Уровень цен на жилье в Москве и Подмосковье традиционно волнует всех потенциальных продавцов и покупателей квартир. О сложившейся ситуации на рынке Московского региона, о взаимодействии продавцов и покупателей, о строительном буме в Подмосковье, новой Москве, а также о приоритетных бизнес-направлениях компании "Миэль" рассказала в интервью РИА Новости председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.
— Добрый день, Оксана Леонидовна! Давайте начнем с традиционного, но очень важного для продавцов и покупателей квартир вопроса: что станет с ценами на квартиры в Москве и Подмосковье?
— По данным отдела исследований рынка "Миэль", самое основное, что можно сказать о Москве — это то, что цены на готовые квартиры эконом-класса уже достигли потолка. Жилье в Москве доступно немногим, поэтому сегодня можно наблюдать серьезный отток покупательского спроса из столицы в Подмосковье, что, в свою очередь, связано со строительным бумом и относительно демократичными ценами на новостройки в Московской области.
Цены на новостройки в Подмосковье ощутимо ниже, а качество и комфортность жилья существенно выше, чем в спальных районах столицы. Например, однокомнатная квартира площадью 39,8 квадратного метра в панельной новостройке на стадии монтажа 8 этажа в Железнодорожном стоит примерно 2,8 миллиона рублей. Средняя цена двухкомнатной квартиры в доме современной серии (панель или монолит) в новой Москве или Красногорске — 3-4,6 миллиона рублей.
В то же время рядом с МКАД, в Медведково, "однушка" общей площадью 23 квадратных метра в 9-этажном панельном доме стоит 4,7 миллиона рублей. Сейчас в Москве на вторичном рынке практически нельзя купить жилье менее чем за 4-4,5 миллиона рублей. А ведь потребительские характеристики жилья для многих покупателей выходят на первый план: людям хочется жить в просторных, современных квартирах, пусть даже расположенных за МКАД.
— Почему тогда не купить квартиру в московской новостройке на стадии котлована?
— За последние пару лет в старой Москве почти не появлялось новых объектов, а те, что появлялись, никак нельзя отнести к категории эконом-класса. Из проектов в сегменте доступного жилья, вышедших на рынок в прошлом году, можно отметить новостройки, возводимые ГК ПИК — "Большое Кусково" и "Мироновский".
Но несмотря на то, что оба проекта возводятся по панельной технологии, эконом-классом их можно назвать весьма условно. В ЖК "Большое Кусково", где возводятся дома новой панельной серии П-3МК "Флагман", цена однокомнатной квартиры площадью 42 "квадрата" начинается от 6,3 миллиона рублей, правда, в эту цену входит чистовая отделка уровня "комфорт". В ЖК "Мироновский", где строятся панельные дома популярной серии КОПЭ-М-Парус, "однушка" площадью 43 квадратных метра, расположенная во 2-м корпусе, стоит 6,9 миллиона рублей. В этих домах также выполняется чистовая отделка уровня "комфорт".
Исключение составляет социальное жилье, которое строится для жителей сносимых домов. Но доля коммерческого жилья в таких домах невелика. Власти в 2011 году ограничили строительство жилья в Москве, поэтому площадок для застройщиков практически не осталось. Почти все крупные застройщики, работающие в массовом сегменте, сместили сферу своих интересов за МКАД.
В настоящее время разница в ценах между готовыми квартирами эконом-класса в Москве и новостройками в Подмосковье очень ярко выражена и оказывает серьезное влияние на рынок недвижимости столицы. Например, количество обращений в нашу компанию по покупке квартир в Москве по итогам первого квартала 2013 года снизилось на 12%, а вот количество запросов на покупку квартир в новостройках Подмосковья увеличилось на 23,1%.
— Как реагируют на эту тенденцию продавцы столичных квартир?
— Продавцы московских квартир испытывают значительные трудности, в том числе и по альтернативным сделкам, потому что срок экспозиции квартир увеличился. В первом квартале 2013 года срок экспозиции квартир достиг 190 дней, тогда как в первом квартале 2012 года он составлял 119 дней. Для сравнения отмечу, что в 2004 году средний срок экспозиции московской квартиры эконом-класса не превышал 60 дней, а для особо ликвидных объектов — 14 дней. Пока продавцы это терпят и удерживают цены предложения, а покупатели в ответ приобретают подмосковное жилье.
— Продавцы удерживают цену предложения, а реальная цена сделки уже начала корректироваться?
— Сегодня коррекция незначительная. Продавцы пока еще стараются держать цену до конца, поэтому и сроки экспозиции так серьезно растут, но тенденции к снижению реальных цен есть. Коррекция должна быть, она неминуема. Срок экспозиции в 190 дней — это слишком много. Продавец всегда хочет продать дороже (в идеале — дороже среднерыночной цены), а покупатель купить дешевле (в идеале — почти даром). Когда ситуация стабильна, нет демотивирующих факторов, то им проще прийти к консенсусу. Но когда эти факторы появляются — например, подмосковный строительный бум — то покупатель может уйти туда, где дешевле. В нашем случае — в Подмосковье.
— Насколько могут скорректироваться цены сделок к концу 2013 года?
— Можно прогнозировать коррекцию от 10% до 20%, но она будет плавная. Однако по итогам года все-таки снижение будет ощутимым. Возможно, "однушка" у МКАД площадью 40 квадратных метров будет стоить 3,5 миллиона, но она все равно не будет дешевле однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье. Если говорить о новостройках, то самое привлекательное по цене предложение в пределах МКАД — это однокомнатная квартира площадью 34,6 квадратного метра в ЖК "Загорье" — ее цена составляет 4,7 миллиона рублей, то есть с учетом коррекции на 10-20% ее цена может снизиться до 3,8 — 4,2 миллиона рублей.
Полностью текст интервью читайте на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости
