Снять квартиру без проблем: какие нюансы нужно учесть в договоре найма
Читать ria.ru в
Оглавление
- Договор найма квартиры между физическими лицами
- Суть договора
- Как правильно составить договор
- Предмет договора
- Стороны договора
- Срок действия договора
- Оплата и другие расходы
- Задаток
- Аванс
- Обеспечительный платеж
- Квартплата
- Права и обязанности сторон
- Акт приема-передачи
- Расторжение договора аренды
- Другая полезная информация
МОСКВА, 24 дек — РИА Новости. Сдача жилья внаем подразумевает соблюдение определенных правил нанимателем и наймодателем. Права и обязанности сторон указываются в договоре найма квартиры, заключенном между физическими лицами. Как правильно заполнить документ, где скачать образец договорного бланка по найму жилой недвижимости — в материале РИА Новости..
Договор найма квартиры между физическими лицами
Аренда и наем квартиры — эти термины нередко употребляются как синонимы. Но с юридической точки зрения это не совсем корректно, поскольку понятия касаются разных сфер:
"Договор найма заключают, если арендуется жилое помещение и арендатором выступает физическое лицо. Когда речь идет об аренде нежилого помещения физическим лицом или жилого помещения — организацией, то заключают договор аренды", — уточнила юрист по недвижимости Мариана Чилиндришвили.
Суть договора
Собственник и квартирант юридически закрепляют отношения на основании главы 35 Гражданского кодекса РФ. В сфере найма жилой недвижимости законодательство регулирует разные аспекты взаимодействия сторон: оплату ЖКУ, проведение текущего ремонта и пр. Но главный пункт соглашения всегда финансовый. Суть договора в том, что владелец предоставляет нанимателю возможность жить в квартире при условии получения от него платы за наем, вносимой в оговоренном размере в установленный срок.
© Depositphotos.com / stockasso
Подписание договора
Как правильно составить договор
Юридически грамотно составленный договор отражает ключевые моменты сделки и позволяет в случае необходимости отстаивать в суде права пострадавшей стороны.
Что нужно для заключения договора:
- паспорта участников сделки;
- свидетельство о праве собственности на квартиру/выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- документ об отсутствии/наличии обременений (ипотека, залог и пр.);
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам. “Ряд агентств по недвижимости при заключении договора найма квартиры запрашивают еще ЕЖД – единый жилищный документ (он берется в МФЦ)”, - говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета "Синергия" Наталья Пшеничникова.
Предмет договора
Предмет найма или договора — квартира или дом, которые можно снять целиком или частями.
Нанимателю нужно проверить соответствие адреса, указанного в договоре, фактическому месту будущего проживания. Улица, дом, корпус, этаж, номер квартиры — расхождений в сведениях быть не должно:
«
"Все данные, позволяющие идентифицировать квартиру — полный адрес, кадастровый номер, — важно указать в договоре. Без этой информации он будет считаться незаключенным", — подчеркнула эксперт.
В этом пункте договора можно также указать:
- метраж: если речь идет о найме квартиры, допустим, в 108 квадратных метров, такие же цифры должны быть указаны в документах на право собственности;
- перечень имущества, которое остается в распоряжении будущих жильцов;
- информацию о том, что предмет договора не обременен правами третьих лиц и не находится в залоге.
Стороны договора
Владелец недвижимости (то есть наймодатель) и квартирант (который обозначается как наниматель) — главные стороны договора, чьи паспортные данные должны быть прописаны в соглашении. К дополнительным сведениям, которые важно отразить в документе о найме, относят паспортные данные третьих лиц (жены или мужа, детей и т.д.), которые также будут жить в квартире:
«
"В интересах нанимателя указать в договоре данные тех людей, кто будет проживать вместе с ним. Если этого не сделать сразу, то в будущем придется получать согласие собственника квартиры на вселение данных лиц", — сообщила эксперт.
Срок действия договора
Период действия договора найма квартиры может быть коротким — до 11 месяцев, и длительным — от года до пяти лет. Конкретный промежуток стороны устанавливают самостоятельно.
© Depositphotos.com / Artur Verkhovetskiy
Ключи от квартиры
Если участники сделки не прописали срок, на который она заключается, то согласно Гражданскому кодексу РФ договор считается действующим в течение пяти лет с момента подписания.
