Власти Петербурга весной 2010 года объявили о намерении продавать памятники архитектуры, объясняя это необходимостью привлечения средств для их реставрации и сохранения. Первый год позволил выручить более чем 900 миллионов рублей за три памятника федерального значения - Малый Гостиный двор, Никольский и Круглый рынки. В этом году город продолжает эту практику. Как идет подготовка к продаже таких знаковых памятников, как гостиница "Астория", дворец князя Кочубея, а также о том, с какими сложностями город сталкивается после кризиса, рассказал в интервью РИА Новости генеральный директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко. Беседовала Светлана Ремизова.
- Андрей Николаевич, расскажите, как обстоят дела c подготовкой к очередным торгам "Астории"?
- Для осенних торгов, назначенных на 19 октября, "Асторию" переоценили. Здание гостиницы и земельный участок, на котором она расположена, будут выставлены с начальной стоимостью 1,5 миллиарда рублей. Учитывая два несостоявшихся аукциона, город пошел на 30-процентное снижение цены - мы считаем это оптимальным для привлечения покупателей. Прежняя цена – 2,2 миллиарда рублей, действительно, была на грани рентабельности, учитывая заключенный предыдущим петербургским правительством долгосрочный договор аренды, который будет действовать еще 35 лет. Если бы не это обременение, объект мог стоить до 3 миллиардов рублей.
- Вы опасаетесь, что торги снова не состоятся?
- Мы полагаем, что сейчас цена стала привлекательной для инвесторов. Надеемся, что придут и иностранные и отечественные покупатели, ну, и, разумеется, - сам оператор (британская компания The Rocco Forte Collection – прим. ред.)
А потом, аукцион это такой способ продажи, при котором начальная цена не столь существенна. Чем она ниже, тем больше приходит претендентов. Чем выше конкуренция, тем существеннее цена поднимется в ходе торгов. Это общемировая практика. Просто в данной ситуации мы вынуждены несколько хеджировать свои риски (технология защиты портфеля от резких колебаний рыночной стоимости). Объект, как я уже сказал, непростой, обремененный долгосрочным неизменяемым договором аренды. А значит, рассчитывать на ажиотажный спрос, как и на значительный рост цены, мы не можем. Нынешняя цена – вполне рыночная, и она устраивает собственника, то есть город, даже при отсутствии существенного роста. Я рассчитываю, что осенние торги пройдут успешно.
- Неужели нынешний арендатор сможет отказаться от такого объекта? Как-то не верится…
- Я тоже в это не верю. Но он же рискнул и не пошел на аукцион прошлый раз. Как будет на осеннем аукционе, посмотрим. В любом случае, даже если участниками аукциона будут две серьезные компании, и они составят друг другу конкуренцию, думаю, мы будем удовлетворены результатом.
- Как на настоящий момент обстоят дела с продажей дворца князя Кочубея?
- Город подал иск о расторжении договора аренды по дворцу Кочубея. Арендатором до 2040 года является ЗАО "Икар". Компания провела в здании незаконную реконструкцию и перепланировку, без всякого согласования возведены металлические каркасы, - вот куда нужно направить градозащитников…
Город считает это серьезным основанием для расторжения договора аренды. Однако суд первой инстанции не разделил нашу позицию. Сейчас подготовлена апелляционная жалоба - очередное заседание состоится, скорее всего, в сентябре. В любом случае, до окончания судов по расторжению договора аренды мы не будем объявлять аукцион. Так что раньше 2012 года торги вряд ли состоятся.
От исхода судебного разбирательства зависит и цена объекта. Поэтому никаких предварительных цифр я называть не могу. Стоимость свободного здания может в разы отличаться от стоимости обремененного договором аренды, тем более, долгосрочным договором.
- Получается, что планы по продажам существенно сдвигаются…
- У нас есть бюджетное задание, и мы его выполняем. И доходы от продажи памятников не являются существенной статьей городского дохода. Основная цель продажи памятников – не получение дополнительных средств в казну, а поиск эффективного собственника, который будет сохранять и, в хорошем смысле, эксплуатировать историческое наследие, которое ему досталось. Ведь что такое гостиница "Астория" или Никольские ряды, или парадные набережные канала Грибоедова? Это, в первую очередь, тысячи изображений - картин, гравюр и фотографий - со знаменитыми панорамами нашего прекрасного города. Это те виды, которыми славится северная столица на протяжении трех столетий. И немыслима Исаакиевская площадь без гостиницы "Астория", как немыслим Невский проспект без Гостиного Двора. И тот, кто получит "Асторию" в собственность, будет владеть не просто недвижимостью, а гением места. И бизнес его будет обусловлен тем, что это уникальный отель на площади перед Исаакиевским собором – одним из главных символов нашего города.
