Все, что нужно знать о перепланировке квартиры: советы экспертов

МОСКВА, 7 окт — РИА Новости. Перепланировка квартиры в многоквартирном доме — изменение конфигурации помещения, выполненное по определенным правилам. Как убрать межкомнатную перегородку и самостоятельно узаконить перепланировку, куда обращаться за согласованием в Москве — в материале РИА Новости.

Что такое перепланировка

В российском законодательстве отличаются понятия перепланировки квартиры и переустройства. В 25-й статье Жилищного кодекса России сказано, что перепланировкой является процесс изменения конфигурации помещения, который требует отображения в техническом паспорте дома. Переустройство (переоборудование) предполагает переделку сантехнического, электрического и инженерного оборудования, которая также должна быть зафиксирована документально.

Сергей Ершов, член Международного союза адвокатов и Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных рассказал РИА Новости:

"К требующим предварительного получения разрешения на их проведение работам по перепланировке относятся:

CC0 / /

Ремонт в квартире

По словам экспертов, ремонт, если он существенно меняет характеристики жилища, тоже предполагает согласование.

«

"Под перепланировкой понимается любое изменение помещения, результат которого подлежит отражению в кадастре. Важно понимать, что обычный ремонт не является перепланировкой, но если в процессе работ владелец помещения передвинет стены, прорубит новые дверные проемы или объединит ванну и туалет, то такие изменения потребуют согласования", — рассказывает Наталия Кузнецова, руководитель агентства недвижимости БОН ТОН.

Сергей Бородин, управляющий партнер адвокатской конторы "Бородин и партнеры" добавляет: "В Москве требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования содержатся в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП".

Цели согласования

Перед тем как приступить к перепланировке, необходимо собрать пакет документов и получить все необходимые разрешения либо обратиться в организацию, имеющую специальную лицензию, которая возьмет все заботы по составлению проекта и согласованию на себя.

Кроме того, важно учесть некоторые нюансы: Жилищный кодекс запрещает проводить перепланировку в домах, которые признаны аварийными, а также присоединять к квартире помещения общего пользования (оборудовать мансарду в чердачном помещении или занимать подвал).

Список запрещенных переделок достаточно широк, если работы будут проводиться самостоятельно, важно с ним внимательно ознакомиться.

"Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций здания, а также мешающие работе инженерных систем, противопожарных устройств, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, не допускаются", — уточняет Сергей Бородин.

В целом, процесс подготовки занимает около трех месяцев и включает в себя:

Согласование предварительных работ

Согласовывать работы необходимо: сэкономив на разрешительных документах, собственник рискует получить проблемы в будущем.

«

"Незаконную перепланировку могут обнаружить юристы в процессе любой сделки, связанной с квартирой: продажей, дарением, вступлением в наследство или приватизацией. Такая недвижимость резко падает в цене. Знающие покупатели и профессиональные риелторы снизят стоимость, опасаясь негативных последствий. Финансовые потери окажутся значительно выше суммы, которую надо потратить на согласование перепланировки. По данным риелторов, такая квартира падает в цене примерно на 30 процентов", — предупреждает Кристина Роднова, учредитель и генеральный директор компании Rodnova design.

Согласование предварительных работ проводится после получения проектной документации. Прежде чем обратиться в межведомственную комиссию за разрешением, возможно, придется поставить в известность:

© РИА Новости / Евгений Епанчинцев

Перейти в медиабанк

Посетители в Центре государственных и муниципальных во время оформления документов

Алгоритм дальнейших действий:

"Комплект документов направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный рассматривать заявки на проведение перепланировок. В каждом конкретном городе данная организация может называться по-разному. Например, в Москве эти полномочия предоставлены Мосжилинспекции", — уточняет Наталия Кузнецова.

Начальный этап

Начальный этап включает в себя ознакомление с перечнем запрещенных перепланировок (причем в разных населенных пунктах региона и даже разных районах одного города они могут не совпадать), сбор необходимой документации и составление подробного плана строительных работ.

