МОСКВА, 24 апр — РИА Новости. Последние три месяца рынок жилья Украины пребывает в стадии терпеливого выжидания, обусловленного затянувшимся политическим кризисом, непредсказуемостью дальнейшего развития событий и сильнейшими колебаниями курсов валют. При этом его характерной чертой, по мнению экспертов, опрошенных РИА Новости, является так называемая ценовая неопределенность — возможность колебания цен как в плюс, так и в минус. На Украине, как считают риелторы, этот фактор можно оценить в 30%, что свидетельствует о явно резком снижении активности рынка, а в некоторых случаях и о его полном замирании.
На грани заморозки
На Украине 22 февраля произошла смена власти, имеющая признаки государственного переворота. Верховная Рада отстранила президента страны Виктора Януковича от власти, изменила конституцию и назначила президентские выборы на 25 мая. Москва считает, что легитимность решений Рады вызывает сомнения. С марта на востоке Украины проходят митинги сторонников федерализации.
Начиная с февраля 2014 года, активность на рынке недвижимости Украины резко упала как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Люди занимают выжидательную позицию, признается вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, генеральный директор АН "Проспект" Юрий Алексеенко.
С коллегой соглашается эксперт международного агентства недвижимости "Сфера Групп" Наталья Снегирева, замечая, что спрос на рынке недвижимости Украины можно охарактеризовать как отложенный. "Такая ситуация связана с затянувшимся политическим кризисом на фоне ухудшения экономической ситуации, а также с непредсказуемостью дальнейшего развития событий. Свою лепту в затишье со стороны инвесторов вносят и колебания курсов валют. Локальные вспышки и падения спроса напрямую связаны со слухами и официальными новостями", — рассуждает собеседница агентства.
Наиболее характерной чертой украинского рынка жилья сейчас является ценовая неопределенность, увеличившаяся до 30% и более, рассказывает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Эксперт поясняет, что показатель ценовой неопределенности можно описать как вероятность заключения сделки как по более низкой по сравнению с заявленной продавцом цене, так и по более высокой.
"Критический показатель ценовой неопределенности, при которой рынок может полноценно работать, находится на уровне 10-20%, но если ценовая неопределенность увеличивается до 30% и более, как на Украине, то рынок начинает замирать или вовсе останавливается. Для сравнения, в США ценовая неопределенность составляет 10-12%", — рассказывает Артюхов.
А в областях на юге и востоке Украины, утверждает он, этот фактор можно оценить и во все 50%, что фактически говорит об остановке сделок и замирании рынка.
Многие продавцы на Украине, для которых реализация активов в жилой недвижимости не является жизненно важной, сняли объекты с продажи, поскольку ждут более благоприятной экономической ситуации, предполагает вице-президент по развитию бизнеса "Century 21 Россия" Антон Селезнев. Кроме того, он обращает внимание на резкое сокращение в стране числа покупателей, в том числе и иностранных.
Артюхов же предлагает проследить за снижением уровня активности рынка жилья на Украине на примере Киева. По данным управляющего директора компании ARPA Real Estate, до начала выступлений на киевском Майдане в конце прошлого года объем сделок на рынке недвижимости столицы Украины составлял около 50-65 миллионов долларов в месяц. В первом же квартале 2014 года эта цифра сократилась в два раза — до 30 миллионов долларов в месяц, причем две трети приходятся на сделки на первичном рынке.
Кстати, судя по рассказам риелторов, такая картина характерна не только для Киева, но и для других регионов Украины. Так, в Виннице наблюдается невероятный спрос на "первичку" и купить жилье от застройщика уже не так просто, рассказывает, например, сотрудник местного агентства недвижимости "Жасмин", отмечая, что люди снимают депозиты и покупают недвижимость.
Обесценивание национальной валюты подорвало доверие украинцев к банковским депозитам, и поэтому они переводят свои средства в более надежный материальный актив — жилье на первичном рынке, считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Ценовая шкала
На фоне ценовой неопределенности ценники на жилые объекты на Украине, по утверждению риелторов, остаются формально стабильными, и их коррекция, как правило, связана с колебаниями курса гривны.
В частности, напоминает Литинецкая, застройщики, работающие с украинскими новостройками, по закону должны номинировать свои квартиры строго в гривнах. В результате они не могут не реагировать на обесценивание национальной валюты и рост инфляции. "В крупных проектах девелоперы не могут существенно поднимать стоимость квартир из-за боязни оттока покупательского спроса: если все потенциальные клиенты уйдут к конкурентам, то строительство может быть заморожено. Если же речь идет о небольших комплексах, то здесь каждый застройщик действует на свое усмотрение. Одни не меняют цены на протяжении всего первого квартала, а другие все-таки повышают их в среднем на 5-7%", — говорит она.
В целом, цены на первичную недвижимость в Киеве, по данным управляющего директора компании ARPA Real Estate, находятся в следующих диапазонах: эконом-класс — 1,1-1,5 тысячи долларов за квадратный метр, бизнес-класс — 1,5-2,3 тысячи долларов, элитный сегмент — 2,3-2,8 тысячи долларов.
На вторичном рынке столицы Украины, по словам Артюхова, стоимость "квадрата" в "экономе" колеблется от 1,6 до 1,7 тысячи долларов, в "бизнесе" — от 2 до 2,2 тысячи долларов, а в "премиуме" — от 2,7 до 3 тысяч долларов.