Особенности периодов найма
Короткий | Длительный |
нет необходимости указывать в договоре всех проживающих; | нужно указывать в договоре данные всех проживающих; |
при задержке платы за два месяца хозяин вправе расторгнуть договор, если иное не оговорено отдельно; | расторжение возможно при задержке платежей на шесть месяцев; |
нет преимущества перед другими кандидатами при найме на следующий период; | есть преимущество при заключении нового договора найма жилья; |
нет возможности поднайма | при согласии собственника возможен поднаем |
“Отдельно хотелось бы отметить ситуации с наймом квартир посуточно. Закон не запрещает сдавать квартиры в найм краткосрочно, ограничений по минимальному сроку найма жилых помещений тоже нет, однако следует иметь в виду, что осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащей ему квартире может только ее собственник, - говорит Наталья Пшеничникова. - Наниматель может сдавать квартиру в субаренду только с согласия собственника. В процессе пользования жилым помещением должны соблюдаться права проживающих в нем граждан, соседей, а вместе с этим - требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ). Такие помещения предназначены в первую очередь для проживания граждан. А потому в нем недопустимо размещать промышленное производство или осуществлять миссионерскую деятельность. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг”.
Оплата и другие расходы
Финансовая сторона вопроса — важный момент, который оговаривается до составления соглашения:
«
"В договоре нужно указать размер платы за наем квартиры и сроки ее внесения. Необходимо также прописать, включены в нее ли коммунальные платежи", — уточнила юрист Мариана Чилиндришвили.
Помимо этого, договор должен включать в себя информацию и о других финансовых операциях, сопровождающих сделку. Это могут быть: задаток, аванс, обеспечительный платеж.
Задаток
Задаток относится к страховочным платежам. Основная его цель — подтверждение намерений о съеме квартиры.
Объем денежных средств и правила их возврата прописываются в договоре. Если сдача квартиры сорвалась по вине нанимателя, задаток остается у собственника. Если же владелец передумал сдавать квартиру или нашел других кандидатов, то он, в зависимости от условий договора, может вернуть только задаток или еще некоторую сумму компенсации сверх него (как правило, размер такой "страховки" равен объему задатка).
Жилые дома в Новой Москве
Аванс
Авансом или предоплатой называют сумму, перечисляемую нанимателем собственнику при заключении договора в подтверждение намерения снять квартиру. Если сделка состоится, эти деньги владелец может засчитать в счет оплаты: найма квартиры, коммуналки, затрат съемщика на ремонт и пр.
"Аванс — возвратный платеж, в этом заключается его главное отличие от задатка или обеспечительного платежа. Если сделка не состоялась или были допущены нарушения со стороны нанимателя, аванс всегда возвращается стороне, которая его внесла", — сообщила эксперт.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж, он же гарантийный взнос или депозит, — денежная компенсация для собственника на случай, если съемщик не выполняет договорные обязательства, что влечет за собой порчу имущества или ухудшение состояния квартиры.
«
"В арендных отношениях, когда речь идет как о договоре найма, так и договоре аренды, чаще всего используют обеспечительный платеж. Если условия договора нарушает наниматель, собственник может удержать всю сумму или часть обеспечительного платежа. После этого наниматель обязан пополнить размер депозита на удержанную сумму или на полный объем. По окончании срока действия договора обеспечительный платеж или возвращается нанимателю, или засчитывается в счет последнего месяца аренды — зависит от того, что именно стороны прописали в договоре", — разъяснила Мариана Чилиндришвили.
Размер депозита устанавливается индивидуально, чаще всего он равен сумме ежемесячной платы за наем жилья.
Квартплата
Съем жилья влечет за собой два обязательных ежемесячных платежа: за квартиру/комнату и за коммунальные услуги (свет, отопление, воду, интернет и т.д.). Перед тем, как заключить договор с собственником, нанимателю необходимо уточнить следующие моменты:
- схему расчета коммунальных платежей: по счетчику или по количеству проживающих в квартире людей;
- наличие/отсутствие задолженности по оплате. Если есть долги, в договоре указывают необходимость их погашения за счет владельца;
- количество зарегистрированных в квартире людей.
Что следует указать в договоре по поводу регулярных платежей за найм жилого помещения:
- срок платежа. Лучше выбирать дату на несколько дней позже дня зарплаты;
- возможность пересмотра даты внесения денежных средств (если, например, работодатель съемщика изменил дату выдачи заработной платы) и размера оплаты;
- штрафы за просрочку платежей.
