МОСКВА, 23 декабря — РИА Новости, Артем Блюденов. Наступающий 2014 год обещает стать довольно интересным для рынка недвижимости — Минстрой РФ, созданный в конце 2013 года, покажет первые результаты работы, граждане начнут ежемесячно перечислять деньги на капремонт жилья, будут активно строиться доходные дома, и станет понятна судьба апартаментов и другой недвижимости, введенной к Олимпиаде-2014 в Сочи и его окрестностях. Также в следующем году разъяснится ситуация с арестом бизнесмена Сергея Полонского, стартует разработка нового генплана Москвы на 2015-2035 годы, пройдут торги по участку завода ЗИЛ и конкурс на развитие территории вблизи Москва-реки.
РИА Новости представляет десять самых ожидаемых с точки зрения корреспондентов агентства событий 2014 года на рынке недвижимости России.
Жилье в Сочи после Олимпиады
Зимняя Олимпиада-2014 в Сочи станет самым знаковым мировым спортивным событием наступающего года. Подготовка к проведению игр началась несколько лет назад, в Сочи потекли инвестиции, а цены на недвижимость стремительно поползли вверх. Впрочем, на пути Олимпиады встал мировой финансовый кризис, несколько поумеривший аппетиты застройщиков жилья. После проведения Олимпийских игр перед девелоперами и собственниками встанет новая проблема — как удержать цены на свои объекты, ведь многие гостиницы подразумевают наличие апартаментов, которые застройщики планируют реализовать на рынке.
По официальным данным администрации города, номерной фонд объектов размещения в Сочи увеличится в 2,5 раза и достигнет 40 тысяч номеров к летнему сезону 2014 года. В свою очередь эксперты компании Macon Realty Group отмечают, что к лету следующего года на продажу выставят 14,567 тысячи апартаментов, в основном в олимпийских объектах, что резко усилит конкуренцию на рынке жилой недвижимости.
При этом риелторы уже сегодня фиксируют снижение цен на жилую и коммерческую недвижимость в Сочи, объясняя это отсутствием спроса. Стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса (квартиры и апартаменты) снизилась за 2013 год на 16% и составила 113,4 тысячи рублей, что является самым низким значением за весь период с 2008 года. Даже на дне кризиса в 2010 году стоимость жилья бизнес-класса в Сочи была выше — 115,9 тысячи рублей, указывают специалисты Macon Realty Group.
Текущие же остатки на первичном рынке жилья без учета олимпийских апартаментов составляют более 2,2 тысячи квартир — чуть меньше 40% от всех возведенных объемов. Для их реализации, по оценкам экспертов Macon Realty Group, потребуется не меньше 4 лет.
Проект "Москва-река"
Москва-река может обрести совершенно новую жизнь, превратившись в культурный аттракцион для туристов, место проведения досуга для жителей и транспортную артерию для горожан, измученных пробками на дорогах и давкой в метро. Власти Москвы намерены в 2014 году объявить международный конкурс на создание концепции развития Москва-реки и прилегающих территорий. Как рассказывал журналистам заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, планируется не только обустроить набережные, но и построить подъездные пути с прилегающей застройкой.
В настоящее время, по данным Москомархитектуры, в общественное использование вовлечено лишь 25% из 220 километров набережных Москвы-реки. Поэтому в октябре 2013 года градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проект подготовки задания на конкурс по проекту "Москва-река". По словам Хуснуллина, проект включает всю Москва-реку с прилегающими территориями, что составляет 10 тысяч километров или, если оценивать в границах старой Москвы, 10% территории.
Москва-река после реализации проекта по ее развитию сможет использоваться жителями и гостями российской столицы так же, как используются каналы в Венеции, уверен главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. По его словам, для этого потребуется развивать фасад Москвы вдоль реки и транспорт, циркулирующий по реке. В свою очередь Хуснуллин уже пообещал, что массового грузового транспорта на Москва-реке не будет, но будет развито пассажирское движение — прогулочные теплоходы и суда займутся перевозками пассажиров.
