Материал подготовлен для сайта РИА Новости - Недвижимость >>
Традиционные лидеры среди стран, куда вкладывают деньги россияне, мечтающие о зарубежном домике у моря, - Болгария, Кипр, Испания и Черногория, однако сейчас, как считают эксперты, опрошенные РИА Новости, их предпочтительность для инвестиций далеко неочевидна. Желающим заработать на недвижимости риелторы советуют присмотреться к неоцененным Индии и Турции, а тем, кто хочет сохранить средства, - к Германии, США или Италии.
Самые любимые страны россиян
"Россияне чаще всего приобретают недвижимость там, где они регулярно бывают", - отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. В топ-список стран с курортными зонами, на которых стремятся обосноваться россияне, входят Болгария, Кипр, Испания и Черногория, заявляют опрошенные РИА Новости эксперты. А в сегменте элитной недвижимости те, кому позволяет достаток, обычно выбирают Францию (Лазурный Берег) и Италию (Сардиния и Тоскана).
В целом в странах Средиземноморья наши соотечественники входят пятерку наиболее активных покупателей курортной недвижимости, считают аналитики.
Полюбившиеся россиянам страны имеют массу преимуществ. Хорошие климатические условия и доступность (например, наличие прямого перелета чартером или регулярными рейсами) - все это притягивает покупателей из России, объясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы "Бест-Недвижимость" Виктор Шмыглюк.
"Россиян, покупающих недвижимость в Болгарии, понять можно: близко, привычно и не очень дорого", - комментирует Дзагуров.
Цена на квартиру-студию в Болгарии площадью 35-40 квадратных метров начинается от 30 тысяч евро, а стоимость апартаментов площадью 80 квадратных метров в элитном сегменте - от 150 тысяч евро. На Кипре и в Испании минимальная цена на квартиру-студию стартует от 70 тысяч евро. "Кипр привлекателен тем, что сезон здесь более длительный и есть возможность получения вида на жительство", - указывает генеральный директор "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.
На курортах Италии жилая "элитка" стоит не менее 500 тысяч евро, а начальная цена на виллы еще больше - порядка 1 миллиона евро. При этом Италия и Франция, по словам директора департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia and CIS Елены Юргеневой, привлекают граждан РФ стабильностью рынков, развитой инфраструктурой курортных районов, а также однородностью социальной среды и общим качеством жизни.
Инвестиционная экзотика
Вместе с тем профессионалы отнюдь не всегда одобряют инвестиционные предпочтения наших граждан. По мнению специалистов, россиянам давно пора обратить внимание на курортные зоны других государств - в рекомендуемый перечень стран, где стоит иметь домик у моря, эксперты включают США, Германию, Турцию, Индию и даже саму Россию.
Предложения от профессионалов можно условно поделить на три категории: недооцененные, подешевевшие и доходные.
Так, например, недвижимость в Индии и Турции, по мнению собеседников РИА Новости, недооценена. "На протяжении последних полутора лет мы предлагаем объекты в курортной зоне Индии, городе Тривандруме, в самой южной части. Там мало объектов качественного строительства и наблюдается рост стоимости недвижимости. Однако именно здесь при сравнительно невысоких инвестициях есть возможность получить неплохой доход", - рассказывает глава "Миэль-DPM" Завалишина.
Стоимость юнита площадью 60 квадратных метров в строящихся таунхаусах Тривандрума составляет 90 тысяч долларов, при сдаче в аренду управляющая компания гарантирует 7% годового дохода в первый год использования, а через 12 месяцев возможна перепродажа с 35% доходностью от первоначальной цены, отмечает риелтор.
В то же время, предупреждает она, риски инвестиций в индийскую недвижимость достаточно высоки, к тому же эта страна далека от России.
Российские покупатели любят отдыхать в Турции, но до сих пор не оценили по достоинству ее перспективы на рынке недвижимости, считает Шмыглюк. Эксперт указывает, что пока цены на жилье в курортных зонах начинаются от 35-40 тысяч евро, но как только Турция вступит в ЕС, ситуация на рынке может измениться.
Вложения в давно знакомое
Стабильный доход при небольших инвестициях россиянам может предложить и Германия, уверены в "Миэль-DPM". Цены на квартиры с одной спальней начинаются на немецком балтийском побережье со 100 тысяч евро, при этом курортная недвижимость в ФРГ, сдаваемая в аренду в сезон, способна принести доход на уровне, а иногда и выше того, что приносят апартаменты в другом районе за год.
"Германия достаточно надежна, есть возможность, вложив 100-150 тысяч евро в приобретение жилья, получать доход 5-6% годовых с его аренды и быть уверенным в стабильности этого дохода", - комментирует Завалишина.
По мнению же Дзагурова, отдельного внимания заслуживает Майами в США. Эксперт обращает внимание на то, что стоимость курортной недвижимости в Америке значительно снизилась: "Цены ниже московских, предложение объектов разнообразно". Даже если учесть высокие расходы на эксплуатацию, сборы и налоги, суммарные затраты на приобретение и содержание квартиры или усадьбы в США в течение 10 лет не дотягивают до рублевских аналогов, уверен он. "Цена особняков на Рублево-Успенском шоссе достигает 25 миллионов долларов, в то время как на самом дорогом курорте мира Setai в Майами элитный пентхаус был продан по рекордной цене 21,5 миллиона долларов", - рассказывает Дзагуров.
