Михаил Гольдберг: ипотечного пузыря в России нет и не было

Высокая ставка ЦБ и отмена льгот по ипотеке сделали кредит на покупку жилья недоступным для большинства россиян, а застройщики без поддержки могут отложить запуск новых проектов. Почему нынешнюю ситуацию на рынке нельзя считать кризисом, для кого покупка жилья в России стала доступнее, зачем застройщики "режут" площадь квартир, а также сколько лет россияне копят на ипотеку и выплачивают ее, в интервью РИА Новости рассказал руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг. Беседовала Эльмира Мусина.

– Что ждет рынок жилья в России в 2025 году?

– Вызов для рынка жилья в этом году стал в полном смысле ключевым, так как многое зависит от ключевой ставки. Она находится на исторически высоких уровнях – 21%. Никогда высокая ставка не действовала так долго. Многие сходятся во мнении, что такой уровень будет как минимум до конца года. Если увидим снижение, то незначительное и только в третьем-четвертом квартале, что, конечно, не сильно повлияет на рынок жилья.

За три недели января выдача ипотеки упала на 70%. Мы рассчитывали на большую выдачу. Пока выдано только 12 тысяч кредитов. Январский показатель этого года один из самых низких за несколько лет. Это говорит о том, что и продажи жилья замедлятся. Снижение выдач во многом связано с ужесточением регулирования Банка России как в части макропруденциальных мер, так и в части норматива краткосрочной ликвидности. Кроме того, для банков стоимость фондирования выросла, маржинальность программ, в том числе с господдержкой, снизилась. Выдачи по льготным программам в январе тоже снизились, но меньшими темпами, на 60%. В основном выдается семейная ипотека – ставки по ней 6%.

– В целом рынок жилья пытается адаптироваться к вызовам?

– Да, пытается. Но запуски новых проектов могут существенно снизиться. Если в 2024 году было запущено 48 миллионов квадратных метров жилья, то в этом году показатель может снизиться до 30-35 миллионов квадратных метров. Учитывая, что в среднем между началом строительства и вводом жилья в эксплуатацию проходит два-три года, то низкие запуски, которые мы возможно увидим в этом году, повлияют на снижение предложения новостроек в 2027 году.

Причем может случиться так, что именно в 2027 году ключевая ставка нормализуется, рыночные ставки по ипотеке упадут ниже 10%, а объем жилья в продаже сократится на 30-40% по сравнению с текущим уровнем. Тогда недостаток нового жилья в этот период вызовет скачок цен, снижение его доступности. Конечно, мы хотим этого избежать. И сейчас работаем над мерами поддержки отрасли, которые, надеюсь, будут реализованы.

– А что за меры?

– Обсуждаются разные варианты. В частности, было предложение "Дом.РФ" субсидировать ставки в рамках проектного финансирования по проектам, которые еще не распроданы и по которым темпы продаж низкие. Мы в пилотном режиме инициативно уже реализуем такую программу в регионах с низким уровнем строительства жилья. Делаем это за счет собственной прибыли. Видим эффективность такой меры. Предлагаем распространить ее на все регионы, возможно, кроме самых передовых, и за счет средств федерального бюджета субсидировать ставку по проектам, ввод которых ожидается в 2026 году и позже.

Это поддержит застройщиков в период низкого спроса и поможет снять риски значительного роста цен на жилье. Это важно для обеспечения доступности жилья для граждан.

– Не наблюдаете ли вы риски перегрева на рынке первичного жилья?

– Перегрев – такое состояние, когда цены растут, а спрос резко падает. С этой точки зрения мы перегрева не видим. Период значимого роста цен пришелся на годы, когда действовали все меры поддержки, включая массовую льготную ипотеку, и спрос был примерно в балансе с уровнем предложения.

Сейчас мы наблюдаем снижение спроса и снижение темпов роста цен на жилье в реальном выражении. По данным нашего индекса цен, номинальный рост цен на новостройки в 2024 году составил 9,2%. Это ниже инфляции, она составила 9,5%. Уверен, в ближайшее время какого-то значимого роста цен не произойдет. Наш прогноз на 2025 год такой же, как и на 2024 год, а он полностью сбылся: цены будут расти в пределах инфляции. Кстати, в прошлом году цены на первичку росли меньше, чем инфляция, и существенно меньше, чем доходы. По данным за десять месяцев 2024 года номинальные зарплаты выросли на 18% год к году. То есть, если не брать рост ипотечных ставок, а рассматривать, например, приобретение жилья за счет собственных средств, то жилье стало доступнее, как ни странно.

– Пока что для обычных покупателей, наверное, не особо это заметно.