Новый генплан для новой Москвы
В 2010 году был принят генеральный план развития Москвы до 2025 года, который вызвал множество негативных откликов общественных деятелей и простых горожан. В 2012 году территория Москвы существенно расширилась, появились договоренности о совместной проработке развития сопредельных с Московской областью территорий, а новый мэр Москвы Сергей Собянин в ноябре 2012 года поставил задачу разработать новый генплан столицы в новых границах. Начать работы по корректировке Генплана Москвы планируется в 2014 году.
Готового рецепта генерального плана города в Москве нет, а существующий генеральный план столицы и схемы территориального планирования Московской области между собой не увязаны, поэтому генплан не исполняется, считает заммэра столицы Марат Хуснуллин. Поэтому первостепенная задача — сделать единый план развития московской агломерации, в том числе посчитать все транспортные потоки, количество жителей и пассажиров, возможные перемещения и уже только потом, сколько и для каких нужд построить квадратных метров.
Власти Москвы уже завершили разработку территориальных схем Новомосковского и Троицкого округов столицы и теперь, после утверждения базовых показателей территориального развития для новой Москвы мэрия может приступить к корректировке Генплана Москвы. Актуализированный Генплан Москвы будет принят на период 2015-2035 годов, при этом транспортные коридоры в нем будут проработаны на 50 лет вперед, будут пересмотрены подходы к плотности застройки города, заложено градостроительное развитие территорий, а набережные Москвы-реки могут стать пешеходными.
Социальная аренда жилья
Тезисы о социальной аренде, бюджетных доходных домах и служебных квартирах, построенных заботливыми бизнесменами-работодателями, давно стали неотъемлемой частью российской политической риторики, как только разговор заходит о доступном жилье. Однако до настоящего момента все эти выкладки оставались всего лишь красивыми словами, неизменно разбивающимися о суровые рыночные реалии. Штучные доходные дома, возведенные в тепличных условиях и за немалые средства, лишь подтверждают этот печальных факт.
Впрочем, именно в 2014 году строительство доходных домов в России может приобрести массовый характер и выйти на поток. Работу над федеральным законом по созданию в России сектора некоммерческого жилищного фонда предполагают закончить в январе 2014 года, сообщила председатель комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Законопроект направлен на формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. По замыслу законодателей, снимать квартиру в некоммерческом фонде сможет любой нуждающийся в улучшении жилищных условий, но у очередников на социальное жилье, вставших на учет до 2005 года, будет преимущество.
Цены на аренду в некоммерческом фонде станут устанавливать местные власти, они будут существенно ниже, чем на рынке. Например, в Москве разница может быть в 2-3 раза, так как цены на столичном рынке очень высоки, а в других регионах эта разница будет меньше, отметила Хованская. Примечательно, что в конце 2013 года власти Москвы уже начали подбирать земельные участки для строительства доходных домов. Как только на федеральном уровне будут приняты соответствующие нормативные акты, Москва в первоочередном порядке примет соответствующую нормативную базу, подчеркнула заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина.
ЖКХ авансом
Наступающий год принесет существенные изменения в порядке взаимодействия собственников квартир и управляющих компаний. Например, в конце 2013 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил проработать вопрос возможности предоплаты за коммунальные услуги. Правда, чуть позднее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что речь идет только о платежах за газ, и подчеркнул, что возможность введения авансовых платежей за коммунальные услуги "если и будет рассматриваться, то для неплательщиков".
Также с 1 января 2014 года должны заработать региональные системы капремонта во всех субъектах РФ. Госдума уже приняла закон о создании системы финансирования капремонта многоквартирных домов, который вводит обязательные ежемесячные платежи для собственников квартир. Например, с жителей Московской области начнут взимать плату за капитальный ремонт домов в размере 7,3 рубля с 1 квадратного метра жилплощади с 1 мая 2014 года. Платить за капитальный ремонт домов будут жильцы только тех домов, где он необходим и целесообразен, уверил жителей глава Госжилинспекции Подмосковья Александр Коган.
Впрочем, есть и однозначно хорошие новости для хозяев квартир: Минстрой РФ уже разрабатывает законопроект о лицензировании управляющих компаний и работает над запуском государственной информационной системы о ЖКХ. По мнению главы министерства Меня, в настоящее время лицензирование в этой сфере будет работать лучше, чем саморегулирование, а информационная система ЖКХ позволит "каждому человеку увидеть свой дом, свои платежи".
