Наталья Трунова: до начала распродаж квартир в России еще года два-три

Причинами двузначного роста цен на жилье, начавшегося в России в прошлом году, стали массовая выдача льготной ипотеки, подорожание стройматериалов и желание людей инвестировать в стабильные активы на фоне неопределенности в экономике. Однако потолок цен на недвижимость в стране уже достигнут и через два-три года даже стоит ожидать распродаж непроданных квартир от застройщиков в регионах, полагает аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. В интервью РИА Новости в кулуарах ВЭФ-2021 она рассказала, как ограничить удорожание квартир с помощью ипотеки, сколько платят россияне за ЖКХ по сравнению с европейцами и американцами, назвала регионы-лидеры по расселению аварийного жилья и объяснила, почему повышение энергоэффективности многоквартирных домов неизбежно. Беседовали Диляра Солнцева и Ирина Андреева.

– Наталья Александровна, добрый день. Вы курируете в Счетной палате непростую тему жилья, какие нововведения предлагаете в этой сфере?

– На следующий год мы для себя наметили очень важную, на наш взгляд, тему. Она касается "зеленой" повестки – соответствия жилья после капитального ремонта параметрами энергоэффективности. Очень многие зарубежные города уже работают в этой сфере – считают влияние городского пространства, в том числе жилищного сектора, на изменение климата.

В России на этом поле "лошадка" не то, что не валялась еще, она даже не приходила, чтобы начать валяться. В позапрошлом году Счетная палата проводила аналитическое мероприятие, посвященное региональным программам капремонта и модернизации многоквартирных домов. В результате выявилось, что в стране очень низкий процент жилья соответствует выявляемым параметрам энергоэффективности после капитального ремонта.

И это, конечно, очень большая проблема, потому что, с одной стороны, на капремонт идут деньги граждан, в некоторых случаях и государственные средства, но повышения качества жилья, которое в том числе помогло бы гражданам экономить на потреблении ресурсов, не получаем. Хотя в капремонте есть перечень тех улучшений, которые необходимо сделать: в них входят ремонт инженерных коммуникаций, лифтов, крыши, подвалов, фасада и фундамента здания, но параметры энергоэффективности в него не заложены.

– Если ввести параметры энергоэффективности в капремонт, то платежи населения за ЖКХ могут существенно снизиться?

– Снизятся, если будет изменена и система учета и оплаты – безусловно, да. Потому что у нас в России тепло регулируется на входе в дом, а не на входе в квартиру. Например, в соответствии с последними принятыми решениями в странах ЕС будут установлены температурные нормы – не выше плюс 18 градусов зимой, и не ниже плюс 25 летом. Вы можете повышать или понижать температуру, но будете платить больше за влияние на климат. Это, как и у нас несколько лет назад вводились счетчики на воду или на электричество – теперь все по ним платят, чтобы сэкономить. У граждан должен быть мотив.

Есть масса других проблем, которые придется решать параллельно. Системы коммунального хозяйства, особенно в небольших городах, уже сильно изношены: в среднем по России износ составляет 60%. И, безусловно, вложения в этот сектор должны идти с учетом новейших технологий, в том числе цифровых, а также (там, где есть такая возможность) организационно-технологических изменений.

Конечно, ситуация с ЖКХ по "зеленой" повестке не столь срочная как в промышленности, но лучше действовать на опережение. Без участия местных властей и помощи федерального центра не обойтись.

Кроме того, энергоэффективность нужно обязательно закладывать и при строительстве нового жилья, чтобы параметры этого жилья соответствовали всем современным требованиям, не только по проектно-сметной документации, но и в реальности.

– Что повлияло на рост цен на жилье, который мы сейчас наблюдаем в России? Льготная ипотека? Скачок цен на стройматериалы?

– Это комплексный эффект – и стройматериалы, и льготная ипотека, и стресс от пандемии (эффект неопределенности и желание граждан вложить средства в стабильный, как всем кажется, актив). Что касается роста цен, то мы считаем, что после последнего скачка цены достигли потолка. Мне хочется сказать, что, да, конечно, предпосылки для снижения цен на жилье есть, что будет связано, скорее, с постепенным снижением спроса.

Летом уже началось постепенное снижение объемов ипотечных кредитов (если ежемесячная выдача кредитов на 1 января 2021 года составляла 211,8 тысячи единиц, то на 1 июня она составила 148,7 тысячи и на 1 августа – 151,7 тысячи), и лимит относительно свободных денег, на который могла рассчитывать строительная отрасль, у населения практически исчерпан. Улучшение жилищных условий будет зависеть от доходов граждан, а значит не будет таких скачков, что сможет отрегулировать цены.

Как мы помним в периоды, когда было 20-25% не проданного жилья в регионах с большими объемами строительства, были и существенные скидки, чтобы его распродать, но до этого, я думаю, еще года два-три.

