20:23 05.09.2023
(обновлено: 13:15 06.09.2023)
Расторжение договора аренды: основания, порядок действий, советы юристов
© iStock.com / KamiPhotos
Расторжение договора аренды
МОСКВА, 5 сен — РИА Новости. Договор аренды — юридический документ, по которому одна сторона обязуется предоставить второй в пользование или владение определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение) на время. Но иногда такой договор может быть расторгнут досрочно и даже в одностороннем порядке по инициативе как арендатора, так и арендодателя. Как осуществляется расторжение, в каком порядке и в какой срок, - в материале РИА Новости.
Расторжение договора аренды
О досрочном расторжении договора аренды может идти речь лишь в том случае, если срок аренды четко определен в тексте документа и составляет более одного года. Если арендатор или арендодатель по той или иной причине приняли решение досрочно прекратить прописанные в договоре обязательства, им необходимо сразу поставить противоположную сторону в известность. Для арендатора это может иметь особое значение, так как до тех пор, пока соглашение не будет официально расторгнуто, он обязан своевременно вносить арендную плату, даже если фактически помещением уже не пользуется.
Если в договоре аренды не прописан конкретный период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться указанным в нем помещением, то документ считается заключенным на неопределенный срок. При этом и одна, и другая сторона имеют право отказаться от договора, но с важным условием: предупредить об этом (когда речь идет о недвижимости) необходимо заблаговременно. Конкретный срок должен быть указан в тексте. Уведомление стоит вручить под роспись или, например, отправить заказным письмом.
В договоре также может быть прописана и сумма неустойки за досрочное расторжение.
Основания расторжения
Ситуации, при которых возникает необходимость досрочного расторжения договора аренды помещения, могут быть различными. Однако основания для этого должны быть достаточно серьезными, например, в процессе эксплуатации помещения обнаруживаются факты, которые не были известны при заключении соглашения (это может быть запрет одного из собственников нежилого помещения на любые сделки с недвижимостью, которые не связаны с отчуждением).
Одним из наиболее популярных оснований является несоблюдение какой-либо из сторон прописанных в нем обязательств. Например, арендатор не вносит вовремя плату за помещение либо использует арендованные квадратные метры с нарушением закона и прочее.
“В свою очередь арендодатель своими действиями тоже может создавать препятствия или ограничения арендатору в использовании помещения в соответствии с условиями договора”, - говорит доцент кафедры правового регулирования бизнеса и прикладной юриспруденции университета “Синергия” Лариса Крушанова.
Перечень оснований для досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и арендодателя можно найти в Гражданском кодексе РФ.
© iStock.com / Jinli Guo
Мужчина в офисном помещении
Порядок расторжения договора аренды
Расторжение договора до того, как завершится указанный в документе срок аренды, - юридическая процедура, которая в различных ситуациях имеет свои тонкости. Основные положения процесса рекомендуется предусмотреть заранее, еще на этапе заключения, и максимально подробно прописать все ключевые условия в тексте (например, основания для расторжения, возможные штрафные санкции и так далее).
В одностороннем порядке
Договор аренды может быть расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Нередко основания для этого прописаны в тексте самого договора, например, в пункте, посвященном порядку расторжения договора в целом.
Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то любая сторона может выступить инициатором его расторжения, уведомив о своем решении вторую сторону не менее чем за 3 месяца.
По инициативе арендатора
В отдельных случаях арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать расторжения существующего договора аренды. В соответствии со статьей 620 ГК РФ, это возможно, когда:
- арендодатель отказывается предоставлять указанное в договоре имущество в пользование арендатору либо препятствует тому, чтобы арендатор мог использовать это имущество в соответствии с договором или назначением указанного помещения;
- в помещении были обнаружены существенные недостатки, которые мешают арендатору его использовать и не были заранее оговорены арендодателем (или обнаружены самим арендатором при осмотре помещения) еще на этапе заключения договора;
- арендодатель отказывается ремонтировать имущество (в том случае, если это является его обязанностью по договору);
- имущество оказалось непригодным для использования по назначению, причем в результате обстоятельств, за которые арендатор никак не может отвечать.
© iStock.com / evgeny_pylayev
Коробки в помещении
По инициативе арендодателя
В статье 619 ГК РФ указано, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если:
- арендовавший помещение гражданин или организация нарушают условия документа либо используют арендуемое имущество не по назначению;
- в результате действий арендатора имущество существенно страдает (например, сделана перепланировка помещения без согласования с собственником);
- в отношении арендатора более 2 раз зафиксировано нарушение сроков внесения арендной платы за помещение;
- арендатор не проводит капремонт имущества в те сроки, которые предусмотрены соответствующим договором аренды либо (если таковые официально не установлены) в тех случаях, когда по закону подобный капремонт является обязанностью арендатора.
При этом в той же статье прописано, что “арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок”. Как правило, под “разумным сроком”, имеется в виду 1 месяц.
В судебном порядке
Если арендатор или собственник помещения желают расторгнуть существующий договор по веской причине, но договориться о решении вопроса мирным путем не удается, придется обращаться в суд.
