08:16 01.01.2022
(обновлено: 10:06 29.01.2022)
Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру — советы экспертов
© Depositphotos.com / DragonImagesКак сдать квартиру
![Как сдать квартиру Как сдать квартиру - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/0c/1f/1766300709_0:116:3068:1842_1920x0_80_0_0_34981f1c8ae62d95e5d4f9165526402b.jpg)
© Depositphotos.com / DragonImages
Как сдать квартиру. Архивное фото
МОСКВА, 1 янв - РИА Новости. При сдаче квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без посредников и правильно составить договор аренды – в материале РИА Новости.
Как сдать квартиру
Сдача квартиры в аренду – это распространенный способ увеличить доход. Чтобы ускорить процесс, нужно не только подготовить помещение и найти ответственных жильцов, но и соблюсти юридические нюансы.
Подготовка квартиры
Первым делом перед сдачей квартиры в аренду необходимо оценить ее состояние. Размер арендной платы и время, потраченное на поиск жильцов, напрямую зависит от характеристик недвижимости.
Зачастую перед сдачей проводят косметический ремонт: белят потолки, красят стены или переклеивают обои, чинят сантехнику и т.д. Перед визитом потенциальных жильцов необходимо провести генеральную уборку: сделать это можно самостоятельно или обратившись в клининговую компанию.
Однозначного ответа на вопрос, лучше сдавать с мебелью или без, нет. Но, по словам риелторов, на практике найти жильцов в необставленную квартиру намного сложнее, времени на поиск клиентов уходит больше.
Вряд ли арендаторы станут перевозить мебель с квартиры на квартиру, особенно если они приехали из другого города. Поэтому желательно приобрести базовый набор, который обеспечит хотя бы минимальный комфорт жильцам. Например, кровать или раскладной диван, стулья, стол, холодильник и кухонный гарнитур.
Помимо прочего, квартиру важно красиво представить на сайтах с объявлениями.
“Многие собственники не придают значения качеству фотографий, а ведь это половина успеха, – говорит Ирина Дробот, старший эксперт агентства недвижимости “Аякс”. – Можно заказать профессиональную съемку или обойтись своими силами, убрав все ненужные вещи из кадра и сделав качественные фото на смартфон при дневном свете. Также можно добавить декор – квартира на фото будет красиво смотреться. Постеры в рамках, искусственные цветы, однотонные шторы или плед. Все это выгодно выделит объект среди конкурентов и поможет сдать его дороже”.
Определение ежемесячного платежа
Чтобы определиться с размером ежемесячного платежа, необходимо изучить сайты по аренде недвижимости. Нужно обратить внимание на стоимость квартир, похожих по площади и находящихся в этом же районе. Также при сравнении необходимо учитывать состояние недвижимости, набор мебели и бытовой техники.
Основные факторы, влияющие на арендную ставку:
- Расположение квартиры (чем ближе к центру города – тем дороже).
- Транспортная доступность (близость к метро и остановкам).
- Площадь квартиры.
- Качество ремонта.
- Тип дома (чаще всего стоимость аренды квартиры в кирпичных зданиях выше, чем в блочных и панельных).
- Инфраструктура (наличие поблизости продуктовых магазинов, детских садов, школ и т.д.).
- Вид из окна.
В арендную плату могут быть включены платежи за коммунальные услуги. Такие условия согласовываются заранее и прописываются в договоре.
Если необходимо сдать квартиру в срочном порядке, можно попробовать снизить стоимость аренды. Цена зачастую является решающим фактором.
© Pixabay / jeanvdmeulenСпальня в квартире
![Спальня в квартире Спальня в квартире - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/0c/1f/1766301709_0:0:1920:1471_1920x0_80_0_0_db6e301df6272f4c2de4569868417493.jpg)
© Pixabay / jeanvdmeulen
Спальня в квартире
Поиск арендаторов
Найти жильцов можно, разместив объявления на профильных интернет-ресурсах и популярных сайтах с предложениями товаров и услуг. “Еще один способ – поискать потенциальных арендаторов в соцсетях. Сейчас таким способом можно получить много информации”, – рекомендует эксперт.
Необходимо указать, что жилье сдается частником, а не компанией. Многие не хотят заключать договоры с риелторами и охотнее снимают квартиру напрямую у собственника.