Отдельный пункт договора - ремонт: важно заранее обговорить, кто и за чей счет будет его делать, отметила эксперт:
"Если не указать в договоре детали проведения ремонта, то этот вопрос будет решаться по правилам Гражданского кодекса РФ, согласно которым наниматель должен делать текущий ремонт, собственник квартиры — капитальный".
Если жилище, куда заезжает съемщик, требует косметического ремонта, стороны могут договориться о разных вариантах его проведения, в числе возможных:
- метод "50 на 50": когда материалы покупает владелец недвижимости, ремонт проводит съемщик;
- когда ремонт проводит наниматель своими силами в счет платы за наем квартиры;
- когда ремонтом занимается собственник, а жилец компенсирует часть затрат.
Любой из удобных для сторон способов обязательно прописывается в договоре.
Девушка в коридоре многоэтажного жилого дома
Права и обязанности сторон
Главная обязанность собственника — передать квартиру будущему жильцу в надлежащем состоянии и в установленный договором срок. В свою очередь, наниматель должен следить за своевременной оплатой и поддержанием нормального состояния жилплощади.
Помимо этого, съемщик обязан использовать недвижимость по назначению. Нельзя превратить квартиру или другое жилое помещение, например, в спа-салон или массажный кабинет, если это не оговорено отдельным пунктом договора. В любом случае подобное изменение целевого назначения должно соответствовать законодательству.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи — документ, в котором обычно указывают дату фактической передачи квартиры нанимателю, а также:
- детальное описание квартиры/дома, включающее адрес, этаж, количество комнат и пр.;
- количество передаваемых ключей;
- состояние жилплощади с описанием обнаруженных изъянов (например, разбитого окна, неисправного холодильника или трещины на плитке);
- показания счетчиков на момент заселения.
- список имущества, которое остается нанимателю. В качестве подтверждения целостности и комплектности к договору можно приложить фотографии.
"Важно внести в акт или в текст договора перечень имущества и техники, которые остаются в квартире. Необходимо указать на исправную или неисправную работу и на недостатки, если таковые имеются. Это позволит нанимателю не отвечать — не платить — за то, чего не делал", — рассказала эксперт.
Пример договора
Составлять акт не обязательно, если все вышеперечисленные пункты отражены в договоре, отметила юрист по недвижимости.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора найма жилья истекает, собственник может предложить освободить жилплощадь или составить новый договор. В свою очередь, наниматель должен минимум за три месяца до окончания действия соглашения уведомить хозяина о том, что не намерен более пользоваться квартирой.
Условия досрочного расторжения стороны оговаривают заранее и прописывают всевозможные нюансы в договоре:
«
"Гражданским кодексом установлен закрытый перечень оснований для досрочного расторжения договора найма как в обычном уведомительном порядке, когда съемщика заранее — за три месяца предупреждают о выселении, так и через суд. Основанием для расторжения договора в судебном порядке может быть аварийное состояние квартиры, задержка квартплаты и другие поводы, включенные в статью 687 Гражданского кодекса РФ", — сообщила эксперт.
Наниматель и наймодатель могут прописать разные условия прекращения договора вне установленных срока и оснований (а не только тех, что предусмотрены законодательно), а также ввести за расторжение штрафы.
Другая полезная информация
Размер и дата ежемесячных платежей, особенности проведения ремонта, порядок выселения — основные пункты типового соглашения о найме. Но есть и другие важные условия проживания, которые следует отразить в договоре. К ним относится возможность сдавать квартиру в поднаем.
"В договоре нужно указать, имеет ли наниматель право сдавать квартиру третьим лицам. Например, если договор краткосрочный — действует менее года, то у съемщика по умолчанию нет такой возможности. Однако если прописать данный пункт в договоре, поднаем будет допустим вне зависимости от периода действия договора", — разъяснила Мариана Чилиндришвили.
К дополнительным условиям найма можно отнести:
- регулярность визитов собственника с целью проверки состояния квартиры;
- возможность и условия содержания домашних животных и птиц;
- разрешение/запрет на курение;
- проведение вечеринок, прием больших компаний;
- ремонт сантехники, бытовой техники, замена мебели в случае необходимости;
- порядок и размер увеличения квартплаты;
- условия проживания в случае продажи квартиры.
При смене собственника наниматель вправе занимать жилплощадь до конца действия договора, если иное не предусмотрено особыми положениями или не достигнута иная договоренность с новым владельцем. В таком случае новый хозяин автоматически становится наймодателем, которому жилец перечисляет плату.
Пример договора
Пример договора
Пример договора
Пример договора
Пример договора
Пример договора
Пример договора
Пример договора
