Федеральные власти недавно заговорили о необходимости радикальных изменений в 214-ФЗ, который регулирует строительство за счет дольщиков в России. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал в интервью РИА Недвижимость, как предлагаемые поправки могут отразиться на рынке жилья Москвы и цене квадратного метра. Беседовал Александр Лексаков.
— Константин Петрович, насколько 214-й федеральный закон, принятый более десяти лет назад, соответствует сегодняшним реалиям? Как хорошо он защищает права дольщиков?
— Чтобы ответить, достаточно посмотреть на результат действия закона. Сейчас у нас число обманутых дольщиков неофициально по Москве составляет где-то 3,5-3,8 тысячи. Из них только 1,5 тысячи обратились к властям с просьбой включить их в реестр пострадавших граждан и 572 гражданина уже в этом реестре.
Среди этих трех с лишним тысяч пострадавших дольщиков, которые покупали квартиры в рамках 214-ФЗ, можно по пальцам пересчитать.
То есть закон реально работает и при этом постоянно совершенствуется. Вот буквально месяц назад были приняты поправки к закону, которые вводят более строгие требования к деятельности жилищно-строительных кооперативов. В Москве на сегодняшний момент по схеме ЖСК привлечено порядка 7,5 миллиарда рублей граждан, чьи права практически никак не защищены.
Сейчас, после поправок, кооперативу запретят одновременно строить более одного многоквартирного дома. Кооператив также обязан теперь иметь землю под дом и разрешение на строительство. В настоящее время в Москве ЖСК строят 33 дома, но только у трети есть соответствующая документация.
Кроме того, кооператив теперь обязан по запросу предоставлять информацию о своих пайщиках. Что раньше происходило — предположим, люди решили выйти из кооператива или выбрать нового председателя. Для этого им надо провести общее собрание, на нем должны проголосовать не менее 2/3 членов ЖСК. Но они не знают друг друга, а руководство кооператива этими знаниями делится неохотно. Сейчас обязательным станет публикация реестра с контактными данными каждого пайщика.
Мы, в свою очередь, получили право проводить плановые проверки ЖСК. Раньше это было возможно только в рамках уголовных дел.
— Власти Подмосковья предложили схему изменения 214-ФЗ, которая предполагает ввести банковскую прослойку между покупателем жилья в новостройках и застройщиком. Как это отразится на дольщиках?
— Вероятность того, что гражданин не попадет в лапы мошенников при схеме с банками, составляет 80-85%.
При этом вероятность того, что квартира будет достроена, существенно ниже. Если гражданин платит в банк, то банк должен предварительно аккредитовать этот проект. Что показала практика? Вот есть у нас АИЖК c программой "Стимул", по которой они аккредитовывали застройщиков. И, несмотря на участие госструктуры, большое количество девелоперов, участвовавших в "Стимуле", оказалось банкротами по разным причинам.
Что произойдет в случае принятия поправок к 214-ФЗ, которые предлагает Подмосковье? Например, банк не аккредитовал застройщика, а земля у него есть, причем застройщик эту землю купил и платит издержки и проценты. Ситуация такая, что кредит ему не дают, а деньги населения он по новому законодательству привлекать не может. Что застройщику делать? У него два варианта. Либо эту землю перепродать кому-то, либо начать привлекать деньги по "серым" схемам. Застройщики у нас люди творческие. Я думаю, будут и вексельные схемы, и предварительные договоры, и усиление кооперативов, то есть мы вернемся на десять лет назад.
Вообще регулирование долевого строительства через банки работает, только если рынок прозрачный.
Еще один момент. Под какие проценты в нынешних условиях банки дают кредиты девелоперам? 20-22%. Понятно, что застройщик расходы на обслуживание долга будет закладывать в цену квадратного метра, что приведет к существенному удорожанию квартир в новостройках.
— В схеме Подмосковья предполагается выдача кредитов застройщикам, которые будут дешевле рыночных на 3-5 процентных пунктов.
— Давайте считать. Сегодня внебюджетное жилье в Москве строится на 90% за счет средств дольщиков. То есть 90% финансирования стройки — это деньги москвичей, которые фактически являются беспроцентным кредитом.