"Рекомендую дополнительно зайти на сайт администрации вашего региона или населенного пункта и найти раздел о жилищных правоотношениях. Проверить, есть ли ссылки на дополнительный ограничивающий региональный закон, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки. Следует знать, что даже в разных домах одного района согласование может проходить по другим правилам и со своими подводными камнями", — предупреждает Сергей Ершов.

«

"Если планируемые работы предполагают перепланировку помещения, то согласование необходимо начинать с изготовления проекта. Подготовить его может любая организация, имеющая допуск СРО на проведение таких работ. Кроме того, в Москве Мосжилинспекцией разработан каталог типовых проектных решений. Если один из представленных там вариантов подходит для владельца квартиры, то изготавливать отдельный проект не требуется, достаточно в заявлении указать, что перепланировка будет происходить на основании типового проекта", — уточняет Наталия Кузнецова.

© Фото : Мосжилинспекция

Рейд сотрудников Мосжилинспекции

Заказ проекта

Если перепланировка не будет затрагивать несущие стены, границы санузла и кухонного помещения, а газовая плита останется на месте, то достаточно составить эскиз. Получение разрешения на подобные изменения занимает меньше времени.

В том случае, когда планируется серьезная переделка квартиры, проект необходим. Его созданием занимаются инженерно-проектные бюро, имеющие лицензию на подобные работы. Проверить информацию об организации можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Проект должен включать в себя подробное техническое описание всех изменений, их целесообразность и безопасность.

Проект состоит из трех частей.

Важно различать дизайн-проект и проект перепланировки. Первый могут делать любые дизайнерские бюро, второй подготавливает только организация, имеющая допуск в СРО с лицензией на проведение подобных работ.

"Стоимость проекта перепланировки зависит от региона. В Москве в среднем она составляет 25 тысяч рублей. Продолжительность данного этапа от десяти до 20 дней", — комментирует Кристина Роднова.

Необходимые документы

Наталия Кузнецова отмечает: "Помимо проекта, необходимы согласие проживающих в квартире, документы на собственность, учетно-техническая документация на помещение. В случае если перепланировка затронет общее имущество многоквартирного дома, требуется решение общего собрания".

Пакет документов должен включать:

Кристина Роднова добавляет: "Если квартира находится в здании, которое считается объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки потребуется намного больше разрешений, чем при таких же преобразованиях в типовой квартире. Одним из таких особых разрешений является акт государственной историко-культурной экспертизы. Главное условие, которое следует соблюсти, чтобы получить положительный результат после ее проведения, — сохранить те конструктивные особенности строения, благодаря которым здание было занесено в список культурно-исторических ценностей".

«

"Если право на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правоустанавливающие документы и технический паспорт можно не предоставлять", — уточняет Сергей Ершов.

© РИА Новости / Алексей Филиппов

Перейти в медиабанк

Мужчина и женщина осматривают свою квартиру в новом жилом доме

Куда подать документы

Документы подаются в органы местного самоуправления: администрацию, межведомственную комиссию, жилищную инспекцию. Куда именно необходимо обратиться в конкретном регионе, подскажут в БТИ.

Жители Москвы (физические лица) могут сдать документы на перепланировку через МФЦ, индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны обратиться в Мосжилинспекцию.

Генеральный директор ГК "КВС-Сервис" Вадим Ушаков уточняет: "Мы всегда советуем собственникам брать с работников администрации расписку о получении документов, где будет указан их полный перечень и стоять подпись должностного лица и самого заявителя."

Что нужно учитывать при проведении работ

Приступая к перепланировке важно помнить, что:

«

"Положительное решение действует один год и может быть продлено. За этот срок необходимо выполнить все работы и сдать результат приемочной комиссии. В ходе проверки представители Мосжилинспекции и управляющей компании уточняют соответствие выполненных работ проектной документации. Перепланировка должна соблюсти все строительные и санитарные нормы и правила. Если новая конфигурация помещения будет нарушать строительные нормы или права соседей, то комиссия откажет в приемке работ. Такой отказ может быть обжалован в судебном порядке", — говорит Наталия Кузнецова.

Кандидат юридических наук, член экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям Госдумы Венера Шайдуллина предупреждает: "При непосредственном выполнении работ стоит помнить, что законодательно регулируется не только сама перепланировка, но и соблюдение сопутствующих правил. Например, закон о тишине. В Москве запрещено проводить шумные строительные работы с 19:00 до 09:00, а также с 13:00 до 15:00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки. Отступление от правил карается штрафом — одна-две тысячи рублей. Также необходимо заказывать услугу по вывозу строительного мусора. Оставлять его во дворе или выкидывать в обычный контейнер запрещено. Штраф — 1,5-2,5 тысячи рублей"

"Управляющая компания имеет полное право проверить вашу квартиру на наличие перепланировок. Чаще всего проверка инициируется по сигналу соседей, которые услышали звуки ремонта или случайно увидели через открытую дверь. В нашей практике был случай, когда люди заметили, что рабочие выносят из одной квартиры остатки стены с арматурой, и сообщили об этом в управляющую компанию. Так благодаря сигналу соседей нам удалось остановить несогласованную перепланировку. Поэтому мой совет: не нужно экономить на согласованиях", — отметил Вадим Ушаков.

«

"Столь популярная в новостройках "свободная планировка" на самом деле является условно-свободной. Либо придется начинать ремонт с разработки проекта и его последующего согласования, либо согласиться с уже утвержденным застройщиком зонированием. Но однозначно не удастся организовать жилую комнату там, где проектом были предусмотрены кухня или санузел", — добавляет Сергей Ершов.

Продление срока действия разрешения

Если строительные работы по каким-то причинам не укладываются в отведенный разрешением срок, его можно единожды продлить на шесть месяцев. Для этого заявление на продление подается в жилинспекцию, другие уполномоченные органы самоуправления или через сайт госуслуг. Жители Москвы могут воспользоваться официальным порталом мэра Москвы и подать заявку онлайн.

"Если в срок закончить ремонт не получилось, всю процедуру согласования придется проходить заново, в том числе собирать новый пакет документов (обновлять все справки)", — предупреждает Вадим Ушаков.

Получение акта о завершенных работах

После окончания строительных работ необходимо обратиться за оформлением акта о завершении перепланировки помещения, имея при себе необходимый пакет документов (полный перечень которых можно найти на сайте МФЦ или "Госуслуги").

«

"Важно: заявление на получение этого документа необходимо подать ранее, чем истечет срок действия разрешения на перепланировку. Заявку на оформление акта можно также подать онлайн, а москвичам — на сайте мэра Москвы", — уточняет Венера Шайдуллина.

После регистрации запроса в жилищной инспекции начинается процесс сверки информации и межведомственного взаимодействия. С собственником согласовывается дата проведения комиссионной проверки.

Вадим Ушаков отмечает: "Акт выполненной перепланировки выдается в четырех экземплярах. Первый остается в жилищной инспекции или администрации, второй выдается собственнику, третий предоставляется органу, который согласовывает перепланировки в вашем регионе (в Москве это БТИ, в Санкт-Петербурге — районные МВК и другие структуры, в зависимости от вида перепланировки). Четвертый акт направляется в Росреестр. Копию документа также следует предоставить в управляющую компанию."

"Приемочная комиссия может прийти в квартиру и сверить фактический ремонт с проектом. На практике не исключены случаи, когда решение выносится на основании технического плана", — комментирует Кристина Роднова.

Проверка приемочной комиссии

В состав приемочной комиссии входят представители жилищной инспекции, проектной организации, исполнителя строительных работ и управляющей компании (если задействовано общедомовое имущество). Присутствие последних трех организаций обеспечивается собственником.

