Эксперты: вместо снесенных пятиэтажек придется построить втрое больше жилья

МОСКВА, 21 фев — РИА Недвижимость. Второй этап сноса московских пятиэтажек может обойтись более чем в 4 триллиона рублей и затянуться на 20 лет, при этом для эффективной реализации программы жилья придется построить почти втрое больше снесенного, считают эксперты рынка, опрошенные РИА Недвижимость.

Мэр Москвы Сергей Собянин во вторник на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным сообщил, что власти города готовы разработать закон для новой программы сноса ветхих и аварийных пятиэтажек. Он отметил, что видит финансовые возможности у Москвы для запуска программы.

Деньги и сроки

Реализация программы по сносу и расселению "хрущевок" потребует огромных денежных средств, существенных даже для бюджета Москвы, считает директор компании "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев. Согласно его подсчетам, для сноса одного квадратного метра необходимо порядка 3,5-4 тысяч рублей, что в переводе на 25 миллионов квадратных метров жилья означает от 87,5 миллиарда рублей. К этому необходимо добавить куда более существенные затраты на обеспечение квартирами жителей сносимых домов, добавляет он.

Ориентировочная себестоимость строительства жилья в Москве составляет порядка 60 тысяч рублей за квадратный метр, рассказывает управляющий партнер риелторской компании "Метриум групп" Мария Литинецкая. С учетом того, что переселяемые граждане не должны быть ущемлены в площади нового жилья, понадобится построить не меньше, чем сносится.

"Причем наверняка многие из переселяемых москвичей, а их – 1,6 миллиона человек, наверняка захотят увеличить площадь квартиры. Так или иначе, понадобится не менее 1,5 триллиона рублей – это почти годовой бюджет Москвы, в 2017 году он составил 1,98 триллиона. Конечно, одних только бюджетных средств явно недостаточно, поэтому придется привлекать девелоперов. Однако чтобы их участие окупилось, им понадобится построить в два-три раза больше, то есть порядка 70 миллионов квадратных метров, а значит суммарный объем требуемых инвестиций повысится до 4,2 триллиона рублей — два годовых бюджета Москвы", — отмечает она.

По предварительным оценкам других экспертов, при себестоимости строительства жилья в Москве в 80 тысяч за квадратный метр на строительство новых 25 миллионов квадратных метров нужно 2 триллиона рублей. К этому собеседники РИА Недвижимость советуют добавить также деньги на снос, то есть еще примерно 5-10%.

В Москве ежегодный объем ввода жилья составляет в среднем 3,5 миллионов квадратных метров, продолжает Литинецкая. Получается, что если даже весь строительный комплекс столицы начнет работать только на переселенцев, то на реализацию программы понадобится семь лет, рассуждает она.

При этом риелтор считает сценарий осуществления программы за счет бюджетных средств "менее вероятным". К примеру, в 2017 году в столичном бюджете на все расходы по статье "Жилище" предусмотрено только 102 миллиарда рублей, напоминает она. Таким образом, чтобы построить новые 25 миллионов "квадратов" жилья только за бюджетные ассигнования, понадобится 15 лет, делает вывод Литинецкая.

"Если говорить о сроках, то при соблюдении баланса интересов города и девелоперов, которые примут участие в программе, второй этап можно осуществить в течение 20 лет", — говорит руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков.

Строить негде

В Москве земли под расселение практически не осталось, сетует директор по стратегическому развитию девелоперской ФСК "Лидер" Павел Брызгалов, добавляя, что остается Московская область и территория так называемой новой Москвы, где стоимость квадратного метра значительно ниже.

По словам Бобкова, в Москве есть два варианта строительства нового жилья для переселенцев – в промзонах и на месте сносимого фонда путем волнового переселения. Однако в первом случае есть сложности с коммуникациями и инфраструктурой, а во втором все-таки уже сложившаяся инфраструктура, рассуждает он.