Полонский и дольщики
История злоключений известного российского бизнесмена, основателя компании Potok (бывшая Mirax Group) Сергея Полонского началась еще накануне 2013 года с его ареста в Камбодже по обвинению в нанесении телесных повреждений и незаконном лишении свободы. По версии следствия, Полонский и два его товарища, находясь в состоянии опьянения, заперли в трюме яхты местный экипаж, а затем заставили моряков прыгать за борт. К настоящему времени суд провинции Сианук не принял никакого решения в отношении бизнесмена, который находится под подпиской о невыезде.
Однако на родине бизнесмена обвиняют в еще более серьезном преступлении. В июне 2013 года в России Полонскому заочно предъявили обвинение в мошенничестве по делу о хищении 5,7 миллиарда рублей у дольщиков московского жилого комплекса "Кутузовская миля". Власти санкционировали заочный арест бизнесмена и объявили его в международный розыск. В ноябре 2013 года Полонский был задержан на территории Камбоджи по ордеру Интерпола для передачи в Россию, но экстрадиция бизнесмена затянулась.
Между тем, дольщики корпуса 18-18А комплекса "Квартал Триумфальный" (бывшая "Кутузовская миля") в Москве до сих пор находятся в ситуации полной неопределенности. Нынешний застройщик объекта — компания ЗАО "ФЦСР" — пока не выработала четкого механизма по предоставлению квартир в корпусе 18-18А дольщикам Полонского, несмотря на все усилия столичных властей в лице Москомстройинвеста. Ситуация по самому известному долгострою Москвы должна так или иначе разрешиться в 2014 году, став нарицательной для всего рынка московской недвижимости.
ЦКАД: начало строительства
Центральная кольцевая автомобильная дорога на протяжении многих лет являлась важной составной частью девелоперского фольклора и главной фантомной магистралью в Подмосковье. Все граждане о ней слышали, каждый чиновник и девелопер понимал объективную необходимость строительства этой окружной магистрали, но четких проектов и планов все не было, а сроки возможной реализации постоянно изменялись. Ситуация сдвинулась с мертвой точки только с присоединением к Москве части Московской области и сменой руководства в обоих регионах.
Теперь строительство первого участка ЦКАД в Подмосковье планируется начать уже в январе 2014 года, а открыт он будет к 2016 году. Трасса пройдет по территории Подмосковья в 50 километрах от МКАД. Центральная кольцевая автодорога станет платной трассой, за исключением некоторых участков. Дорога будет строиться и эксплуатироваться на принципах государственно-частного партнерства. Предполагается, что общая протяженность ЦКАД составит 529 километров, а проект должен быть запущен в 2018 году одновременно, что создаст синергетический эффект.
В ноябре 2013 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подчеркнул, что ЦКАД в Подмосковье должна быть обустроена инфраструктурой, а правительство в этом вопросе рассчитывает на инициативу местных предпринимателей. Концепцию освоения земель около ЦКАД разработают в 2014 году. Власти Московской области планируют привлечь дополнительно столько же инвестиций при развитии инфраструктуры вокруг ЦКАД, сколько будет стоить сама дорога — 350 миллиардов рублей. Рядом с магистралью появятся логистические комплексы, бизнес-центры, автозаправки и стоянки для автомобилей, рассказал первый заместитель руководителя главного управления архитектуры и строительства Московской области Владислав Гордиенко.
Торги по площадке ЗИЛ
Власти Москвы планируют реорганизовать более 4 тысяч гектаров промышленных зон. Одной из первых ласточек может стать площадка завода ЗИЛ на юге Москвы, которая может быть выставлена на торги для выбора инвестора девелоперского проекта уже в первом квартале 2014 года. Всего власти рассчитывают получить за площадку от 35 до 40 миллиардов рублей, без учета затрат инвестора на снос существующей застройки на территории ЗИЛа и реализацию самого девелоперского проекта, сообщила заммэра столицы по экономической политике и вопросам земельно-имущественных отношений Наталья Сергунина.
