МОСКВА, 16 окт — РИА Новости, Марина Заблудовская. Идея строительства доступного жилья в Москве на практике нереализуема, да и шансов на покупку жилья в столице у "простых смертных" просто нет, поэтому вектор предложения в сегменте квартир эконом-класса переместился в Подмосковье, заявляют опрошенные РИА Новости эксперты. Впрочем, в том, что в Москве не будет рынка доступного жилья, ничего страшного нет, ведь это закономерный процесс развития крупных городов.
Доступность московского "пошива"
"Москва не резиновая" — с каждым годом это выражение приобретает все более острое звучание, так как число желающих жить, учиться и работать в столице не уменьшается, а вот доступного жилья в городе больше не становится, да и назвать его доступным сложно. Более того, как заявил в начале октября заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF), строить доступное жилье в Москве стратегически неправильно и, более того, невозможно. Несмотря на то, что заявление чиновника вызвало волну общественного негодования, игроки рынка столичной недвижимости так или иначе вынуждены признать справедливость подобного утверждения.
Фактически последние 3-4 года термин "доступное жилье" для Москвы перестал быть актуальным, признает генеральный директор ООО "Мортон-Инвест" Антон Скорик. "Доступного жилья сегодня в Москве практически не строится. Вслед за спросом вектор предложения переместился в Подмосковье", — заявляет эксперт.
Цена квадратного метра в новостройке в Москве, по словам Скорика, сейчас составляет от 130 до 200 тысяч рублей и выше. Соответственно, такое жилье под категорию "доступное" по формальному ценовому признаку попасть не может, констатирует он.
В настоящее время в старых границах города реализуется 22 проекта, которые относятся к сегменту доступного жилья, рассказывает генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. "Среди них представлены объекты как точечной, так и комплексной застройки. В масштабных проектах как раз и продается самое доступное в Москве жилье. Основной его объем сосредоточен в Южном и Юго-Восточных округах", — уточняет он.
А вот по данным коммерческого директора ФСК "Лидер" Григория Алтухова, в границах Москвы новостроек эконом- и комфорт-класса всего в районе 10-15 адресов. При этом эксперт замечает, что стоимость самого доступного по цене предложения составляет 2,5 миллиона рублей. Правда, по его словам, за столь непривычно низкой суммой скрываются малогабартирные апартаменты эконом-класса площадью всего 22 квадратных метра. "Помимо возможных неудобств, связанных с метражом и планировками, апартаменты не дают покупателям возможности прописки, которая для многих приезжих, подбирающих себе вариант жилья в столице, до сих пор является важным условием покупки", — подчеркивает Алтухов.
Он также указывает, что среди традиционных квартир самые доступные варианты предлагаются в столичных районах за МКАД и в районах между МКАД и ТТК — здесь цена бюджетных предложений начинается от 4 миллионов рублей. Но таких квартир единицы, они появляются в отдельных корпусах на старте продаж и быстро уходят с рынка, констатирует собеседник агентства.
Правда, эксперты уточняют, что более-менее доступное жилье можно найти на территории новой Москвы. "Здесь жилье на первичном рынке продается в среднем по цене 85 тысяч рублей за квадратный метр", — добавляет Зубец.
Шансы на покупку
Сейчас любой человек в России, имеющий стабильную работу, может купить квартиру с помощью ипотеки почти везде, за исключением Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска, утверждает председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" Азарий Лапидус. По его словам, сегодня единственная доступная обычному горожанину схема приобретения жилья в столице — это так называемая альтернативная сделка, когда семья, уже владеющая недвижимостью в Москве, продает свою квартиру и покупает новую большей площади, доплатив недостающую разницу. "Другого формата доступного жилья больше в городе, пожалуй, не существует, потому что средняя цена квадратного метра строящегося жилья по городу сейчас уже превышает 200 тысяч рублей. С такими цифрами ни о какой доступности речи быть не может", — настаивает эксперт.
