Рост цен на рынке столичной недвижимости не перестает удивлять. К концу апреля средний уровень цен на квартиры в Москве преодолел очередной психологический рубеж – $3000 за квадратный метр. Парадоксально, но эксперты считают, что рынок нисколько не переоценивает ситуацию: три тысячи долларов за метр - цена вполне приемлемая, говорят они. В апреле стоимость московских квартир выросла на целых 10%, при этом рост стоимости отдельных категорий жилья в отдельных районах достиг 12-15 и более процентов в месяц. "Это абсолютный рекорд за всю историю московского рынка недвижимости, превосходящий все предыдущие месяцы и более ранние периоды активного удорожания столичного жилья", - резюмирует портал "Индикаторы рынка недвижимости".
Цены на рынке недвижимости председатель президиума Института проблем глобализации Михаил Делягин считает "неоправданно высокими". И хотя в ближайшем году кризиса на этом рынке ждать не стоит, все же "через какое-то время этот пузырь лопнет", заметил эксперт во время пресс-конференции в РИА Новости.
На сегодняшний день спрос на рынке вторичного жилья превышает предложение на 20–30%, сообщила в интервью "Квадратному метру" генеральный директор агентства недвижимости МИАН Нина Кузнецова. Сейчас, по мнению эксперта, повторяется ситуация, которая сложилась в московском регионе несколько лет назад, когда буквально "разлетались" любые квартиры.
Прогнозы относительно развития рынка достаточно осторожны. Ему предсказывают как спад цен с одновременной стабилизацией ситуации, так и возможный кризис. Именно поэтому многие аналитики не торопятся с оценкой летнего сезона. Замдиректора по вторичному рынку компании "Московские огни" Светлана Пассер объясняет обстановку так: "Сейчас мы находимся в условиях резкого роста цен. Рынок ощущает дефицит квартир. Многие покупатели за ростом цен просто не успевают. Рушатся альтернативные сделки. А продавцы свободных квартир не торопятся выставлять их на продажу. Можно предположить, что в этих условиях летом предложение еще более сократится при продолжающемся давлении спроса. Соответственно, продолжится и рост цен".
В то же время аналитики не исключают, что вечно расти цены на недвижимость не могут, а поэтому вскоре темп роста должен замедлиться. "В ближайшие полгода можно ожидать, что темпы роста цен снизятся до относительно нормального уровня – 1–2% в месяц – и даже, возможно, стабилизируются", - заявил в интервью "Независимой газете" главный специалист Российской гильдии риэлторов по анализу рынка Геннадий Стерник.
Сегодняшний уровень цен – это уже почти потолок, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. "Я думаю, что к лету темпы роста цен на недвижимость должны снизиться. Так долго рынок расти не может: сейчас прирост составляет в среднем 8% в месяц, и по итогам года будет практически 100-процентный прирост". На сезонное снижение цен надеется и большинство граждан.
Причины роста
Специалисты отмечают: общая динамика российского фондового рынка в немалой степени влияет на рост цен в сфере недвижимости. Оба рынка, по мнению Страны. Ру, подпитываются сверхдоходами от высоких цен на нефть, что, в свою очередь, стимулирует повышение цен.
С другой стороны, эксперты не исключают: бурный рост мог быть спровоцирован стремительным уходом "альтернативищиков" с рынка вторичной недвижимости. По словам Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, эта тенденция стала заметна еще в конце прошлого года. На смену "альтернативщикам" приходят чистые продавцы, не заинтересованные в скорейшем сбыте квартиры. Именно они, по мнению журнала "Профиль", активно играют на повышение цен. "Люди, которые продавали и покупали одновременно, худо-бедно удерживали рынок, а с их уходом стоимость жилья станет увеличиваться еще быстрее", — уверен независимый аналитик Андрей Бекетов.
Чего ждать
К чему же ведет быстрый рост цен? По мнению журнала "Собственник", главным "отрицательным моментом" данного процесса можно назвать сокращение предложения. Владельцы квартир справедливо полагают, что завтра их товар станет еще дороже, и поэтому не спешат с продажей. А на рынке в большом количестве предлагаются те квартиры, которые имеют тот или иной "дефект": первые и вторые этажи, вид из окон на улицу или помойку и тому подобное. Владельцы таких квартир считают, что в условиях роста на рынке найдутся желающие купить и их жилье.
За первый квартал 2006 года, по данным "Миэль Недвижимость", на рынке появилось всего 387 новых объектов, что почти на 18% меньше, чем в предыдущем квартале. Эксперты объясняют это введением в силу закона N 214 "О долевом строительстве", из-за которого многие застройщики отложили ввод новых объектов. Безусловно, у рынка еще есть "золотой запас" в виде домов, строительство которых началось до вступления закона в силу. Однако объем этого жилья не так велик, так как ажиотажный спрос во второй половине прошлого года практически "вычерпал" рынок, приводит Страна.ру мнение генерального директора агентства недвижимости МИАН Натальи Кузнецовой.
Не отстает по темпам роста цен от Москвы и область. Цены на наиболее ликвидные квартиры в Подмосковье в среднем растут на 20% в месяц, что значительно превышает динамику фондового рынка. На сегодняшний день стоимость жилья в окраинных районах столицы и в примыкающих к Москве районах области практически сравнялась. Цена одного квадратного метра жилья в Одинцове - $1290-1400, в Красногорске - $1430-1600, Долгопрудном - $1250, Мытищах - $1250-1900.
Не каждому по карману
На сегодняшний день самыми дорогими на рынке элитной недвижимости признаны квартиры вторичной собственности в центре Москвы, хотя порой они и проигрывают новостройкам в комфортности.
