Налоговый вычет при продаже недвижимости: кто имеет право и как получить
© iStock.com / fizkes
Читать ria.ru в
МОСКВА, 27 ноя — РИА Новости. Вычет при продаже квартиры - налоговая льгота от государства, которая позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ за продажу недвижимости. Как получить этот имущественный вычет, какие условия действуют, если жилье было в собственности более 3 или 5 лет, правила расчета суммы вычета при долевой собственности имущества, советы экспертов, - в материале РИА Новости
Налоговый вычет при продаже квартиры
Налоговый вычет при продаже жилой недвижимости - это уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от сделки.
“Все привыкли, что преференция предоставляется в случаях, когда граждане приобретают квартиру или дом. Но и при продаже недвижимости можно получить налоговый вычет, так как на этот доход начисляется налог в размере 13 % - на доходы физических лиц (НДФЛ)”, - объясняет Светлана Титор, доцент кафедры частного права ГУУ.
Кому положен
Вычет могут получить резиденты РФ (лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев).
По словам Алёны Талаш, основателя и управляющего партнера ГК “РосКо”, он положен в двух случаях:
- при продаже квартиры до окончания срока владения;
- при изъятии имущества у собственника для нужд государства или муниципалитета с предоставлением компенсации его выкупной стоимости.
При продаже общедолевого (совместного) имущества, вычет делится между совладельцами соразмерно их долям в недвижимости или по договоренности.
Размер вычета
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, можно применять неограниченное количество раз, но необходимо учитывать его предельный размер.
© iStock.com / Sergey Dementyev
Мужчина считает рубли
По словам Алёны Суровой, налогового консультанта и агента по недвижимости,
фиксированная сумма составляет (ст. 220 п. 2 пп. 1 НК РФ):
- для жилых помещений, квартир, комнат, жилых домов, садовых домов и земельных участков - 1 млн руб.;
- для нежилых помещений, гаражей, паркингов - 250 тыс. руб.
“Этот вычет налогоплательщик может применять ежегодно для уменьшения дохода от продажи недвижимости. Важно помнить, что при продаже долевой собственности одним договором вычет для каждого сособственника применяется в пропорции доли. Таким образом, если продают три участника сделки и у каждого по 1/3 доли, то вычет для каждого составит 333 333 руб. 33 коп. Часто сталкиваюсь с заблуждением, что 1 млн руб. применяется к доле полностью. Как разъясняет Минфин РФ, применить вычет в полном размере к доле возможно только в случае, если она продана отдельным нотариальным договором и является самостоятельным предметом сделки”, - объясняет эксперт.
Как рассчитать
Светлана Титор объясняет, что полученный доход от реализации жилой недвижимости может быть уменьшен для налогообложения на 1 млн руб. один раз в календарный год с помощью налогового вычета следующими способами:
● На 1 млн руб. от полной цены продажи, если продавец не подтвердит документально стоимость приобретения такого жилья. Обязательное условие - гражданин владел квартирой менее трех или пяти лет, в зависимости от условий ее приобретения.
Пример: Гражданин продал квартиру за 5 млн руб. Он не имеет подтверждающих документов, за какую стоимость была приобретена эта квартира. Таким образом, НДФЛ составит: (5 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 520 000 руб.
● Доход от продажи жилой недвижимости может быть уменьшен на документально подтвержденную стоимость приобретения жилья. Но в этом случае налоговый вычет в сумме 1 млн руб. не предоставляется. Обязательное условие - гражданин владел квартирой менее трех или пяти лет, в зависимости от условий ее приобретения.
Пример: Гражданин продал квартиру за 5 млн руб. У него имеется договор купли-продажи, в котором указана стоимость приобретения недвижимости - 4 млн руб. Таким образом, НДФЛ составит: (5 000 000 – 4 000 000) х 13 % = 130 000 руб.
© iStock.com / Chainarong Prasertthai
Девушка считает на калькуляторе
● Доход от продажи жилой недвижимости ниже ее кадастровой стоимости также подлежит налогообложению. И в этом случае продавцу будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб., но уже иным способом.
Пример: Гражданин продал квартиру за 4 млн руб. А ее кадастровая стоимость на день продажи составила 5 000 000 руб. Поскольку доход от продажи меньше кадастровой стоимости квартиры, то НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: кадастровая стоимость квартиры уменьшается с учетом коэффициента 0,7, который установлен законодательно. Таким образом, для налогообложения стоимость проданной квартиры составит: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб. А НДФЛ в этом случае составит: (3 500 000 – 1 000 000 ) х 13 % = 325 000 руб.
“С 2025 года подоходный налог будут рассчитывать по прогрессивной шкале, в зависимости от величины полученной прибыли. Если доход налогоплательщика в отчетном периоде составит менее 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ будет установлена на уровне 13%, более 2,4 млн - 312 000 + 15% от суммы превышения. Причем, налог будут считать от общей прибыли от реализации имущества в календарном году. Имейте это ввиду при планировании сделок с недвижимостью”, - напоминает Алена Талаш.
