Экономическая ситуация как в целом в России, так и в строительном секторе продолжает оставаться напряженной. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал в интервью порталу "РИА Недвижимость", какими мерами правительство намерено поддержать падающий спрос на жилье, как власти намерены реформировать систему саморегулирования и чем будет заниматься созданный Минстроем единый техзаказчик государственных строек. Беседовал Александр Лексаков.
— Михаил Александрович, правительство недавно продлило программу льготной ипотеки до конца 2016 года. Изменятся ли ее условия для граждан и банков?
— Мы не исключаем, что некоторые параметры программы будут другими, но максимальная годовая ставка в 12% остается обязательным требованием к ипотечным кредитам, выполнив которое банки смогут получить субсидию. Так что для жителей ставки сохраняются не выше 12%, но прибыль банков немного снизится.
— Будут ли выделены новые средства из бюджета на субсидирование ипотеки?
— На программу в 2016 году предусмотрено до 16,5 миллиарда рублей. Мы долго дискутировали в правительстве, сколько всего средств нужно на программу. При этом не стоял вопрос, быть или не быть субсидированию ипотеки. Все признают эффективность этой меры. Эксперты считают, что в прошлогоднем антикризисном плане это была наиболее эффективная программа.
Проблема в том, что программа субсидирования рассчитана на долгий срок — ипотека выдается и на 15, и на 20 лет, и деньги на сохранение низкой ставки надо выделять в течение всего этого срока. Так что каждый кредит создает долгосрочные обязательства у федерального бюджета.
Впрочем, мы рассчитываем, что в обозримом будущем тенденции в экономике поменяются в лучшую сторону, и Центробанк снизит ключевую ставку. Если она составит 8,5%, то тогда банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 12% годовых без поддержки федерального бюджета. Но в 2016 году субсидирование придется продолжать.
— Какой объем выдачи ипотеки в РФ ожидаете в этом году?
— Негативные тенденции, связанные в том числе с макроэкономическими процессами, пока сохраняют присутствие на рынке, поэтому мы не рассчитываем на рекорд. Будем стараться выйти на цифру 900 миллиардов — 1 триллион рублей. Напомню, что в прошлом году объем выдачи превысил 1,1 триллиона.
— Вы раньше говорили о том, что могут быть и иные меры поддержки ипотеки, в том числе и снижение первоначального вноса.
— Мы предлагали экспертному сообществу обсудить такую схему, но против нее жестко выступили банки, и их поддержал Центробанк. Снижение первого взноса чревато ухудшением качества портфеля заемщиков, что увеличивает риски для банков. В результате мы отказались от этой идеи.
— То есть, кроме снижения процентной ставки, не стоит ждать других мер поддержки ипотеки в этом году?
— Нет. К сожалению, мы ограничены бюджетными возможностями.
— Насколько устойчивое сейчас положение строительной отрасли и девелоперов?
— Ситуация сложная. Падение покупательского спроса дает о себе знать. Запредельные ставки по проектному финансированию очень негативно сказываются. Но, повторюсь, самый главный вызов сегодня — снижение спроса и платежеспособности населения. Наша борьба за продление субсидирования процентной ставки и велась потому, что мы понимаем проблему низкого спроса и сегодня очень рассчитываем, что субсидирование ипотеки поможет увеличить интерес населения к покупке жилья.
Застройщики тоже стали подстраиваться под рынок. Еще в самом начале кризиса мы встречались с ними, говорили, что надо уходить в другие сегменты, и они это услышали. Например, в 2014 и 2015 годах было введено примерно одинаковое количество квадратных метров жилья — около 84 миллионов. Но в 2015 году в штуках квартир было продано на 10% процентов больше, рост объемов ввода жилья эконом-класса превысил 30%, стали строить больше однушек, больше квартир-студий.
Да и в целом девелоперы начали понимать, что в нынешних условиях 10% прибыли — это очень хорошо. Раньше с такой маржой никто даже не начинал новых проектов.
— Программу "Жилье для российской семьи" корректировать будете?
— Будем. Она все-таки писалась в докризисный период и была рассчитана на другие условия рынка. Сегодня у нас есть поручения первого вице-премьера правительства РФ Игоря Шувалова вместе с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выработать новые критерии и новые подходы к программе.
