МОСКВА, 15 янв — РИА Новости, Наталья Дембинская. Ставки по ипотеке достигли однозначных показателей и продолжают уверенно идти вниз. В 2017-м зафиксирован рекорд: средняя ставка на первичном рынке жилья уменьшилась до 9,85 процента, и устойчивый тренд на понижение сохраняется. Теперь ставка, похоже, готова обновить минимумы. По прогнозам Минстроя, уже к 2022-му оформить ипотеку можно будет под 6 процентов годовых. О том, насколько реальны такие перспективы и для кого уже наступило светлое завтра, — в материале РИА Новости.
Ниже, еще ниже
По итогам 2017 года средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам на первичном рынке достигла исторического минимума — 9,85 годовых. Кредиты на жилье за прошлый год получили почти миллион россиян на общую сумму 1,7 триллиона рублей — побит рекорд 2014 года.
Абсолютное большинство кредитов — рублевые. Привлекательность валютной ипотеки продолжает падать. Так, по данным ЦБ, в ноябре российские банки не выдали ни одного кредита в валюте на покупку жилья.
Прогнозы Минстроя довольно оптимистичны: уже концу 2018-го ставка может дойти до 8 процентов, а к 2022-му — до 6 процентов. Как пояснили в ведомстве, этому будет способствовать улучшение экономической ситуации, субсидирование ставок государством и самими застройщиками — за счет всевозможных скидок и акций.
Инфляция ниже цели
Снижение ставок по ипотечным, впрочем, как и по потребительским кредитам — прямое следствие монетарной политики Центрального банка. Реагируя на позитивные изменения в экономике, регулятор последовательно снижает ключевую ставку: сейчас она составляет 7,75 процента годовых. Смягчать политику регулятору позволяет инфляция: в 2017-м — 2,5 процента, более чем в полтора раза ниже целевого показателя (4 процента).
На первый взгляд, условия для дальнейшего снижения ключевой ставки, за которой пойдут и ипотечные, вполне подходящие.
Однако в Ассоциации региональных банков прогнозы Минстроя считают излишне смелыми, не вполне учитывающими подход Банка России. В частности, необходимость корректировки сверхнизкой инфляции к целевым показателям. Нынешние 2,5 процента — это искажение, которое регулятор намерен исправить до конца нынешнего года.
Как не раз подчеркивали в ЦБ, в приоритете не просто разовое снижение инфляции, а ее закрепление на этом уровне на ближайшие годы. Позиция вполне понятная: целевой уровень должен приобрести устойчивость как в восприятии финансового сообщества, так и в глазах населения.
Немного расчетов
В Банке России указывают: 6-7 процентов для ключевой ставки — это довольно оптимистично. Аналитики сомневаются, что ставки по ипотеке смогут устойчиво закрепиться в районе 6 процентов, по крайней мере, в среднесрочной перспективе 3-4 лет.
Согласно программным документам ЦБ, ключевая ставка должна находиться в диапазоне 1,5-2,5 процентного пункта от целевой инфляции. То есть от 5,5 до 6,5 процента. Таким образом, средний показатель по ключевой ставке, причем не на ближайший год, а на перспективу, — 6 процентов.
"При ключевой ставке 6 процентов ипотека не может быть такой же. Реальным выглядит уровень 7,5-8 процентов", — пояснил Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков.
По прогнозу аналитиков Бинбанка, к 2019 году ключевая ставка зафиксируется на уровне 6,5 процента. Соответственно, ипотека будет больше на 1,5-2 процентного пункта — это та премия, которую получает банк за "длинные" ипотечные деньги.
А что в 2018-м?
Что же касается 2018-го, средний уровень рыночных ставок на уровне 8 процентов, которого ожидают в Минстрое, видится участникам рынка вполне достижимым, хотя и к концу года.
При ключевой ставке 7 процентов к концу года — уровня, который не исключил регулятор, — ипотечные ставки ожидаемо могут выйти на 8-8,5 процента. В то же время многое зависит от того, как будет снижаться доходность от ОФЗ, а также от инфляционных ожиданий, которые сейчас еще достаточно высоки.
"В этом году ключевая ставка, скорее всего, снизится на 0,75 процентных пункта. Ровно с такой же скоростью будет снижаться ставка по ипотеке. При ставке 7 процентов к концу года мы увидим ипотеку на уровне 8,5 процента", — рассказали в Ассоциации региональных банков.
Аналитики отрасли, впрочем, предупреждают, что в дальнейшем ставки вряд ли опустятся ниже 7 процентов, а этот уровень достижим при самом оптимистичном сценарии. "Этот сценарий вряд ли реализуется, если вдруг что-то пойдет не так — например, резко упадут цены на нефть", — поясняет Наталья Шилова, директор центра макроэкономического прогнозирования и инвестиционной стратегии Бинбанка.
Близко к рынку
Сейчас на заветные 6 процентов по ипотеке могут рассчитывать лишь семьи с двумя и тремя детьми. Это те, в которых в 2018-2022 годах родится второй или третий ребенок. Льготный кредит позволит как купить жилье на первичном рынке (обязательный первоначальный взнос — не менее 20 процентов), так и рефинансировать старый кредит.
Максимальная сумма — 8 миллионов рублей для Москвы и Петербурга и 3 миллиона для остальных регионов.
Ставка 6 процентов действует только в первые три года (при рождении второго ребенка) или пять лет (при рождении третьего). Затем она высчитывается как ключевая ставка ЦБ плюс 2 процентных пункта. При нынешней ключевой ставке 7,75 процента это будет 9,75 процента — максимально близко к рыночной ставке по ипотеке в 9,81 процента.
Рефинансирование и комфортная нагрузка
Пока же средний уровень ставки по ипотеке в России стал ниже 10 процентов — это по итогам 2017 года. Однозначные ставки качественно меняют отношение граждан к ипотеке: ее начинают воспринимать как доступный продукт. Этот рынок бурно растет, но пока значительная его часть приходится на программы рефинансирования.
Рефинансируя ипотеку, заемщик стремится получить максимально комфортный уровень долговой нагрузки. Как отмечают сами банкиры, для большинства заемщиков среднего класса — а это основные пользователи ипотечных кредитов — она пока близка к предельной.
Так, например, в США граждане в среднем тратят порядка 10-11 процентов дохода на все кредиты, в том числе ипотечные. В расчетах ФРС суммирует все доходы населения и всю долговую нагрузку.
В России же ситуация иная — население не столь закредитованно, а ипотека есть у меньшинства. Как правило, выплата по ипотечному кредиту не должна быть больше 30-40 процентов от дохода заемщика, и это крайний вариант. Если порог превышен, банки не одобрят кредит: малейшие трудности, возникшие у заемщика, несут большие риски.