– Согласен, в массовом жилье это не видно. Но с учетом того, что ставки по депозитам – 20% и выше, то сейчас неплохая возможность накопить на первый взнос в ожидании нормализации денежно-кредитной политики и снижения ставок.

– В структуре продаж застройщиков сейчас преобладают малогабаритные квартиры, или жилье большой площади также покупают?

– Если говорить обо всем рынке, то у нас в стадии строительства примерно 2,3 миллиона квартир, 53% из них – студии и однокомнатные квартиры, 33% – двухкомнатные квартиры. То есть более 85% – квартиры комнатностью две комнаты и менее. При этом в структуре домохозяйств преобладают семьи с одним-двумя детьми. Для них проживание в однокомнатной квартире, конечно, – не лучший вариант. Но при выборе квартир они безусловно исходили из финансовых возможностей. И застройщики резали площадь квартир, чтобы сделать по цене более доступными эти варианты. Что касается микроквартир, то рост их предложения был характерен для столичных регионов, прежде всего для Москвы, Санкт-Петербурга, возможно еще для Краснодара. Студии занимали достаточно большую часть рынка. Мы давно говорили о том, что строительство таких квартир должно быть строго регулируемо. Но был выбран мягкий путь, и сегодня каждый регион имеет возможность самостоятельно принять решение о запрете или разрешении строительства студий. Москва, Московская область уже запретили. Думаю, что постепенно мы увидим такую тенденцию в масштабе всей страны.

– Минфин по поручению президента РФ изменил программу семейной ипотеки, исключив механизм лимитов. Как это повлияет на рынок жилья?

– В прошлом году мы часто сталкивались с тем, что, то один, то второй крупный банк говорил, что лимит исчерпан, и выдачи приостанавливаются. В том числе с этим связано снижение выдач ипотеки в январе, потому что январь – такой месяц, когда в основном выдают кредиты, одобренные в декабре. В декабре многие банки не одобряли выдачу, потому что у них не было лимитов. Мы попали в такой круг. Сейчас проблема снята.

Отмена Минфином лимитов и повышение уровня возмещения по семейной и дальневосточной программам должны поддержать этот сегмент. Кстати, в последнюю неделю января спрос по семейной ипотеке заметно оживился. Недельный темп роста выдачи составил 38% – это 5,5 тысячи кредитов. Выдачи продолжат расти с учетом увеличения числа одобренных заявок за ту же неделю на 33% неделя к неделе. Такие показатели – уже отчасти результат принятых правительством решений.

– Как за последний год изменился средний платеж по ипотеке?

– Если говорить про семейную ипотеку, то доля платежа в доходе семьи составляет 26%. Это очень хороший показатель. Напомню, что доля 30-35% по всем международным меркам считается доступной для выплаты ипотечных кредитов. Если говорить не о льготных, а рыночных условиях, то порог входа на рынок жилья через такую "ипотечную дверь" стал высоким. Средний платеж равен примерно 160 тысячам рублей. Этот показатель приближается к 100% доходов в среднем домохозяйстве, а зачастую превышает этот уровень. Такая ипотека недоступна для подавляющего числа домохозяйств. Но мы рассчитываем, что ситуация поменяется и ставки пойдут к снижению.

– Сколько надо копить на первый взнос? Какой для этого нужен доход?

– Срок накопления на первый взнос размером 20% составляет два с половиной – три года для средней семьи. Такие результаты получаются, если исходить из средней зарплаты по стране. В прошлом году она составила более 80 тысяч рублей. Однако надо понимать, что средняя зарплата учитывает и самые высокодоходные группы населения с зарплатами выше 200 тысяч рублей. Так что правильно смотреть на медианную зарплату, а она составляет примерно 60 тысяч рублей, и в этом случае срок накопления увеличивается примерно до четырех лет.

– В каких регионах, по вашим данным, самый длительный средний срок ипотечного кредитования по рыночным и льготным программам?

– Средний срок ипотечного кредита по России – около 25 лет. Самый длительный – в Республике Адыгея и Тюменской области, где он превышает 27 лет. Самый короткий – в Приморском крае, Республике Саха и Архангельской области, где он чуть выше, чем 21 год. Что касается семейной ипотеки, то ставки по ней ниже, и тут более выгодно брать на длительные сроки. Средний срок по семейной ипотеке чуть выше – 28 лет. Есть регионы, где он составляет 29 лет, но в целом значимых различий в регионах нет.

– Эксперты говорят, что "пузырь" на ипотечном рынке в РФ уже надулся. Вы тоже так считаете? Нет ли риска, что он лопнет?