"Конечно, есть девелоперы со своими земельными банками, но есть и те, кто нуждается в земельных участках под строительство. Законопроект может стать отправной точкой в адрес таких девелоперов. Еще один вариант, что таким образом власти хотят подогнать под программу те дома, которые не получилось снести в рамках действующей программы", — говорит один из девелоперов, пожелавший остаться анонимным.

Как замечает Бобков, некоторые сложности могут возникнуть с тем, что во втором этапе — более капитальные дома, которые сложнее демонтировать, чем "хрущевки", сносившиеся ранее.

Интерес девелоперов

Девелоперам было бы интересно участвовать в программе при условии преференций в части подключения к коммуникациям и норм по социнфраструктуре, говорит Бобков.

С точки зрения девелоперского бизнеса снос одной пятиэтажки с последующим строительством даже 17-этажного дома и переселением порядка 60 семей нельзя назвать высокомаржинальным проектом, считает экономику расселения партнер девелоперской "Химки групп" Дмитрий Котровский.

"Пятно застройки под пятиэтажками небольшое – 1,2-1,5 гектара. Это позволяет построить всего одну "свечку", при этом разместить наземную автостоянку уже негде, то есть необходимо строить многоуровневый подземный паркинг, что автоматически "выбивает" дом их ценового класса "эконом" и даже "комфорт", — говорит он.

Если застройщик обязан строить паркинг – а деваться ему некуда – то он никогда не выведет проект на рынок в ценовом классе "эконом", полагает Котровский. Часть площадей "уйдет" переселенцам. Если при себестоимости в 65 тысяч рублей за "квадрат" продавать оставшееся жилье в таких домах по 150 тысяч рублей за квадратный метр, не строя паркинг, социнфраструктуру, не закладывая в финансовую модель операционные расходы и расходы на рекламу, то заработать на таком доме можно максимум 500-700 миллионов рублей, отмечает девелопер.

Чтобы строительным компаниям такие проекты были интересны с точки зрения заработка, продолжает Котровский, им либо нужно дать объемы (не три пятиэтажки, а десять, чтобы они могли зарабатывать за счет масштабов), разрешить переселение в другие районы и снять обременение по инфраструктуре и паркингам, либо тем, кто активно участвует в программе сноса, разрешить на других площадках строить жилье класса "бизнес" и выше.

По мнению вице-президента по стратегии и управлению активами девелоперской группы ПСН Татьяны Тиковой, одним из вариантов ускорения расселения людей может быть раздача площадок под застройку девелоперам на льготных условиях. "К тому же в будущем места бывших пятиэтажек могут стать хорошими стартовыми площадками для редевелопмента", — замечает она.

"Если город сможет взять на себя вопросы разработки градостроительной документации и обеспечения объектами инженерной и социальной инфраструктуры, то для потенциальных инвесторов подобные проекты приобретут ясность в части технико-экономического потенциала", — добавляет гендиректор компании "Главстрой девелопмент" Иван Богатов.

Уникальный шанс

Котровский уверен, что программа полного расселения пятиэтажек — это уникальный шанс для Москвы обновить ее облик, ведь "хрущевки" были временным жильем, в которое люди переселялись из бараков. Второй этап сноса – возможность даже для спальных районов Москвы стать уникальными по архитектуре и градостроительным решениям, и новое строительство не должно быть типовым, предостерегает эксперт.

"Крайне важным считаю не допустить повторения ситуации с новой Москвой, точечного сноса и точечной же застройки, поскольку в этом случае неизбежно возникнут проблемы с парковочными местами и дополнительной нагрузкой на социальную инфраструктуру", — говорит он.

Проекты расселения старых пятиэтажек должны стать новым мощнейшим ресурсом градостроительного развития и реновации столицы", полагает Богатов.

А вот директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома настроен пессимистично: "Мы не верим в осуществление утопической программы по полному расселению и сносу всего пятиэтажного жилья в Москве в ближайшие годы. Инвесторы и ранее занимались сносом ветхого пятиэтажного фонда, однако количество снесенных домов было не очень большим, а программа растянулась на довольно большое время".