Исковое заявление
Первый шаг - подать исковое заявление. Если ранее одна из сторон предлагала расторгнуть договор по соглашению, это лучше зафиксировать в письменном виде, как и отказ второй стороны. Так как эксперты рекомендуют обращаться в суд лишь в том случае, если существует очень весомая причина для расторжения подобного договора, необходимо заранее подготовить все документы, которые подтверждают имеющиеся нарушения. Это могут быть акты или фото-, видео доказательства того, что имущество изначально было предоставлено в аренду в состоянии, которое не позволяет безопасно его эксплуатировать, и так далее.
В исковом заявлении необходимо четко указать, какие причины послужили основанием для досрочного расторжения договора, какие требования выдвигает истец и прочие ключевые моменты.
Судебный процесс
© iStock.com / AndreyPopov
Судья держит в руках документы
Для того, чтобы подать заявление в суд и тем самым инициировать судебный процесс, нужно оплатить госпошлину.
“Для расчета государственной пошлины можно воспользоваться калькулятором на сайте Верховного суда РФ”, - отмечает Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Для удовлетворения требований истца, суду может понадобиться несколько заседаний, а также дополнительные документы.
Сроки
Результатом судебного процесса по досрочному расторжению договора аренды должно стать соответствующее судебное решение, которое вступает в силу через месяц после вынесения. Этот момент будет считаться официальной датой расторжения договора аренды.
“Однако, если другая сторона не согласится с решением суда первой инстанции, то она вправе подать апелляционную жалобу и расторжение договора будет отсрочено”, - говорит Лариса Крушанова.
По соглашению сторон
Даже если в тексте договора не было предусмотрено право сторон на его досрочное расторжение, а оснований для того, чтобы сделать это в одностороннем порядке нет, у арендодателя и арендатора есть возможность решить вопрос мирным путем. Для этого им нужно составить соглашение, в котором будут четко прописаны условия и сроки расторжения договора.
© iStock.com / sturti
Агент показывает офисное помещение
Этот документ рекомендуется оформить в том же порядке, в котором был заключен и сам договор (у нотариуса, в Росреестре и др.). В тексте необходимо указать, с какого числа договор аренды официально будет прекращен, в какой срок арендатор обязан освободить помещение или выплатить имеющийся долг, а также другие важные нюансы. Такое соглашение составляется в свободной форме.
Уведомление о расторжении
Для того, чтобы досрочно расторгнуть действующий договор аренды, инициатор процесса обязан направить второй стороне уведомление. Каким образом это должно быть сделано можно заранее, еще на этапе заключения договора, прописать в тексте документа. Например, отправить по почте (лучше заказным письмом с уведомлением о том, что документ получен).
В договоре должно быть указано, за какое количество дней, недель или месяцев необходимо уведомить вторую сторону о своем намерении досрочно расторгнуть соглашение. Так, в случае с недвижимостью и при бессрочном договоре, Гражданский кодекс предписывает направить такое уведомление минимум за три месяца.
Последствия расторжения договора
Вне зависимости от того, как был расторгнут договор аренды (через соглашение сторон либо по решению суда), имущество должно быть возвращено арендодателю. Процедуру необходимо оформить таким образом, чтобы избежать проблем и возможных претензий в будущем. Подробности того, как именно помещение должно быть возвращено владельцу, как правило, прописываются в тексте договора.
В большинстве случаев при расторжении договора составляется акт возврата помещения. До тех пор, пока данный акт не подпишут обе стороны, договор считается действующим и может начисляться арендная плата. Если арендодатель отказывается подписывать акт, то этот вопрос можно также решить через суд.
Законодательство
Наиболее актуальные вопросы, связанные с арендой различных объектов недвижимости, указаны в главе 34 (ст. 606 - 670) Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь можно найти определение договора аренды, ключевые моменты, которые касаются срока его действия или внесения арендной платы, а также, основные принципы досрочного расторжения как самим арендодателем, так и арендатором.
Советы юристов
© iStock.com / ridvan_celik
Мужчина просматривает документы
“Помните, что бессрочный договор считается менее надежным, ведь в данном случае любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, причем сделать это в одностороннем порядке без объяснения причин, - отмечает Оксана Васильева. - Обязательно нужно зафиксировать, когда начинается и когда завершается установленный период пользования помещением и имуществом. Обычно этот параметр указывается в месяцах, годах либо обозначается отрезком времени от одной конкретной календарной даты до другой (например, с 1 марта по 1 декабря 2023 г.). Если договор аренды заключается на год и более, имеет смысл договориться о том, кто будет его регистрировать и за чей счет это будет делаться. Если нет желания регистрировать договор, то целесообразнее указать срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря". Важно также обязательно прописать размер арендной платы и период ее внесения”.
“К заключению договора аренды необходимо подходить очень внимательно. Во избежание негативных последствий, связанных с расторжением договора по причине недобросовестности одной из сторон, следует не только обсудить все пункты, но и убедиться в том, что обе стороны одинаково их понимают, - говорит Лариса Крушанова.
- Если что-то в договоре непонятно или имеет двойной смысл, не стесняйтесь спрашивать. Это необходимо сделать до того, как каждая из сторон поставит свою подпись под документом. Редактируйте договор до тех пор, пока он не будет устраивать обе стороны. Особое внимание следует уделить проверке как правообладателя собственности, так и личности арендатора. Лучше тщательно осматривать имущество, которое берется в аренду, поскольку бизнесмен или предприниматель платит деньги за то, чем собирается пользоваться”, - советует эксперт.