– Первый признак формирования ипотечного пузыря – резкий рост просроченной задолженности. Мы этого не видим ни сейчас, не видели ни два года назад, ни три, ни четыре. Ипотека – по-прежнему наиболее качественный сегмент розничного кредитования. Объем просроченной задолженности составляет всего 0,7%. Для сравнения: показатель в потребкредитовании – 7,9%, в автокредитовании – 2,9%. Поэтому никакого "ипотечного пузыря" нет и не было, лопаться тут нечему совершенно.

– Какой у вас прогноз по выдаче ипотеки в 2025 году по льготным программам?

– Мы ожидаем, что всего, как по рыночным, так и по льготным программам, будет выдано 1-1,2 миллиона ипотечных кредитов примерно на четыре триллиона рублей. По льготным – порядка 400-450 тысяч кредитов на 2,3-2,6 триллиона рублей.

– Можно ли сказать, что сейчас у нас в стране ипотечный кризис? Что нужно делать банкам и застройщикам, чтобы найти выход из этого кризиса?

– Ипотечный кризис – это кризис неплатежей, такой ситуации нет. Но происходит снижение выдачи ипотеки, а значит и замедляются продажи жилья. Если посмотрим на распроданность новостроек по годам, то увидим, что для ввода 2025 года никаких угроз нет. Он распродан наполовину за счет высокого уровня ипотечных займов, начиная с 2022 года.

А вот уже в 2026 году могут начаться проблемы, особенно, если уровень продаж упадет еще больше. В таком случае застройщики не будут мотивированы начинать новые запуски, что скажется на объемах ввода жилья после 2027 года. Поэтому целесообразно в ближайшее время начинать принимать меры поддержки, чтобы не допустить сползания в кризис предложения, который может начаться, если уровень продаж упадет еще на 30% и более.

– ЦБ признает, что рыночная ипотека в России сейчас мало кому доступна. Когда, на ваш взгляд, она вновь станет доступной для всех?

– Это сложный вопрос. Если опираться на тот сценарий по ставкам, который опубликовал Банк России, то привычная нам доступность, в полном понимании, вернется ближе к концу 2026 года – в 2027 году. До этого времени ставка все-таки будет еще высокой.

Но при позитивном развитии событий мы можем увидеть тенденцию на снижение уже в конце этого года. Это важно, потому что, если рыночные игроки ожидают снижения ключевой ставки, то ставки и по ипотеке могут снижаться опережающим образом по сравнению с ключевой. Также как и в случае, когда происходит резкий рост ключевой ставки, ставки по ипотеке растут быстрее даже, чем ключевая.

– Когда, по вашему мнению, начнет снижаться ключевая ставка? Когда ждать однозначную ставку по ипотеке в России?

– Снижаться она может начать уже в этом году, но каких-то уровней однозначных она достигнет не раньше второго полугодия 2026 года – начала 2027 года. Однозначная ставка по ипотеке зависит от уровня ключевой ставки.

– С начала 2025 года заработал новый ипотечный стандарт. Позволит ли он, как рассчитывал ЦБ, избавиться от непрозрачных схем застройщиков, и как он повлияет на банки?

– Действительно, на рынке были распространены, скажем так, достаточно странные схемы. Например, траншевая ипотека. Ипотечный стандарт вводится, чтобы защитить интересы граждан, не допустить, чтобы они брали ипотеку на сложных условиях, которые они не понимают, и которые предусматривают увеличение платежа в будущем. С этой точки зрения ипотечный стандарт – хороший инструмент с понятной целью. Но важна и его имплементация.

Открытым остается вопрос, не повредит ли он тем программам, например, рассрочек, которые сейчас предоставляют застройщики? Зачастую это единственный в текущих условиях способ продать жилье и достроить объект, если люди не имеют права на какую-то льготную программу. Пока у нас есть ощущение, что ипотечный стандарт не сильно повлияет на рынок девелоперов и банковский сектор, но все будет зависеть от жесткости Банка России и его решительности при его имплементации.

– Как вы считаете, какое будущее ждет сегмент рассрочек? Не исчезнут ли такие программы, когда ключевая ставка опустится до 12-14%?

– Конечно, при снижении ключевой ставки такая программа будет все менее распространена. Ведь она как крайняя мера стимулирования продаж застройщику невыгодна: средства на счета эскроу попадают позже, чем при обычной схеме продаж в ипотеку, например, и, соответственно, застройщик дольше несет повышенные процентные расходы по проектному финансированию, и получает меньшую прибыль от реализации проекта.

Девелопер сам не мотивирован, чтобы такую программу развивать. Как только денежно-кредитная политика нормализуется, рассрочки перейдут в нишевый сегмент и будут распространены в отдельных проектах элитного жилья бизнес-класса.