История долевого строительства в современной России

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Граждане становятся участниками долевого строительства или дольщиками, а строительство объекта осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Девелопер (организатор процесса в строительном бизнесе), который получает деньги от покупателя, обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Участие в долевом строительстве – это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Современная история долевого строительства началась в 1990-е годы. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации нашли в привлечении средств граждан. Для этого были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве.

Так как четкие правила этого процесса отсутствовали, то в результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства. Тогда же в 1990-е годы появились первые "обманутые дольщики". Из-за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства каждый год появлялось 40-50 тысяч новых "обманутых дольщиков".

Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Он запретил застройщикам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Но у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщики этой ситуацией пользовались и заключали договоры на выгодных условиях, прежде всего, для себя. При этом все риски ложились на покупателей.

Принятые в июне 2010 года поправки в федеральный закон обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме. Однако долевое строительство осталось достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.

Наибольшее распространение получили несколько схем обмана дольщиков. Чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных законом, который требует заключать именно договор долевого участия, недобросовестные застройщики стремились вместо него заключить предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен. По такой схеме продавались не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты – по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

Еще одна схема мошенничества – двойная продажа квартир. Она чаще встречается при заключении предварительного договора, так как такой договор застройщик не регистрирует в уполномоченном государственном органе. Однако бывали случаи двойных продаж и в вариантах с долевым участием, когда договор не сдавался на регистрацию либо сдавался со значительной задержкой. За это время подписывался еще один договор, который регистрировался, и покупателям оставалось лишь выяснять, кто первый получил права на жилье. При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

В случае, если застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт, доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями.

Еще одной схемой мошенничества являются случаи, когда застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирался строить, либо не имел на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Чтобы обеспечить еще большую защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков закон о долевом строительстве несколько раз дополнялся и изменялся, но с развитием законодательства и правоприменительной практики схемы обмана дольщиков постоянно менялись и совершенствовались.

К 2017 году ситуация с "обманутыми дольщиками" в России стояла достаточно остро, более 200 тысяч семей по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 миллиардов рублей, а на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта.

Для решения проблемы в долевом строительстве в 2017 году в России стартовала его реформа. С октября 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Он был образован в качестве механизма страхования долевого строительства при банкротстве девелоперов – с осени 2017 года застройщики были обязаны перечислять в него 1,2% стоимости каждого договора участия в долевом строительстве.

В ноябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны разработать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. За этот срок необходимо было отойти от прямых взаимоотношений между вкладывающими средства в строительство гражданами и застройщиками и привлечь банки в качестве третьей стороны.

21 декабря 2017 года правительство России утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию, при котором осуществляется жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу (специализированный банковский счет) только после ввода жилья в эксплуатацию.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Новые поправки подразумевают переход от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Согласно им, девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах контролируется банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года вводился переходный период, во время которого разрешалось использование одновременно старого и нового механизмов.

Согласно поправкам к закону, застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет. На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, – они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

С 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены.

Под запрет попали жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы, так как при участии в них покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги – не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей – по аналогии со страхованием депозитов частных лиц. В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор.

Согласно постановлению правительства РФ от 18 июня 2018 года, уполномоченные для работы со средствами дольщиков банки должны были иметь кредитный рейтинг не ниже уровня ruА- агентства "Эксперт РА" или A-(RU) агентства "АКРА". На 1 марта 2019 года перечень банков, имеющих право открывать эскроу-счета для дольщиков, насчитывал 63 организации. В середине мая 2019 года стало известно, что правительство снизило требования к кредитному рейтингу до уровня ВВВ-. Как отмечали в кабмине, это позволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным.

По словам вице-премьера Виталия Мутко, на июнь 2019 года в сфере жилищного строительства России было открыто порядка 2,6 тысячи эскроу-счетов в 42 субъектах.

С 1 июля 2019 года все российские девелоперы, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Но для ряда проектов будут сделаны исключения – застройщики смогут работать по старой схеме. Согласно утвержденным правительством России критериям, для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов в общем случае степень готовности объекта должна составлять не менее 30%, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей.

Материал подготовлен на основе информации РИА Новости и открытых источников