Что нас ждет в будущем? Вы отдали деньги банку в депозит, банк дал кредит застройщику. Рыночная годовая ставка по кредитам сейчас составляет 21%, то есть застройщик получит кредит примерно под 16% годовых. Стройка идет примерно 1,5-2 года, еще месяцев 6 занимает ввод. В целом квартира подорожает на 25%.
Потом такой вопрос. Если застройщик не будет укладываться в сроки строительства, ему придется поднимать цену на жилье. То есть те, кто купил сначала, платят по миллиону, а те, кто купил потом, платят, например, 1,5 миллиона.
Из-за этого собираемость средств упадет. Остаток придется покрыть банку. Вопрос — будет ли такой ресурс у банка? И под какую ставку он даст кредит? Потому что если это средства, не покрытые деньгами граждан, он однозначно даст кредит по рыночной цене на этот разрыв. И тогда удорожание будет не 25%, а больше — порядка 30-35%.
— Что будет, если введут полный запрет на долевое строительство?
— Вот представьте — своих денег на строительство у большинства застройщиков нет, банковский кредит дают далеко не всем. С одной стороны, будет уменьшение по вводу нового жилья. С другой стороны, желание граждан купить квартиру никуда не денется. А если у граждан есть желание, то застройщики постараются так или иначе его удовлетворить.
Будет расцвет "серых" схем. Например, сейчас граждане сами могут зарегистрировать ПИФ, вложить туда деньги, а ПИФ будет финансировать застройщика. Еще можно зарегистрировать ООО, открыть офис и говорить, мол, мы продаем долю в ООО, которое привлечет крупного застройщика для строительства дома.
Чтобы избежать всего этого, государству придется включать механизмы поддержки и давать деньги застройщикам через то же АИЖК. Но это неизбежно приведет к сокращению каких-то других госпрограмм.
— Что бы вы сами поменяли в 214-ФЗ?
— Мы хотим увеличить финансовые требования к самим застройщикам, чтобы у них было порядка 1 миллиарда собственных средств. Мы хотим добиться того, чтобы коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости девелоперов позволяли в случае срывов сроков либо компенсировать деньги гражданам, либо достроить объект с использованием собственных средств.
Соответствующие предложения мы направили в Минстрой РФ и планируем продвигать инициативу через Клуб инвесторов Москвы.
Кроме того, есть 403-й приказ Минстроя РФ, по которому мы формируем реестр обманутых дольщиков. Мы предполагаем, что теперь министерство скажет регионам — вы же не просто так реестр создали, вы дали гражданам надежду и теперь в три года обязаны их проблемы решить.
Мы им отвечаем — понимаете, вы в своем приказе писали, что люди должны предоставлять перечень документов, из которых следует, что гражданин должен быть признан потерпевшим в рамках уголовного дела, причем по этим документам нет срока давности. Гражданин может нам сегодня принести бумаги от 1998 года. Какие там печати и подписи были 20 лет назад — не разберешься. А если мы его сейчас включим в реестр, то он получается потенциальным обладателем квартиры.
Поэтому мы просили федеральный центр отрегулировать этот приказ. Но согласование тяжело идет, и мы не понимаем, почему.
— Вы хотите ограничить срок давности, например, тремя годами?
— Ну не тремя. Мы хотим, чтобы Минстрой выбрал какой-нибудь год, после которого можно было бы признавать людей обманутыми дольщиками, — например, 2010-й или 2004-й, когда вступил в силу 214-ФЗ. Понимаете, в Москве одна статистика, а в регионах она другая. Может быть, в регионах другой год был провальным, так что пусть Минстрой решит, какой.
И нужно обязывать граждан, которые хотят, чтобы их в реестр включили, чтобы они свои права защищали в правоохранительных органах или в суде. А уж последние должны предоставленные документы изучить и отправить на экспертизу и подтвердить, подлинные ли это документы.
