МОСКВА, 20 дек — РИА Новости. Уходящий 2013 год не принес рынку жилья Москвы каких-либо потрясений и открытий — цены плавно следовали за инфляцией, в продажу выходили, как правило, новые очереди уже объявленных проектов, спрос на жилье увеличивался, хотя и не так быстро, как в 2012 году. В следующем году, по мнению опрошенных РИА Новости экспертов рынка недвижимости, также можно ожидать стабильности в хорошем смысле слова, если, конечно, не случится какого-нибудь кризиса на макроэкономическом уровне.
Старая Москва: бизнес в лидерах
В целом во всех сегментах жилья ценовой тренд года ориентирован на умеренное повышение в пределах инфляционного роста, говорит генеральный директор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. По ее словам, серьезные ценовые колебания в этом году отсутствовали.
Директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман добавляет, что основную динамику в сегменте столичных новостроек показал бизнес-класс. Рост цен на квартиры этого сегмента составил около 12%, достигнув 240 тысяч рублей за квадратный метр.
Стоимость жилья эконом- и комфорт-класса выросла примерно на 8% до уровня 130 и 180 тысяч рублей за квадратный метр соответственно. При этом, указывает Гутман, весь прирост в этих сегментах фактически "съела" инфляция, которая по прогнозам ЦБ РФ к концу года может составить более 6%, и можно сказать, что цены здесь остались на прежнем уровне. При этих расчетах не рассматривалось жилье за пределами МКАД, добавляет эксперт.
Однако руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь отмечает, что за пределами Московской кольцевой автодороги, но все еще в границах Москвы — в таких районах как Некрасовка, Южное Бутово и Куркино — в 2013 году открылись продажи в девяти проектах (25 корпусов), причем подавляющее большинство из них относится к эконом-классу. Она уточняет, что уровень цен в эконом-классе в районах, расположенных за границами МКАД, ниже, чем в районах, расположенных в пределах МКАД.
При учете этого обновления жилого фонда, по словам Гудзь, средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в целом по старой Москве снизилась в 2013 году на 5,8%, сегмент "бизнес" подорожал на 6%, а стоимость комфорт-класса осталась неизменной.
Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая добавляет, что в основном в эконом-классе на столичный рынок выходили новые очереди существующих комплексов или небольшие точечные объекты, новых крупных и знаковых новых проектов не было. По ее словам, это в принципе соответствует заявленной политике властей в отношении доступного жилья, которого в старых границах не должно быть.
Центр вне конкуренции
На вторичном рынке наибольший рост также показали дорогие квартиры — квадратный метр в класса "бизнес плюс" сегодня стоит в среднем 230 тысяч рублей, что почти на 7% выше, чем в прошлом году, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. "Сравнительно высокий рост стоимости премиум-класса объясняется переходом с первичного рынка на вторичный большого объема современных монолитных домов", — отмечает он.
При этом цены на жилье эконом-класса, по расчетам Таганова, за год увеличились на 2,5% до 160 тысяч рублей за квадратный метр, а средняя стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 4% — до 175 тысяч рублей за квадратный метр.
Самым дорогим округом столицы остается центр, где средняя стоимость квадратного метра составила 308 тысяч рублей, что на 4,5% выше показателя прошлого года. А наиболее доступное жилье в Москве можно найти в Восточном административном округе (средняя стоимость квадратного метра — 156 тысяч рублей) и Юго-Восточном административном округе (154 тысячи рублей), указывает эксперт.
Москвичи выбирают дорогое жилье
На фоне невысокого роста цен на жилье в старой Москве несколько замедлились темпы роста потребительского спроса, отмечают эксперты.
"По итогам 2013 года мы наблюдали положительную динамику по количеству сделок на уровне 5%. В 2013 году не было такого значительного роста спроса, как в 2011 и 2012 годах (10-15%), однако в 2011-2012 годах рынок активно восстанавливался после кризиса, что вполне объясняет подобную динамику", — говорит Литинецкая.
По ее словам, одним из стимулов покупательской активности в 2013 году стало то, что в первом полугодии рост ипотечных ставок прекратился, и банки даже начали планомерно снижать их. К текущему моменту средняя ставка составляет 12,5%, а не 13-14%, как прогнозировали участники рынка в начале года, указывает эксперт.
Ограниченность предложения в пределах старой Москвы способствовала стабильному количественному росту сделок в сегментах, ориентированных на людей с высокими доходами — в комфорт- и бизнес-классе, добавляет Гутман. "Именно эти сделки составили около 80% всех купленных квартир и апартаментов", — отмечает он.
Вместе с тем, сократилось и предложение — в 2013 году на рынок новостроек старой Москвы вышло около 50 объектов, но общее количество корпусов относительно прошлого года сократилось и составило не более полутора сотен домов. Таким образом, можно говорить о снижении предложения на 8%, утверждает Гутман.
Итоги по элитке
Элитный сектор жилья Москвы в 2013 году развивался аналогично остальному рынку. Так, средняя стоимость 1 квадратного метра элитных квартир по итогам года составила порядка 20,88 тысячи долларов, увеличившись на 4,5%, говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.
"Что касается элитных апартаментов, то средняя стоимость 1 квадратного метра увеличилась на 17%, благодаря выходу новых уникальных проектов", — добавляет риелтор. Цены на апартаменты уже почти догнали цены на квартиры и составили 19,1 тысячи долларов за квадратный метр.
По словам Могилатовой, с начала 2013 года на рынок элитной городской недвижимости вышло 10 новых проектов, а в рамках двух уже реализующихся в продажу поступили дополнительные объемы.