Безусловно, те регионы, которые уже участвуют в программе, получат обещанные компенсации за квадратный метр введенного жилья в части инфраструктуры. Но в дальнейшем программа будет пересмотрена, и сейчас мы ищем новые подходы к стимулированию программы. Не исключено, что для участников программы будут разработаны какие-то специальные ипотечные продукты АИЖК.
Но заявленная цена 35 тысяч рублей за квадратный метр для покупателей остается в любом случае. Пока, по крайней мере. В регионах застройщики смотрят на эту цифру абсолютно нормально.
— Поправки в федеральный закон номер 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство, обсуждаются сейчас в Госдуме. Какие положения вам бы хотелось видеть в финальной версии законопроекта?
— Хотелось бы, чтобы закон максимально защитил денежные средства, инвестируемые гражданами в покупку жилья на этапе строительства. Сейчас уточняются требования к размеру собственного капитала компании-застройщика. Россия — это не только Москва и Петербург, мы это прекрасно понимаем, и нужно учитывать возможности не только столичных, но и региональных застройщиков.
— Эскроу-счета останутся?
— Нам еще предстоит обсудить этот вопрос с Центральным банком. ЦБ против самих эскроу-счетов ничего не имеет, но ему не нравится страхование этих счетов Агентством по страхованию вкладов. Но в любом случае эскроу-счета в законопроекте прописаны как альтернатива уже существующим схемам
— Вы давали год Нацобъединению строителей (НОСТРОЙ) на исправление плачевной ситуации в саморегулировании, обещая в случае неуспеха ввести лицензирование в строительстве. Какие у вас сегодня планы?
— Напрасно критики называют меня главным гонителем саморегулирования. Я рыночник, мне понятны и близки эти механизмы, но, к сожалению, за все годы существования саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве я так и не увидел, чтобы модель саморегулирования эффективно работала.
Для исправления ситуации еще в начале работы Минстроя мы выстроили план действий из трех этапов.
Первый этап уже реализован. Был принят закон, который усилил влияние нацобъединений на СРО. У НОСТРОя появился рычаг воздействия на так называемые коммерческие СРО, которые фактически занимаются торговлей допусками. Параллельно с этим мы провели реформу, объединив нацобъединения проектировщиков и изыскателей.
— Удалось победить "коммерческие" СРО? Их количество сократилось?
— Это дало какой-то эффект, но далеко не полный. Не тот, которого мы ожидали. Но все-таки это сдвинуло ситуацию с мертвой точки.
— Каким будет второй этап реформирования СРО?
— Сейчас в Госдуме находится законопроект, с помощью которого мы намерены обелить компенсационные фонды СРО.
Сегодня неясно даже, сколько средств скопилось в этих фондах. Цифры называются разные — от 70 до 100 миллиардов рублей. При этом мы знаем, что по компенсациям за несоответствующее выполнение работ было выплачено всего порядка 70 миллионов рублей.
— Каким образом вы собираетесь обелять фонды?
— Мы планируем перевод всех средств компенсационных фондов СРО на специальные счета в банки, критерии которых будут установлены правительством РФ. В законе также будет зафиксирована норма, что информация о спецсчетах, где будут лежать средства СРО, будет доступна контролирующим органам. Тогда мы хотя бы сможем понять, сколько в фондах денег.
Не исключено, кстати, что средств там осталось значительно меньше — часто банки, в которых размещались фонды СРО, банкротились, и деньги пропадали. Если мы обелим эти средства, то такая ситуация будет невозможна, будут понятны и сам счет и надежность банка.
— Вы же хотели эти фонды использовать для выпуска инфраструктурных облигаций АИЖК?
— В том числе, как вариант. Мы пока не отказываемся от этой идеи.
— Когда этот механизм заработает?
— Рассчитываем, что соответствующий закон будет принят в весеннюю сессию, потом выйдет постановление правительства с утвержденными критериями для банков. После этого начнется переходный период — около трех месяцев, не больше, в течение которого банки должны будут переоткрыть счета и перенаправить средства.
— А третий этап реформирования системы саморегулирования?