Перед заключением договора стоит собрать побольше информации о будущих жильцах. Можно заранее попросить их предоставить копию паспорта. Также будет нелишним убедиться в платежеспособности съемщиков, запросив справку о доходах.
Договор
В договоре должны быть прописаны основные характеристики жилья: площадь, этаж и номер квартиры. Кроме того, необходим кадастровый номер сдаваемого объекта и реквизиты документов, на основании которых помещение принадлежит арендодателю.
Часто в договоре указывают личные данные людей, которые будут проживать вместе с арендатором. Делается это для того, чтобы собственность арендодателя не превратилась в нелегальное общежитие.
Обязательный пункт – информация об оплате: размер, периодичность, а также кто несет расходы на ЖКУ.
Условия расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, – тоже важный момент. Если его упустить, чтобы разорвать сделку понадобится отдельное соглашение или решение суда.
В документе нужно прописать реквизиты обеих сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Несмотря на то, что максимальный срок договора – пять лет, чаще всего квартиры сдаются в краткосрочную аренду на 11 месяцев. При этом договор можно продлевать каждый год. Основное преимущество минимального срока аренды для владельца недвижимости в том, что в таком случае нет необходимости делать государственную регистрацию в Росреестре.
© Fotolia / Anna BaburkinaНедвижимость 2022
![Недвижимость 2022 Недвижимость 2022 - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/75409/43/754094368_0:0:3728:2592_1920x0_80_0_0_91180d11073f353e8aa528540ba7165f.jpg)
Недвижимость 2022
Необходимые документы
Пакет документов для сдачи квартиры включает в себя:
- Паспорта арендодателя и арендатора.
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или другой документ, подтверждающий это право (например, договор купли-продажи или договор дарения недвижимости).
Как обезопасить себя перед сдачей квартиры
Опись имущества
Опись имущества необходима для того, чтобы арендодатель смог получить компенсацию за причиненный ущерб. Такой документ прилагается к договору найма (рекомендуется прикреплять фотографии). Необходимо подробно указать, какая мебель и бытовая техника находится в квартире, и описать уже имеющиеся дефекты и недостатки (даже если это небольшая царапина). Чтобы уберечь свои вещи, в документе стоит отметить, какие штрафы будут наложены на арендатора за появление новых повреждений и какова стоимость каждого предмета обстановки.
Депозит
При подписании договора с жильцами рекомендуется предусмотреть депозит. Обычно его размер равен арендной плате за месяц. При сдаче жилья он служит страховкой за возможный ущерб, который арендатор может нанести владельцу в случае поломок бытовой техники или мебели, затопления соседей и т.д.
В случаях, когда по окончании договора аренды имущество собственника находится в хорошем состоянии, а все платежи выполнены, депозит возвращается арендатору.
Если задолженность за квартиру меньше размера депозита, разница в сумме возвращается арендодателю.
© Depositphotos.com / GoodluzЛюди подписывают документы
![Люди подписывают документы Люди подписывают документы - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/08/10/1745982063_0:0:3072:2048_1920x0_80_0_0_4edbe64cfde46e4fcdae725bc79ea8c8.jpg)
Люди подписывают документы
Страховка
Страховка необходима для того, чтобы обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий. Например, если жильцы квартиры случайно затопят соседей снизу.
Можно застраховать техническое оборудование квартиры, отделку и гражданскую ответственность перед соседями. В таком случае страховая компания должна возместить ущерб в ситуациях, когда здоровью или имуществу жильцов других квартир причинен вред (например, при пожаре, краже и т.д.). Деньги будут выплачены лишь в том случае, если чрезвычайное происшествие не является умышленным. При оформлении договора со страховой компанией нужно указать, что квартира сдается в аренду.
Кроме того, есть возможность заключить договор со страховой компанией вместе с арендатором. Но чаще всего собственники склоняются к тому, чтобы сделать это самостоятельно. Ведь в случае ЧП именно владельцу придется компенсировать ущерб, нанесенный соседям. После этого можно потребовать со съемщика возмещение. Но на практике не всегда получается это сделать.
Нужен ли риелтор
Если у хозяев жилища нет времени заниматься поиском арендаторов, отвечать на звонки и показывать квартиру, можно воспользоваться услугами риелтора, частного специалиста или сотрудника агентства.
