МОСКВА, 17 июн - РИА Новости. Хрупкое равновесие сложилось на рынке новостроек Москвы - команда нового мэра города Сергея Собянина перекраивает градостроительную политику, девелоперы жалуются на стремительное сокращение строительных площадок, но покупательская активность населения невелика и цены на квартиры в новостройках Москвы пока не растут.
Все ниже, ниже и ниже
Московские девелоперы и риелторы в один голос заявляют, что на рынке новостроек Москвы уже не первый год наблюдается постоянное снижение объемов предложения и что в 2011 году ситуация лишь усугубилась.
Как вспоминает директор службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова, в 2005 году вступили в силу закон о долевом строительстве и поправки в Земельный кодекс РФ, касающиеся обязательного проведения земельных аукционов, а в 2007 года в столице ввели запрет на точечную застройку. По мнению эксперта, все эти меры весьма существенно сократили число новых проектов в Москве.
Кроме того, добавляет она, финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, лишил девелоперов кредитной поддержки, что также не могло не отразиться на числе перспективных жилых строек.
В результате, констатирует собеседница РИА Новости, сегодня докризисные проекты постепенно сдают в эксплуатацию, а новых объектов на рынок выходит единицы - в мае 2010 года на столичном рынке жилья реализовывалось 348 адресов, а в мае 2011 года в продаже осталось только 113 адресов.
В поисках доступного метра
Время показало, что ожидавшегося игроками рынка резкого роста цен в период установления новой власти в Москве не произошло, отмечает советник президента компании ФСК "Лидер" Григории Алтухов.
По его словам, сейчас дорожают - и вполне закономерно - только готовые новостройки, выдерживающие сроки и качество строительства.
В пример он приводит жилой комплекс "Зодиак", который ФСК "Лидер" ввела в эксплуатацию весной 2011 года. После этого момента, знаменующего завершение проекта, девелопер начал постепенно поднимать цены на уровень вторичного рынка, но "сравнять" цены на квартиры со "вторичкой" планируется не ранее конца 2011 года, а пока что клиентам предлагаются готовые квартиры примерно на 25-30% ниже рынка готового жилья.
Если же говорить про "среднюю температуру по больнице", то в Москве можно наблюдать отрицательную динамику. Аналитики компании "Миэль" отмечают, что средневзвешенная цена предложения новостроек в Москве составила в мае 2011 года 193 тысячи рублей за квадратный метр, что на 0,2% ниже, чем в апреле, а с начала года средний уровень цен в столице снизился на 1,9%.
Специалисты же "НДВ-Недвижимость", которые не учитывают в своих расчетах элитные новостройки в ЦАО Москвы, считают, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 156,5 тысячи рублей.
Лидером по доступности "квадрата" в Москве является ЮВАО - 109,7 тысячи рублей. Вторая позиция досталась ЮАО (123,4 тысячи рублей за квадратный метр), третья - ВАО (135,6 тысячи рублей), четвертая - СВАО (140,7 тысячи рублей), пятая - САО (159,6 тысячи рублей). Далее следуют север столицы (172,1 тысячи рублей за квадратный метр), запад (172,4 тысячи рублей) и юго-запад (187,6 тысячи рублей), подсчитали аналитики компании "НДВ-Недвижимость".
Стоимость квадратного метра в центре города, по данным компании "Миэль", составляет 425,7 тысячи рублей.
При этом специалисты подчеркивают, что в ряде удачных проектов рост средней стоимости квадратного метра за 2011 год уже достиг 5-15%.
Особенности новейшей градполитики
Практически все опрошенные застройщики и риелторы выражают обеспокоенность действиями новой команды мэра Москвы Сергея Собянина на строительном поприще. Например, участники рынка сетуют на то, что до сих пор не заявлено ни одного проекта, который стал бы наглядной демонстрацией того, какой хотели бы видеть новую застройку в столице градоначальник и его окружение.
"Заявления относительно недопустимости нового масштабного строительства в Москве, прозвучавшие от нового мэра, удивили девелоперов. За ними последовали и повышенные обязательства перед городом, которые теперь должны брать на себя застройщики. Разумеется, в таких условиях о доступном московском жилье покупателям придется забыть, ведь затраты застройщика при реализации проектов возрастают", - считает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова.
Новые площадки под коммерческое жилищное строительство Москва практически не выделяет, а все ранее заключенные инвестконтракты находятся в активной фазе пересмотра, напоминает Алтухов.
В недавнем интервью РИА Новости председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что всего в центре Москвы может быть освобождено около 100 площадок - правда, речь шла не только об уже расторгнутых инвестиционных контрактах, но и об инвестконтрактах, по которым пока только рекомендовано расторжение договора.
Пока же на официальном интернет-портале стройкомплексе сообщается, что с ноября 2010 года Градостроительно-земельная комиссия, созданная по инициативе Собянина, решила отказаться от 44 инвестконтрактов.
При этом, обращает внимание Алтухов, строительный бизнес Москвы все еще не получил однозначных и явных "сигналов", какие проекты будут одобрены, а какие исключены из планов города. Естественно, что приобретать новые проекты в Москве девелоперы готовы либо со значительным дисконтом (который покроет риски невозможности реализации проекта), либо уже с полным комплектом согласовывающей и разрешительной документации, включая разрешение на строительство, а такие проекты крайне малочисленны.
"Сегодня на рынке "площадок" много проектов на разных стадиях девелоперского цикла, но большинство из них приобретены инвесторами до кризиса и имеют соответствующее ценообразование, что в актуальных условиях не отвечает критериям рентабельности. Кроме того, принятие решений ограничивает неопределенность градостроительной политики. Мы считает, что уже давно назрела необходимость в четких и понятных правилах игры", - обозначила свою позицию первый вице-президент Capital Group Валентина Становова.
А вот Новикова радуется даже первым признакам оживления рынка новостроек города - например, активизации таких старых игроков, как группа ПИК, "Дон-Строй Инвест", "Сити-21-й век" и "Баркли".
Эти компании, объясняет она, стати снова строить, и Новиковой хочется верить, что времена больших потрясений для столичного рынка остались в прошлом.
Запретный центр
Запрет, наложенный Собянином на новое строительство в центре Москвы, вызвал множество пересудов на рынке недвижимости. Наиболее эксплуатируемой темой стали уверения аналитиков и риелторов о том, что элитное жилье неминуемо вырастет в цене на 30-40%. Сегодня московские девелоперы склонны более спокойно оценивать данное решение властей.
"Элитное, а точнее доступное только элите жилье, с соответствующей ценой за квадратный метр, останется в пределах текущего понимания исторического центра Москвы. Поменяется только его "происхождение". Вместо новостроек это будут реконструируемые дома. Ведь запрет касается именно нового точечного строительства, а реконструкцию ветхих, аварийных строений, даже имеющих историческую ценность (конечно, с учетом сохранения и реставрации фасадов и наиболее ценных элементов архитектурного облика зданий) никто не отменял", - утверждает Алтухов.
Он также указывает, что в центральной части Москвы, кроме обновленных районов Остоженки, Пречистенки и части Тверских переулков, осталось достаточное количество не только аварийных строений, портящих облик "мирового города", но и целые ветхие кварталы в пределах Китай-города, Чистых прудов и других районов, ценных для "элитных" застройщиков.
Власти Москвы разрабатывают программу, направленную на реконструкцию и введение в эксплуатацию (в том числе как жилых зданий) старых столичных особняков и эта инициатива очень интересна девелоперам, делится перспективами Становова.
"В середине 1990-х годов дома в пределах Садового кольца расселялись и превращались в офисные здания, то сейчас возможен и обратный процесс. Ведь за квадратный метр в офисе, расположенном в самом распрекрасном реконструируемом доме, вряд ли кто-то будет готов платить по 350-700 тысяч рублей, "обычных" для элитного жилья", - добавляет Алтухов.
Ох уж эти промзоны
Необходимость развития промзон иногда звучит в устах представителей команды Собянина как заклинание, призванное успокоить московских девелоперов и потенциальных покупателей жилья. Основной мотив таков: площадок под строительство в Москве мало, но промзон много и мы отдадим их под комплексное освоение. Правда, основная масса застройщиков смотрит на это с плохо скрываемым скепсисом.
"Грандиозные планы реконструкции промышленных территорий пока остаются только на бумаге. В реальности реконструкции подвергаются только коммунальные территории - автобазы и комбинаты, гаражные комплексы и так далее. Территории разрушенных цехов завода "Динамо" и цеха завода "Серп и молот" в ближайшие 1,5-2 года останутся на прежнем месте. Одного жилого комплекса недостаточно, чтобы привлечь жителей в эти районы - необходима коренная перестройка качества городской среды", - считает Алтухов.
Поэтапная программа градостроительного развития только создается, а для качественной разработки каждого участка необходимо время и неудивительно, что план перспективной застройки промышленных территорий пока не озвучен, ведь речь идет о колоссальных объемах и сложных решениях, считает Становова.
Впрочем, среди собеседников РИА Новости есть и оптимисты. Так, руководитель департамента реализации объектов недвижимости "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова отмечает, что большинство выводимых за пределы города производственных предприятий "прекрасно адаптируются под жилую застройку".
"Более того, у таких территорий есть даже ряд преимуществ перед точечной застройкой - например, возможность "с нуля" грамотно спланировать транспортную логистику и инженерную инфраструктуру. Мы сами сейчас работаем над созданием жилого квартала бизнес-класса на территории в районе Шелепихинской набережной, и это реальная возможность спланировать комфортную среду проживания с учетом всех актуальных требований к городскому пространству", - добавляет она.
Догоним и перегоним регионы
В то же время вопрос с вводом жилья стал весьма болезненным для новой московской власти.
Ситуация со строительством жилья в Москве стала серьезно ухудшаться еще при прежнем мэре Юрии Лужкове, когда в 2008 году количество сданных метров (по информации Росстата) сократилось на 32% по сравнению с 2007 годом - до 3,28 миллиона квадратных метров. В 2011 году новая власть планирует построить в Москве 2,4 миллиона квадратных метров жилья, что почти в 2 раза ниже предкризисных показателей, при этом за первые пять месяцев 2011 года в Москве удалось построить примерно 250 тысяч квадратных метров жилья.
Кирсанова считает, что в ближайшей перспективе ожидать роста числа новых проектов не приходится, а большинство вакантных площадок в столице представляет собой либо бывшие промзоны, либо ветхое жилье, где подготовка участка к строительству займет не один месяц, а в случае расселения данный процесс может растянуться на годы.
Исключением могли бы стать площадки Фонда РЖС, однако декларируемые фондом объемы аукционов в столице пока не случились, размышляет Алтухов.
По оценке Станововой, которая исходит из данных об уже реализуемых проектах, в 2011 году в Москве построят около 1,5 миллиона квадратных метров. Но даже если данный показатель будет вдвое выше, это не закроет дефицит и не снизит цены на квартиры, подчеркивает она.
Эксперты, с которыми беседовал обозреватель РИА Новости, склоняются к тому, что стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья Москвы вырастет в 2011 году на 20%. Так что выходит, что "светлое завтра" с ценами в 77,5 тысячи рублей за квадратный метр (рекомендовано для столицы Министерством регионального развития) Москве не светит. Жилья будет строиться все меньше, а цены на квартиры будут становиться все больше, а сегодняшний застой в ситуации с ценами - не более чем временное явление.