При московском уровне цен на жилье неудивительно, что одним из основных финансовых механизмов покупки квартиры наряду с альтернативными сделками стала ипотека. В сегменте экономичного жилья доля сделок, заключаемых с привлечением ипотеки, достигает 45%, отмечает Зубец. "Большая часть таких покупателей — это молодые семьи, в возрасте от 25 до 35 лет. Оба супруга работают, их совокупный доход составляет 70-150 тысяч рублей. Покупатель, который приобретает жилье в одиночку, как правило, имеет доход порядка 120 тысяч рублей. При этом ежемесячный платеж по ипотеке занимает от 30 до 45% от дохода, семейного или индивидуального", — объясняет собеседник агентства.
Но в целом возможности купить жилье в Москве у людей со средним достатком — врачей, учителей, госслужащих — просто не существует, признает Лапидус. Тяжело придется и приезжим, которые вкладывают в покупку жилья в Москве деньги от продажи квартиры в регионе. Ведь, продав жилье, скажем, в Омске собственники выручат в лучшем случае 45 тысяч рублей за "квадрат", тогда как в Москве им придется платить по 200 тысяч за тот же самый метр, причем это будет жилье не в самом хорошем районе столицы, замечает эксперт.
А вот приобрести жилье в Подмосковье уже вполне реально, так как там можно найти предложения и по 55 и по 60 тысяч за квадратный метр, добавляет он.
Доступнее не будет
Большинство экспертов признает, что массовое строительство доступного жилья в Москве практически нереализуемо. В первую очередь девелоперы обращают внимание на острую нехватку ликвидных площадей под строительство. Свободные участки, конечно, есть, но на них возможна только точечная застройка, против которой активно выступают как власти, так и местные жители, констатирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
О том, что уплотнять строительство в столице нецелесообразно, заявил и мэр столицы Сергей Собянин, отметивший 15 октября в интервью "Ленте.ру", что Москва и так застроена на 99%.
"Нет смысла себя обманывать и пытаться создать анклавы доступного жилья. Если и будет когда-то такая массовая застройка, то лишь в каких-то единичных зонах", — убежден Лапидус. Все эксперты без исключения замечают, что Москва в перспективе будет осваивать под строительство огромные промышленные зоны. Но даже там, по мнению Лапидуса, нецелесообразно говорить о создании доступного жилья. "Это все равно будет жилье более высокое по стоимости по нескольким причинам. Во-первых, будет очень дорогая инфраструктура, которая "ляжет" на себестоимость строительства. Во-вторых, земельный рынок в Москве уже сложился, и сложно представить, каким механизмом можно попытаться опустить стоимость земли. Кроме того, дороже будет прокладка коммуникаций, так как они пройдут через какие-то сервитуты", — расшифровывает Лапидус.
Не теряет остроты звучания земельный вопрос и в новой Москве, где вроде бы много свободных территорий для комплексного освоения и строительства жилья эконом-класса. Так, по словам юриста девелоперской компании "Сити-XXI век" Василия Шарапова, в данном случае проблема заключается в том, что многие земли в новой Москве уже приватизированы. "Если на таких территориях проектировать объекты инфраструктуры, потребуется изымать такие земли у частных собственников. Этот вопрос в социальном плане довольно чувствительный, так как у собственника земли и правительства Москвы могут быть различные представления о цене выкупа земли", — отмечает юрист.
В том, что идея строительства доступного по цене жилья в Москве на практике нереализуема, убежден и Алтухов. Для удовлетворения огромного спроса на подобное жилье в столице необходимо строить десятки миллионов квадратных метров, и только в этом случае можно говорить о снижении стоимости за счет конкуренции, отмечает он. "Но сделать это массово невозможно хотя бы потому, что город и так задыхается в пробках. Даже расширенные и реконструированные дороги не справятся с новой нагрузкой. Возведение же доступного жилья небольшими объемами — тоже не выход, поскольку это, наоборот, может способствовать росту цен за счет появления спекулятивных сделок", — объясняет эксперт.
Самим же застройщикам бессмысленно устанавливать низкую стоимость. "Кто же будет отказываться от лишней прибыли, если спрос на квартиры, реализующиеся даже по таким высоким ценам, все равно есть?" — признает Литинецкая. По ее мнению, инициировать массовое строительство доступного жилья должны власти. Собственно, правительство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен, и постоянно призывает участников рынка сделать жилье более доступным, напоминает она. Однако на практике власти, напротив, вводят различные ограничения, дополнительные обременения, тем самым делая жилье еще более недоступным, потому что в любом случае застройщики перекладывают свои затраты на плечи покупателей, сетует эксперт. "Кроме того, в правительстве до сих пор действует сильное лобби со стороны девелоперов, а им совсем не выгодно терять свою прибыль", — констатирует Литинецкая.