– Как можно решить эту проблему?

– Мы предлагаем ограничить взятие льготной ипотеки одним человеком одним разом.

– Но в любом месте, без привязки к месту жительства?

– Мы не имеем права ограничивать людей в выборе перемещения. Другой вопрос, что у нас очень ограниченное количество рынков и территорий, куда люди стремятся. Это связано как с объективными факторами, динамикой развития отдельных точек, где есть больше возможностей, и, с другой стороны, – это недоработка наших регионов, о возможностях которых люди не знают. То есть у нас с пространством выбора пока дело плохо обстоит.

– Каковы главные проблемы с расселением аварийного жилья в России?

– Прежде всего – инфраструктура. Потому что, когда мы что-то расселяем и хотим там заново построить, то строительство на данной территории упирается в почти полный износ коммуникаций – теплотрасс, водоотведения, канализации, электричества. Эту проблему реально решить при реновации мегаполисов, но практических невозможно в городах с населением меньше миллиона.

– Каковы сейчас объемы аварийного жилья в России?

– Сегодня в стране 97,2 тысячи аварийных домов площадью 23,9 миллиона квадратных метров, в которых проживает 1,39 миллиона человек. Из них в программы переселения 2019–2025 годов включено расселение 630 тысяч человек (то есть 45%) из 33,9 тысячи аварийных домов площадью 10,5 миллиона квадратных метров.

Для расселения остальных 760 тысяч граждан разработаны предложения по реализации новой программы расселения аварийного жилья, которая предполагает включение в программу аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми после 1 января 2017 года.

– А какие регионы являются лидерами по расселению аварийного жилья?

– В настоящее время четыре региона уже завершили расселение аварийного жилья в рамках федерального проекта: Санкт-Петербург и Севастополь – за счет средств региональных бюджетов, Сахалинская область и Карачаево-Черкессия – с привлечением средств федерального бюджета. При этом Сахалинская область в 2021 году за счет собственных средств начала расселять аварийное жилье, признанное после 1 января 2017 года, в том числе с применением механизма комплексного развития территорий.

Планируют завершить расселение до конца 2021 года еще пять регионов – Адыгея, Кабардино-Балкария, Чечня, Магаданская и Саратовская области.

Президент недавно предложил выделить на эти цели 45 миллиардов рублей до 2024 года, что позволит с учетом поддержания темпов переселения на уровне не менее 130 тысяч человек ежегодно расселять 2,7 миллиона квадратных метров.

– А когда в России закончится аварийное жилье?

– С проблемой аварийности, в основном, удастся справиться в среднесрочной перспективе. А вот ветхим фондом, с учетом того большого жилого фонда, который нам остался с советских времен, не ранее чем через 15-20 лет (так как, например, крупные проекты комплексного развития меньше обозначенного периода не идут).

– Сколько россияне тратят на услуги ЖКХ по сравнению с жителями других стран?

– Средняя стоимость ЖКХ услуг в России за квартиру находится в пределах пяти тысяч рублей. При этом тарифы на те или иные услуги могут различаться в зависимости от региона, квадратуры и прочих факторов. На ЖКХ услуги, с учетом средней зарплаты, россияне тратят около 11,5%. Если сравнивать, например, с Францией и Великобританией то эта доля составляет около 14%, в США – около 9%.

– Тарифы на услуги ЖКХ ежегодно индексируются, а их качество во многих регионах не улучшается. Можно ли их как-то уменьшить счет в квитанции?

– Рост тарифов на услуги ЖКХ в 2021 году в большинстве регионов не превысит уровень прогнозируемой годовой инфляции и будет находиться в диапазоне 3,4-3,9%.

Правительство утвердило индексы тарифов по регионам, то есть предельные значения, за которые региональные власти выходить не должны, при этом регион может повысить плату за ЖКХ на процентный пункт выше уровня годовой инфляции, но он должен это экономически обосновать. Есть еще плата за капремонт, которая регулируется решениями региональных властей.

Плата за содержание дома и текущий ремонт вносится в управляющие компании. Здесь они, конечно, могут повысить расценки, но собственники должны помнить, что все в их руках. И именно они должны утверждать тарифы на содержание дома и ремонт на общем собрании. И если управляющая компания повышает тариф, она должна предупредить об этом через объявление за три месяца до повышения. Этого времени вполне хватит на то, чтобы провести собрание, утвердить или оспорить тарифы. Если же управляющая компания сама принимает решение о повышении тарифов, заранее не предупредив собственников жилья, то решение можно оспорить.

Кстати сказать, регулярного роста тарифов на содержание и ремонт не происходит. А ведь именно тариф на содержание и ремонт является основным и единственным источником дохода для управляющих компаний.

Остальные статьи в квитанции принадлежат ресурсо-снабжающим организациям, которые являются в основном МУПами или компаниями с государственным участием.