По оценкам IntermarkSavills, в 2013 году денежная емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила порядка 1,2 миллиарда долларов, примерно столько же, сколько и год назад. При этом в количественном выражении уровень спроса 2013 года превысил прошлогоднее значение почти на четверть — 520 сделок против 420 годом ранее.
Наиболее популярным среди покупателей строящейся элитной недвижимости остается район Хамовники (за пределами Садового Кольца), указывается в материалах IntermarkSavills. В минувшем году практически каждый третий покупатель выбрал квартиру именно здесь. Средняя стоимость купленной элитной квартиры в Хамовниках в этом году составила около 2,3 миллиона долларов.
Москва, которая так и не стала Москвой
Что касается цен на новостройки новой Москвы, то с начала года они снизились на 2,5% и составили 82,6 тысячи рублей за квадратный метр, говорит генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. "Данные изменения обусловлены появлением на рынке новых объектов и очередей, отличающихся минимальными ценами. Если же рассматривать динамику цен в проектах, которые вышли на реализацию в прошлом году и находятся сейчас в продвинутой стадии, то прирост составляет 5-12%", — уточняет он. Это подтверждает и представитель ГК "Мортон" Игорь Ладычук, который говорит о 9-11% роста цен в новостройках.
Цены на вторичное жилье, по данным Таганова, росли немного медленнее — сейчас средняя цена квадратного метра составляет здесь 104,4 тысячи рублей, что на 8,8% выше, чем годом ранее.
По словам гендиректора "Новые Ватутинки", на присоединенных территориях наблюдается высокая доля инвестиционных сделок — если в старой Москве она в среднем находится на уровне 8-12%, то здесь доходит до 30%. "Все понимают, что присоединенные территории имеют хорошие перспективы с точки зрения развития социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры, однако при этом они пока еще отличаются от старых границ города более низким уровнем цен и большим разнообразием предложения", — добавляет он.
Апартаменты покоряют столицу
Сильным трендом рынка жилья Москвы как 2012-ого, так и 2013 года оставались апартаменты. Их доля в общем объеме предложения в старой Москве, по оценкам Гудзь, увеличилась более чем в два раза относительно конца 2012 года. "В 2013 году выходили как новые объекты, так и апартаменты в рамках проектов реконструкций, при этом предложение существенно расширилось в сегменте комфорт-класса", — отмечает эксперт.
Литинецкая в свою очередь указывает, что в конце 2012 года на рынке апартаментов насчитывалось 32 объекта, а к текущему моменту количество комплексов с апартаментами в столице увеличилось до 58-ми. "Динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. Все это говорит о том, что комплексы с апартаментами составляют полноценную конкуренцию обычным ЖК, и данный формат имеет хорошие перспективы", — говорит она.
По словам Литинецкой, в следующем году продолжится тенденция активного развития сегмента апартаментов. Он указывает, что ограничивающим фактором может выступать принятие новых норм по обеспеченности подобных комплексов инфраструктурой. "Однако данная инициатива, скорее, приведет к сокращению точечных объектов, так как девелоперы, реализующие комплексные проекты, уже давно без давления сверху предусматривают строительство инфраструктурных объектов в своих комплексах", — добавляет эксперт.
Литинецкая говорит, что главным тормозом развития сегмента апартаментов на данный момент является пресловутая регистрация. Однако вряд ли власти предоставят владельцам апартаментов возможность оформить полноценную "прописку", отмечает эксперт, иначе границы между данным форматом и обычными квартирами просто сотрутся. "Скорее всего, власти упростят процедуру получения временной регистрации, что сделает апартаменты еще более привлекательными как для застройщиков, так и для покупателей", — утверждает она.
Что год грядущий нам готовит
По мнению экспертов, в следующем году рост цен на жилье ожидается на уровне этого года, если, конечно, не случится какого-нибудь кризиса на макроэкономическом уровне.
"Без серьезных экономических и политических потрясений "извне" 2014 год во многом, надеемся, повторит 2013 год — и в отношении темпов роста цен, и в отношении наполнения новых проектов, и в отношении их территориальной принадлежности. Покупательский спрос уже в этом году совершенно четко был сконцентрирован в сегменте проектов с хорошей качественной составляющей и в 2014 году эта тенденция продолжится", — соглашается коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.
По словам Гутмана из "Инком-Недвижимость", рост средней стоимости квадратного метра по итогам 2014 года может составить от 10-15%, а спрос будет зависеть от макроэкономической ситуации и от желания населения инвестировать в недвижимость в противовес банковскому сектору.
При этом среди главных трендов будущего года, по мнению гендиректора "Миэль-Новостройки", будет активное освоение промышленных зон старой Москвы и реализация на них продуманных проектов с соблюдением принципов нового урбанизма.
Генеральный директор "Дон-Строй Инвеста" Алена Дерябина в свою очередь отмечает, что работа по реорганизации промзон стимулирует российских девелоперов выходить на концептуально новый уровень разработки проектов. "Необходимость комплексного освоения масштабных площадок заставляет изучать мировой опыт реализации подобных проектов, привлекать международных экспертов, внедрять в проекты ключевые принципы современной урбанистики — и в целом не просто проектировать жилую или коммерческую застройку, а формировать многофункциональную, насыщенную и максимально комфортную для человека среду обитания", — говорит она.
"Четкое понимание того, как в ближайшем будущем будет развиваться новая Москва, упростят жизнь всем — и застройщикам, и покупателям", — добавляет Зубец. Отрицательное влияние на этот рынок жилья, по его мнению, могут оказать только макроэкономические события — в частности, кризис.