— Пока его детали уточняются, есть спорные моменты, уже прошло несколько совещаний в правительстве. Рассматривается, например, вопрос, нужно ли сохранять допуск как таковой, или членство в СРО уже можно считать допуском.
Обсуждается также предложение сохранить обязательное членство в СРО только для генподрядчиков, неважно государственных или частных, а для исполнителей государственных контрактов планируется ввести дополнительные требования.
Если региональный оператор капремонта объявил тендер на ремонт крыши, и компания его выиграла, она должна иметь обязательное членство в СРО.
Если компания работает на субподрядах, то она может не быть членом СРО. Эта мера освободит малый бизнес от лишней нагрузки.
Сегодня эти изменения мы обсуждаем с лидерами нацобъединений, представителями крупных СРО и экспертным сообществом.
— Устраивает вас нынешнее руководство НОСТРОя?
— Нацобъединение ждут кадровые изменения. Николай Кутьин, которого Минстрой и правительство поддержали два года назад, принял решение не выставлять свою кандидатуру на выборах главы НОСТРОя, которые состоятся в конце марта. Это его решение связано с объективными обстоятельствами.
Благодаря нашему сотрудничеству был принят первый закон об усилении позиций нацобъединений, а также много сделано в плане технического регулирования, например, был актуализирован большой объем сводов правил.
— Чью кандидатуру вы будете поддерживать на выборах?
— Из претендентов мне, как профильному министру, кажется наиболее интересной кандидатурой для этой работы председатель совета директоров компании "ЛСР" Андрей Молчанов.
Таково видение министерства и правительства, но финальное решение, конечно, остается за всероссийским съездом СРО.
— Как обстоит ситуация с созданием единого техзаказчика?
— Сегодня соответствующая структура в виде ФАО (федеральное автономное учреждение) при Минстрое создана и получила название "РосКапСтрой".
Сейчас идут организационно-кадровые мероприятия. Она будет заниматься строительством объектов в рамках реализации программ Минстроя, а также выполнять функции строительного контроля по другим важным государственным объектам.
Помимо этого, с учетом того, что правительством в приоритет поставлено использование экономически эффективных проектов повторного применения "РосКапСтрой" выступит координатором реализации этой задачи. Механизм использования проектов повторного применения, поставленный на правильные рельсы, даст еще больший эффект, нежели централизация единого госзаказа в одной структуре.
Централизация позволяет аккумулировать лишь непосредственные объемы строительства от государственных распорядителей бюджетных средств, которыми являются сами федеральные органы государственной власти. А большинство федеральных средств как раз идет через субсидии регионам — вот сейчас, например, большая программа по строительству школ в регионах страны. И повлиять на сокращение стоимости строительства можно, грамотно используя проекты повторного применения.
У нас имеется поручение главы государства по установлению контроля за применением в регионах России проектов повторного применения. Именно эту функцию при Минстрое и будет выполнять "РосКапСтрой" в соответствии с Градостроительным кодексом, где четко прописано, что на строительстве любого объекта должен осуществляться строительный контроль и проверка соответствия выполненных работ проектной документации.
— Сколько у вас уже типовых проектов в библиотеке?
— Мы сегодня очень серьезно продвинулись в этом плане, у нас 226 экономически эффективных проектов повторного применения.
Внедрение типового проектирования даст порядка 15-20% экономии, так как региону, получившему субсидии, остается только провести изыскания, сделать проект нулевого цикла и его привязку к местности, а также получить положительное заключение экспертизы. Держателем реестра экономически эффективных проектов повторного применения стало наше подведомственное учреждение — Главгосэкспертиза.
"РосКапСтрой" пока будет принимать участие в этой схеме только как координатор и контролер, но не исключено, что со временем, после того как выстроится система с институтом типовых проектов, ему будет передана и сама библиотека проектов.
Плюс к этому мы планируем провести реформу ценообразования в строительстве. Мы рассчитываем в весеннюю сессию Госдумы принять закон о ценообразовании и соответствующий пакет подзаконных актов. Это большая и долгая работа, и главная дискуссия здесь велась об источниках информации по ценам на ресурсы, которые используются в строительстве. Сегодня все решения найдены и согласованы, осталось дело за принятием нормативно-правовой базы.
Полностью интервью с Михаилом Менем читайте на сайте "РИА Недвижимость"