Рекомендуется не обращаться сразу к нескольким специалистам. Это вызовет конкуренцию между риелторами, которая, в свою очередь, может привести к занижению цен на аренду квартиры, чтобы привлечь больше нанимателей. Кроме того, если объявление о сдаче квартиры будет опубликовано на всех сайтах, это не повысит уровень доверия к арендодателю, а напротив вызовет подозрение.
Как сдать ипотечную квартиру
“При сдаче в аренду ипотечной квартиры в некоторых случаях может потребоваться оповещение банка. Но обычно это происходит только при долгосрочной аренде с регистрацией в юстиции или если сдаются в аренду несколько объектов от ИП”, – поясняет эксперт Ирина Дробот.
Акт-приема передачи
В процессе оформления сделки с будущим арендатором помимо договора необходимо подписать акт приема-передачи квартиры. Сделать это нужно в передаваемом жилом помещении после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.
С момента подписания такого документа жильцы берут на себя ответственность за содержание квартиры и обязуются платить за нее. В акте должны быть указаны данные жилища, отмечены все недостатки мебели и техники (если такие есть). Без этого документа сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.
Стоит учесть, что арендатор не несет ответственность за то, что имущество может испортиться по причине износа или по вине третьих лиц (например, соседей или коммунальных служб).
В момент заселения новых жильцов в квартиру желательно вместе снять показания счетчиков, чтобы не возникло вопросов из-за задолженностей по коммунальным платежам.
© Depositphotos.com / SergPoznanskiyМужчина подписывает документы
![Мужчина подписывает документы Мужчина подписывает документы - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/150808/90/1508089009_0:0:7360:4912_1920x0_80_0_0_7494e1a6800926505ffd933e3c769e79.jpg)
© Depositphotos.com / SergPoznanskiy
Мужчина подписывает документы
Уплата налогов
Процесс оплаты налогов зависит от того, кем является арендодатель: физическим лицом, ИП или самозанятым.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ указывает, что физлица должны платить налог на доход (НДФЛ) от сдачи квартиры в аренду в размере 13%. Также им следует сдавать декларацию о доходах за предыдущий год до 30 апреля. Налог следует уплатить не позже 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Можно выбрать иной способ уплаты налога с более низкой ставкой. Но им могут воспользоваться лишь индивидуальные предприниматели. Для тех, кто зарегистрирован в качестве ИП, действует упрощенная система налогообложения (УСН). В этом случае налог на доход будет составлять 6%.
Налоги уплачиваются от всей суммы, которая указана в договоре. Если хозяин жилища включил в сумму аренды квартиры коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог. Поэтому при оформлении договора стоит учитывать все нюансы, касающиеся оплаты.
“Если собственник квартиры самозанятый, налог при сдаче жилья будет еще меньше. Самозанятость – это достаточно новый налоговый режим в России, который действует с 1 января 2019 года. К самозанятым относятся физические лица, работающие на себя, чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год. Ставка налога самозанятого зависит от того, кому он сдает квартиру. Если это физическое лицо, то ставка составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%”, – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.
Сдача квартиры нелегально
Если с новыми жильцами не возникает проблем и с ними сразу устанавливаются доверительные отношения, владельцам объекта недвижимости кажется, что про аренду никто не узнает.
Но если третье лицо (например, управляющая компания или сосед) напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, на собственника могут наложить штраф.
К тому же, нелегальная сдача квартиры может стать причиной конфликтов с жильцами. Например, если арендаторы что-то сломают и откажутся выплачивать компенсацию или съедут с квартиры, не заплатив.
Ответственность
Если арендодатель – физическое лицо, то за отсутствие декларации его оштрафуют на 5% от общей суммы дохода. Также согласно ст. 122 НК РФ штраф за умышленное нежелание платить налоги составляет от 20 до 40% от всей суммы. Если арендодателя обвинят в незаконной предпринимательской деятельности без ИП или юридического лица, штраф составит от 500 до 2000 рублей.
![Входная дверь квартиры в новостройке Входная дверь квартиры в новостройке - РИА Новости, 1920, 01.01.2022](https://cdnn21.img.ria.ru/images/152452/28/1524522856_0:0:2961:2048_1920x0_80_0_0_ef4647d994b8fd4309681195f937d333.jpg)
Входная дверь квартиры в новостройке