Максимальный спрос в Киеве наблюдается на недвижимость в ценовом диапазоне от 60 до 80 тысяч долларов на вторичном рынке и от 60 до 130 тысяч долларов на первичном рынках, добавляет эксперт.
В украинских городах-миллионниках — Донецке, Одессе, Харькове, Днепропетровске — цены где-то на 30% ниже, чем в столице. Так, по словам опрошенных риелторов, в Одессе стоимость "вторички" начинается от 1 тысячи долларов на окраинах города и достигает 1,7 тысячи долларов у моря. А вот первичное жилье в городе дороже — от 1,3 тысячи до 2 тысяч долларов за "квадрат".
Что касается небольших городов, вроде Винницы, Житомира или Чернигова, то стоимость "квадрата" там может быть меньше столичной на 50%, утверждает Артюхов. В частности, риелтор агентства недвижимости "Крамниця нерухомостi" в городе Хмельницкий оценил цену квадратного метра на первичном рынке квартир без отделки в среднем в 470 долларов (цена с отделкой выше на 50-100 долларов), а на "вторичке" — в 685 долларов.
При этом Артюхов еще раз обращает внимание на то, что при анализе этих цен необходимо учитывать ценовую неопределенность рынка, которая выросла до 30% и выше.
Аренда: сильное звено слабого рынка
Менее болезненно на политические и экономические потрясения в стране, по словам экспертов, отреагировал рынок жилой аренды.
"Больших изменений в динамике арендных ставок мы не наблюдаем, снижение происходят в пределах 5-10%. Умные владельцы квартир не теряют арендаторов и идут на более мягкие условия договоров со своими клиентами", — подчеркивает Артюхов.
Селезнев же объясняет отсутствие большого ажиотажа на украинском рынке аренды тем, что в экономически развитых городах Украины арендное жилье всегда было дефицитным товаром. "Поэтому если и можно констатировать снижение арендных ставок, то незначительное", — соглашается он с коллегой.
Законодательство "не в кассу"
По словам украинских экспертов, причиной снижения активности на рынке недвижимости является не только политическая нестабильность, но законотворческая деятельность властей страны.
Например, довольно сильное "провисание" рынок ощутил еще в сентябре 2013 года после принятия закона об ограничении наличных платежей при покупке жилья до 150 тысяч гривен.
Но еще больше, чем эта норма собеседников РИА Новости смущает принятый в конце прошлого года закон об экспертной оценке при сделках по отчуждению недвижимости.
Как рассказывает Алексеенко из АН "Проспект", работа на рынке недвижимости из-за этого документа осложняется тем, что все экспертные оценки идут через Киев. При этом оценщики, находящиеся в украинской столице, могут не знать, по какой цене продается жилая или коммерческая недвижимость в других городах страны. И хотя продавец может установить цену на свое усмотрение, налоги он все равно должен будет платить с той суммы, которую обозначат в Киеве. "Вот этот закон мы пытаемся убрать — это большая погрешность", — признается Алексеенко.
Мечты о ЕС
Большинство украинских собеседников РИА Новости позитивно оценивают последствия вступления Украины в Евросоюз для рынка недвижимости. Они надеются, что после этого рынок приобретет более цивилизованные формы, финансовые механизмы станут прозрачнее, и, наконец, появится разумный баланс стоимости квадратного метра в центральных и периферийных регионах страны.
Однако российские аналитики относятся к таким прогнозам намного скептичнее. "Люди ждут положительных изменений, как будто рыночные условия зависят не от самих участников этого рынка, а только от внешних факторов. Прежде всего, все должны успокоиться и навести порядок на улице", — заявляет Селезнев.
А управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова и вовсе уверена, что если Украина вступит в ЕС, то ничего хорошего на рынке не случится. "Посмотрите на Грецию, Италию, Испанию. Жители этих стран протестуют против непомерного поднятия налогов, сокращения социальных выплат. В Италии, например, мужчины и женщины выходят на пенсию в 70 лет. Если Украина все же войдет в ЕС, она тоже должна будет выполнить определенные нормативы. В связи с этим грядет массовое обнищание народа. Это неизбежно приведет к падению цен на недвижимость, рынка, скорее всего, не будет", — рассуждает собеседница агентства.
Литинецкая же уверена, что любые — как положительные, так и отрицательные последствия от вступления Украины в ЕС — жилой рынок страны увидит далеко не сразу. Дело в том, что украинским властям потребуется внести множество различных изменений в действующее законодательство, что займет довольно большой промежуток времени, указывает она.
В итоге, резюмирует Артюхов, на повестке дня для всех игроков украинского рынка недвижимости прежде всего стоит не присоединение к еврозоне, а уменьшение фактора ценовой неопределенности, что позволило бы вернуть рынок в рабочее состояние. По самым оптимистичным прогнозам эксперта, ценовая неопределенность вернется на уровне 10-20% в августе текущего года. Если же рассмотреть пессимистичный вариант, то это случится в марте 2015 года. Все будет зависеть от двух факторов — стабильности в стране и профессионализма действий правительства в отношении рынков финансов, капитала и недвижимости, заключает он.
