МОСКВА, 25 ноя - РИА Новости. Лишь удаленные от МКАД не более чем на 15 километров земли подходят для комплексного освоения территорий, а остальная территория является своеобразной Terra Incognita, куда не спешат заходить крупные застройщики, рассказали РИА Новости эксперты рынка недвижимости.
Комплексный подход к территории
Следует отметить, что Московская область уже несколько лет является лидером по объемам ввода жилья в России - по данным Росстата, за январь-сентябрь 2011 года ввод жилья в Подмосковье составил 10,3% от общего показателя ввода жилья по России и достиг почти 3,5 миллиона квадратных метров.
При этом, как уверяют участники рынка, около 80% возводимого многоэтажного жилья расположено в ближнем Подмосковье - до 15 километров от МКАД. Основную массу этих проектов составляют микрорайоны общей площадью от 70 тысяч до 500 тысяч квадратных метров жилья.
В 2011 году в структуре предложения подмосковных новостроек 78% приходится на долю комплексной застройки, где одновременно с возведением жилья идет формирование социальной инфраструктуры, отмечает гендиректор "Мортон-Инвест" Антон Скорик.
"Такие микрорайоны являются лидерами спроса. Они обеспечивают более высокое качество жизни и более комфортную цену за счет крупных объемов строительства. Соответственно, для застройщиков этот формат является перспективным", - поясняет Скорик политику подмосковных застройщиков.
Эксперты отмечают, что наиболее активное строительство ведется в Балашихе, Химках, Долгопрудном, Лобне, Мытищах, Королеве, Ивантеевке, Щелково, Железнодорожном, Реутове, Люберцах, Видном, Домодедово, Подольске, Одинцово, Московском, Апрелевке и Красногорске.
В настоящее время, по данным компании "Бест-Новострой", в радиусе 30 километров от Москвы реализуются 600 новостроек, а общий объем первичного рынка многоэтажного жилья Московской области, по информации компании "Миэль-Новостройки", составляют около 800 объектов.
"Если исходить из средних величин по рынку, то в 2011 году приблизительный объем выхода площадей в ближнем Подмосковье может составить около 2,4 миллиона квадратных метров, а в дальнем Подмосковье - около 0,6 миллиона квадратных метров", - подсчитывает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Планы на 2012 год тоже глобальны - только трое опрошенных крупных девелоперов заявили РИА Новости о намерениях в ближайшее время приступить к строительству многоэтажных жилых домов почти на 2,5 миллиона квадратных метров.
ГК "Мортон" планирует вывести проекты на 1 миллион квадратных метров, "СУ-155" анонсировал строительство жилья в Домодедовском районе на 500 тысяч квадратных метров, ГК "Жилищный капитал" объявил о строительстве 500 тысяч квадратных метров в Одинцово, 300 тысяч квадратных метров в Можайском районе и 154 тысячи квадратных метров в Химках.
В риелторской компании "Бест-Новострой" добавили к этому списку еще 500 тысяч квадратных метров жилья, которое планируется построить в районе Ватутинки на Калужском шоссе.
Особенности подмосковного ценнобразования
Выбирая ту или иную строительную площадку и объявляя ценники, девелоперы тщательно вымеряют объем жилья, который можно стабильно реализовывать. Здесь очень важно учитывать стоимость квадратного метра у конкурентов и уровень платежеспособности населения, отмечает Скорик.
Эксперты считают, что около 60% покупателей новостроек ближайшего Подмосковья составляют москвичи, которые каждые день ездят на работу в столицу.
"Именно они формируют спрос на объекты в радиусе до 15 километров от Москвы, а доля жителей Подмосковья составляет до 35%, причем это не только жители того района, где строится объект", - замечает Скорик.
Платежеспособность населения дальнего Подмосковья не позволяет обеспечить высокий спрос по тем ценам, которые предлагают застройщики, считает вице-президент, директор дирекции по Подмосковью ГК "ПИК" Даромир Обуханич.
Он поясняет, что в одной новостройке, расположенной в Талдоме, в месяц продается одна квартира, а вся прибыль уходит на содержание этого дома - число жителей, способных купить квартиру в этой новостройке, как по ипотеке, так и за наличные крайне мало.
Привлечь клиентов в дальнее Подмосковье можно лишь очень низкими ценами, но ведь себестоимость строительства от этого не изменится, соглашается с коллегой председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский.
В сложившихся условиях основное развитие рынка новостроек в Московской области идет в сторону увеличения проектов экономичного жилья, отмечает Доброхотова из "Бест-Новострой".
Эксперты также указывают, что в ближнем Подмосковье цены растут более высокими темпами, чем в дальних городах Подмосковья - это связано с более активным спросом на квартиры. Повлияло на ценообразование и расширение границ Москвы - рост цен в Московской области с начала 2011 года составил, в среднем, 7%, а в проектах на территории "новой" Москвы только с июля цены выросли от 5% до 10%, подсчитывают в компании "Миэль-Новостройки".
Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области сегодня составляет порядка 65 тысяч рублей, а средняя стоимость квадратного метра на присоединяемых территориях - 70 тысяч рублей, сообщает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.
В наиболее интересных объектах на землях "новой" Москвы рост стоимости "квадрата" мог достигнуть и 20% - так, в поселке "Коммунарка" средняя цена жилого метра к концу сентября выросла до 82 тысяч рублей, а однокомнатные квартиры площадью 45 квадратных метров продавались по 4 миллиона рублей, отмечают специалисты компании "Бест-Новострой".
Однако основное повышение цен на присоединяемой территории эксперты ожидают лишь после объявления конкретных сроков и уже свершившегося факта присоединения, а текущая разница в ценах на квартиры в новостройках на юге столицы и квартиры в новостройках "новой" Москвы составляет 30-50%.
"По факту присоединения данных территорий к Москве можно ожидать роста стоимости жилой недвижимости на уровне 15-30%", - считает Литинецкая.
Принципы освоения территорий
Участки под строительство в Москве зачастую предлагаются со всевозможными обременениями и ограничениями, устранение которых может потребовать значительных временных и денежных ресурсов. В Подмосковье строить намного проще - существует обширный земельный фонд, где нет обременений и ограничений, отмечает Литинецкая.
Однако свободные территории в "чистом поле" привлекают немногих - там необходимо создавать с нуля инженерную и социально-бытовую инфраструктуру. Существующая инфраструктура, к которой можно "привязать" проект и снять определенную долю обременений с застройщика, существенно повышает ликвидность площадки, поясняет Литинецкая.
Позволить себе комплексное освоение территорий в "чистом поле" или дальнем Подмосковье могут немногие крупные девелоперы. Например, "СУ-155" позволяет застраивать Чехов и Серпухов собственная производственно-техническая база - четыре подмосковных завода. По словам представителя пресс-службы "СУ-155", компания в состоянии возводить автономные микрорайоны со своей инфраструктурой, а это убирает целый ряд ограничений при выборе стройплощадок.
Также девелоперы обращают пристальное внимание на транспортную инфраструктуру и сети, которые являются одной из самых емких статей бюджета проекта. Транспортная доступность на автомобиле имеет решающее значение при выборе расположения дома у 37% покупателей, а возможность использовать железную дорогу как альтернативу личному автомобилю и общественному транспорту рассматривают 34% покупателей, говорит Скорик.
"Если участок под застройку удаленный, то большие затраты ложатся на магистральные сети. Комплексная застройка тянет за собой всю инфраструктуру, затраты на которую порой составляют до 40-45% от инвестиций в проект", - отмечает Обуханич.
Здесь помогла бы некая логичная кооперация, но в части строительства транспортной инфраструктуры или обеспечения района сетями такой практики между застройщиками, к сожалению, нет, сетует эксперт.
Зоны отчуждения и земли обетованные
Помимо территории за 15-м километром от МКАД девелоперы считают не особо привлекательными для строительства многоэтажного жилья Сергиево-Посадский, Дмитровский и ряд других удаленных районов Подмосковья - строительство там непривлекательно с точки зрения соотношения затрат на проект с доходами от реализации квартир.
По мнению Обуханича, для того, чтобы идти в районы дальнего Подмосковья, нужно, чтобы там изменился рынок.
"Пока же местные компании осуществляют там точечную застройку - строят один дом и подключают его к уже существующим сетям", - поясняет он.
Эксперты считают, что самый "лакомый кусок" - это территории "новой" Москвы и соседние районы, включая Домодедовский, а также западную и южную части Ленинского района. К особо перспективным районам, помимо юго-западных территорий "новой" Москвы, эксперты также относят район Сколково и примыкающие к нему территории, с развитием которых связаны глобальные планы правительства.
Район Сколково интересен девелоперам с точки зрения строительства нового жилья бизнес-класса. В районе завершено строительство первой очереди ЖК "Славянка" общей площадью 350 тысяч квадратных метров, а в настоящее время там возводится несколько масштабных проектов - "Форт Сколково" и микрорайон "Сколково" общей площадью 650 тысяч квадратных метров жилья, застройщиками которых являются "Абсолют групп" и "РАСТ", указывает Доброхотова.
При этом, эксперты подчеркивают, что несмотря на высокий потенциал, у девелоперов нет понимания, как именно следует развивать удаленные от МКАД территории "новой" Москвы - компании лишь заглядываются на эти земли, но конкретных шагов пока не предпринимают. Прогнозы относительно темпов реализации и динамики развития этих участков пока осторожны, но все игроки рынка считают, что основным вектором строительства нового жилья в ближайшие годы станут именно юго-западные территории Московской области.