Наконец, собеседница агентства обращает внимание на то, что высокий ценник на жилье также является сдерживающим фактором для миграции населения.
Страшно, да не очень
С одной стороны, картина вырисовывается безрадостная. Получается, вытеснение дешевого жилья за МКАД чревато искусственным расслоением общества: "буржуазный класс" остается жить в Москве, а "пролетарии" уезжают за ее пределы, замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
С другой стороны, в том, что в Москве не будет рынка доступного жилья, нет ничего страшного. По мнению Лапидуса, это закономерный процесс развития крупных городов. Так происходит на Западе, да и во всем мире: нет рынка доступного жилья в Лос-Анджелесе, за исключением некоторых кварталов, нет его в Нью-Йорке, указывает эксперт. В Лондоне доступное жилье выдавливается на периферию, все дальше и дальше, либо образуются своеобразные гетто, добавляет он.
При этом Лапидус подчеркивает, что государство как строило, так и строит по своей социальной очереди. "Оно чуть-чуть роняет темп, но все равно вынуждено строить, так как без этого социальной обязанности государства не существует", — заявляет эксперт.
Аренда — нескорый выход
Однако доступное жилье в столице все же может быть, просто в другом формате, спешат оговориться эксперты. В частности, Алтухов из ФСК "Лидер" убежден, что жилищную проблему Москва должна решать по примеру большинства европейских стран, где для незащищенных слоев населения существуют доходные дома, арендная плата в которых заметно ниже рыночной.
Разговоры о развитии рынка доступной аренды идут очень активно. В частности, лидер "Гражданской платформы" Михаил Прохоров в качестве одного из вариантов решения проблемы доступного жилья в Москве предложил объединить столицу с Подмосковьем и создать рынок аренды.
Последняя идея так или иначе поддерживается большинством собеседников РИА Новости. Это абсолютно реальная альтернатива программе доступного жилья и ипотечного кредитования, уверен руководитель управления маркетинга ГК "Грас" Петр Кирилловский. "Например, в Лондоне существуют целые кварталы с арендными квартирами. Такие программы необходимы Москве, они могут стать хорошим решением проблемы людей, которым необходимо улучшить жилищные условия", — замечает эксперт.
В свою очередь Лапидус обращает внимание на то, что арендное жилье — это целый огромный политический и экономический институт, и предлагает начать путь к созданию рынка доходной недвижимости с шагов в области российского законодательства. Глава "СУИхолдинга" вспоминает опыт Северной Америки, где есть два типа домов — арендные и частные. Дом, который покупается как частный, по закону нельзя сдавать в аренду, указывает он.
С необходимостью изучения западного опыта функционирования рынка аренды жилья, а также причин его возникновения и развития, соглашается и Шарапов из "Сити-XXI век". Это, по мнению эксперта, позволит понять, смогут ли заработать данные модели в России с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости. "Дело в том, что на Западе установлены высокие налоги, связанные со сделками по отчуждению недвижимости, кроме того, отмечается высокая мобильность населения. Эти факторы создают предпосылки для развития рынка аренды жилья, когда отчуждения жилья не происходит, а жилье используется временно за плату", — объясняет эксперт. У нас же, продолжает он, продажа квартир не облагается НДС, а почти все граждане могут претендовать на налоговые вычеты по НДФЛ по таким сделкам. Подобная ситуация стимулирует сделки купли-продажи, а не аренды жилья, считает Шарапов.
"Если бы государство максимально освободило от налогов сделки аренды жилья и упростило застройщикам строительство арендного жилья, возможно, ситуация бы изменилась. Хотя сроки окупаемости инвестиций по таким проектам намного выше, чем по проектам, ориентированным на продажу жилья", — рассуждает он. В любом случае для перехода к модели арендного жилья необходимы целенаправленные усилия со стороны государства и бизнеса в течение многих лет, заключает эксперт.