А вот Юргенева из Knight Frank настаивает на том, что в условиях нестабильности рынков покупателям элитной недвижимости могут быть интересны только Лазурный Берег Франции и Италия (Сардиния, Тоскана, Форте-дей-Марми). "Если приобретать объекты с целью получения дохода, то только там, где есть стабильный спрос", - считает эксперт, поясняя, что недостаточно выбрать только страну и курорт, но нужно также учесть девелоперский проект.
Обладателям толстых кошельков Юргенева советует выбирать стоящие предложения под управлением международных гостиничных операторов либо редкие эксклюзивные проекты, приводя в пример, в частности, самую высокую в Монако башню Tour Odeon. "В Монако новое предложение минимально, а спрос среди состоятельных покупателей находится на стабильно высоком уровне", - аргументирует она.
Последняя рекомендация от риелторов - пристальнее посмотреть на собственные курортные зоны на Черном море. "Например, Сочи поражает своими масштабными новыми строительными объектами. Возводятся жилые комплексы "Сан-сити" почти на 300 квартир нестандартной планировки и "Актер Гэлакси" на 620 апартаментов свободной планировки", - рассказывает глава Penny Lane. Апартаменты в сочинских жилых комплексах, по его словам, продаются за 3,8-4,7 тысячи долларов за квадратный метр.
В качестве аргумента в пользу родных просторов эксперт выдвигает отсутствие языкового барьера и необходимости получать визу и вид на жительство. "Нет проблем с дистанционным управлением своим активом. Законодательство понятно и деловая практика привычна", - продолжает Дзагуров, даже предполагая, что Россия вскоре может стать "тихой гаванью" для частных инвестиций, как зарубежных, так и российских, чему немало способствует непрозрачность в вопросе определения реального бенефициара - собственника объекта в нашей стране.
Цели инвестиций: мнимые и реальные
Главное при выборе курортной недвижимости, как считают эксперты, четко определить цель покупки. "Кризис научил нас всех тому, что приобретать надо именно ту недвижимость, которая требуется покупателю. Например, он планирует там жить или использовать ее со спекулятивными целями, для увеличения потенциального дохода", - расставляет приоритеты Дзагуров.
Завалишина из "Миэль-DPM" дает более конкретные советы. "Если есть задача купить курортное жилье и дать образование детям, тогда это Кипр: там достаточно хорошие климатические условия, много англоязычных школ, низкая преступность, можно получить вид на жительство и жить постоянно", - отмечает она.
В качестве стран, где неплохим дополнением к виду на море может стать вид на жительство эксперт называет также Словению и Литву. А вот если во главу угла поставлен просто хороший сезонный отдых, то стоит отдать предпочтение недорогим объектам в Болгарии, указывает Завалишина.
В то же время, подчеркивает Дзагуров, просто невысокая стоимость - не повод для покупки. "Порой россияне бывают очарованы низкими ценами, особенно на неразвитых рынках таких стран, как Египет, Черногория, и делают опрометчивые покупки", - отмечает он.
Юргенева же обращает внимание на то, что, как правило, большая часть недвижимости на европейских курортах покупается для собственного проживания, а не для инвестиций.
Выгодность приобретения недвижимости на чужбине для россиян - вопрос спорный, соглашается Дзагуров: в развитых странах доходность недвижимости крайне невелика, а налоги, наоборот, непривычно высоки для наших собственников. Вдобавок к этому в весомую статью расходов выливается содержание недвижимости, напоминают специалисты. В Болгарии, где самые низкие затраты, коммуналка и налоги обойдутся собственнику квартиры с одной спальней в 500-700 евро за год, на Кипре эта статья расходов подскочит до 1-1,2 тысячи евро, а в Испании и того больше, предостерегает Завалишина.
В развивающихся регионах, по словам Дзагурова, существуют другие трудности - непредсказуемость законодательства, нестабильность рынка, а также высокий риск утраты как самого объекта недвижимости, так и прав на него.
Ну и наконец риелтор называет несколько "мнимых" поводов для покупки курортной недвижимости за рубежом. "Иметь свой особняк за рубежом исключительно на случай срочной эмиграции за пределы России или для веса авторитета в глазах окружающих - слишком накладное удовольствие", - констатирует он.
Ложной причиной для приобретения недвижимости Дзагуров также считает желание закрепиться за рубежом. "Большинство стран стараются никак не связывать наличие собственности и вопросы гражданства", - утверждает он, заодно предупреждая, что даже если выбрана страна, гарантирующая вид на жительство, часто случается, что владельцу заграничного жилья просто мешают въехать в нее, если кто-то хочет получить его активы.
Получается, что, определившись с целью покупки, проще выбрать страну и курортную зону. Недвижимость на море может приносить стабильный доход, или стать необременительным местом ежегодного отдыха для всей семьи, или настоящим вторым домом для собственника. Благо на рынке существуют предложения на любой вкус и кошелек по всему миру. Главное для покупателя - расчетливо взвесить свои возможности и четко понять свои потребности.
Марина Малкова