Что у нас произошло по Южному Тушино? Мы направили всех граждан в правоохранительные органы, после чего число граждан, признанных обманутыми дольщиками, выросло с 1 тысячи до 1,8 тысячи. И, как известно, сейчас расследуют уголовные дела, связанные с достоверностью документов по оплате наличными платежами. В уголовных делах фигурируют должностные лица правоохранительных органов, которые, по версии следствия, записывали в обманутые дольщики друзей и знакомых.
Если будет введен срок давности — будет проще работать.
— Насколько охотно инвесторы сегодня запускают новые проекты в Москве? Что они предпочитают строить?
— Ну, в основном сейчас интерес проявляют к жилью и торговой недвижимости. По офисам обращений практически нет. В этом году за счет инвесторов ввели уже 4,2 миллиона квадратных метров, из которых 2,4 миллиона — жилье. Пропорция будет сохраняться до конца года. В 2016 году доля жилья, я думаю, еще вырастет.
Кроме того, в этом году мы утвердили на ГЗК решения по проектам ГПЗУ общей площадью 15,8 миллиона квадратных метров и проекты планировок на 21 миллион квадратов.
Среди них примерно половина — это жилищное строительство. Там есть и сады, и школы, потому что проекты планировок — это комплексная застройка, но надо думать, инвесторы в первую очередь будут строить жилые объекты ¬- чтобы их продавать. Вторым этапом уже идут школы и остальная социалка. Третьим этапом пойдут офисные центры и места приложения рабочей силы.
— Инвесторы обращаются с просьбами изменить функционал проекта на жилье?
— Да, были обращения, когда инвесторы говорили: мы не можем строить апартаменты, мы не можем строить офисы, дайте нам построить жилье. Начиная с ноября прошлого года мы разрешили изменить функционал по проектам площадью более 200 тысяч квадратов.
Принимая решение, мы смотрим на обеспеченность проектов существующими нормами по инсоляции, метражам, социальным объектам. Если параметры удовлетворяют им, то изменение функционала вполне возможно. Но инвестор обязан доплатить городу за изменение целевого назначения участка — для объекта площадью в 100 тысяч квадратных метров доплата составит миллиард рублей.
— Кто из инвесторов сейчас обратился с такими просьбами?
— MR Group обращалась по проекту на Головинском шоссе, владение 5 с просьбой пересмотра функционала с офисно-гостиничного на жилой, по Складочной, 1 — с административного на жилое с социалкой. Capital Group в проекте на Хорошевском шоссе, владение 38 просит сменить функционал с общественно-делового на жилье, а по проекту на улице Живописная, владение 21 — с гостиницы на жилье. Группа "ПСН" — по проекту планировки на Грайвороново, где они планируют выйти на площадку в сентябре. АФК "Система" собирается вместо офисов в Nagatino i-Land строить жилье.
Вообще в Клубе инвесторов Москвы говорят, что нужно полностью запретить понятие апартаментов, убрать его из терминологии и сделать, как они говорят, жилье "комфорт", "эконом" и "эконом минус". Градации, по их мнению, будут зависеть от строительных нормативов. То есть, например, солнце в проектах "эконом минус" будет освещать квартиру не четыре часа в сутки, а полтора часа в сутки.
Но инвестор обязан будет предупредить покупателей обо всех этих нюансах. Он обязан будет сказать им, что детский садик будет не в 500 метрах от дома, а в трех троллейбусных остановках. А гражданин уже будет принимать решение, готов ли он жертвовать удобствами ради дешевизны.
— Вы как к такой инициативе относитесь?
— Я бы такую норму не поддерживал. По инсоляции согласен, нормы надо пересматривать и уменьшать. По парковкам тоже. Но снижать обеспеченность социальными объектами я бы не стал.
— Объем инвестиций в строительство в этом году снизится?
— В абсолютном выражении — нет. Как был триллион рублей, так он и останется. Но вес этих денег из-за инфляции будет меньше, и квадратных метров будет построено меньше. Чтобы сохранить темпы, в 2015 году должно быть проинвестировано 1,6 триллиона рублей.
— Как упадут объемы строительства?
— Согласно принятым решениям и пожеланиям инвесторов, в 2016 году падение будет 15-20%. Парадокс, но на цену это не повлияет — она не упадет. Рублевая цена точно не будет уменьшаться никогда.
