиционных банков, специализировавшихся на выдаче subprime ипотек, - говорит брокер компании Globelend Mortgage Алекс Рошко, - Например, New Century Financial выдавал кредит на покупку дома стоимостью $500 тысяч работнику McDonalds с зарплатой $35 тысяч в год.
Конечно, банки виноваты, что так безответственно выдавали кредиты без проверки финансового положения человека. Но я считаю, что люди виноваты больше. Они просто кинули своих кредиторов. Ведь сколько было случаев мошенничества! Когда эти умельцы брали какого-нибудь дядю Васю под забором, оформляли на него кредит на несколько домов, платили за него небольшой фиксированный процент первый год, чтоб потом продать все эти дома и заработать.
Еще одной особенностью subprime ипотек было то, что их выдавали под низкий фиксированный процент на первые два года, а потом ставка росла в зависимости от ситуации на рынке.
К 2005-2006 году все те люди, которые покупали дома в кредит, желая их выгодно продать через пару лет, выставили свои дома на продажу. Предложение на рынке недвижимости резко увеличилось, и цены пошли вниз.
Дома продать стало сложно, а проценты за ипотеку значительно выросли, поскольку с 2004 года ФРС начала поднимать ставку процента. Семьи с невысоким и непостоянным доходом, которые брали subprime ипотеки, лишились возможности делать ежемесячные отчисления в банк. Кризис subprime ипотеки потянул за собой кризис обычной ипотеки. Даже люди, принадлежавшие к среднему классу, перестали платить проценты за кредит. Банки не могли собрать деньги с должников, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами. Инвесторы вдруг обнаружили, что все эти ценные бумаги ничем не обеспеченны. Но поскольку рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, был существенной частью финансовой системы США, то ситуация на рынке недвижимости спровоцировала общий кризис американской экономики.
План Обамы
Первая правительственная программа помощи населению Нope for homes была принята еще в августе 2008 года. Администрация Джорджа Буша выделила $350 млрд банкам, чтобы они могли модифицировать ипотеку в соответствие с новыми ценами на жилье и экономической ситуацией заемщика.
- За время существования этой программы только 45 человек смогли модифицировать свою задолженность: у них было сокращено тело кредита и зафиксирована постоянная ставка процента по нему. Миллиарды долларов еще не были потрачены, поскольку банки очень неохотно идут на модификацию ипотек., - рассказывает Алекс Рошко, который возглавляет компанию Credit Modification America Corporation, занимающуюся модификацией ипотек.
Со своим планом спасения владельцев домов от банкротства выступил и Барак Обама.
Правительство предложило выделить $75 млрд, которые помогут 4 миллионам владельцам домов модифицировать свою ипотеку таким образом, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 31% дохода семьи. Эта программа должна помочь пяти миллионам американцам, чьи ипотеки держат компании Fannie May и Freddie Mac, перефинансировать (перезаложить) свои дома с учетом их нынешней рыночной стоимости. Чтобы восстановить доверие рынка к самым крупным держателям ипотек Fannie May и Freddie Mac государство вливает в них по $200 млрд. Обязательное условие для участия в программе Обамы - чтобы владелец дома в нем жил. Эта мера призвана предотвратить спекуляцию на рынке недвижимости в будущем.
Кроме того, банки, а также компании Fannie May и Freddie Mac вернуться к более консервативной оценке кредитоспособности заемщиков средств.
В интервью на прошлой неделе президент США Барак Обама заявил, что финансовый рынок будет подвергнут более жесткому регулированию. «Wall Street будет и впредь большой и важной частью нашей экономики такой же, как в 70-е и 80-е годы. Но он уже не будет составлять половину нашей экономики», - заявил Барак Обама.
Меры, предпринятые администрацией, уже дают свои первые результаты.
- Сейчас рынок недвижимости во Флориде достиг своего дна, - считает владелица компании Rapid Realty, Inc. Виктория Блинтсер, которая специализируется на сделках short sale- Это хорошо понимают инвесторы из Дубая, России и других стран, которые приезжают сегодня в Майами и покупают дома и квартиры по этим низким ценам.
Специалисты считают, что с июня 2009 года банки потихоньку начнут выдавать кредиты, что оживит ситуацию на рынке недвижимости. Хотя предыдущих темпов роста уже не будет.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