Самым дорогим районом столицы газета "Взгляд" называет Остоженку, родину элитного жилья Москвы. Стоимость квадратного метра начинается здесь с $10 тыс. Но это цена от застройщика. На вторичном рынке, по словам консультанта "Калинка-риэлти", рост цены целиком и полностью зависит от продавца. Так, $17-18 тыс. за квадратный метр роскошной квартиры игроков на рынке элитной недвижимости давно уже не шокируют. Практически сравнялась с Остоженкой Плющиха. Разброс цен в одном из самых красивых и удивительно уютных для такого мегаполиса, как Москва, районов довольно сильный. От $12 до 17 тыс.
Третье место в рейтинге престижных и дорогих районов занимает Арбат. Застройщик начинает продавать квартиры от $9,5 тыс. за квадратный метр, в то время как жилье "из вторых рук" менее чем за $10-11 тыс. за метр здесь практически не уходит.
Менее дорогие – Чистые пруды и районы вокруг Кремля. Самое дешевое в центре – Замоскворечье. Однако есть районы за Садовым кольцом, которые были, есть и останутся элитными. Кутузовский проспект, Рублевка, Крылатское, Юго-Запад. Как пишет "Собственник", в настоящее время к Центральному, наиболее престижному, округу прибавляются квартиры за пределами Садового кольца. Там возводятся современные комплексы, в которых цена от застройщика колеблется на уровне $10–15 тыс. Через какое-то время эти квартиры также перейдут на уровень вторичного жилья. И автоматически будет прогрессировать цена. На вопрос, существует ли "потолок" стоимости элитной квартиры "из вторых рук", эксперты единогласно дают отрицательный ответ.
Справка: По данным "МИЭЛЬ Недвижимость", в структуре предложения увеличилась доля одно- (+0,4%) и двухкомнатных квартир (+0,5%). Снизились доли квартир с тремя и более комнатами (-0,4%). В территориальной структуре снизились доли ЦАО (-0,5%), СЗАО (-0,6%), САО (-0,4%) и ЮЗАО (-0,4%), доли остальных округов увеличились, особенно в ЗАО (+0,3%) и ЮАО (+0,6%). Уровень средних цен предложения в округах-лидерах составил 3948 $/кв. м (ЦАО), 2955 $/кв. м (ЗАО) и 2793 $/кв. м (ЮЗАО). Наибольший ценовой прирост в ВАО (+7%) и ЗелАО (+7,5%), наименьший сохраняется в ЦАО (+2,4%).http://www.arenda-kvartir.ru/news/realty/?id=1599
Эксперты отмечают, что ценовыми лидерами среди категорий жилья остаются "монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности" (3880 $/кв. м) и "кирпич с большой кухней" (3238 $/кв.м). Наибольший значимый ценовой прирост зафиксирован в категориях "хрущевки панель" (+7,7%) и "хрущевки кирпич" (+9%), наименьший – "кирпич с малой кухней" (+3,8%) и "кирпич с большой кухней" (+3,8%).
Связанные одной цепью
Примерно 60% всех продаваемых сегодня квартир в Москве относятся к "вторичке", из них 50% продается в качестве альтернативы, считает вице-президента компании "Бест-Недвижимость" Михаил Гороховский. По статистике, которой располагает сегодня Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР), на вторичном рынке недвижимости совершается 600 000 сделок в год.
До сих пор большинство сделок на вторичном рынке жилья совершалось при помощи "цепочек", однако постепенно альтернативные сделки отходят на второй план. Газета "Ведомости" исследует причины данного процесса.
По оценке представителя МАГР Михаила Гороховского, из трех подготовленных риэлторами "цепочек" распадаются две. Соответственно, уменьшается и количество альтернативных сделок на вторичном рынке. Альтернативы требуют времени, иногда на их построение уходит 3-4 месяца, за это время цена квартир существенно меняется. Предлагаемая доплата может уже не устроить продавца. Решить проблему за счет повышения стоимости имеющейся недвижимости тоже не получается — если взвинтить цену, можно потерять покупателя. Договоренности, даже подкрепленные авансами, оказываются непрочными.
Кроме того, проблема с построением "цепочек" усложняется, если встречный вариант жилья, устраивающий клиента, предлагает другое агентство недвижимости, известное на рынке своим непредсказуемым поведением. Это может касаться, например, возврата аванса. Масса фирм всплывает на рынке для проведения одноразовых сделок. Каковы их "стандарты практики", можно понять только постфактум.
Часто продавцы не выполняют обязательства по предварительным договорам, из-за чего рассыпаются альтернативные сделки. Суды не признают за истцами-покупателями права на получение штрафов или возврат задатков в двойном размере, считая, что эта норма права относится лишь к сделкам, а предварительный договор, который предшествует продаже жилья, — это еще не сделка.
Есть ли альтернатива?
Наученные горьким опытом граждане с большей охотой покупают сегодня свободные квартиры, даже если они дороже. Все больше людей берут кредиты для приобретения нового жилья: это избавляет покупателей от участия в многоходовых комбинациях, трудоемких по исполнению и непредсказуемых по результату. Можно взять кредит на покупку новой квартиры, а потом продать старую, погасив большую часть задолженности. Можно получить в кредит сумму, недостающую для покупки квартиры нужной площади.
Чтобы выйти на рынок без необходимости участия в альтернативных сделках, не обязательно даже брать кредит, полагают эксперты. Клиенты успешно перезанимают деньги частным образом на 3-4 месяца. Уже очень скоро альтернативные сделки окончательно отойдут в прошлое, полагают они.
Материал подготовлен интернет-редакцией www.rian.ru на основе информации Агентства РИА Новости и других источников