Условия получения налогового вычета при продаже квартиры
Юрий Митин, управляющий партнер юридической компании "Интеллектуальная защита" объясняет, что НДФЛ с продажи недвижимости не уплачивается:
● Для объектов, приобретенных до 1 января 2016 года и находящихся более трёх лет в собственности, налог не начисляется.
● Срок владения для освобождения от налога составляет пять лет при покупке после 1 января 2016 года.
© iStock.com / guvendemir
Девушка подписывает документы
Исключения составляют:
● Три года - если квартира получена по наследству или в дар от близких родственников, по договору ренты/приватизации; для единственного жилья при безвозмездной сделке и покупке нового жилья не позднее 90 дней после продажи старого; для объектов, приобретенных с 1 января 2020 года, являющихся единственным местом проживания.
В остальных случаях необходимо заполнить декларацию, уплатить налог и обратиться за налоговым вычетом при соблюдении следующих условий:
- гражданин должен быть налоговым резидентом РФ (гражданство не важно);
- совершена продажа недвижимости, являющейся собственностью продавца;
- имущество находилось в собственности менее минимального установленного срока.
Как получить налоговый вычет при продаже квартиры
Чтобы уменьшить полученный доход от продажи квартиры на имущественный вычет, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за отчетный год и подтверждающие документы.
- Срок подачи декларации - 30 апреля. Например, по доходам за 2024 год, необходимо подать 3-НДФЛ до 30.04.2025 года, - отмечает Елена Дементьева, налоговый консультант для физических лиц, самозанятых и начинающих ИП.
Справочно-информационный интернет-портал Госуслуги
Куда обращаться
Алена Талаш объясняет, что заполнить 3-НДФЛ можно:
- в личном кабинете на сайте ФНС;
- с помощью сервиса “Декларация”;
- от руки, воспользовавшись специальной формой.
- Подать налоговую декларацию и копии подтверждающих документов нужно в ИФНС удобным способом:
- через личный кабинет на сайте ФНС(нужна электронная подпись (ЭЦП));
- при личном приеме (требуется предварительная запись);
- через офис “Мои документы”;
- через “Госуслуги” (при наличии ЭЦП, оформленной в “Госключе”).
Необходимые документы
К налоговой декларации, по словам Оксаны Васильевой, необходимо приложить:
- копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.;
- копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), - если налогоплательщик заявляет вычет в сумме таких расходов;
- соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), - если имущество налогоплательщика было изъято для государственных или муниципальных нужд.
Порядок подачи заявления
О продаже жилой недвижимости налоговая служба узнает самостоятельно из Единого государственного реестра недвижимости и начислит в следующем после продажи году НДФЛ в полном размере.
Специалисты МФЦ консультируют посетителей филиала в зоне обслуживания
“Для получения налогового вычета необходимо обратиться с заявлением в налоговые органы, подав декларацию 3-НДФЛ или в упрощенном порядке, который сейчас предоставляется в личном кабинете налогоплательщика. Упрощенная подача 3-НДФЛ позволяет лишь заполнить некоторые графы, а остальные данные налоговая служба укажет самостоятельно. В декларации необходимо указать доход от продажи (он автоматически “подтянется” в декларацию из имеющихся данных у налогового органа) и расходы на приобретение продаваемой недвижимости, приложить соответствующие документы: первоначальный договор купли-продажи или иной документ (например, стоимость построенного дома)”, - говорит Светлана Титор.
Сроки
В случае, если документы поданы вовремя (до 30 апреля), но уплата рассчитанного налога задержана и не произошла до 15 июля текущего года, начисляются штрафные санкции в виде пеней по каждому дню просрочки. Проверка декларации занимает три месяца.
- По окончании этого срока инспекция имеет дополнительный месяц для отправки уведомления с конкретной суммой налога, подлежащего уплате. Обязательный срок перечисления указанного в уведомлении налога в государственный бюджет - до 1 декабря следующего за годом продажи квартиры года, - отмечает Юрий Митин.
Возврат налога осуществляется в течение 1-4 месяцев после завершения проверки.
Отказ в получении вычета
Софья Игумнова, эксперт по финансовым продуктам компании ВсеЗаймыОнлайн предупреждает, что отказ в предоставлении вычета может быть связан с неполным комплектом документов, нарушением сроков их подачи, недостоверной информацией или неподходящим по условиям сроком владения квартирой.
Мнение эксперта
Алена Талаш отмечает, что не придется платить налог, если реализуемая недвижимость была в собственности более 3-5 лет (в зависимости от конкретной ситуации). В большинстве случаев лучше подождать, чтобы снизить налоговую нагрузку.
- Субъекты РФ вправе уменьшить планку по минимальному сроку владения в силу пункта 6 статьи 217.1 НК РФ. С 2025 года налоговые резиденты РФ будут платить НДФЛ по прогрессивной шкале. Если вы хотите продать жилье зимой, возможно, стоит поторопиться и совершить сделку в 2024-м. Если продать несколько объектов в календарном году, предельный фиксированный вычет применяют ко всем этим объектам. Освобождены от НДФЛ при реализации жилья многодетные семьи, если доход получает один из детей. Новую квартиру нужно успеть купить до 30 апреля календарного года, следующего за годом продажи предыдущей. Возраст детей определяется на дату продажи, - говорит эксперт.
