За последние несколько лет возведение новых объектов в обжитых московских дворах стало едва ли не самой актуальной социальной проблемой в городе. Почти каждую неделю в разных районах столицы отмечались протесты жителей против нового строительства перед окнами домов, которые зачастую перерастали в откровенное противостояние горожан с милицией, частными охранниками и строителями. Но долгие годы высокая рентабельность точечной застройки перевешивала все аргументы людей. Однако теперь городские власти объявили о том, что новые здания на месте дворов и детских площадок на территории мегаполиса больше строить не будут. По мнению экспертов, причинами такого решения стали недовольство москвичей, достигшее своей критической точки, и дефицит свободной земли внутри уже сложившихся кварталов.
Все, что могли, уже застроили
Самые лакомые земельные участки, свободные от различных обременений, в Москве уже почти закончились. Поэтому жест доброй воли городских властей, решивших прекратить точеную застройку, по времени совпал с экономической целесообразностью.
«Впредь точечной застройки мы осуществлять не будем», - заявил, в частности, мэр столицы Юрий Лужков, подчеркнув, что все решения о строительстве в Москве будут приниматься с учетом мнения жителей.
Это решение градоначальника пояснили в столичном стройкомплексе. «Позиция горожан, которые, как правило, отрицательно реагируют на появление новых домов вблизи уже существующих, стала одной из причин свести к минимуму застройку внутриквартальных территорий, - признает высокопоставленный собеседник РИА Новости в стройкомплексе столицы, пожелавший остаться неизвестным. - С другой стороны, свободных площадок под точечную застройку в Москве, действительно, становится все меньше, да и город не может уплотняться до бесконечности».
Не всем девелоперам будет легко смириться с завершением этапа точечного строительства в Москве. С экономической точки зрения построить один или несколько домов в уже существующем районе быстрее, проще и менее рискованно, чем застраивать целый микрорайон. «При точечной застройке дешевле и легче решаются вопросы подключения к инженерным сетям, так как используется уже существующая инфраструктура района», - указывает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» инвестиционно-девелоперского холдинга «Миэль» Наталья Тихоновская отмечает, что при возведении отдельных домов гораздо меньше всевозможных обременений, что также увеличивает рентабельность их строительства: «Точечные проекты быстры, возводятся за короткий срок и не требуют социальной инфраструктуры».
Сравнение этих двух форматов правомерно и с точки зрения всевозможных рисков, считают специалисты. «Срок строительства крупного квартала, естественно, дольше, чем одного конкретного объекта, а значит и рисков у девелоперов больше», - поясняет заместитель департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Наталия Усова.
В свою очередь, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов сравнивает точечное и комплексное строительство по другому принципу: «Точечная застройка осуществляется, как правило, в центральной части городов, и возводятся там дома бизнес- и элит-классов, в результате чего застройщик получает более высокий доход на вложенный капитал».
Москву будут строить комплексно
В то же время, для большинства крупных строительных компаний конец эпохи точечной застройки в Москве не станет сильным ударом. В первую очередь это новшество отразится на небольших фирмах, которые готовы построить несколько домов, но не обладают ресурсами для ведения проектов на уровне целых кварталов и микрорайонов.
Многие собеседники РИА Новости считают, что прекращение точечной застройки на рынке в целом отразится положительно, так как участниками скандальных ситуаций с обманутыми дольщиками, которые происходили несколько лет назад, в первую очередь становились именно небольшие компании. Таким образом, укрупнение проектов, предлагаемых к реализации, станет одной из преград на пути мошенников и просто предпринимателей, которые переоценили свои возможности.
«Комплексный подход при строительстве выгоден как для города, так и для девелопера, - рассуждает аналитик компании «Инком-Недвижимость» Александр Филиппов. - Он позволяет иметь стабильные долгосрочные заказы и критично на увеличении стоимости квадратного метра не отражается, несмотря дополнительные расходы по освоению практически пустых площадок».
Генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов добавляет, что чем больше площадь квартала, тем меньше отражается стоимость проведения новых коммуникаций на конечной цене квадратного метра. Кроме того, указывает он, при комплексной застройке микрорайона девелопер может взять на себя управление построенной недвижимостью, например, торговым центром и, следовательно, увеличить свои доходы.
«Инвестор комплексной застройки, - подчеркивает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, - экономит и на логистике, так как у него есть возможность организовать базу для строительства рядом со стройплощадкой. При этом жители близлежащих районов более лояльны и дольше готовы терпеть неудобства, так как они знают, что через несколько лет получат более комфортную среду обитания, а не просто новый дом на месте детской площадки».
Новые районы появятся на территории промзон...
Однако бурно развивающаяся столица в существующих границах практически исчерпала свободные площади не только под точечную, но и под комплексную застройку. Последние зарезервированные под массовое строительство земли в Бутово и Щербинке закончатся буквально через пять-семь лет, а все остальные свободные участки уже застроены. Вместе с тем, очевидно, что Москва свое развитие не прекратит, а население мегаполиса будет только увеличиваться. В этих условиях руководству города и девелоперам предстоит находить новые земельные резервы.
«Помимо вопроса «на что строить?», существует вопрос «где строить?», - говорит председатель совета директоров инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155» Михаил Балакин. - Речь идет о пресловутом дефиците мест под застройку, который понимается многими не совсем верно. Дело не в том, что мест нет, дело в том, что нет мест без обремений».
С Балакиным соглашается и Скоромохин: «Очевидно, земельный ресурс в Москве до сих пор не исчерпан. Более того, при нынешних темпах строительства, земли хватит на следующие 20 - 30 лет. Свободные площадки есть в любом округе города, но основная их часть расположена под промышленными и складскими предприятиями».
И на самом деле, в Москве осталось всего два крупных земельных резерва для строительства жилья. Один из них - территории промышленных зон. «В качестве перспективных земель под жилищную застройку девелоперам наиболее интересны промзоны, расположенные в потенциально привлекательных округах столицы: Центральном, Западном, Юго-Западном. У промзон есть свои очевидные плюсы - уже готовые инженерные коммуникации и развитая система подъездных путей», - рассказывает Тихоновская.
Всего, по данным Москомархитектуры, генеральный план развития города до 2020 года предусматривает сокращение производственных территорий на 5,3 тысяч гектар - с 20,3 тысяч до 15 тысяч гектар. При этом из 66-ти промышленных зон, расположенных в пределах Московской кольцевой автодороги, территории 20-ти намечено сократить, а 16-ть вообще ликвидировать.
Освободившиеся 5,3 тысяч гектар, а это примерно 5% от общей площади столицы, планируется использовать следующим образом: 1,2 тысяч гектар отдать под размещение городской инфраструктуры, 1,9 тысяч гектар - под жилищное строительство, 2,2 тысяч гектар - для развития природного комплекса. Тем не менее, несмотря на впечатляющие масштабы, большинство строительных компаний осваивать промзоны пока не спешат.
Практически все собеседники РИА Новости единодушны в том, что реализуемые в настоящее время по-настоящему крупные проекты по реабилитации промзон можно пересчитать по пальцам. К масштабным проектам эксперты относят лишь строительство жилья на территории завода «Каучук» компанией «Уникор», подконтрольной бывшему владельцу «Металлинвеста» Борису Иванишвили, проект «Золотой остров» на месте завода «Красный октябрь» и застройку промзоны «Грайвороново», освоение которой будут совместно вести компании «ПИК» и «Интеко».
«Процесс вывода промзон с территории столицы связан с достаточно серьезными обременениями. Необходимо купить имущественный комплекс у собственников, подготовить новые площадки для вывода предприятий. При этом застройщик сильно рискует: он может не получить ожидаемой коммерческой выгоды или столкнуться с тем, что проект будет очень долго окупаться», - объясняют осторожность девелоперов в пресс-службе группы компаний «СУ-155».
Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов связывает отсутствие ажиотажа со стороны застройщиков с двумя причинами. Во-первых, процесс перебазирования промзоны более дорогостоящ и сложен по сравнению с расселением ветхих домов, а во-вторых, у проектов застройки промзон чрезвычайно высока инвестиционная стоимость, полагает эксперт.
Себестоимость вывода одной промзоны, в зависимости от расположенных на ее территории предприятий и других особенностей, эксперты оценивают в среднем в 40 - 70 миллионов долларов. При этом Тихоновская напоминает, что банки не кредитуют перенос предприятий, и поэтому застройщик изначально должен располагать солидными собственными средствами, чтобы создать производство на новом месте, а уже потом открывать кредитную линию под строительство объектов на месте бывшей промзоны.
...И на месте ветхих кварталов
Другим важным резервом для продолжения строительства в столице является реконструкция ветхих домов. В московской администрации считают, что в ближайшем будущем в городе будет необходимо реконструировать около 200 кварталов ветхих пяти- и девятиэтажных домов. В результате на месте старого жилого фонда появятся современные высотные дома.
«В ходе реконструкции ветхое жилье будет сноситься, а на его месте появятся новые комплексы зданий, - рассказал РИА Новости источник в стройкомплексе Москвы. - Политика городских властей сегодня такова, что при реконструкции жителям стараются предлагать квартиры в уже привычных для них районах, то есть происходит «волновое» переселение граждан».
Однако, по словам собеседника агентства, чтобы «волна» переселения при реконструкции квартала получилась, нужно построить «стартовые» дома на свободной территории, куда бы могли переехать жители сносимых пятиэтажек. Вот для этих целей городские власти и планируют использовать свободные площадки, которые еще остались в сложившихся кварталах и раньше использовались под точечную застройку.
«В ближайшие годы большинство свободных территорий в городе и будет использоваться под строительство «стартовых» домов в рамках реконструкции сложившихся кварталов», - подчеркнули в стройкомплексе.
Новые возможности и старые проблемы
Несмотря на то, что реконструкция кварталов и вывод промзон являются главным земельным резервом, городские власти уже сегодня ищут новые нестандартные подходы, позволяющие сократить дефицит земли в Москве. Одно из последних предложений на эту тему - застраивать поля аэрации.
Возможность строительства на аэрационных полях озвучил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, отметивший, что на месте полей орошения Люберецкой станции аэрации можно возвести один миллион квадратных метров жилья.
«Такой подход уже был использован при застройке в районе Марьинского парка», - подчеркнул Ресин.
Пока неясно, в рамках какой программы будет возводиться жилье на месте полей аэрации, однако, скорее всего, здесь появятся социальные дома, предназначенные для очередников, так как коммерческие квадратные метры в таком месте продать будет сложно.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что поворот городских властей к комплексной застройке, вопреки всем благоприятствующим факторам, вряд ли существенно изменит ситуацию на строительном рынке города, а существующие сегодня недостатки сохранятся и в будущем.
«Доля компаний в инвестиционных проектах на крупных территориях, скорее всего, будет не велика, и в большинстве случаев заказчиком будет выступать город, а строители возьмут на себя роль генподрядчиков», - в частности, предполагает Слепцов.
А это значит, что переход к комплексной застройке вряд ли позволит резко увеличить темпы строительства жилья в городе, так как при этом московские власти будут вынуждены продолжать строить значительное количество социального жилья. Этот фактор будет также способствовать сохранению существующего и в настоящее время дефицита квартир в коммерческих новостройках и, как следствие, поддерживать рост цен.
Между тем, масштабные проекты комплексной застройки кварталов, требующие от строительных компаний еще больших финансовых возможностей и производственных мощностей, приведут к сокращению конкуренции на рынке, что также может негативно повлиять на динамику цен на столичное жилье.
Без всяких сомнений, комплексная застройка сделает жизнь москвичей в столице более комфортной, но сделает ли она ли приобретение в городе жилья доступней, видимо, пока так и останется вопросом без ответа.