При этом земельный участок, который будет выставлен на торги, останется в собственности города, а девелопер станет его арендатором. Срок аренды составит шесть лет на реализацию проекта застройки ЗИЛа, затем земля будет переоформлена в долгосрочную аренду под эксплуатацию зданий. Ранее правительство Москвы утвердило проект планировки территории завода ЗИЛ, согласно которому на площадке может быть построено 900 тысяч квадратных метров жилья, две школы, шесть детсадов, поликлиника, четыре многофункциональных комплекса с апартаментами и офисами, а также ледовый дворец. При этом частично территория ЗИЛа все же останется промышленной: здесь будет работать сборочное производство автомобилей "МосАвтоЗил". Объем вложений в реализацию проекта планировки ЗИЛа может составить 191 миллиард рублей.
Вторая станция метро в Подмосковье
В 2014 году столичное метро второй раз зайдет на территорию Подмосковья: откроется станция "Котельники", которая станет частью Таганско-Краснопресненской (фиолетовой) линии столичной подземки. Заммэра Москвы Марат Хуснуллин пояснил, что согласно планам, рядом со станцией "Котельники" расположится крупный транспортно-пересадочный комплекс.
Первой станцией метро в Подмосковье является "Мякинино", расположенная на территории Мякининской поймы Красногорского района Московской области, недалеко от МКАД, в непосредственной близости от выставочного центра "Крокус Экспо". Примечательно, что это также первая станция метро в России, построенная на условиях частно-государственного партнерства. Проектирование и строительство финансировались из бюджетов Москвы и Московской области и за счет частных инвестиций коммерческой компании Crocus Group.
Следующими подмосковными станциями столичной подземки могли стать две станции Калужско-Рижской ветки в районе подмосковных Мытищ, но планы по их строительству неоднократно менялись. Власти Москвы собирались в течение 2013 года решить, где именно пройдет маршрут данного участка метро, однако одним из ключевых препятствий является то, что формально Москва не имеет право тратить деньги бюджета города на территории другого субъекта РФ.
Всего в 2014 году власти Москвы хотят сдать 13 километров метро. В частности, планируется открыть первый участок Кожуховской линии столичного метрополитена с четырьмя станциями ("Некрасовка", "Косино-Ухтомская", "Салтыковская улица", "Косино"), ввести станцию метро "Технопарк" на территории промзоны "ЗИЛ" и станцию "Спартак", а также участок Сокольнической линии со станциями в новой Москве ("Тропарево", "Румянцево", "Саларьево"). Кроме того, в планах властей города запуск участка метро Люблинско-Дмитровской ветки от "Марьиной рощи" до "Петровско-Разумовской".
Первые шаги Минстроя
В 2013 году страна, наконец, дождалась появления министерства строительства и ЖКХ — 1 ноября президент РФ Владимир Путин предложил экс-главе Ивановской области Михаилу Меню возглавить новое министерство, созданное на базе Госстроя. Минстрою были переданы строительство и ЖКХ, а также вопросы архитектуры, градостроительства, производства стройматериалов, теплоснабжения и энергоэффективности зданий. В его ведении оказалась вся жилищная политика, включая долевое строительство, аварийное жилье и строительство жилья в регионах. Под контроль ведомства также перешли Фонд ЖКХ, Фонд РЖС и "Олимпстрой".
При этом в своем послании федеральному собранию в декабре 2013 года президент предложил реализовать программу "Жилье для российской семьи", в рамках которой объем ввода в строй нового жилья в России к 2016 году должен преодолеть планку в 75 миллионов квадратных метров в год. Для достижения этих результатов глава Минстроя Мень намерен транслировать опыт Фонда РЖС по подготовке земельных участков под застройку на все земли РФ, включая муниципальные. Власти РФ готовы подводить коммуникации к крупным земельным участкам для комплексного освоения территорий, если девелоперы обязуются продать половину введенного жилья по цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр (или по цене, не превышающей 80% от рыночной стоимости, если она в регионе ниже 30 тысяч рублей), уточнил Мень.
Путин также поручил к марту 2014 года подготовить исчерпывающий перечень разрешительных документов в сфере строительства и предельно сократить сроки соответствующих процедур. Минстрой уже готовит законопроект по установлению перечня административных процедур для инвестора в сфере строительства, который упростит и систематизирует всю процедуру согласований для застройщиков. В настоящее время в каждом регионе России существует свой перечень административных барьеров, который нужно преодолеть инвестору, чтобы начать строительство, что особенно неблагоприятно влияет на приток иностранных инвестиций.