Поэтому, мы не торопимся продать памятники. Город ведет планомерную работу по их реализации: следит за конъектурой рынка, решает проблемы с недобросовестными арендаторами – и никуда не спешит.
- Расскажите о других памятниках федерального значения, которые готовятся к продаже в Петербурге. Какие из них являются самыми интересными, когда ждать аукционов?
- Уткина дача – старинная усадьба, построенная в конце 18 века на мысе, у слияния рек Оккервиль и Охта. Комплекс включен в программу приватизации, но до нас пока не дошел – там еще не закончилось расселение. Здесь можно реализовать гостиничный или офисно-гостиничный комплекс представительского класса.
Другой объект – здание на канале Грибоедова, 13. Оно сейчас в стадии оформления, готовится комплект документов, регистрируется право собственности города, недавно подтвержденное в судах. Процесс идет, я думаю, что документы на объект появятся где-нибудь в сентябре, а дальше будем думать, продавать его в этом году или в следующем. Там тоже есть обременение - долгосрочный договор аренды с "Росбанком". Но, учитывая, что здание поистине великолепно (это один из красивейших дворцов Санкт-Петербурга) и пребывает в хорошем состоянии, я думаю, торги по нему будут хитом продаж этого десятилетия. Независимо от наличия долгосрочного договора аренды. Тем более, что арендатор пока не принял окончательного решения, оставаться ему там или нет.
Осенью будем продавать комплекс зданий Конюшенного двора в Пушкине, на Конюшенной, 1/18 . Он был построен в середине XVIII века для размещения гусарского полка. Там почти 4,5 тысячи квадратных метров полезной площади, которая должна быть сохранена и приспособлена для современного использования. Это очень интересный объект, он находится в 10 минутах ходьбы от Красносельского дворца.
- А как обстоят дела с памятниками регионального значения?
- В программе приватизации на этот год порядка 5-6 зданий-памятников регионального значения. Постараемся их все реализовать до конца года. На конференции PROEstate, которая пройдет в сентябре, мы будет продавать землю и здание солодовни "Бавария" (расположено на Петровском острове – прим. ред.). Начальная цена - порядка 100 миллионов рублей.
Кроме того, в этом году мы планируем продать по меньшей мере полсотни местных памятников.
- Последние два года были тяжелыми для мировой экономики, для нашей страны, в том числе и для Санкт-Петербурга. Как отрасль недвижимости пережила кризис, пользовалась ли земля северной столицы спросом?
- Действительно, цены упали, упали практически во всех сегментах. В некоторых на порядок, в некоторых - в два-три раза. Но город в этой ситуации проводил очень гибкую политику, в отличие от частных собственников, которые свою недвижимость не продавали. Разрыв между ценами спроса и предложения на вторичном рынке был просто огромен. И только сейчас, по прошествии двух лет после начала кризиса, как-то эти позиции стали сближаться. При этом город, уже фактически в октябре-ноябре 2008 года поняв, что кризис неизбежен, сделал корректировку цен в сторону снижения по той недвижимости, которую мы продаем. Где-то – в полтора, а где-то – в два и даже три раза. Это касается, конечно, в первую очередь, объектов приватизации - зданий с земельными участками, магазинов, офисов. Именное это позволило нам сохранить объемы продаж и не растерять покупателей.
Сейчас спрос на эти объекты полностью восстановился. А если говорить о стрит-ритейле - помещениях под небольшие магазины 100, 200, 300 квадратных метров – здесь мы уже вышли на уровень докризисных цен.
В строительном секторе, где мы продаем земельные участки, ситуация тоже частично восстановилась. Спросом пользовались и продолжают пользоваться участки под жилищное строительство, прежде всего – под жилье эконом-класса. Да, определенный провал был и здесь, но он закончился в середине 2009 года. Сейчас в этом сегменте наблюдается серьезная активность - на последних торгах цены на участки поднялись в семь раз и достигли докризисных. Также неплохо обстоят дела с продажей земельных участков в пределах 0,5 гектара для строительства торговых центров. Здесь тоже серьезная активность, потому что такие участки интересны для малого и среднего бизнеса.
Ну и еще один благополучный сегмент – это земельные участки по индивидуальное жилищное строительство, прежде всего в Курортном и Петродворцовом районах и в Пушкине. Здесь тоже никакого кризиса нет, цены за сотку земли от 15 до 35 тысяч долларов. В этих сегментах все живет.
- Звучит как-то уж очень оптимистично. Как обстоят дела в других сегментах, какие из них у нас остаются проблемными?
- В строительстве жилья бизнес-класса, luxury-жилья, офисных площадей, гостиниц, спортивных центров и так далее серьезный провал. В строительстве производственных площадей – тоже. Причем, не то, чтобы слабая активность, а вообще полное отсутствие продаж. Мы не реализовали ни одного земельного участка под гостиницу с начала кризиса, ни одного земельного участка под офисы или под производство.
Сегодня уже есть предпосылки к тому, чтобы говорить: активность в торгах по жилью эконом-класса - первая ступень к восстановлению рынка. За ним должны потянуться другие сегменты. Я думаю, мы увидим это в 2012 году.
- Андрей Николаевич, Вы также возглавляете созданный в 2009 году "Российский аукционный дом" (РАД). Расскажите о первых итогах работы, о планах по развитию…
- "Российский аукционный дом" создан постановлением правительства РФ в августе 2009 года. До конца года у нас оставалось, по сути, три месяца работы. Но мы довольно успешно стартовали – продали имущества на 1,053 миллиарда рублей. Прошлый год прошел также плодотворно – львиную долю продаж составило заложенное имущество, а всего мы реализовали активов на 7,2 миллиарда рублей. В этом году тенденция сохранилась, но к заложенному добавилось еще имущество частных собственников и имущество банкротов. Финансовый итог первого полугодия (вместе с имуществом в рамках процедуры банкротства) – порядка 4 миллиардов рублей. Кроме того, мы создали и активно развиваем нашу электронную площадку, она сейчас занимает 50% всероссийского рынка банкротств. Всего для продажи имущества в рамках процедуры банкротства Министерством экономического развития аккредитовано 16 площадок. Мы достаточно много внимания уделяем этому направлению работы.
Конечно, развиваем такое направление, как продажа антикварного имущества – провели уже два аукциона. Пока это деятельность на грани рентабельности, но положительная динамика есть, мы понимаем, в каком направлении нам развиваться, видим, чего ждет от нас рынок.
- Расскажите подробнее, чего нам стоит ждать в ближайшее время?
- Cегодня мы готовимся к проведению третьего антикварного аукциона, окончательное решение пока не принято, но скорее всего он пройдет в Москве, где живут реальные покупатели и антикварный рынок более развит. Торги пройдут в нашем представительстве в Хрустальном переулке. Там великолепный аукционный зал, он идеально подходит для таких мероприятий.
Аукцион состоится 26 ноября. Он приходится на дни празднования 170-летия "Сбербанка", и включен в программу праздничных мероприятий.
Сбербанк - один из основных учредителей "Российского аукционного дома" и один из крупнейших наших клиентов в рамках работы по продаже заложенного имущества.
Так что, по сути, каждый наш проект в той или иной степени является совместным со "Сбербанком". И проект всероссийских антикварных аукционов – не исключение.
Так что, мы рассчитываем на успех.
- Какие лоты будут выставлены?
- Мы не будем гнаться за топовыми именами. Мы четко понимаем, что на сегодняшний день активным спросом пользуются предметы (живопись, декоративно-прикладное искусство, ювелирные изделия) в ценовом диапазоне от 2 до 5 миллионов рублей. Это покупается очень хорошо. И нет особого смысла выставлять лоты за 30-50 миллионов рублей. Такие предметы с трудом торгуются и на мировых аукционах – на Christie`s и Sotheby`s. А для России это пока вопрос будущего.
Мы будем предлагать порядка 150 лотов, относящихся к 19 – началу 20 века. Около 80 лотов - живопись, остальное – декоративно-прикладное искусство и ювелирные изделия, а также - иконы. Современной живописи не будет.
- Озвучьте планы по дальнейшему развитию РАД.
- Мы сейчас очень интенсивно развиваемся. Наши офисы работают в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске. Сейчас мы выходим на рынок продажи имущества Москвы – будем выступать торговой площадкой для продажи объектов в аренду и в собственность. Надеемся, это станет основным направлением работы московского офиса. По первым поступившим к нам объектам в конце июля проведем road show.
До конца года, возможно, появится еще филиал в Самаре или Екатеринбурге, и один офис в ближнем Зарубежье, который будет работать также на базе "Сбербанка России". Пока не скажу, где именно, еще рано.