«

"Доступ в помещение требуется предоставить в течение пяти дней после того, как было направлено заявление", — уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум".

В ходе проверки будет установлено соответствие перепланировки заявленному проектному решению. При выявлении нарушений выдается предписание об их устранении. Если все в порядке, проект акта о завершении переустройства оформляется в жилищной инспекции в течение десяти рабочих дней.

Ввод в эксплуатацию

После получения акта о завершении работ начинается процесс ввода объекта в эксплуатацию и внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

«

"Для внесения сведений о перепланировке необходимо предоставить технический план квартиры с учетом изменений, а также акт приемочной комиссии о завершении работ. Данные об изменениях характеристик будут внесены в течение 15 рабочих дней", — говорит Венера Шайдуллина.

Отказы в согласовании

В соответствии с Жилищным кодексом инспекция принимает решение об отказе в согласовании перепланировки в том случае, если предоставлен неполный пакет документов или проект не соответствует законодательным нормам по оформлению и содержанию.

"Если орган, осуществляющий согласование, принял отрицательное решение, собственник вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС России)", — уточняет Надежда Коркка.

Обжалование при отказе

Исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании нужно подавать в райсуд по месту жительства истца или по адресу органа, ведающего этим вопросом, в течение трех месяцев со дня отказа.

«

"В исковом заявлении нужно указать наименование суда, сведения об истце и ответчике, дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС России)", — комментирует Сергей Бородин.

Эксперт также отмечает состав пакета документов, которые необходимо приложить к судебному иску.

«

"Решение об отказе в согласовании перепланировки выдается заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия. На обжалование в судебном порядке выделяется три месяца со дня получения мотивированного отказа. Исковое заявление рассматривается в судах общей юрисдикции", — уточняет Венера Шайдуллина.

Штрафы за незаконную перепланировку

Собственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние. Если предписание будет проигнорировано, жилищная инспекция вправе подать иск в суд о продаже квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут недобросовестному перепланировщику, кроме той части, которая потребуется для выполнения работ по возврату переделок.

"Многие граждане предпочитают перепланировать квартиры без предварительного согласования. Однако самое неприятное, что орган местного самоуправления, помимо штрафа, вправе потребовать в судебном порядке убрать перепланировку", — говорит Наталия Кузнецова.

Узаконить изменения можно, обратившись в суд, который примет решение в пользу собственника, если перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей и не создает угрозу их жизни или здоровью.

Надежда Коркка сообщает: "За незаконную перепланировку положен штраф. Для физических лиц его величина составляет от двух до двух с половиной тысяч рублей, для должностных лиц — от четырех до пяти тысяч, для юридических лиц — от 40 до 50 тысяч".

«

"Со стороны этапы согласования перепланировки выглядят простыми и понятными, но в реальности все может быть сложнее. Список документов на каждом этапе способен меняться, так как некоторые из них получаются инспекцией путем межведомственного взаимодействия, а некоторые придется приносить лично. И тем не менее это не повод легкомысленно относиться к вопросу согласования перепланировки", – предупреждает Кристина Роднова.

Особенности перепланировки нежилого помещения

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то все требования сохраняются и процедура остается такой же. В том случае если планируется открытие магазина или кафе, то потребуется дополнительное разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии.

Делать перепланировку в нежилом здании значительно проще: достаточно заказать проект и внести изменения в техническую документацию.

Эксперт Вадим Ушаков называет особенности переделки нежилого помещения:

Нормативные акты, которые регулируют перепланировки в нежилых помещениях:

«

"Перепланировку офиса можно проводить после получения разрешения у согласующих органов. Если нежилое помещение расположено в жилом доме, разрешение на перепланировку нужно получать в Жилищной инспекции. Для помещения в нежилом здании разрабатывается техническое заключение, проект перепланировки организацией, входящей в СРО, затем на основании этих документов кадастровый инженер делает технический план, который подается в Росреестр для последующей регистрации", — уточняет Кристина Роднова.